Phải tính phương án dự phòng 'đại hạn'
"Nhà phố mặt tiền đường 20m, ngay chợ Đầu mối Thủ Đức, 1 trệt 1 lầu phù hợp để ở hoặc kết hợp cho thuê làm văn phòng, xưởng sản xuất (mỹ phẩm...). Nhà mới xây cuối năm 2019.
Diện tích đất 120m2 (6m*20m). Đất thổ cư 100%. Diện tích sử dụng 240m2. Sổ hồng chính chủ. Giá bán: 6.5 tỉ (có thương lượng), thấp hơn thị trường 1 tỉ. Cần tiền kẹt Covid bán gấp".
Mẩu rao trên có quen không?
Rất quen, ít nhất trong vài tháng trở lại đây, lượng thông tin đăng tải bán nhà đất, nhà mặt phố, đất nền tăng đột biến trên các trang web chuyên rao bán bất động sản
Đó là khi nhiều người vay tiền mua nhà đất không gồng nổi tiền lãi và gốc trả nhiều tháng nay, trong khi tiền thu về không có hoặc giảm mạnh do dịch.
Cơn đại dịch vừa qua cho thấy, nếu có sự kiện bất khả kháng xảy ra khiến nhà đầu tư không thể duy trì dòng tiền ổn định nếu đang vay ngân hàng mua nhà đất. trong tình huống xấu nhất, nhà đầu tư sẽ phải bán lại tài sản đó và có khả năng bán thấp dưới giá vốn, như trường hợp trên và nhiều trường hợp khác.
Một đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định các giao dịch nhà phố, nhà mặt tiền do khó cho thuê được, áp lực trả nợ, lãi ngân hàng lớn nên buộc phải bán. Và áp lực này sẽ ngày càng tăng nếu dịch kéo dài.
Riêng với mặt bằng kinh doanh như nhà hàng, quán ăn, vị cán bộ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản trên đánh giá nhu cầu sang nhượng rất nhiều do có 2 cú sốc liên tiếp từ nghị định 100 về xử phạt nồng độ cồn và từ dịch bệnh.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư mua đất nền trước kia với ý định đợi giá lên để "lướt sóng" đã phải giảm giá nhằm thu hồi vốn hoặc cắt lỗ.
Tính trước nguồn tiền trả
Theo khảo sát của JLL Việt Nam, trong khi người mua để ở có xu hướng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao (50-70%), người mua đầu tư thường áp dụng tỷ lệ đòn bẩy ở mức thấp hơn, trong khoảng 30-35%.
Nhưng dù mua để ở hay đầu tư, đòn bẩy cao hay thấp, theo bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, nhà đầu tư nên tính toán, cân đối sao cho có dòng tiền và thu nhập ổn định trong suốt khoảng thời gian này.
Điều này đặc biệt đúng khi nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào bất động sản là dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bởi vì nhà đầu tư chưa thể có dòng tiền từ việc cho thuê hay bán lại dự án, và cũng đối mặt với rủi ro thanh khoản trong khoảng thời gian này.
Vay mua nên chọn nhà thật, ở thật
Với loại hình căn hộ, chẳng hạn có ngân sách 1-2 tỷ đồng vẫn có thể tìm mua được căn hộ 2 phòng ngủ ở các khu vực ngoại ô TPHCM như Quận 9, Bình Chánh. Nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ như vậy hoặc thậm chí căn hộ tầm trung có giá từ 2-4 tỷ đồng ở các khu vực gần trung tâm hơn.
Nhà đầu tư căn hộ nên mua dự án từ khi mới mở bán (mua nhà hình thành trong tương lai) để mang lại lợi suất cao nhất, nhưng điều đó cũng đi kèm với những rủi ro như pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, và nhu cầu ở thực sau khi dự án đã bàn giao.
Yếu tố nhu cầu ở thực là rất quan trọng bởi nó sẽ giúp tăng tính thanh khoản của dự án, khi bàn giao căn hộ thì nhà đầu tư có thể cho thuê, hoặc mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận.
Nhưng nếu như dự án không hình thành được lượng cư dân ở nhất định thì nhà đầu tư sẽ khó kiếm lời được theo 2 cách trên.
FPTS & BSC
Agriseco Researh & VNDirect & PHS
