CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC)
Q4/2024 vừa qua chứng kiến thu nhập tài chính tăng đột biến 44 tỷ đồng (+252% YoY) nhờ 1) nhận thêm 34 tỷ cổ tức từ Tổng Công ty Khu công nghiệp Tân Bình và Tổng công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (HSX: SIP), và 2 ) thu nhập lãi tăng đột biến lên 32 tỷ đồng (+68% YoY) do số dư tiền mặt đạt 1.533 tỷ đồng (+36% YoY). Sự cải thiện về trạng thái tiền mặt đến từ 232 tỷ đồng do chi phí trả trước ngắn hạn trong các hợp đồng MOU tại NTU3.
Năm 2023, LNST của NTC đạt 106% kế hoạch kinh doanh trong khi doanh thu chỉ đạt 36% kế hoạch do NTU 3 không đáp ứng được tiến độ nghĩa vụ pháp lý như kỳ vọng. Cụ thể, doanh thu thuần ghi nhận ở mức 235 tỷ đồng (giảm -12% YoY và LNST đạt 300 tỷ đồng (+17% YoY), do giá thuê đất dịch vụ thấp hơn đáng kể so với dự kiến đến năm 2022 (~1,1ha so với 2,57ha). Thu nhập tài chính cải thiện 55%, đạt 241 tỷ đồng nhờ lãi suất tăng so với năm 2022 và tiền mặt bổ sung từ các hợp đồng MOU tại NTU3. Theo đó, EPS năm 2023 là 12.486 đồng.
Dự án NTU3 – Tín hiệu nộp tiền sử dụng đất mang lại triển vọng tươi sáng cho năm 2024
Theo cập nhật mới nhất, tỉnh Bình Dương đã tìm được thành công cơ quan thẩm định và tiền sử dụng đất đang chờ phê duyệt. Theo đại diện NTC, công ty cũng đang làm việc với Sở Tài nguyên Môi trường và Cục Thuế để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành nghĩa vụ đất đai trong năm 2024. Khi thông tin này được công bố, chúng tôi tin rằng doanh số bán hàng có thể được ghi nhận vào năm 2024.
Tính đến thời điểm cập nhật hiện tại, mức phí đã được xác định và trình Hội đồng thẩm định cấp tỉnh phê duyệt. Theo ước tính của chúng tôi, giá LUR trong thời hạn 50 năm là khoảng 50 USD/m2, dựa trên mức phí được phê duyệt cho khu công nghiệp VSIP III nằm liền kề với NTU3. Khoản phí này tăng 30% so với ước tính trước đây của chúng tôi là 10 USD/m2. Theo đó, tổng vốn đầu tư mới dự kiến sẽ tăng lên 4.915 tỷ đồng, tăng 15% so với ước tính trước đây.
Trong Q4.2023, NTC đã ký thành công thêm 35ha theo hợp đồng MOU, với giá trung bình là 140 USD/m2. Trong đó, NTC và khách thuê thỏa thuận về giá cơ sở hạ tầng trong khi chờ giá LUR từ chính phủ (vì phí này lẽ ra sẽ được chuyển cho khách thuê).
Lũy kế đến năm 2023, NTC đã ký 85 ha theo hợp đồng MOU và ghi nhận số dư 232 tỷ đồng dưới hình thức thanh toán tạm ứng ngắn hạn, chiếm 10% giá trị hợp đồng. Doanh số này đã giúp NTC hoàn thành 94% kế hoạch bán hàng trong năm đầu tiên của dự án - 90 ha. Giá cho thuê hiện được cập nhật là 145 USD/m2, cao hơn giá công bố trước đó của công ty.
Danh mục đầu tư tiếp tục trả cổ tức đáng kể và ổn định, đồng thời dự đoán rằng các dự án đường ống trong các công ty liên kết sẽ tăng thêm giá trị trong khoảng thời gian từ năm 2025 đến năm 2030.
Các khoản đầu tư liên doanh đã tạo ra dòng cổ tức với tổng trị giá 121 tỷ đồng vào năm 2023, tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt tỷ suất cổ tức trung bình là 27% (Hình 4).
Tiến độ tích cực của các dự án trong danh mục đầu tư có thể diễn ra sớm hơn dự kiến.
Các dự án khu công nghiệp Minh Hưng 3 mở rộng, Bắc Đồng Phú, Nam Đông Phú tại Bình Phước có thể sẽ triển khai sớm hơn do vướng mắc pháp lý có thể được giải quyết sớm hơn trong năm nay. Các dự án khu công nghiệp mới ở Bình Phước đang gặp khó khăn về mục tiêu hạn ngạch đất công nghiệp tại Quyết định số 326/QĐ-TTg do Chính phủ giao, như được trình bày trong Báo cáo Chiến lược Khu công nghiệp gần đây của chúng tôi.
Tuy nhiên, do 58/63 tỉnh, thành phố kêu gọi điều chỉnh nên ngày 4/1/2024, Phó Chủ tịch nước Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp bàn về việc sửa đổi Quyết định số 326/QĐ-TTg. Theo cuộc họp này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2025 tại văn bản số 99/TTr-BTNMT ngày 15/12/2023.
Nếu việc điều chỉnh này được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, lợi nhuận từ các dự án khu công nghiệp đến từ các công ty liên kết của NTC có thể có lại sớm hơn dự kiến.
Tóm tắt ước tính thu nhập năm 2024 của NTC
Trong kịch bản cơ sở cho năm 2024, dự đoán rằng (1) NTC sẵn sàng đạt doanh thu 741 tỷ đồng (29 triệu USD) từ hoạt động kinh doanh cho thuê đất công nghiệp, bằng cách cung cấp 90 ha với giá thuê trung bình là 140 USD/m2 .
Trong đó 85% tổng doanh thu sẽ được khấu hao hàng năm, 15% còn lại sẽ được đặt trước một lần. Theo đó, nếu tính cả mảng dịch vụ IP, tổng doanh thu sẽ đạt 750 tỷ đồng (30,6 triệu USD +219% YoY) và lợi nhuận ròng dự báo sẽ đạt mức 484 tỷ đồng (19,7 triệu USD, +52% YoY).
Cơ sở dự báo này trong việc bán đất công nghiệp phụ thuộc vào (1) QSDĐ đã được xác định và chỉ chờ phê duyệt; (2) 85ha đã ký theo hợp đồng MOU, tính đến cuối năm 2023, NTC có kế hoạch đẩy mạnh bán hàng trong năm 2024 để hoàn thành mục tiêu doanh số và kết quả kinh doanh năm sau; (3) Ngoài ra, do dòng vốn FDI tăng mạnh và nhu cầu khu công nghiệp tăng cao từ đầu năm 2024, chúng tôi kỳ vọng doanh số bán đất của NTC sẽ duy trì ở mức cao trong những năm tới.
SSI & VNDirect & Agriseco
BSC & VCBS
