Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC).
QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ
BSC khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC với giá trị hợp lý năm 2023 là 34,000 VNĐ/CP, dựa trên phương pháp RNAV với WACC = 13% cho các dự án của Khu công nghiệp. KBC hiện đang giao dịch với định giá P/E FWD 2023 = 11x, P/B FWD 2023 = 1.1x. BSC cho rằng KQKD 2023-2024 – lợi nhuận sau thuế - sẽ duy trì ở mức cao >2,000 tỷ VNĐ/năm nhờ quỹ đất dự án Tràng Duệ 3 được mở khóa. KQKD từ năm 2025 trở đi sẽ được đóng góp chính bởi dự án KĐT Tràng Cát.
DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
Trong năm 2023, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 7,864 tỷ VNĐ (+728 %yoy), LNST – CĐTS đạt 2,308 tỷ VNĐ (+51% yoy), tương đương EPS FWD 2023 = 3,007 VND/CP, P/E FWD 2023 = 9.3, P/B FWD 2023 = 1.1x, nhờ bàn giao 80 ha Quang Châu, 93 ha Nam Sơn Hạp Lĩnh, 22 ha Tân Phú Trung.
Trong năm 2024, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 11,779 tỷ VNĐ (+49 %yoy), LNST – CĐTS đạt 2,325 tỷ VNĐ (+1% yoy), tương đương EPS FWD 2023 = 3,029 VND/CP, P/E FWD 2023 = 9.3, P/B FWD 2023 = 1.0 chủ yếu nhờ bàn giao 125 ha Tràng Duệ 3.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
(1) KQKD 2023-2024 của KBC sẽ duy trì >2,000 tỷ VNĐ/năm – tăng trưởng mạnh mẽ so với năm 2022 nhờ (hưởng lợi từ (1) làn sóng chuyển dịch Trung tâm sản xuất công nghệ cao, và (2) quỹ đất 687 ha dự án Tràng Duệ 3 đã được mở khóa.
(2) Dự án Khu đô thị Tràng Cát mở khóa sẽ là động lực tăng trưởng cho KBC từ năm 2025 với tổng giá trị mở bán = 59,000 tỷ VNĐ, lợi nhuận 34,000 tỷ VNĐ.
(3) Quỹ đất trong dài hạn được bổ sung thêm 1,263 ha từ KCN Tân Tập, Lộc Giang, và CCN Long An.
CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP
Kết thúc Q1.2023, KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 2,223 tỷ VNĐ (+221% yoy), LNST-CĐTS đạt 941 tỷ VNĐ (+96% yoy) nhờ ghi nhận cho thuê 49.6 ha dự án KCN Quang Châu. Cụ thể
• Doanh thu cho thuê đất KCN đạt 2,078 tỷ VNĐ (+ 221% yo) nhờ bàn giao 64 ha dự án KCN Quang Châu mở rộng, chủ yếu cho Tập đoàn Foxconn so với cùng kỳ chỉ bàn giao 9 ha dự án KCN Tân Phú Trung.
• Doanh thu Bất động sản đạt 21 tỷ VNĐ (-93% yoy).
Cập nhật ngày 12/3/2022: BSC khuyến nghị MUA cổ phiếu KBC (Kinh Bắc City), giá mục tiêu 74.900 đồng/cp
Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) khuyến nghị MUA cổ phiếu KBC với giá mục tiêu 74,900 VND/CP theo phương pháp RNAV.
Dựa trên quan điểm thận trọng, BSC xây dựng hai kịch bản để đánh giá tác động của tiến độ triển khai bán buôn KĐT Tràng Cát đến KQKD 2022 của KBC:
Kịch bản 1 - Bán buôn thành công 50 ha KĐT Tràng Cát trong 2022: DTT và LNST 2022 đạt lần lượt là 15,719 tỷ VND (+265% YoY) và 5,576 tỷ VND (+484% YoY), EPS FW 2022 = 9,019 VND/CP, PE FW 2022 = 6.4x, P/B FW 2022 = 1.41x.
Kịch bản 2 – Chưa thể triển khai bán buôn 50 ha KĐT Tràng Cát trong 2022: DTT và LNST 2022 đạt lần lượt là 7,719 tỷ VND (+79% YoY) và 2,282 tỷ VND (+139% YoY), EPS FW 2022 = 3,298 VND/CP, PE FW 2022 = 17.4x, P/B FW 2022 = 1.7x.
Quan điểm đầu tư
Kết quả kinh doanh tiếp tục tăng trưởng cao trong 2022-2023 nhờ vào (1) giá cho thuê duy trì ở mức cao nhờ triển vọng tích cực của ngành BĐS KCN, (2) quỹ đất liên tục được mở rộng tại các vị trí thuận lợi đảm bảo cho sự tăng trưởng liên tục. Kỳ vọng “mở khóa” KCN Tràng Duệ 3 và KĐT Tràng Cát trong năm 2022.
Rủi ro: Các dự án mới chậm phê duyệt/triển khai. Chi phí đền bù GPMB tại các dự án mới cao sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận.
Cập nhật doanh nghiệp
KQKD năm 2021 ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc của Công ty dù không đạt được kế hoạch HĐQT đặt ra do dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng đến tốc độ cho thuê KCN. DTT và LNST năm 2021 lần lượt đạt 4,309 tỷ VND (+100% YoY – hoàn thành 74.6% kế hoạch) và 955 tỷ VND (+199% YoY – hoàn thành 47.7% kế hoạch).
Trong năm 2021, KBC đã cho thuê được 113.8 ha đất KCN bao gồm: Quang Châu (56.6 ha), Nam Sơn Hạp Lĩnh (33.8 ha), Tân Phú Trung (22 ha) đồng thời ghi nhận bàn giao 4.4 ha KĐT Tràng Duệ.
Tại ĐHĐCĐ bất thường 2022, KBC đã thông qua kế hoạch chia cổ tức bằng cổ phiếu và chào bán cổ phiếu riêng lẻ để tăng vốn điều lệ, thu hút vốn đâu tư vào các dự án trọng điểm như KĐT Tràng Cát, KCN Tràng Duệ, CCN tại Hưng Yên và Long An
Cập nhật ngày 11/11/2021: KBC (Kinh Bắc City) liên tiếp vay thêm hàng trăm tỷ đồng từ công ty con
Sau khi vay 700 tỷ đồng từ Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang hồi cuối tháng 10, HĐQT Kinh Bắc tiếp tục thông qua nghị quyết vay thêm 200 tỷ đồng từ công ty con này.
Theo Hội đồng Quản trị Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), số tiền này được vay dưới dạng tín chấp, mục đích vay để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thời gian vay tối đa là 2 năm và lãi suất theo thỏa thuận tại từng hợp đồng, lãi thanh toán một lần khi tất toán.
Đáng chú ý, đây là lần thứ hai chỉ trong thời gian ngắn, Kinh Bắc quyết định vay lại tiền từ công ty con này. Cuối tháng 10 trước đó, Kinh Bắc đã vay 700 tỷ đồng từ Công ty Sài Gòn - Bắc Giang cũng với mục đích bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Theo báo cáo tài chính quý III, Kinh Bắc hiện sở hữu trực tiếp 59,5% vốn điều lệ tại Sài Gòn - Bắc Giang, giá trị ghi sổ gốc là 119 tỷ đồng.
Công ty Sài Gòn - Bắc Giang hoạt động chính trong lĩnh vực cho thuê đất đã được xây dựng xong cơ sở hạ tầng; cho thuê hoặc bán nhà, nhà xưởng; kinh doanh các dịch vụ khu công nghiệp, khu dân cư đô thị. Công ty này là đầu mối quản lý Khu công nghiệp Quang Châu (huyện Việt Yên, Bắc Giang) thuộc sở hữu của Kinh Bắc.
Trước 2 khoản vay tại Sài Gòn - Bắc Giang, hồi giữa tháng 5, Kinh Bắc cũng đã vay lại 1.080 tỷ đồng từ Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên, một công ty con khác.
Đây cũng là khoản vay tín chấp không có tài sản bảo đảm và thời hạn vay kéo dài tối đa 2 năm với cùng mục đích bổ sung vốn hoạt động kinh doanh.
Đáng chú ý, khoản vay kể trên đúng bằng số vốn mà Kinh Bắc đã góp vào công ty này khi tiến hành thành lập từ giữa tháng 2 trước đó.
Ngoài việc vay tiền từ các công ty con, Kinh Bắc cũng liên tục phát hành trái phiếu để huy động vốn. Mới nhất, HĐQT công ty cũng đã phê duyệt phương án phát hành thêm 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Thời gian phát hành dự kiến trong quý IV năm nay.
Trái phiếu có kỳ hạn huy động là 36 tháng, lãi suất 2 kỳ tính lãi đầu tiên cố định ở mức 10,5%/năm. Từ kỳ tiếp theo, lãi suất trái phiếu sẽ bằng lãi tham chiếu (lãi tiền gửi tiết kiệm cá nhân 12 tháng tại VietinBank, Vietcombank, Agribank và BIDV) cộng biên độ 4%/năm.
Trước đó, tập đoàn này cũng đã phát hành 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá chào bán 34.096 đồng/cổ phiếu. Toàn bộ tiền thu về được sử dụng để bổ sung nguồn vốn kinh doanh, tăng cường năng lực tài chính và nâng cao khả năng cạnh tranh của tổng công ty và các công ty thành viên.
Về hoạt động kinh doanh, chi phí lãi vay ăn mòn lợi nhuận nên quý 3/2021 KBC (Kinh Bắc City) lỗ 60 tỷ.
Năm nay, Kinh Bắc đặt mục tiêu ghi nhận 6.600 tỷ đồng doanh thu thuần và 2.000 tỷ đồng lãi sau thuế. Như vậy, sau 3/4 năm tài chính, dù kết quả kinh doanh tăng mạnh so với cùng kỳ nhưng Kinh Bắc mới hoàn thành 48% chỉ tiêu doanh thu và 36% kế hoạch lợi nhuận.
Cập nhật ngày 18/7/2021: VNI lên được chút, đến lượt KBC in giấy lấy tiền
Hội đồng quản trị Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa thông báo triển khai phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ năm nay với khối lượng 100 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ 21,3% trên tổng số cổ phiếu đang lưu hành.
Đối tượng được mua trong đợt này phải là các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Cổ phiếu sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong một năm kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2021.
Danh sách nhà đầu tư được công bố bao gồm 3 tổ chức và 5 cá nhân. Trong đó nhóm Dragon Capital (Amersham Industries và Vietnam Enterprise Investments Limited) sẽ mua 20 triệu cổ phiếu. Quản lý quỹ đầu tư SGI mua 15 triệu cổ phiếu. Các cá nhân mua tổng cộng 65 triệu cổ phiếu còn lại.
Giá chào bán phụ thuộc vào điều kiện hạn chế chuyển nhượng với nhà đầu tư, trong đó giá sẽ bằng 85% giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch liền trước ngày UBCKNN có công văn xác nhận đầy đủ hồ sơ, nhưng không thấp hơn 28.000 đồng/cổ phiếu.
Trong khi đó giá KBC trên sàn chứng khoán là 32.700 đồng/cổ phiếu, tăng 34% so với thời điểm đầu năm. Thị giá này cũng cao hơn 17% so với mức giá tối thiểu trên.
Nếu phân phối được toàn bộ lượng chào bán trên, tổng công ty có thể huy động được nguồn vốn tối thiểu 2.800 tỷ đồng. Vốn điều lệ Kinh Bắc theo đó sẽ tăng lên mức 5.757 tỷ đồng.
Số tiền thu về từ đợt chào bán sẽ dùng 10% để bổ sung vốn lưu động, dùng 40% để tái cơ cấu lại các khoản nợ vay nhằm nâng cao khả năng tự chủ về vốn, giảm áp lực về tài chính và 50% tiền thu được để tăng quy mô hoạt động đầu tư, góp vốn vào công ty con, công ty liên doanh liên kết.
Trong năm 2021, công ty dưới quyền điều hành của Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm còn lên kế hoạch thu xếp nguồn vốn khoảng 3.000-5.000 tỷ đồng, thông qua vay tín dụng và phát hành trái phiếu để đẩy mạnh đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án cũ, mới và bổ sung vốn lưu động.
Gần nhất vào cuối tháng 6 vừa qua, công ty khu công nghiệp này đã hoàn tất chào bán 1.500 tỷ đồng trái phiếu cho 22 nhà đầu tư, với lãi suất cố định 10,8%/năm. Hồi đầu năm tổng công ty cũng phát hành thành công 400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.
Năm 2021, doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu 6.600 tỷ đồng và lãi sau thuế 2.000 tỷ đồng; lần lượt gấp 3 và 6,7 lần so với năm ngoái. Lợi nhuận trong quý đầu năm đã đạt kỷ lục gần 715 tỷ đồng, gấp 7,6 lần cùng kỳ và thực hiện 36% kế hoạch năm.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC)
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc từ khi thành lập đến nay luôn tạo được vị thế chủ đạo trong kinh doanh. Ưu thế cạnh tranh nổi bật của KBC là việc kết hợp giữa KCN và đô thị dịch vụ. Ý tưởng độc đáo này không những mang lại giá trị kinh tế cho đất nước, cho doanh nghiệp mà còn thể hiện giá trị xã hội sâu sắc.
Các Khu Công nghiệp và đô thị dịch vụ của KBC luôn là những địa bàn thuận lợi về mọi mặt: Nằm trên vị trí giao thông thuận lợi, gần cảng biển, sân bay… Hội tụ tất cả những tiềm năng, thuận lợi cùng vốn kinh nghiệm dày dặn, trong những năm gần đây, những dự án hàng đầu về bất động sản tại Việt Nam mà KBC đang nắm quyền quản lý như: KCN Quế Võ – Bắc Ninh; KCN Tràng Cát – Hải Phòng; Tổ hợp văn phòng, Trung tâm thương mại, Khách sạn 6 sao – Mỹ Đình – Hà Nội… là ước mơ cạnh tranh của các Doanh nghiệp bất động sản khác.
Hiện nay, KBC là doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam về thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư nước ngoài FDI, nhất là thu hút đầu tư công nghệ cao (CNC) từ các Tập đoàn lớn nổi tiếng thế giới như: Canon, Foxconn, MITAC, Panasonic, Sanyo, Wintek, UMEC, Tenma, Mitsui, VS, Sentec, Toyo Ink, Yamato Industries, … Sản phẩm của Canon và Foxconn sản xuất tại KCN Quế Võ của KBC được Chính phủ Việt Nam đánh giá là sản phẩm công nghệ cao nhất ở Việt Nam hiện nay.
Điều ít ai ngờ đến là những thành công của Kinh Bắc hôm nay đạt được chỉ trong 10 năm hoạt động với vốn ban đầu chỉ là 20 tỷ đồng khởi nguồn từ việc xây dựng phát triển khu công nghiệp. Chia sẻ với báo chí và toàn thể cổ đông, Chủ tịch HĐQT KBC – Ông Đặng Thành Tâm khẳng định: "Chúng tôi phải vượt qua mọi khó khăn thử thách để biến những mảnh đất hoang sơ ở những vùng kinh tế khó khăn, kém phát triển trở thành những KCN được lấp đầy bởi những nhà máy công nghệ cao".
Sắp tới, các dự án lớn ở Hà Nội và TP HCM sẽ là các dự án khẳng định vị thế của KBC trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản và hoạt động xã hội ở Việt Nam. Điểm đặc biệt nhất của KBC đó là chiến lược phát triển ổn định, bền vững với kế hoạch được chuẩn bị cho 10 năm đến 20 năm mà chưa có doanh nghiệp nào ở Việt Nam làm được.
Với số lượng KCN, đô thị, các dự án bất động sản lớn đang nắm giữ hiện nay, KBC sẽ có đủ tài nguyên để phát triển rất mạnh trong 10 năm sắp tới, đặc biệt để đón đầu nhịp sống cho chu kỳ tăng trưởng hậu khủng hoảng.
Ông Đặng Thành Tâm - Chủ tịch HĐQT KBC
Ông ĐẶNG THÀNH TÂM (sinh 1964) kỹ sư Hàng Hải (đại học Hàng Hải, Hải Phòng), từng công tác tại công ty vận tải biển Sài Gòn (1988-1996). Ông học thêm hai ngành luật, quản trị kinh doanh và có bằng cử nhân luật, cử nhân quản trị kinh doanh, Bằng Diploma of Business Management của Trường Henley - Anh Quốc.
Ông là một doanh nhân Việt Nam, được xếp hạng là người giàu nhất ở Việt Nam năm 2007 và thứ ba Việt Nam năm 2008, 2009 và 2010 dựa trên giá trị cổ phiếu sở hữu. Ông là chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc của các công ty đã niêm yết trên các sở giao dịch chứng khoán Việt Nam: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo, Công ty Công nghệ Viễn thông Sài Gòn.
Ngoài công việc kinh doanh, ông Đặng Thành Tâm còn là Đại biểu Quốc hội khóa XIII.
SSI & VNDirect & Agriseco
BSC & VCBS
