Phân tích cổ phiếu KDH (Nhà Khang Điền): Rồng Việt khuyến nghị MUA đầu tư dài hạn

Kết quả kinh doanh Q3/2024 
Trong Q3/2024, KDH ghi nhận doanh thu và LNST-CĐM lần lượt là 253 tỷ đồng (-61%QoQ, -59%YoY) và 70 tỷ đồng (-75%QoQ, -66%YoY). Doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh so với cùng kỳ chủ yếu do Công ty chỉ ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án trong khi chưa có sản phẩm bàn giao trong Q3/2024. Chi phí SG&A theo đó giảm 75% YoY và giảm 57% QoQ. Biên lợi nhuận gộp quý 3 đạt 62% (duy trì ở mức cao khi sản phẩm bàn giao chủ yếu là sản phẩm thấp tầng). Lũy kế 9 tháng, KDH ghi nhận doanh thu đạt 1.232 tỷ đồng, LNST-CĐM đạt 412 tỷ đồng, tương ứng hoàn thành 32% chỉ tiêu doanh thu và 52% kế hoạch lợi nhuận cả năm được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông. 

Về mặt tài sản, hàng tồn kho của KDH tiếp tục ghi nhận tăng trưởng trong Q3/2024, lên mức 22,4 nghìn tỷ đồng (+31% YoY, +5%QoQ). Số dư HTK chủ yếu từ các dự án chuẩn bị bàn giao như The Privia (+12%QoQ, +165%YoY) và các dự án khác: BTM - BTĐ (+16%QoQ, +30%YoY), Solina (+12%QoQ, +189%YoY), BT-BTĐ (+4%QoQ, +51%YoY). Trong khi đó, dự án Phú Hữu (52 tỷ vào Q2/2024) không còn trên HTK, có thể KDH đã chuyển nhượng dự án này để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong Q3/2024.

Kế hoạch bán hàng và bàn giao trong Q4/2024 và 1H25

The Privia là dự án trọng điểm bàn giao trong năm 2024 với 600/1034 căn được bàn giao trong giai đoạn từ 15/10 - 5/11. Chúng tôi kỳ vọng Công ty sẽ bàn giao được 90% tổng số sản phẩm trong năm 2024. Doanh thu và lợi nhuận ròng từ bàn giao Privia trong quý 4 ước tính đạt lần lượt 3.694 tỷ đồng và 895 tỷ đồng. Cho cả năm 2024, tổng doanh thu và LNST-CĐM ước đạt 4.523 tỷ đồng (+116YoY) và 1.058 tỷ đồng (+48%YoY). Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp cho cả năm 2024 ước tính giảm so với 2023 và đạt mức ~44%, do chủ yếu bàn giao các sản phẩm cao tầng có biên lợi nhuận thấp hơn.

Về mặt bán hàng, Công ty đang hoàn thiện hạ tầng để xin giấy phép bán hàng tại cụm dự án BTM – Bình Trưng Đông và ĐN – Bình Trưng Đông. Đây là cụm dự án có tổng diện tích 11,8 ha với hơn 200 sản phẩm thấp tầng, được kỳ vọng sẽ là dự án trọng điểm cho doanh nghiệp trong năm 2025. Theo đó, thời gian mở bán dự kiến vào tháng 12/2024 hoặc Q1/2025 và bàn giao ghi nhận doanh thu ngay trong năm 2025, góp phần cải thiện biên lợi nhuận so với mức khiêm tốn của năm nay. Với vị trí thuận lợi tọa lạc tại mặt tiền đường Võ Chí Công, gần nút giao Mỹ Thủy và Cao tốc Long Thành – Dầu Giây và kết hợp với thương hiệu của Keppel Land, chúng tôi ước tính giá trị bán hàng cho năm 2025 của cụm dự án này đạt 6.320 tỷ đồng.

Ngoài ra, chúng tôi ước lượng dự án Solina giai đoạn 1 (13ha) sẽ được khởi công xây dựng phân khu thấp tầng trong nửa cuối năm 2025. Dự án này có tổng diện tích 16ha, tọa lạc tại huyện Bình Chánh và vị trí thuận lợi khi nằm sát nút giao giữa quốc lộ 50 và đường Nguyễn Văn Linh với sản phẩm gồm nhà phố, biệt thự, chung cư cao tầng và NOXH. 

Định giá
Sử dụng phương pháp RNAV, Rồng Việt đưa ra mức giá mục tiêu là 41.200 đồng/cổ phiếu sau khi  giãn tiến độ xây dựng và mở bán đối với 2 dự án KDC Tân Tạo và Phong Phú 2. Rồng Việt khuyến nghị MUA cho mục đích đầu tư dài hạn. 

Thành viên cập nhật ngày 9/11/2023: Phú Hưng khuyến nghị MUA, giá hợp lý 40,900 đồng/cp

Những tháng còn lại của năm 2023 KDH sẽ tiếp tục hoàn tất việc bán hàng tại dự án Classia và mở bán dự án mới là The Privia. Theo đó, dự báo KDH có thể ghi nhận doanh thu 2,687 (-8% YoY) và lợi nhuận sau thuế là 1,008 tỷ đồng (-9% YoY).

Điểm nhấn đầu tư:

Sở hữu quỹ đất sạch, rộng lớn hơn 650 hecta tại quận 2, quận 9 (thành phố Thủ Đức) và huyện Bình Chánh sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho KDH khi quỹ đất sạch tại thành phố Hồ Chí Minh đang khan hiếm.

Các dự án phát triển đang được triển khai như Privia, Solina, Emeria và Clarita sẽ đóng góp doanh thu và lợi nhuận cho KDH trong ba năm tới. Các dự án quy mô như Khu dân cư Tân Tạo (330ha), Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (110ha) và Khu dân cư Phong Phú 2 (130ha) được kỳ vọng sẽ củng cố vị thế kinh doanh của Khang Điền và đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai.

Bên cạnh đó, nhờ vào cơ cấu vốn an toàn cùng với cộng tác cùng nhà phát triển dự án đến từ Singapore-Keppel Land, KDH có thể tiếp tục triển khai các dự án đầu tư mới để duy trì đà tăng trưởng trong tương lai.

Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của KDH là 43%, là một trong những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính thấp nhất ngành BĐS.

Định giá & khuyến nghị:

Phú Hưng (PHS) sử dụng phương pháp NAV để xác định giá trị thực cổ phiếu KDH, giá trị hợp lý cho mỗi cổ phiếu là 40,900 đồng và khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH.

Rủi ro: (1) Rủi ro chu kỳ ngành BĐS, (2) Rủi ro trì hoãn tại dự án Tân Tạo.

13/10/2022 - Phân tích cổ phiếu KDH: Lợi thế quỹ đất nội đô, Agriseco khuyến nghị tích luỹ

Lợi thế quỹ đất nội đô

KDH có lợi thế sở hữu quỹ đất lớn tại TP. HCM với nhiều dự án nhà ở - phân khúc có nhu cầu lớn nhưng đang thiếu hụt nguồn cung do các khó khăn về thủ tục cấp phép xây dựng các năm qua.

Agriseco Research đánh giá cao khả năng triển khai dự án và tình hình tài chính của KDH. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp khác gặp khó khăn, KDH đã hoàn tất mua lại quỹ đất tại Đoàn Nguyên, Thủ Đức – góp phần tạo thêm giá trị tài sản cho doanh nghiệp.

Trong nửa cuối năm 2022, các dự án trọng tâm được triển khai gồm: The Classia (Thủ Đức), Privia (Bình Tân), Clarita (Thủ Đức) sẽ mang về dòng tiền và lợi nhuận cho KDH.

Về định giá, cổ phiếu KDH đang giao dịch quanh mức P/B khoảng 2,5x và P/B forward khoảng 2,2x, ngang với mức trung bình lịch sử ba năm gần nhất.

Tiềm năng của KDH nằm ở dự án Khu dân cư Tân Tạo 329 ha tại Q. Bình Tân và doanh nghiệp đang hoàn tất các thủ tục đền bù để sớm khởi công dự án, dự kiến vào năm 2024. Dự án này khi được đưa vào kinh doanh sẽ mang về dòng tiền lớn cho KDH.

Tại vùng giá hiện tại, Agriseco Research khuyến nghị Khả quan cho KDH và tích luỹ cổ phiếu tại các nhịp điều chỉnh cho mục tiêu nắm giữ dài hạn.

Cập nhật ngày 20/5/2021: dự án đẹp, quỹ đất tiềm năng, giá hợp lý 40.000 đ/cp

Doanh thu chuyển nhượng bất động sản ổn định qua các năm

Doanh thu và LNST hợp nhất (sau Lợi ích CĐTS) lần lượt đạt 4.532 tỷ đồng (+61% yoy) và 1.153 tỷ đồng (+26% yoy), EPS 2020 đạt 2.060 đồng (+39% yoy). Trong đó, mảng chuyển nhượng BĐS đạt 4.462 tỷ đồng (+64,4% y

Năm 2021, theo doanh nghiệp chia sẻ, việc hạch toán doanh thu, lợi nhuận của công ty khá chắc chắn từ 3 dự án (1) Safira (2) Verosa (3) Lovera Vista.

Trong đó, KDH sẽ ghi nhận 100% KQKD 2 dự án Safira và Verosa trong Quý 1&2, đối với dự án Lovera Vista dự kiến bắt đầu bàn giao từ tháng 5/2021.

Doanh thu dự kiến hạch toán trong năm 2021 cho 3 dự án này là 4.800 tỷ đồng, LNST đạt 1.200 tỷ đồng (biên LNST đạt 25%)

Sức khỏe tài chính ổn định

Vốn chủ sở hữu chiếm 61,3% bình quân giai đoạn 2018-2020 đủ để trang trải nguồn vốn để tài trợ cho hàng tồn kho và tài sản dài hạn. Chi tiết các khoản mục khác tính tới cuối Q1/2021:

Nợ ngắn hạn: số dư 3.326 tỷ đồng trong đó 1.721 tỷ đồng là khoản mục Người mua trả tiền trước của các dự án Safira, Lovera Vista và Verosa. Khoản mục này giảm mạnh trong năm 2020 và giảm thêm khoảng 450 tỷ đồng trong Q1/2021 do KDH bàn giao sản phẩm của dự án Safira và ghi nhận doanh thu – số dư Người mua trả tiền trước còn lại 1.721 tỷ đồng (tại ngày 1/1/2020 là 2.799 tỷ đồng). Vay ngắn hạn tăng 87 tỷ đồng do các khoản vay dài hạn tới hạn trả hơn 523 tỷ đồng.

Tổng số dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 2.216 tỷ đồng (+375 tỷ đồng, +20,1% so với đầu năm) chủ yếu do khoản vay dài hạn hơn 650 tỷ đồng tại NHTMCP Phương Đông để tài trợ dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng

KDH duy trì sức khỏe tài chính ổn định qua các năm, cơ cấu tài sản không thay đổi nhiều qua các năm với 3 khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trọng Tổng tài sản - giai đoạn 2018- 2020 (1) Tiền và tương đương tiền bình quân chiếm 13,3% (2) Các khoản phải thu khách hàng bình quân chiếm 23,7% và (2) Hàng tồn kho bình quân chiếm 54,3%

Tiền và tương đương tiền: công ty duy trì tỷ trọng cao hơn so với các DN khác cùng ngành như VHM, DXG, NDN, DIG, HDC…phục vụ cho công tác bồi thường, GPMB, mở rộng quỹ đất.

Khoản phải thu: Là số tiền còn phải thu theo tiến độ bàn giao dự án, cuối năm 2020 số dư chủ yếu tới từ dự án Verosa Park.

Hàng tồn kho: Bao gồm chi phí mua quỹ đất, san lấp, chi phí xây dựng… Chi tiết số dư hàng tồn kho của KDH tính tới cuối Q1/2021 như sau:

Các dự án đang triển khai đều tốt

Các dự án đang triển khai giai đoạn 2021-2023 đều có vị trí tốt, nằm tại khu vực TP. Thủ Đức, TP.HCM trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và pháp lý chung của ngành bất động sản còn nhiều nút thắt. Quỹ đất tiềm năng để triển khai lớn hơn 633ha với vị trí cũng nằm tại TP.HCM

KDH có thương hiệu uy tín hơn 20 năm với các dự án đã triển khai có pháp lý rõ ràng và sản phẩm được đánh giá cao về mặt tiện ích, thẩm mỹ. Tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt ổn định 5%/năm

Giai đoạn 2021-2023 ghi nhận cả từ các dự án thấp tầng và cao tầng như Lovera Vista, Căn hộ Khang Điền – Bình Tân, Clarita và Corona City, Lovera Premier. Với các ước tính như trên thì giai đoạn 2021-2023 (chưa bao gồm dự án Corona city do chưa có thông tin cụ thể). KDH có khả năng ghi nhận doanh số bán hàng hơn 13.000 tỷ đồng.

Giai đoạn sau 2023 là những dự án rất lớn trên 100 ha cần vốn đầu tư rất lớn và khai thác trong nhiều năm như KCN Lê Minh Xuân mở rộng, Khang Điền Phú Hữu và Khu dân cư Tân Tạo. Các thông tin công bố đại chúng của các dự án này chưa đủ cơ sở để đánh giá tính khả thi cũng như kết quả kinh doanh của các dự án này

Định giá

Mức doanh thu dự kiến mỗi năm trong vùng 4.500-5.000 tỷ đồng và biên lợi nhuận sau thuế thận trọng ở mức bình quân năm 2019- 2020 đạt 29%, LNST mang về có thể đạt 1.305-1.450 tỷ đồng/năm.

Công ty có thể cải thiện biên lợi nhuận trường hợp bán được giá tốt hơn và tiết giảm được chi phí SG&A.

Với mức EPS forward bình quân giai đoạn 2021-2023 (giả định công ty không phát hành thêm cổ phần và không bán ra cổ phiếu quỹ) có thể đạt 2.500 đồng/cp, mức P/E bình quân 3 năm đạt 16 lần thì mức giá hợp lý của KDH là 40.000 đồng/cp.

Công ty Chứng khoán Viecombank - VCBS đưa ra đánh giá KHẢ QUAN đối với định giá của cổ phiếu KDH trong giai đoạn 2021-2023.