Phân tích cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức): tiềm năng tăng trưởng đã phản ánh vào giá

VNDirect & Agriseco & BSC & Bản Việt

24/11/2023 07:42

SZC (Sonadezi Châu Đức) hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê khu công nghiệp và Khu đô thị Châu Đức với tổng quỹ đất lớn (2.287 ha) tại Vũng Tàu.

szc2-1619196405.jpeg

Sonadezi Châu Đức 

Doanh thu của SZC trong 9T23 thấp hơn kỳ vọng. Không kỳ vọng SZC sẽ trả cổ tức bằng tiền mặt nhằm giảm đòn bẩy tài chính (tỷ lệ D/E cao nhất trong số các DN cùng ngành) do dự án Sonadezi Hữu Phước hiện chậm hơn dự kiến.

Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê chất lượng đảm bảo triển vọng tươi sáng

Nguồn cung KCN tại BR-VT bắt đầu hạn chế từ nay đến năm 2027, điều này giúp SZC – với KCN Châu Đức – trở thành một trong điểm đến tốt nhất nhờ: 1) Sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của BR-VT; 2) giá thuê cạnh tranh so với cả thị trường cấp 1 và giá bình quân BR-VT; và 3) vị trí đắc địa gần cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Cảng Cái Mép-Thị Vải và Sân bay quốc tế Long Thành. Do đó, kỳ vọng doanh thu KCN ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép 19,8% trong 2023-27.

Kỳ vọng BĐS nhà ở sẽ phục hồi sau khi bàn giao chậm trong 2023

Trong 9T23, SZC đã bàn giao 8 căn shophouse tại dự án Sonadezi Hữu Phước, thấp hơn nhiều so với dự tính. Các hoạt động xây dựng và kí bán mới vẫn theo đúng kì vọng tuy nhiên bàn giao chậm hơn dự kiến.

Với lượng lớn tồn kho, khoảng 70 căn shophouse đã hoàn thiện, kỳ vọng SZC sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao trong Q4/23. Tuy nhiên, có thể phải trì hoãn thời hạn bàn giao thêm hai quý đến Q2/24.

VNDirect cũng thận trọng giảm giả định biên LN gộp với mảng BĐS nhà ở 2024 xuống 11,5% nhằm phản ánh rủi ro giá đất cao hơn.

Giá cổ phiếu hiện tại đã phản ánh tiềm năng tăng trưởng LN

Mặc dù dự phóng mức tăng trưởng kép 3 năm tới ở mức cao, đạt 50,9% và P/E hợp lý năm 2024 là 11,5x, thấp hơn đáng kể so với mức hiện tại, VNDirect vẫn cho rằng định giá SZC không thực sự hấp dẫn với P/B hợp lý năm 2024 là 2,0x, cao hơn so với trung vị toàn ngành BĐS KCN.

Cập nhật ngày 9/5/2023: tới thời điểm ghi nhận doanh thu, giá mục tiêu 35.000 đ/cp

Dự án KDC Hữu Phước bước vào giai đoạn bán hàng: Dự án đã bắt đầu ghi nhận doanh thu trong Quý IV/2022, đạt 67 tỷ đồng. Đây khả năng sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận của SZC trong giai đoạn 2023 - 2025.

Dự án được chia làm 2 giai đoạn, và giai đoạn 2023 – 2024 chủ yếu sẽ ghi nhận doanh thu từ 25ha giai đoạn 1, ước tính khoảng gần 400 tỷ đồng doanh thu.

Tiến độ cho thuê KCN ổn định trong nửa đầu năm: Năm 2022, doanh thu cho thuê KCN đạt 752 tỷ đồng (+6% yoy) nhờ ghi nhận khoảng 50ha (ước tính) KCN Châu Đức với giá thuê tăng 15% yoy. So với các KCN liên quan như D2D thì giá thuê KCN ở SZL thấp hơn 20% so với giá thị trường.

Nửa đầu năm 2023, doanh thu cho thuê khả quan nhờ (1) doanh thu từ hợp đồng cho thuê với SNZ 21ha cuối năm ngoái; (2) Doanh thu chưa thực hiện tăng 23% yoy đạt gần 300 tỷ đồng; (2) Giá thuê đất dự báo duy trì tăng 10% yoy nhờ hưởng lợi từ các dự án sân bay Long Thành, cảng Cái Mép. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh KCN vẫn sẽ gặp khó khăn do nhu cầu suy giảm từ thị trường chung.

Kế hoạch kinh doanh 2023 khả quan: SZC đặt kế hoạch kinh doanh khá thận trọng trong năm 2023 tuy nhiên kết quả này khá khả quan trong bối cảnh thị trường chung biến động. Một số nội dung đáng chú ý trong kế hoạch gồm: (1) Doanh thu và LNST tăng trưởng 1 chữ sô 7%; (2) Doanh thu bán đất giảm nhưng doanh thu bán KDC Hữu Phước tăng 230% svck. Dự án BOT bắt đầu ghi nhận doanh thu; (3) Chia cổ tức cổ phiếu năm 2022 và 2023 lần lượt là 20% và 10%.

KHUYẾN NGHỊ

SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu, các năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN Châu Đức và KĐT Hữu Phước nhờ lợi thế về giá thuê và giá vốn thấp so với bình quân khu vực. Mô hình KCN đô thị là chiến lược đúng đắn của SZC phù hợp với xu hướng KCN gắn liền dân cư trong dài hạn.

SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận ban đầu thấp do bán KCN và KĐT chủ yếu cho bên nội bộ.

Do đó, Agriseco Research đánh giá NẮM GIỮ cổ phiếu SZC với giá mục tiêu là 35.000 đ/cp.

Cập nhật ngày 3/6/2022: Áp lực từ gia tăng chi phí đền bù đất

Dự báo biên LN gộp mảng bât động sản khu công nghiệp (KCN) năm 2022 sẽ bị ảnh hưởng bởi sự gia tăng chi phí đền bù đất.

SZC công bố doanh thu Q1/22 đạt 277,3 tỷ đồng (+55,6% svck) nhờ doanh thu KCN tăng mạnh (+56,3% svck) khi nhu cầu thuê tăng cao ở miền Nam. Tuy nhiên, biên LN gộp Q1/22 giảm 23,3 điểm % svck do giá đất bồi thường tại dự án KCN Châu Đức tăng 100% svck, khiến cho giá vốn hàng bán trong Q1/22 tăng 146,7% svck. Do đó, LN ròng Q1/22 giảm 5,3% svck xuống 75,3 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 12,8% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Từ tháng 3/2022, tỉnh BR-VT đã dừng phê duyệt phương án đền bù đất để chờ điều chỉnh giá đất mới. Dự báo biên LN gộp mảng BĐS KCN năm 2022 sẽ bị ảnh hưởng bởi sự gia tăng chi phí đền bù đất. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng SZC sẽ đứng vững trước những khó khăn và tăng trưởng mạnh ở hai mảng kinh doanh cốt lõi: kỳ vọng doanh thu BĐS KCN/BĐS dân cư năm 2022 sẽ tăng lần lượt 0,7%/100% svck. Nhìn chung, chúng tôi dự báo LNST năm 2022 tăng 16,4% svck lên 377 tỷ đồng.

VNDirect điều chỉnh hạ doanh thu 2022/23 xuống lần lượt 15,5%/13,6% so với dự báo trước đó do chúng tôi lo ngại về việc giải phóng mặt bằng KCN có thể chậm hơn dự kiến. Do chi phí bồi thường cao hơn, chúng tôi hạ dự báo biên LN gộp năm 2022/23 lần lượt giảm 11,6/7,3 điểm % so với dự báo trước đó. Do đó, VNDirect điều chỉnh LNST năm 2022/23 giảm 35,9%/26,0% so với dự báo trước đó.

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 81.100 đồng/cp

VNDirect duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 81.100 đồng/cp theo phương pháp định giá từng phần. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn, tuy nhiên chúng tôi tự tin về KQKD của SZC nhờ 1) KCN Châu Đức có vị trí cạnh tranh tại BR-VT; 2) đà tăng giá thuê KCN tại BR-VT; 3) giai đoạn 2 của Sonadezi Hữu Phước mở bán nửa đầu 2022 sẽ tiếp tục được hưởng lợi giá tăng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

Tiềm năng tăng giá: 1) doanh thu KCN và dân cư tốt hơn dự kiến, 2) giải phóng mặt bằng nhanh hơn giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Rủi ro giảm giá 1) giá đền bù đất cao hơn dự kiến, 2) tiến độ pháp lý tại các dự án KĐT chậm hơn dự kiến

Cập nhật ngày 20/11/2021: BSC khuyến nghị MUA cổ phiếu SZC, giá 62,700 VND/CP

Công ty Chứng khoán BSC khuyến nghị MUA đối với mã cổ phiếu SZC cho năm 2022 với giá 62,700 VND/CP, với phương pháp SOTP với WACC =9%. 
 
BSC dự báo DTT và LNST 2022 lần lượt đạt 1,123 tỷ đồng (+63%YoY) và 480 tỷ đồng (+53%YoY), Tương đương EPS FW=4,563 đồng, P/E FW=11x
 
Sở hữu quy mô đất KCN lớn hơn 1,500ha (so với trung bình khu vực là 319ha) và vị trí thuận lợi gần cảng và đường quốc lộ , được kì vọng hưởng lợi từ (1) nhu cầu tiếp tục được cải thiện nhờ dòng vốn FDI trở lại sau dịch Covid-19 (2) Tỷ lệ lấp đầy* dưới 50% - Thấp hơn so với khu vực (71%) và cả nước (71%) ;
Biên lợi nhuận kỳ vọng tiếp tục cải thiện nhờ dư địa tăng giá lớn và giá vốn duy trì ở mức thấp do đã hoàn thành đền bù 1,783/2,287ha, với giá 147,400 đồng/m2.
Mảng KĐT Hữu Phước (25ha) dự kiến sẽ đóng góp tích cực lợi nhuận ~120 tỷ đồng trong 2022, với CAGR lợi nhuận trong giai đoạn 2022-2026 là 20% .

RỦI RO
KĐT Hữu Phước chậm được mở bán chậm hơn kì vọng;
Tiến độ GPMB và bán hàng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh
Chi phí xây dựng và GPMB tăng cao hơn kì vọng

 

CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP
DTT và LNST 9T/2021 lần lượt đạt 566 tỷ đồng (+43%YoY) và 256 tỷ đồng (+57%YoY). Doanh thu chủ yếu đến từ DT mảng kinh doanh KCN (+80%YoY) nhờ ghi nhận doanh thu cung cấp dịch vụ và bán đất KCN Châu Đức.

Tuy nhiên, mảng kinh doanh BOT đã tạm dừng khai thác (-100%YoY) để lắp đặt hệ thống thu phí tự động không dừng (ETC) từ đầu năm 2021.

Cập nhật ngày 12/5/2021: Bản Việt khuyến nghị MUA cổ phiếu SZC, giá mục tiêu 45.000 đ/cp

Công ty Chứng khoán Bản Việt công bố báo cáo lần đầu cho CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) với khuyến nghị MUA và giá mục tiêu 45.000 đồng/CP.

SZC là một trong những chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị (KĐT) hàng đầu tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) (cách trung tâm TP. HCM khoảng 60-85 km).

SZC phát triển KCN Châu Đức với tổng diện tích 1.556 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 39% tính đến cuối năm 2020. Ngoài ra, SZC là chủ đầu tư dự án KĐT Châu Đức với tổng diện tích 579 ha (bao gồm dự án BĐS nhà ở Hữu Phước có diện tích 40,5 ha).

Dự án BĐS nhà ở Hữu Phước đang trong quá trình phát triển, trong khi các dự án KĐT thành phần khác đang được xử lý thủ tục về mặt pháp lý để nhận được phê duyệt đầu tư.

Dự báo doanh thu đạt 607 tỷ đồng (+40% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 252 tỷ đồng (+36% YoY) trong năm 2021, chủ yếu đến từ giả định rằng doanh số bán đất KCN sẽ tăng trưởng nhanh hơn và ghi nhận doanh số đầu tiên của dự án BĐS nhà ở Hữu Phước.

Trong giai đoạn 2020-2025, chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) đạt 31% đối với doanh thu và 32% đối với LNST sau lợi ích CĐTS, chủ yếu đến từ giả định rằng giá đất KCN của SZC sẽ tiếp tục gia tăng, doanh số bán đất tăng trưởng nhanh hơn và đóng góp từ dự án BĐS nhà ở Hữu Phước.

SZC là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi chính từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn, bao gồm cụm cảng Cái Mép vốn tăng trưởng nhanh chóng, dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành sắp tới tại tỉnh Đồng Nai và tiềm năng phát triển Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Ngoài ra, SZC đã thâu tóm được một quỹ đất lớn với chi phí thấp, chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ tăng cường hiện thực hóa giá trị quỹ đất đã được giải phóng này – đặc biệt là đối với các dự án KĐT – đem lại tăng trưởng lợi nhuận bền vững.

Rủi ro: tỷ lệ hấp thụ và giá bán trung bình thấp hơn dự kiến của đất KCN và KĐT.

Công ty CP Sonadezi Châu Đức (mã SZC)

Công ty CP Sonadezi Châu Đức là thành viên của Tổng Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) - doanh nghiệp tiên phong và hàng đầu ở Việt Nam trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

Sứ mệnh của SZC là kiến tạo và xây dựng một vùng đất rộng 2287ha tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thành một khu phức hợp công nghiệp - đô thị - sân Golf năng động và hiện đại nhất, là “cửa ngõ vào thương mại thế giới” tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Công ty CP Sonadezi Châu Đức đã mạnh dạn đưa ra ý tưởng xây dựng khu công nghiệp đô thị với đầy đủ các lĩnh vực như: khu đô thị, khu sản xuất công nghiệp, khu kinh doanh dịch vụ, khu vui chơi giải trí. Các dự án thành phần trên sẽ cùng nhau thõa mãn mọi yêu cầu của các nhà đầu tư trong suốt thời gian đầu tư kinh doanh tại đây. Đây sẽ là một dự án mở đầu cho một hướng đi mang tính chiến lược của tổ hợp Sonadezi nói chung và Sonadezi Châu Đức nói riêng.

SZC cam kết mang đến cho tất cả các nhà đầu tư: một khu công nghiệp với hạ tầng đồng bộ, dịch vụ hoàn hảo; một môi trường đầu tư tiềm năng với vị trí là trung tâm giao thương ra thế giới của khu vực Đông Nam Bộ; một môi trường sống lý tưởng với đầy đủ các dịch vụ đẳng cấp.

KCN ĐÔ THỊ & SÂN GOLF CHÂU ĐỨC - Điểm sáng thu hút đầu tư

Đến nay KCN Đô thị & Sân Golf Châu Đức, do Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức làm chủ đầu tư, đã và đang hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của Nhà đầu tư và trở thành một trong những điểm sáng thu hút đầu tư tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam để kết nối với thương mại toàn cầu.

Với quy mô 2.287 ha, KCN Đô thị & Sân Golf Châu Đức là một trong những dự án đầu tư khu phức hợp công nghiệp lớn hàng đầu cả nước, bao gồm KCN (1.556 ha) và Khu Đô thị thương mại - sân Golf tiêu chuẩn quốc tế 36 lỗ.

Đến nay, hạ tầng kỹ thuật trong KCN Đô thị Châu Đức được đầu tư hiện đại và đồng bộ với hệ thống đường giao thông đa dạng, thuận tiện; hoàn thiện mạng lưới thông tin liên lạc, cấp khí, cấp điện, cấp nước sạch, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy…

Trên cơ sở xác định rõ sự nghiệp bảo vệ môi trường sống gắn liền sự phát triển bền vững và hiệu quả của Doanh nghiệp, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức đặc biệt chú trọng đến việc tạo ra “khoảng xanh” trong KCN bằng việc trồng cây xanh trên các tuyến đường, qua đó vừa tạo cảnh quan đẹp vừa góp phần bảo vệ và cân bằng môi trường sản xuất; đưa KCN Đô thị & Sân Golf Châu Đức hướng tới tiêu chí một KCN Xanh - Sạch - Đẹp, với đầy đủ các tiện ích cho nhà đầu tư.

Với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đẹp và hoàn thiện, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức luôn đẩy mạnh công tác tiếp thị, thu hút đầu tư với các ưu đãi đặc biệt cho nhà đầu tư trong việc cho thuê mặt bằng công nghiệp, hỗ trợ các thủ tục liên quan đến đầu tư...

VNDirect & Agriseco & BSC & Bản Việt
Quý vị có nhu cầu Hợp tác hoặc Mua lại mạng xã hội đã cấp phép này, xin gọi 0924.113837 hoặc liên hệ qua email: benthanh919@gmail.com. Trân trọng.