Phân tích cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức): Bản Việt tăng giá mục tiêu lên 42.000 đồng/cp

Bản Việt tăng 22% giá mục tiêu cho CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) lên 42.000 đồng/cổ phiếu nhưng vẫn duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG do giá cổ phiếu đã tăng 16% so với đầu năm.

Giá mục tiêu cao hơn chủ yếu đến từ định giá cao hơn cho Khu công nghiệp (KCN) Châu Đức do doanh số cho thuê đất KCN giai đoạn 2024-26F dự kiến tăng so với dự báo trước đây, trong bối cảnh doanh số cho thuê đất KCN năm 2023 cao hơn dự kiến. 

Dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/25 lần lượt đạt 304 tỷ đồng (+39% YoY) và 419 tỷ đồng (+38% YoY), chủ yếu do (1) lợi nhuận cao hơn cho mảng KCN nhờ giá tăng và diện tích bàn giao đất KCN tăng, và (2) diện tích bàn giao đất khu đô thị (KĐT) tại KĐT Hữu Phước tăng mạnh hơn so với năm 2023. 

Tăng 11%/4% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/25 với kỳ vọng diện tích bàn giao đất KCN cao hơn trong cả 2 năm do doanh số cho thuê đất KCN (theo hợp đồng đã ký và/hoặc biên bản ghi nhớ) đạt 66,6 ha trong năm 2023, vượt dự báo trước đây của chúng tôi là 30 ha. 

Cập nhật ngày 24/11/2023: tiềm năng tăng trưởng đã phản ánh vào giá

Doanh thu của SZC trong 9T23 thấp hơn kỳ vọng. Không kỳ vọng SZC sẽ trả cổ tức bằng tiền mặt nhằm giảm đòn bẩy tài chính (tỷ lệ D/E cao nhất trong số các DN cùng ngành) do dự án Sonadezi Hữu Phước hiện chậm hơn dự kiến.

Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê chất lượng đảm bảo triển vọng tươi sáng

Nguồn cung KCN tại BR-VT bắt đầu hạn chế từ nay đến năm 2027, điều này giúp SZC – với KCN Châu Đức – trở thành một trong điểm đến tốt nhất nhờ: 1) Sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của BR-VT; 2) giá thuê cạnh tranh so với cả thị trường cấp 1 và giá bình quân BR-VT; và 3) vị trí đắc địa gần cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Cảng Cái Mép-Thị Vải và Sân bay quốc tế Long Thành. Do đó, kỳ vọng doanh thu KCN ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép 19,8% trong 2023-27.

Kỳ vọng BĐS nhà ở sẽ phục hồi sau khi bàn giao chậm trong 2023

Trong 9T23, SZC đã bàn giao 8 căn shophouse tại dự án Sonadezi Hữu Phước, thấp hơn nhiều so với dự tính. Các hoạt động xây dựng và kí bán mới vẫn theo đúng kì vọng tuy nhiên bàn giao chậm hơn dự kiến.

Với lượng lớn tồn kho, khoảng 70 căn shophouse đã hoàn thiện, kỳ vọng SZC sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao trong Q4/23. Tuy nhiên, có thể phải trì hoãn thời hạn bàn giao thêm hai quý đến Q2/24.

VNDirect cũng thận trọng giảm giả định biên LN gộp với mảng BĐS nhà ở 2024 xuống 11,5% nhằm phản ánh rủi ro giá đất cao hơn.

Giá cổ phiếu hiện tại đã phản ánh tiềm năng tăng trưởng LN

Mặc dù dự phóng mức tăng trưởng kép 3 năm tới ở mức cao, đạt 50,9% và P/E hợp lý năm 2024 là 11,5x, thấp hơn đáng kể so với mức hiện tại, VNDirect vẫn cho rằng định giá SZC không thực sự hấp dẫn với P/B hợp lý năm 2024 là 2,0x, cao hơn so với trung vị toàn ngành BĐS KCN.

Cập nhật ngày 9/5/2023: tới thời điểm ghi nhận doanh thu, giá mục tiêu 35.000 đ/cp

Dự án KDC Hữu Phước bước vào giai đoạn bán hàng: Dự án đã bắt đầu ghi nhận doanh thu trong Quý IV/2022, đạt 67 tỷ đồng. Đây khả năng sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận của SZC trong giai đoạn 2023 - 2025.

Dự án được chia làm 2 giai đoạn, và giai đoạn 2023 – 2024 chủ yếu sẽ ghi nhận doanh thu từ 25ha giai đoạn 1, ước tính khoảng gần 400 tỷ đồng doanh thu.

Tiến độ cho thuê KCN ổn định trong nửa đầu năm: Năm 2022, doanh thu cho thuê KCN đạt 752 tỷ đồng (+6% yoy) nhờ ghi nhận khoảng 50ha (ước tính) KCN Châu Đức với giá thuê tăng 15% yoy. So với các KCN liên quan như D2D thì giá thuê KCN ở SZL thấp hơn 20% so với giá thị trường.

Nửa đầu năm 2023, doanh thu cho thuê khả quan nhờ (1) doanh thu từ hợp đồng cho thuê với SNZ 21ha cuối năm ngoái; (2) Doanh thu chưa thực hiện tăng 23% yoy đạt gần 300 tỷ đồng; (2) Giá thuê đất dự báo duy trì tăng 10% yoy nhờ hưởng lợi từ các dự án sân bay Long Thành, cảng Cái Mép. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh KCN vẫn sẽ gặp khó khăn do nhu cầu suy giảm từ thị trường chung.

Kế hoạch kinh doanh 2023 khả quan: SZC đặt kế hoạch kinh doanh khá thận trọng trong năm 2023 tuy nhiên kết quả này khá khả quan trong bối cảnh thị trường chung biến động. Một số nội dung đáng chú ý trong kế hoạch gồm: (1) Doanh thu và LNST tăng trưởng 1 chữ sô 7%; (2) Doanh thu bán đất giảm nhưng doanh thu bán KDC Hữu Phước tăng 230% svck. Dự án BOT bắt đầu ghi nhận doanh thu; (3) Chia cổ tức cổ phiếu năm 2022 và 2023 lần lượt là 20% và 10%.

KHUYẾN NGHỊ

SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu, các năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN Châu Đức và KĐT Hữu Phước nhờ lợi thế về giá thuê và giá vốn thấp so với bình quân khu vực. Mô hình KCN đô thị là chiến lược đúng đắn của SZC phù hợp với xu hướng KCN gắn liền dân cư trong dài hạn.

SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận ban đầu thấp do bán KCN và KĐT chủ yếu cho bên nội bộ.

Do đó, Agriseco Research đánh giá NẮM GIỮ cổ phiếu SZC với giá mục tiêu là 35.000 đ/cp.

Cập nhật ngày 3/6/2022: Áp lực từ gia tăng chi phí đền bù đất

Dự báo biên LN gộp mảng bât động sản khu công nghiệp (KCN) năm 2022 sẽ bị ảnh hưởng bởi sự gia tăng chi phí đền bù đất.

SZC công bố doanh thu Q1/22 đạt 277,3 tỷ đồng (+55,6% svck) nhờ doanh thu KCN tăng mạnh (+56,3% svck) khi nhu cầu thuê tăng cao ở miền Nam. Tuy nhiên, biên LN gộp Q1/22 giảm 23,3 điểm % svck do giá đất bồi thường tại dự án KCN Châu Đức tăng 100% svck, khiến cho giá vốn hàng bán trong Q1/22 tăng 146,7% svck. Do đó, LN ròng Q1/22 giảm 5,3% svck xuống 75,3 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 12,8% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Từ tháng 3/2022, tỉnh BR-VT đã dừng phê duyệt phương án đền bù đất để chờ điều chỉnh giá đất mới. Dự báo biên LN gộp mảng BĐS KCN năm 2022 sẽ bị ảnh hưởng bởi sự gia tăng chi phí đền bù đất. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng SZC sẽ đứng vững trước những khó khăn và tăng trưởng mạnh ở hai mảng kinh doanh cốt lõi: kỳ vọng doanh thu BĐS KCN/BĐS dân cư năm 2022 sẽ tăng lần lượt 0,7%/100% svck. Nhìn chung, chúng tôi dự báo LNST năm 2022 tăng 16,4% svck lên 377 tỷ đồng.

VNDirect điều chỉnh hạ doanh thu 2022/23 xuống lần lượt 15,5%/13,6% so với dự báo trước đó do chúng tôi lo ngại về việc giải phóng mặt bằng KCN có thể chậm hơn dự kiến. Do chi phí bồi thường cao hơn, chúng tôi hạ dự báo biên LN gộp năm 2022/23 lần lượt giảm 11,6/7,3 điểm % so với dự báo trước đó. Do đó, VNDirect điều chỉnh LNST năm 2022/23 giảm 35,9%/26,0% so với dự báo trước đó.

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 81.100 đồng/cp

VNDirect duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 81.100 đồng/cp theo phương pháp định giá từng phần. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn, tuy nhiên chúng tôi tự tin về KQKD của SZC nhờ 1) KCN Châu Đức có vị trí cạnh tranh tại BR-VT; 2) đà tăng giá thuê KCN tại BR-VT; 3) giai đoạn 2 của Sonadezi Hữu Phước mở bán nửa đầu 2022 sẽ tiếp tục được hưởng lợi giá tăng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

Tiềm năng tăng giá: 1) doanh thu KCN và dân cư tốt hơn dự kiến, 2) giải phóng mặt bằng nhanh hơn giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Rủi ro giảm giá 1) giá đền bù đất cao hơn dự kiến, 2) tiến độ pháp lý tại các dự án KĐT chậm hơn dự kiến

Cập nhật ngày 20/11/2021: BSC khuyến nghị MUA cổ phiếu SZC, giá 62,700 VND/CP

Công ty Chứng khoán BSC khuyến nghị MUA đối với mã cổ phiếu SZC cho năm 2022 với giá 62,700 VND/CP, với phương pháp SOTP với WACC =9%. 
 
BSC dự báo DTT và LNST 2022 lần lượt đạt 1,123 tỷ đồng (+63%YoY) và 480 tỷ đồng (+53%YoY), Tương đương EPS FW=4,563 đồng, P/E FW=11x
 
Sở hữu quy mô đất KCN lớn hơn 1,500ha (so với trung bình khu vực là 319ha) và vị trí thuận lợi gần cảng và đường quốc lộ , được kì vọng hưởng lợi từ (1) nhu cầu tiếp tục được cải thiện nhờ dòng vốn FDI trở lại sau dịch Covid-19 (2) Tỷ lệ lấp đầy* dưới 50% - Thấp hơn so với khu vực (71%) và cả nước (71%) ;
Biên lợi nhuận kỳ vọng tiếp tục cải thiện nhờ dư địa tăng giá lớn và giá vốn duy trì ở mức thấp do đã hoàn thành đền bù 1,783/2,287ha, với giá 147,400 đồng/m2.
Mảng KĐT Hữu Phước (25ha) dự kiến sẽ đóng góp tích cực lợi nhuận ~120 tỷ đồng trong 2022, với CAGR lợi nhuận trong giai đoạn 2022-2026 là 20% .

RỦI RO
KĐT Hữu Phước chậm được mở bán chậm hơn kì vọng;
Tiến độ GPMB và bán hàng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh
Chi phí xây dựng và GPMB tăng cao hơn kì vọng

 

CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP
DTT và LNST 9T/2021 lần lượt đạt 566 tỷ đồng (+43%YoY) và 256 tỷ đồng (+57%YoY). Doanh thu chủ yếu đến từ DT mảng kinh doanh KCN (+80%YoY) nhờ ghi nhận doanh thu cung cấp dịch vụ và bán đất KCN Châu Đức.

Tuy nhiên, mảng kinh doanh BOT đã tạm dừng khai thác (-100%YoY) để lắp đặt hệ thống thu phí tự động không dừng (ETC) từ đầu năm 2021.

Cập nhật ngày 12/5/2021: Bản Việt khuyến nghị MUA cổ phiếu SZC, giá mục tiêu 45.000 đ/cp

Công ty Chứng khoán Bản Việt công bố báo cáo lần đầu cho CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) với khuyến nghị MUA và giá mục tiêu 45.000 đồng/CP.

SZC là một trong những chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị (KĐT) hàng đầu tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) (cách trung tâm TP. HCM khoảng 60-85 km).

SZC phát triển KCN Châu Đức với tổng diện tích 1.556 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 39% tính đến cuối năm 2020. Ngoài ra, SZC là chủ đầu tư dự án KĐT Châu Đức với tổng diện tích 579 ha (bao gồm dự án BĐS nhà ở Hữu Phước có diện tích 40,5 ha).

Dự án BĐS nhà ở Hữu Phước đang trong quá trình phát triển, trong khi các dự án KĐT thành phần khác đang được xử lý thủ tục về mặt pháp lý để nhận được phê duyệt đầu tư.

Dự báo doanh thu đạt 607 tỷ đồng (+40% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 252 tỷ đồng (+36% YoY) trong năm 2021, chủ yếu đến từ giả định rằng doanh số bán đất KCN sẽ tăng trưởng nhanh hơn và ghi nhận doanh số đầu tiên của dự án BĐS nhà ở Hữu Phước.

Trong giai đoạn 2020-2025, chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) đạt 31% đối với doanh thu và 32% đối với LNST sau lợi ích CĐTS, chủ yếu đến từ giả định rằng giá đất KCN của SZC sẽ tiếp tục gia tăng, doanh số bán đất tăng trưởng nhanh hơn và đóng góp từ dự án BĐS nhà ở Hữu Phước.

SZC là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi chính từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn, bao gồm cụm cảng Cái Mép vốn tăng trưởng nhanh chóng, dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành sắp tới tại tỉnh Đồng Nai và tiềm năng phát triển Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Ngoài ra, SZC đã thâu tóm được một quỹ đất lớn với chi phí thấp, chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ tăng cường hiện thực hóa giá trị quỹ đất đã được giải phóng này – đặc biệt là đối với các dự án KĐT – đem lại tăng trưởng lợi nhuận bền vững.

Rủi ro: tỷ lệ hấp thụ và giá bán trung bình thấp hơn dự kiến của đất KCN và KĐT.