Triển vọng cổ phiếu KBC (Kinh Bắc City): Hưởng lợi trực tiếp dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc

Tiềm năng ngành Khu công nghiệp (KCN) duy trì ổn định nhờ nguồn vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc

Các vấn đề về địa chính trị ảnh hưởng nhiều tới đến sự vận động của dòng vốn FDI toàn cầu. Việc dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc bắt đầu từ những quyết định mang tính chiến lược nhằm phòng ngừa rủi ro chính trị hiện hữu đang ngày càng gia tăng giữa Trung Quốc và các nước phương Tây.

Phần lớn dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển vào ngành công nghiệp điện tử, CNTT và truyền thông và các ngành công nghệ cao.

Các dự án mở rộng KCN và xin cấp phép mới hỗ trợ câu chuyện dài hạn

BC rất tích cực trong việc đi phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,4 với 149ha (Long An), Tân Tập 654ha và Lộc Giang 466ha (Long An), Kim Động Ân Thi 375ha (Hưng Yên), Bình Giang 860 (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.

Tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát, tạo động lực phát triển dài hạn; ngắn hạn áp lực nhu cầu vốn gia tăng.

KĐT Phúc Ninh: Tổng diện tích 45ha, KBC vẫn đang vướng phần tiền sử dụng đất của 22ha còn lại. Dự kiến trong quý 4, UBND tỉnh Bắc Ninh sẽ có quyết định về số tiền sử dụng đất KBC cần nộp bổ sung; ước tính khoảng 3.000 tỷ đồng.

KĐT Tràng Cát: Dự án đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch 1/500 và tổng diện tích thương phẩm của cả dự án sẽ tăng thêm khoảng 100ha (như quy hoạch điều chỉnh tăng diện tích lên 800ha từ 585ha). KBC cho biết có kế hoạch sẽ bán buôn 50ha tại Tràng Cát trong 2024, sau khi được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, để tất toán một số khoản vay cho KĐT Tràng Cát. Giá bán dự kiến khoảng 15 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, việc xin điều chỉnh lại quy hoạch của dự án thường sẽ kéo dài và không nằm trong sự chủ động của công ty, BVSC cho rằng doanh thu Tràng Cát sẽ có thể được ghi nhận vào 2025.

Khuyến nghị và định giá

BVSC nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa và với việc hưởng lợi từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc cũng như tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát.

BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 38.016 đồng/cp.

Giá mục tiêu có sự thay đổi so với báo cáo gần nhất là 39.000 đồng/cp là do: ▪ Điều chỉnh hiệu quả dự án KĐT Phúc Ninh do chi phí phát sinh thêm; ▪ Chuyển ghi nhận doanh thu từ dự án Tràng Cát từ 2024 sang 2025.

Rủi ro: ▪ Tiền sử dụng đất nộp thêm cho KDT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính. ▪ Sự kéo dài pháp lý dẫn đến ghi nhận Tràng Cát và Phúc Ninh trì hoãn sang 2026 sẽ làm lợi nhuận 2025 ở mức rất thấp. ▪ Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê tiếp tục giảm trong 2025, phụ thuộc nhiều vào tiến độ GPMB cũng như xin mở rộng các KCN.

Cập nhật ngày 16/2/2023: năm 2023 có thể khả quan hơn,  giá mục tiêu 25.000 đồng/cp 

Kết quả kinh doanh KBC (Kinh Bắc City): quý 4/2022 doanh thu âm và lỗ 540 tỷ song điểm sáng là Tình hình tài chính duy trì lành mạnh.

Tính đến 31/12/2022, tổng vay nợ của KBC đạt khoảng 7.600 tỷ đồng, tăng gần 600 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng hơn 2.300 tỷ đồng do khoản trái phiếu đáo hạn đến tháng 6/2023.

Mặc dù vay nợ có tăng so với đầu năm nhưng các hệ số đòn bẩy tài chính vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ nợ vay vẫn nhỏ so với tổng tài sản và tài sản lưu động. Quy mô tổng tài sản 35.000 tỷ đồng, trong đó tài sản ngắn hạn đạt gần 28.000 tỷ đồng.

Hiện tại, số dư tiền mặt và đầu tư tài chính hơn 4.000 tỷ đồng khá cao so với áp lực nợ ngắn hạn.

Triển vọng 2023 khả quan hơn: Doanh thu và lợi nhuận năm 2023 kỳ vọng sẽ khả quan hơn so với năm 2022 nhờ (1) Ghi nhận doanh thu từ các dự án ký MOU (KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu mở rộng với tổng trị giá hơn 3.500 tỷ đồng; (2) Vốn FDI đăng ký vào TP. HCM, Bắc Giang, Bắc Ninh – nơi tập trung nhiều dự án của KBC tiếp tục tăng.

Tuy nhiên việc đạt kế hoạch đề ra đầu năm sẽ gặp nhiều thách thức do bối cảnh chung thị trường BĐS. Về trung và dài hạn, KBC vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất thương phẩm lớn hơn 1.000ha (Tràng Duệ 3, Tân Tập, Nam Tân Tập) nằm tại các tỉnh thu hút vốn FDI cao trải dài từ Bắc vào Nam.

Đánh giá KBC

Nhìn chung, KQKD của KBC năm 2022 chưa đạt kỳ vọng khi tiến độ bán hàng chậm hơn kỳ vọng cũng như chưa ghi nhận vào doanh thu đối với các hợp đồng đã ký biên bản ghi nhớ. Riêng dự án Tràng Cát, tiến độ có thể chậm lại do ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản.

Trong năm 2023 chúng tôi đáng giá tình hình có thể khả quan hơn với đóng góp từ các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu.

KBC vẫn có triển vọng tốt trong dài hạn nhờ quỹ đất lớn tại các tỉnh thành đang thu hút vốn FDI.

Do đó, chúng tôi đánh giá cổ phiếu KBC ở mức Trung lập với giá mục tiêu 1 năm của KBC là 25.000 đ/cp.

Cập nhật ngày 20/3/2022: Tăng trưởng mạnh mẽ với quỹ đất giá rẻ, đô thị Tràng Cát đơm hoa

• Q4-2021, KBC chưa đạt được mức tăng trưởng mạnh so với kỳ vọng, với doanh thu và LNST đạt lần lượt 1.232 tỷ đồng (+0.1%) và 212 tỷ đồng (+9,3%), do sự trì hoãn trong việc bàn giao và ghi nhận doanh thu cho thuê KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

• Cả năm 2021, doanh thu đạt 4.093 tỷ đồng (100% yoy) và LNST đạt 783 tỷ đồng (+250% yoy), với diễn biến tích cực từ hoạt động cho thuê KCN. Biên lợi nhuận gộp được cải thiện từ 32% lên 57% nhờ đóng góp lớn từ KCN Quang Châu, vốn dĩ có giá thuê cao và chi phí thấp.

• Năm 2022, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, đạt lần lượt 10.694 tỷ đồng (+148%) và 3.409 tỷ đồng (+335%). Mảng BĐS dân cư sẽ là động lực tăng trưởng chính, với việc khai thác dần quỹ đất KĐT Tràng Cát có quy mô 582ha.

• Với forward EPS khoảng 5.980 VND và forward BVPS 39.260 VND, KBC hiện có định giá forward P/E 12,7x và forward P/B 1,4x. Đây là mức định giá khá hấp dẫn so với mức định giá thị trường hiện tại với P/E 38,3x và P/B 2,2x. Chúng tôi có quan điểm lạc quan đối với KBC, với động lực tăng giá tới từ việc khai thác dự án Tràng Cát.

• KBC sẽ phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu, tương ứng 26,3% vốn điều lệ.  

2021: Hoạt động cho thuê KCN dẫn dắt tăng trưởng

Trong Q4, KBC ghi nhận KQKD không quá tích cực với doanh thu và LNST đạt lần lượt 1.232 tỷ đồng (+0.1%) và 212 tỷ đồng (+9,3%), do sự trì hoãn trong việc bàn giao và ghi nhận doanh thu cho thuê KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Nguyên nhân khác là do chi phí bán hàng tăng mạnh lên 70 tỷ (+150%), do  dù doanh thu không tăng nhiều, chủ yếu do chi phí môi giới và xúc tiến đầu tư tăng. Bên cạnh đó, khoản chi phí khác 116 tỷ, chủ yếu do phát sinh chênh lệch giao dịch chuyển nhượng hợp đồng giữa các khách thuê của KBC.

Cả năm 2021, KBC đã trải qua một năm tăng trưởng rất ấn tượng với doanh thu và LNST đạt lần lượt 4.309 tỷ đồng  (+100% YoY) và 783 tỷ đồng (+250% YoY), hoàn thành lần lượt 65% và 46% kế hoạch cả năm.

Sự tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê KCN cốt lõi. Mảng cho thuê KCN tăng trưởng mạnh mẽ nhờ nhu cầu cho thuê lớn đối với KCN Quang Châu cũng như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Triển vọng năm 2022: KĐT Tràng Cát đem lại tăng trưởng mạnh mẽ

Công ty Chứng khoán Rồng Việt có quan điểm lạc quan với KBC trong năm 2022, với sự tăng trưởng mạnh mẽ từ mảng BĐS. Dự phóng doanh thu đạt 10.694 tỷ đồng (+147%%) và LNST đạt 3.409 tỷ đồng (+335%), với động lực tăng trưởng là mảng BĐS dân cư. Giả định:

• Mảng KCN:

  • Doanh thu cho thuê KCN và lợi nhuận gộp đạt lần lượt 2,943 tỷ đồng (-5% YoY) và 1,466 tỷ đồng (-25% YoY), tới từ việc cho thuê 107ha đất KCN (-8% YoY). Cụ thể chúng tôi giả định KBC sẽ cho thuê 72 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 35 ha tại KCN Tân Phú Trung. Việc cho thuê KCN Tân Phú Trung sẽ khả quan nhờ vị trí gần TP HCM và kết nối cơ sở hạ tầng giao thông khá tốt, thuận lợi cho việc phát triển công nghiệp và logistics.

  • Chúng tôi ước tính biên lợi nhuận gộp đạt 50%, giảm so với mức 63% của năm trước vì tỷ trọng đóng góp doanh thu của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh cao hơn so với 2021, nhưng KCN NSHL lại có giá thuê và biên LNG thấp hơn các KCN còn lại do mới bắt đầu cho thuê từ năm 2021.

  • Đối với các các KCN Quang Châu mở rộng, Tràng Duệ 3, Nam Tân Tập, cụm công nghiệp Hưng Yên, chúng tôi thận trọng giả định KBC sẽ chưa ghi nhận doanh thu trong năm 2022 do các KCN trên còn đang trong quá trình đền bù GPMB và giải quyết một số thủ tục pháp lý cuối cùng. Chúng tôi kỳ vọng các KCN trên sẽ sẵn sàng ghi nhận doanh thu từ năm 2023, đem lại động lực tăng trưởng dài hạn cho công ty.

• Mảng BĐS:

  • Là động lực tăng trưởng chính KBC trong năm 2022 với doanh thu và lợi nhuận gộp kỳ vọng sẽ đạt 6.991 tỷ đồng (+162%) và 4.083 tỷ đồng (+2766%).

  • KBC đã hoàn thành ký kết hợp đồng nhà thầu thi công xây dựng và nhận được các văn bản pháp lý quan trọng để triển khai san lấp mặt bằng KĐT Tràng Cát, và việc san lấp sẽ được hoàn thành trong năm 2022. Chúng tôi dự phóng việc KBC bán sỉ 30ha KCN Tràng Cát sẽ đem lại doanh thu và lợi nhuận gộp sẽ là 5.400 tỷ đồng và 3.618 tỷ đồng.

  • Bên cạnh đó, việc bàn giao 7ha KĐT Phúc Ninh sẽ đem lại doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 1.111 tỷ đồng và 252 tỷ đồng.

  • Ngoài ra, khả năng KBC sẽ bàn giao 4ha KĐT Tràng Duệ trong năm 2022, đem lại doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 480 tỷ đồng và 213 tỷ đồng

Cập nhật ngày 4/4/2021: Giá thuê khu công nghiệp leo thang, giá nào cho cổ phiếu KBC?

Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam tăng từ 2018 dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu thuê dâng cao ở một số nơi. Từ đó, giá thuê đã tăng mạnh.

Tại phía Bắc, năm 2020, giá thuê tại Hải Dương tăng cao nhất lên 75 USD/m2, tức tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Hà Nội cũng có mức tăng 13%, đạt 129 USD/m2. Các địa phương khác tăng từ 6% đến 9%, như Bắc Ninh (95 USD/m2), Hưng Yên (83 USD/m2).

Đáng chú ý, giá thuê tại Thanh Hóa khá cạnh tranh, lên mức 40 – 50 USD/m2. Tỉnh này đã nhận được nguồn đầu tư đáng kể từ năm 2020 với tổng số vốn FDI đăng ký là 349 triệu USD, đứng thứ 20 trong tổng số 60 tỉnh thành trên cả nước. Tỉnh cũng đón 14 dự án đầu tư mới, đóng góp 240 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài.

Thêm vào đó, những kế hoạch phát triển của Foxconn tại Thanh Hóa đã thu hút một loạt nhà sản xuất linh kiện điện tử, chuyên cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà đầu tư lớn. Có thể nói, giá thuê đất cạnh tranh cùng nguồn lao động lớn tại chỗ chính là chìa khóa tạo nên sức hút, khích lệ đầu tư của Thanh Hóa đối với nhiều doanh nghiệp.

Tại phía Nam, giá thuê tăng cao nhất thuộc về Bà Rịa – Vũng Tàu với mức tăng 18%, tương ứng 65 USD/m2. TP HCM có giá thuê cao nhất, đạt 147 USD/m2. Các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng đều tăng giá thuê từ 5% đến 8%.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các KCN gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

Tuy nhiên đó lại là tin vui với các doanh nghiệp cho thuê KCN như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). 

Các dự án dẫn dắt lợi nhuận năm 2021 của KBC bao gồm KĐT Phúc Ninh và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh ở Bắc Ninh, KCN Quang Châu ở Bắc Giang, KĐT Tràng Duệ ở Hải Phòng và KCN Tân Phú Trung ở TP.HCM.

Theo KBC, công ty sẽ tiếp tục đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng cũng như ghi nhận doanh số bán đất cho các dự án hiện hữu kể trên, trong khi đó công ty dự kiến triển khai xây dựng hạ tầng cơ bản cho dự án KĐT Tràng Cát trong năm 2021.

Bên cạnh đó, KBC có kế hoạch triển khai đầu tư và phát triển kinh doanh tại tỉnh Long An (với khoảng 220 ha đất KCN) và KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng (với tổng diện tích 687 ha).

Ngoài ra, KBC kỳ vọng hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các đại dự án ở tỉnh Hưng Yên, Hải Dương (miền Bắc), và Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (miền Nam).

Công ty Chứng khoán Bản Việt - VCSC khuyến nghị KHẢ QUAN cho KBC với giá mục tiêu 43.500 đồng/CP.