Các nguyên nhân khiến khách hàng không còn hào hứng xuống tiền mua bất động sản

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa cho hay thị trường bất động sản đang chứng kiến đà suy giảm ở nguồn cầu và chỉ ra các nguyên nhân khiến khách hàng không còn hào hứng để xuống tiền mua bất động sản.

Đầu tiên là do lượng sản phẩm nghèo nàn, phần lớn nguồn cung đến từ các dự án cũ. Bản thân nhiều dự án cũng chưa thực sự hấp dẫn.

Ngoài ra, niềm tin vào thị trường của người mua cũng ngày càng sụt giảm. Thêm vào đó, việc lãi suất ngân hàng ở mức cao khiến nhiều khách hàng tích cực gửi tiền vào nhà băng, thay vì đầu tư mua nhà đất.

Không chỉ vậy, việc vay vốn mua bất động sản cũng tương đối nhọc nhằn. Hơn nữa, một lượng lớn khách hàng gặp phải khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung.

Chính các yếu tố kể trên đã khiến người mua không còn mạnh tay móc hầu bao chi cho địa ốc.

Đáng chú ý, đa phần những dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường đều trong tình trạng “đắp chiếu”, chờ phê duyệt. Trong bối cảnh kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh với phân khúc này về mức rất thấp.

Sức mua của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng vì thế mà sụt giảm mạnh. Theo DKRA, nguồn cầu trong tháng 4 đối với phân khúc biệt thự và shophouse nghỉ dưỡng đã giảm lần lượt 98% và 99% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng với condotel, mức giảm là 36%.

“Các khó khăn tác động đến thị trường bất động sản không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài. Giống như mưa dầm, thấm lâu, dẫn đến kết quả là toàn bộ thị trường chìm dần trong khó khăn”, các chuyên gia của VARS bình luận.

Về phía nguồn cung, các doanh nghiệp bất động vẫn đang hoạt động đã phải phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí, một số công ty còn dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dang dở; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO (chào bán cổ phiếu lần đầu trước công chúng)...

Cập nhật ngày 2/6/2023: Thị trường bất động sản sắp có giao dịch trở lại chưa?

Theo ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Bất động sản Việt Nam (VARS), ngưỡng này là mức người mua cũng như các chủ đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Ông Khôi nhận định, với diễn biến lãi suất đang từng bước điều chỉnh như hiện nay dù chưa thật mạnh mẽ nhưng là tín hiệu tích cực. Có thể theo dõi quý III, là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và quan sát các phản ứng thực tế. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Ông Khôi cũng dự báo có hai kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Ở kịch bản thứ hai, nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản trong điều kiện niềm tin của người mua được cải thiện.

Ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc kinh doanh Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Khởi Thành cho rằng, biểu đồ lãi suất là yếu tố quyết định tác động tới việc dòng tiền sẽ quay lại thị trường bất động sản hay chưa. Theo ông Thanh, quan sát nhiều thập kỷ qua, khi lãi suất cho vay cao, bất động sản thường khó khăn, trầm lắng do không có động lực tăng trưởng.

Tuy nhiên, ông cho rằng, hiện lãi suất điều hành đã điều chỉnh nhiều lần nhưng mức cho vay phổ biến quanh mốc 13-14% một năm. Nếu con số này vẫn neo cao, sẽ gây bất lợi cho nền kinh tế, trong đó có ngành bất động sản.

Trong trường hợp lãi suất cho vay chỉ điều chỉnh quanh ngưỡng 12-13% một năm, dòng tiền nhiều khả năng vẫn bị đứng. Người giữ tiền mặt tạm thời cầm tiền quan sát, chờ đợi chứ không dịch chuyển tiền vào nền kinh tế. Ông dự báo khi nào mức lãi suất cho vay về quanh mức 9-10% thị trường bất động sản mới có cơ hội cải thiện thanh khoản.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển dự án khu đô thị tại TP Thủ Đức cho biết, đến 30/5, lãi suất cho vay đã điều chỉnh với các khách vay cũ (doanh nghiệp cập nhật với khách mua nhà) nhưng vẫn dao động quanh mốc trên dưới 13,5% một năm, còn ở mức cao. Nếu lãi suất cho vay chỉ giảm ở mức 0,5-0,7% những khách hàng tiềm năng (có nhu cầu thật) sẽ tiếp tục quyết định đứng ngoài thị trường bất động sản vì chi phí tài chính vẫn khá lớn, đồng nghĩa rủi ro còn cao.

CEO này cho rằng việc khi nào mức lãi suất cho vay được điều chỉnh về quanh ngưỡng 9,5% một năm sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy dòng tiền quay lại thị trường bất động sản nhưng vẫn phải kèm theo một số điều kiện. Các điều kiện đó là gỡ vướng pháp lý, giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, kinh tế vĩ mô hồi phục song song (quyết định khả năng chi trả ổn định của khách hàng cá nhân) mới có thể tạo động lực cho thị trường hồi phục.

Cập nhật ngày 16/6/2022: Chuyên gia dè dặt về đầu tư bất động sản giai đoạn này

Trước thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) như không có giao dịch ở nhiều loại sản phẩm bất động sản, khan hiếm nguồn cung và giá neo cao, một số chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng nhà đầu tư cần cẩn trọng trước quyết định xuống tiền ở giai đoạn này.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Chuyên gia này đánh giá một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt ở thời điểm này để mua nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì “dù hưng phấn đến mấy cũng nên cảnh giác với những rủi ro khi BĐS chững lại”.

Ông Quang cho rằng các nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua BĐS ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố.

Thứ nhất, chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Thứ hai, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua BĐS lúc này bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

Ông Trần Khánh Quang nhìn nhận, hiện nay, thị trường đang quá tải với các sản phẩm cao cấp, hạng sang và khan hiếm dòng sản phẩm bình dân, vừa túi tiền, dẫn đến sức hấp thụ kém. Đây là khó khăn nhưng cũng là cơ hội, bởi nhiều khả năng, các chủ đầu tư sẽ phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm để có thanh khoản. Ngoài ra, các tín hiệu gần đây cho thấy sắp tới, chính sách về tín dụng có thể cởi mở hơn, cơ hội cho BĐS sẽ cao hơn. Khi có cả 2 yếu tố này, các nhà đầu tư có thể tiếp tục tham gia vào thị trường.

Trong thời gian qua diễn ra nhiều biến số bất ngờ của thị trường, chẳng hạn những thông tin tiêu cực về vi phạm của các doanh nghiệp BĐS lớn, cơ quan quản lý nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền và ngân hàng nhà nước yêu cầu siết nguồn tín dụng vào BĐS… khiến người mua và nhà đầu tư BĐS có tâm lý thận trọng hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS chững lại, bên cạnh các lý do liên quan đến động thái can thiệp của chính quyền, còn vì mức giá bán đang neo cao hơn giá trị thực tế.

“Mức giá giao dịch vượt xa giá trị thực khiến các nhà đầu tư không còn cảm thấy an toàn. Nhiều nhà đầu tư F0 ít kinh nghiệm bị mắc kẹt buộc phải bán tháo tài sản. Còn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, với những biến động khó lường như hiện nay cũng sẽ cân nhắc rất kỹ và e ngại xuống tiền. Qua đó thị trường chững lại là một lẽ tất yếu”, ông Đính nói.

Chung góc nhìn với ông Đính, ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng giá BĐS quá cao là lý do chính khiến thị trường chững lại. Ông Quang dẫn quy luật, cho hay từ năm 2014 đến nay, BĐS ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 20-30% mỗi năm, qua đó đẩy giá vượt xa giá trị thực.

Cả ông Nguyễn Văn Đính và ông Trần Khánh Quang đều nhìn nhận thị trường BĐS sẽ tiếp tục chững lại cho đến hết hết quý III và nhiều khả năng sẽ phát triển ổn định hơn từ tháng 10 năm nay.

Cập nhật ngày 22/3/2021: Đây là thời điểm tốt để đầu tư bất động sản, trong đó đất nền có thể sinh lời nhất

Tuy nhiên, theo bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi thực hiện quyết định đầu tư. Gần đây có hiện tượng sốt đất khi có một thông tin quy hoạch được công bố, bất chấp liệu thông tin đó có đúng hay không, thí dụ như quy hoạch sân bay Téc Ních ở Bình Phước, hay một khu vực nào đó sẽ thu hút được các chủ đầu tư bất động sản lớn đổ về (ở Châu Đức), đây là những điều mà nhà đầu tư F0 thường dễ sa lầy.

Theo số liệu của JLL Việt Nam, trong giai đoạn 2015-2020, giá bán Căn hộ ở thị trường sơ cấp ở TPHCM có mức tăng điển hình từ 9-13% hàng năm, trong khi sản phẩm Nhà liền thổ ghi nhận mức tăng cao hơn, trung bình khoảng 17% một năm.

Như vậy, đầu tư bất động sản có thể đem lại lợi suất trung bình cao hơn và hấp dẫn hơn so với kênh gửi tiết kiệm hay trái phiếu chính phủ. Trong khi đó, giá bất động sản thường có xu hướng tăng trong dài hạn, ít chịu biến động giá như vàng, chứng khoán, đồng tiền ảo.

Đất nền có thể sinh lời nhất

Trong các phân khúc bất động sản thì đất nền là kênh sinh lợi tốt nhất, đặc biệt là nếu biết cách chọn và nắm giữ trong dài hạn. Dĩ nhiên đi kèm cũng không ít rủi ro.

Một loại hình tương tự như đất nền là nhà liền thổ xây sẵn, bao gồm biệt thự, nhà phố, nhà phố thương mại. Nhà đầu tư muốn mua loại hình này thì ngoài số vốn tự có thường sẽ phải cân nhắc thêm việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, hiện nay trong nội thành TPHCM hầu như không còn sản phẩm nhà liền thổ có mức giá dưới 4 tỷ đồng, thị trường tiềm năng cho ngân sách ít hơn sẽ nằm ở các khu vực vùng ngoại ô như Quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, hoặc ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Một khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư F0 cần cân nhắc kỹ các yếu tố quan trọng liên quan đến tiềm năng phát triển của khu vực trong tương lai.

Không vội được đâu

Bất động sản nhà đất có hai loại là đất nền và nhà liền thổ xây sẵn. Theo bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, Nhà đầu tư cần tỉnh táo, đừng vội đầu tư theo thông tin quy hoạch chưa kiểm chứng, mà phải tự nghiên cứu tìm hiểu tình hình pháp lý, tình hình quy hoạch, giấy phép xây dựng.

Thứ hai là tính thanh khoản của dự án, để làm được điều này đòi hỏi nhà đầu tư đi khảo sát dự án và khu vực xung quanh dự án nhiều lần, đánh giá mật độ dân cư và mức độ đô thị hóa để có thể đưa ra nhận định đúng về tình hình dự án trong ngắn, trung và dài hạn.

Liệu sau khoảng thời gian này khu vực này có trở thành một khu dân cư sầm uất, thu hút được dân cư về ở. Đây là yếu tố để đánh giá tiềm năng tăng trưởng giá trong dài hạn của dự án.

Cuối cùng, khi nhà đầu tư thấy một dự án/khu đất có vẻ đang nóng sốt thì có nghĩa rằng chỗ đó không còn tiềm năng tăng trưởng giá nhiều nữa và chi phí gia nhập thị trường cao.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên đi tìm những khu vực mà sốt đất chưa lan tới, có mật độ dân cư và đô thị hóa nhất định, và cơ sở hạ tầng sẽ phát triển tốt trong tương lai.

Dựa vào những thông tin, những nghiên cứu mà nhà đầu tư đã tự thực hiện và đi đến kết luận rằng, dự án có tiềm năng trong tương lai: Như vậy sẽ đem lại cho nhà đầu tư mức sinh lợi tốt nhất.

Bởi, đầu tư bất động sản là một câu chuyện dài hạn.