Ngân hàng không thiếu room tín dụng bất động sản, song không dễ ưu ái thêm

Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương kiến nghị cơ quan quản lý nới lỏng về room tín dụng. "Nới room để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư, phát triển. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại liệu doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không?", ông Khương chia sẻ.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes, đề nghị làm rõ cách xác định mục đích vay vốn, bởi nhiều trường hợp đặt cọc, sáp nhập dự án nhưng được xem là hoạt động vay đầu tư cổ phiếu, cổ phần.

Đại diện Novaland đề nghị các ngân hàng cần có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, tìm giải pháp cho vấn đề ách tắc pháp lý...

Nhưng các ngân hàng lại có đánh giá khác với doanh nghiệp bất động sản.

Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm ngoái tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng chiếm tới 21,2% tổng dư nợ - mức cao nhất trong 5 năm qua. "Nếu nhìn từ những con số thống kê, tín dụng cho bất động sản có phải bị siết, nút thắt về vốn có thực sự chỉ do ngân hàng không", ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng đặt câu hỏi.

"Chúng tôi không thiếu room, lãi suất cũng luôn có những chương trình ở mức chấp nhận được", ông Lưu Trung Thái, CEO Ngân hàng Quân đội (MB) khẳng định với các doanh nghiệp bất động sản.

Trước thềm hội nghị này, lãnh đạo Vietcombank cho biết đã họp cùng tổng giám đốc các ngân hàng thương mại lớn và thống nhất sẽ giảm lãi suất huy động nhằm hạ lãi cho vay nói chung và với doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Sự lệch pha và khó khăn thanh khoản, theo ông, là do cấu trúc của thị trường bất động sản "đang có vấn đề" và cũng do chính từ phía các doanh nghiệp.

Nhu cầu của khách hàng tại các thành phố như TP HCM, rất cao, còn nguồn cung căn hộ giảm mạnh. Theo lý thuyết, thị trường phải khởi sắc bởi cầu vượt cung. Tuy nhiên, vấn đề là 80% nguồn cung hiện nay là phân khúc cao cấp, khách hàng có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận. Ngân hàng cũng thận trọng bởi tính thanh khoản.

Ngoài ra, một phần lý do, theo CEO MB là việc quản lý dòng tiền và xây dựng kế hoạch của nhiều doanh nghiệp. Ba năm gần đây, trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn với quy mô lớn. Tuy nhiên, việc huy động vốn quá dễ dàng khiến nhiều doanh nghiệp chủ quan, không có kế hoạch, dự báo phù hợp.

Không riêng MB, những nhà băng trong top đầu thị trường đều khẳng định, bất động sản không thiếu room tín dụng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, cho biết tín dụng cho bất động sản của ngân hàng này tăng 17% trong năm trước, cao hơn mức tăng bình quân. Trong đó, một số lĩnh vực, như khu công nghiệp, chế xuất, có dư nợ tăng tính bằng lần.

"Bất động sản khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị", ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank nói và ví von ngân hàng với bất động sản như những người "ngồi chung một chiếc thuyền".

Theo ông, xét theo những con số thống kê, thực tế là ngành ngân hàng đang "ưu ái" cho bất động sản. Lĩnh vực này là một trong số 1.571 ngành nghề kinh doanh, nhưng chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tức là, 1.570 ngành nghề còn lại đang chia nhau "miếng bánh" 79% tổng dư nợ. Tăng trưởng cho bất động sản cũng ở mức cao, tỷ trọng trong cơ cấu xấp xỉ cả những lĩnh vực được ưu tiên như nông nghiệp, nông thôn.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết bất động sản và năm 2022, lĩnh vực này vẫn chiếm trên 21% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.  77

Room tín dụng không thiếu, vậy tại sao các doanh nghiệp bất động sản khó vay vốn? Vấn đề phần nhiều nằm ở pháp lý của các dự án, tài sản đảm bảo cho khoản vay - điều kiện quan trọng để được ngân hàng chấp thuận vay vốn.

Để tháo gỡ sự lệch pha giữa hai bên, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đề nghị ngân hàng và doanh nghiệp sẽ có những buổi trao đổi trực tiếp, nói rõ về những trường hợp nào đủ điều kiện vay, những trường hợp nào không và lý do cụ thể.

Ở khía cạnh doanh nghiệp, người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước đề nghị trong kế hoạch kinh doanh cần chú trọng hơn đến việc quản trị dòng tiền, xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp. "Có doanh nghiệp ngồi đây triển khai cùng lúc tới 50 dự án, liệu khi khó khăn có chủ động được hay không", Thống đốc nói. Theo bà, bất động sản là tài sản lớn, nhưng việc bán dự án khi có vấn đề không phải dễ dàng. Doanh nghiệp cần tính toán, có dự báo, để chủ động trong mọi tình huống.

Cũng theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, dự kiến trong tháng 2, Thủ tướng Phạm Minh Chính, lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương sẽ tiếp tục có cuộc gặp để tìm hướng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Cập nhật ngày 7/2/2023: Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước gỡ khó tín dụng bất động sản

Đây là nội dung được nêu tại Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 1. Ngoài tín dụng cho bất động sản, lãnh đạo Chính phủ lưu ý dòng vốn của các nhà băng phải "chảy" vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất, kinh doanh. Các ngân hàng cũng phải giảm chi phí để ổn định lãi suất, giảm lãi suất cho vay.

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp không ít khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch... Những yếu tố này khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn.

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, gần 40% doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm ngoái vì khó khăn dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang.

Cuối năm ngoái, Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Tại nghị quyết phiên họp lần này, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì rà soát, đề xuất các biện pháp và báo cáo Thủ tướng về hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường này trước ngày 15/2.

Cùng với bất động sản, Thủ tướng giao Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm nay.

"Biện pháp xử lý phù hợp trên tinh thần 'lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ', bảo đảm tuyệt đối an toàn, an ninh thị trường tài chính, tiền tệ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư", nghị quyết phiên họp Chính phủ nêu.

Dự thảo sửa đổi Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra quốc tế cần trình Chính phủ trước ngày 10/2.

Tại dự thảo sửa đổi, nhiều giải pháp được đưa ra "cứu" thị trường trái phiếu. Với loạt giải pháp này, giới chuyên gia kỳ vọng doanh nghiệp có thêm thời gian và nhiều lựa chọn hơn để cân đối dòng tiền, đảm bảo khả năng thanh toán cho trái chủ qua đó hạn chế khả năng vỡ nợ.

Loạt sai phạm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị cơ quan quản lý xử lý trong năm 2022 đã tác động không nhỏ tới tâm lý nhà đầu tư, thị trường.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, đến cuối tháng 11, lượng trái phiếu phát hành giảm hơn 32% so với cùng kỳ 2021, đạt 331.800 tỷ đồng. Lượng lớn trái phiếu cũng được doanh nghiệp mua lại trước hạn, tăng 14% so với năm ngoái.

Cập nhật ngày 15/12/2022: Thủ tướng yêu cầu các bộ vào cuộc gỡ khó cho thị trường bất động sản

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký công điện đề nghị các bộ ngành vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Cụ thể, ông yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục làm việc và cùng với các địa phương, doanh nghiệp chủ động, tích cực rà soát khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản.

Đồng thời Bộ này phải hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp; tổng hợp kết quả làm việc của tổ công tác, xử lý theo thẩm quyền và đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách.

Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản...

Bên cạnh đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cung ứng vốn tín dụng kịp thời cho nền kinh tế; cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật.

Người đứng đầu Chính phủ đề nghị Ngân hàng Nhà nước ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Bộ trưởng Tài chính được giao rà soát việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản và có giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường.

Thủ tướng giao Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư khẩn trương rà soát sửa đổi, bổ sung kịp thời quy định, pháp luật về đầu tư, đấu thầu; Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường chủ động rà soát, hoàn thiện các văn bản pháp lý theo thẩm quyền để đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ các khó khăn thuộc lĩnh vực đất đai...

Với các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có liên quan tích cực, chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, các sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán... phù hợp, khả thi, thuận lợi cho khách hàng, người dân, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực sự và có tính khả thi.

Cuối cùng, người đứng đầu Chính phủ kêu gọi, đề nghị các bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp chung sức, đồng tâm, hợp lực để vượt qua khó khăn, thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản đúng quy luật, hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cập nhật ngày 27/11/2022: Thủ tướng: bất động sản, chứng khoán khó khăn có thể gây rủi ro song vẫn phải lành mạnh hóa, ai làm sai phải xử lý

Chiều 27/11, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có cuộc làm việc với lãnh đạo UBND TP.HCM về nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, giải ngân vốn đầu tư công và tiến độ triển khai các công trình trọng điểm.

Thủ tướng cho rằng một số khó khăn liên quan lĩnh vực bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán đang có tác động và có thể gây ra rủi ro cho nền kinh tế. Song, người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh tinh thần làm lành mạnh hóa thị trường, theo đúng quy định của pháp luật.

"Ai làm sai thì phải xử lý, ai làm tốt thì bảo vệ, xử lý người làm sai để bảo vệ người làm tốt, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân, doanh nghiệp", Thủ tướng nêu rõ.

Theo Thủ tướng, có nhiều việc phải xử lý, giải quyết để hỗ trợ, tạo điều kiện cho TP.HCM phát triển nhưng cần chọn một số việc xử lý trước. Đó là giải ngân vốn đầu tư công, một trong những điểm yếu của hệ thống trong nhiều năm và năm nay, việc giải ngân càng cần thiết, có ý nghĩa quan trọng.

"Đã nói thì phải làm, làm thì phải có hiệu quả, hiệu quả là phải mang lại sự phát triển cho thành phố, người dân và doanh nghiệp", Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh.

Cập nhật ngày 9/11/2022: Thị trường bất động sản giảm thanh khoản, có nguy cơ rơi vào đợt suy thoái

Sáng 8/11, Văn phòng Chính phủ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản với sự tham dự của đại diện Bộ Xây dựng, HoREA và các doanh nghiệp địa ốc phía Nam.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng rơi vào suy thoái. "Có không ít tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp 'đau đớn' để tồn tại", ông Châu nói.

Theo ông, một số doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh biểu hiện qua việc dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới, phát hành cổ phiếu tăng vốn và IPO. Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương, tác động đến cuộc sống người lao động.

Do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, nghẽn cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số doanh nghiệp bất động sản hiện đói vốn, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Có trường hợp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi các tài sản thuộc loại sản phẩm hình thành trong tương lai (vừa bán vừa xây).

Trong 3 quý đầu năm 2022, ông Châu nhìn nhận thị trường bất động sản có một số điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng 2007-2008. Cụ thể, năm 2022, thị trường bất động sản bị sốt giá nhà đất xảy ra hồi đầu năm, tình trạng lệch pha cung - cầu, nguồn cung lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu hụt nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Do đó, thị trường rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Châu, tăng trưởng tín dụng bất động sản 9 tháng là 7,35%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế là 11%, cho thấy đây là điểm khác biệt so với giai đoạn suy thoái cách đây 15 năm.

Dẫu vậy, năm 2023 - 2024, ước tính có khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là áp lực không hề nhỏ, cần lưu ý để xử lý thỏa đáng. Mặt tích cực hiện nay là doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn lên đến 142.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 để giảm rủi ro cho nhà đầu tư

Vấn đề hàng tồn kho đến tháng 6 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng, chiếm quá nửa giá trị tài sản. Điều đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, nên cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý để giải tỏa nút thắt này.

Cập nhật ngày 3/11/2022: Cơn sóng ngầm giảm giá đang có dấu hiệu mạnh dần

Một tháng nay, thị trường bất động sản TP HCM chứng kiến làn sóng hạ giá rao bán các tài sản với mức giảm, chiết khấu lên cao chưa từng có (giảm 44-50% giá niêm yết).

Trước đó hồi tháng 7, hiện tượng giảm giá chỉ mới xuất hiện ở nhóm ít các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Nhưng sang tháng 10, cơn sóng ngầm giảm giá đang có dấu hiệu mạnh dần.

Sau gần một thập kỷ thăng trầm (kể từ đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất năm 2013), thị trường sơ cấp và thứ cấp lần đầu tiên đồng loạt ghi nhận cả giảm giá trực tiếp (nhà đầu tư đói vốn hạ giá thoát hàng) lẫn gián tiếp (chủ đầu tư chiết khấu, ưu đãi).

Trong tháng 10, một dự án chung cư tọa lạc tại phường Trường Thọ, TP Thủ Đức chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng một m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản, nếu thanh toán một lần (đóng 98%) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng một m2 giá trị tài sản. Theo quảng cáo của môi giới chủ đầu tư, một căn hộ 70 m2 có mức giá 4,8 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng.  

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng nguyên nhân của việc các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư giảm giá bán hoặc chiết khấu khủng bất động sản so với giá niêm yết là thiếu hụt dòng tiền. Các khó khăn do siết tín dụng, kiểm soát trái phiếu, lãi suất tăng, thanh khoản sụt giảm suốt nhiều tháng qua đã đẩy thị trường vào cơn khát vốn trầm trọng.

"Cơn sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục lan sang những tháng cuối năm, khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt vào giai đoạn căng thẳng, khiến áp lực đè nặng thị trường", ông Quang dự báo.

Cập nhật ngày 1/11/2022: Bất động sản dự báo ảm đạm từ nay đến năm 2023

Trong quý III, nhiều đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản cho biết dấu hiệu giảm tốc của thị trường mạnh dần (dù quý II đã bắt đầu điều chỉnh) và dự báo chu kỳ khó khăn có thể kéo dài trong nhiều quý tới. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, 9 tháng đầu năm, giao dịch nhà đất sụt giảm 50% tùy theo dự án và khu vực. Thị trường có nguy cơ trầm lắng kéo dài khi các dòng vốn hỗ trợ đều ách tắc.

Cushman & Walkefied cho hay, thanh khoản nhà ở tại TP HCM giảm hơn 50% khi nhu cầu thị trường chậm lại kể từ các tháng 7-8 trở đi. Còn theo Savills Việt Nam, quý III, tỷ lệ hấp thụ nhà chung cư tại TP HCM chỉ đạt 15%, thấp nhất kể từ 2019. Hàng tồn kho căn hộ lớn nhất 4 năm, chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cảnh báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III chỉ đạt 33,5%, lao dốc mạnh so với nửa đầu năm.

Phó giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng xác nhận, sức cầu của thị trường nhà ở (phân khúc chủ lực là căn hộ) sa sút trong quý III. Thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại cũng đang trên đà giảm tốc mạnh. Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu, trên 90% chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ thanh toán, ân hạn nợ gốc, thậm chí tăng mức chiết khấu lên cao để kích cầu. Ông Thắng dự báo, trong thời gian tới, thị trường thứ cấp có thể tiếp tục chuyển xấu, thanh khoản ảm đạm kéo dài.

Tắc nghẽn dòng vốn là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang hẹp cửa với các doanh nghiệp địa ốc.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản do các cơ quan quản lý có động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023-2024, vì vậy đây sẽ là thời kỳ áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay xở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

Chứng kiến những thăng trầm của thị trường địa ốc qua hơn ba thập kỷ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá những thách thức của năm 2022 lớn hơn và nặng nề hơn đợt khủng hoảng gần nhất cách đây 10 năm.

Ông Châu phân tích, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là phải chịu cú đấm tổng lực: tắc pháp lý, nghẽn vốn ở tất cả các kênh tín dụng, trái phiếu, bán hàng (thanh khoản thấp) sau khi nền kinh tế nói chung và ngành địa ốc nói riêng phải gượng dậy từ cú sốc đại dịch. Hiện một số chủ đầu tư (doanh nghiệp địa ốc lớn) và nhà đầu tư cá nhân riêng lẻ có sử dụng đòn bẩy tài chính đã và đang gặp nhiều khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản top đầu của thị trường cũng bị suy giảm sức chịu đựng khi nguồn lực ngày càng hạn chế, nguồn vốn được ví như bình oxy tắc nghẽn trong bối cảnh lãi suất tăng. Ông Châu dự báo, thị trường vẫn còn nhiều doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định bổ sung mới. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây, dẫn đến cơn khát vốn sẽ còn kéo dài từ nay đến năm 2023.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC đánh giá, thanh khoản kém trong những quý gần đây cộng thêm thiếu dòng vốn hỗ trợ có thể đẩy thị trường địa ốc vào kịch bản trầm lắng kéo dài trong thời gian tới.

Cập nhật ngày 30/9/2022: Áp lực bủa vây ngành bất động sản

Ghi nhận cho thấy quý III, thị trường nhà ở ế ẩm do chịu phản ứng kép từ việc kiểm soát tín dụng và vướng tháng 7 Âm lịch. Hai tháng 7 và 8, giao dịch nhà ở tại TP HCM xuống thấp kỷ lục trong bối cảnh cả chủ đầu tư và khách mua nhà đều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Tháng 8, căn hộ cao cấp phủ sóng 100% rổ hàng mới chào bán ra thị trường, đẩy tình trạng thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp lên đỉnh điểm.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, cho biết trước bức tranh màu xám kinh tế vĩ mô toàn cầu (Mỹ, châu Âu và nhiều nước thuộc khu vực châu Á) đang giảm tốc, Việt Nam khó tránh khỏi bị ảnh hưởng. Sức khỏe của thị trường địa ốc liên quan mật thiết đến yếu tố vĩ mô, nếu phục hồi kinh tế chưa bứt phá mạnh, bất động sản sẽ thiếu lực đỡ, khó chống chọi trước các biến động dễ dẫn đến chuyển biến xấu.

Ông Nghĩa phân tích, siết tín dụng, lãi suất tăng khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn đi kèm với lượng trái phiếu bất động sản rất lớn đáo hạn trong hai năm tới, chỉ là bề nổi của tảng băng. Bên cạnh cơn khát vốn kéo dài, các góc khuất của thị trường địa ốc còn nằm ở khía cạnh chi phí kinh doanh tăng lên, chi phí vốn cao hơn trước và tâm lý tiêu dùng co cụm (thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản).

Khi có nhiều áp lực bủa vây, bất động sản sẽ đứng trước một trong các phép thử giảm tốc, suy thoái hoặc đào thải. "Dù thị trường đã khó khăn 6 tháng qua, 3 tháng còn lại của năm sẽ càng khắc nghiệt hơn và chu kỳ bất ổn có thể lan sang năm 2023, ít nhất phải chờ đến quý II năm sau mới có chuyển biến mới", ông Nghĩa dự báo.

Đánh giá về thị trường địa ốc những tháng cuối năm nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn khi tái cấu trúc nợ trái phiếu. Ông Đính giải thích, khi thị trường trái phiếu còn dễ, doanh nghiệp có thể cơ cấu nợ và phát hành trái phiếu mới để trả lãi cho đợt phát hành trước nhưng hiện nay mọi thứ khó khăn hơn.

Theo ông, Nghị định 65 vừa được ban hành siết cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp, do đó việc phát hành trái phiếu sẽ không dễ dàng và không còn là kênh huy động vốn đại trà. Thêm vào đó, thị trường lúc này khả năng bị tác động bởi việc Cục dự trữ Liên bang Mỹ - Fed tăng trần lãi suất khiến thị trường vốn sẽ không có nhiều cải thiện, doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại khi tiếp cận tín dụng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng nhìn nhận cả thị trường bất động sản sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều trầm lắng từ cuối quý III. Trong quý cuối năm, khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang tháng Tết (đầu năm 2023) do cơn khát vốn chưa được giải tỏa.

Theo ông Quang, thanh khoản thị trường nhà ở đã trầm lắng nhiều tháng qua do bị nghẽn dòng tiền, trong đó thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá đối với nhà đầu tư ngộp vốn. "Quý IV thường là mùa cao điểm bán hàng nhưng với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, cuối năm nay có thể là thời điểm bất động sản bị đào thải và sàng lọc mạnh nhất trong năm", ông Quang dự báo.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhìn nhận gần 6 tháng qua, dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu.

Từ ngày 7/9, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, được xem là động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực. Tuy nhiên, các thủ tục cơ chế là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, không ít dự án còn vướng mắc vấn đề pháp lý. Vì vậy, việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường, dẫn đến khó khăn của địa ốc vẫn tiếp tục kéo dài.

"Chính phủ cần có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng để phát triển bền vững", ông Khương khuyến nghị.

Cập nhật ngày 9/8/2022: BĐS gặp khó vì không phát hành được trái phiếu

Theo thống kê của CTCP Chứng khoán VNDirect, tính riêng trong quý II năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của ngành bất động sản chỉ đạt 12.248 tỷ đồng, giảm gần 59% so với quý trước và giảm 78,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn theo thống kê của FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong tháng 7 vừa qua, quy mô giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp sụt giảm mạnh, chỉ ở mức gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.

Trong bối cảnh kênh tín dụng ngân hàng cho bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ, kênh vốn huy động qua trái phiếu doanh nghiệp cũng rất ít ỏi với chỉ một đợt phát hành, thị trường chứng khoán ảm đạm. Các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Các chuyên gia FiinRatings kỳ vọng, những điều chỉnh chính sách bao gồm Nghị định 153 sửa đổi tới đây với những tiêu chuẩn và điều kiện mới về phát hành, phân phối và mua bán trái phiếu được kỳ vọng sẽ giúp kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp từng bước sôi động trở lại và có chiều sâu hơn để góp phần phát huy kênh dẫn vốn dài hạn và các rủi ro từ thị trường này được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Cập nhật ngày 12/6/2022: Rủi ro vỡ nợ chéo từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Cũng như Trung Quốc năm ngoái, hiện nay thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang đối mặt với rủi ro vỡ nợ chéo thông qua một số dấu hiệu:

Thứ nhất: Hoạt động phát hành đang kém sôi động trước những biện pháp lành mạnh hóa. Theo đó 5 tháng đầu năm 2022 quy mô phát hành TPDN giảm 28% svck. Nếu không tính đợt phát hành trái phiếu quốc tế của Vingroup, quy mô phát hành tháng 5 chỉ đạt 13,7 nghìn tỷ đồng.

Thứ hai: Kiểm soát rủi ro tín dụng BĐSlàm cho cầu về trái phiếu BĐS giảm mạnh, đặc biệt là TP phân khúc BĐS có tính đầu cơ cao.

Thứ ba: Hồ sơ chất lượng tín dụng yếu, nhất là các nhà phát hành chưa niêm yết. Phần lớn giá trị phát hành và đang lưu hành lại thuộc về các tổ chức chưa niêm yết, trong khi đó năng lực tín dụng của các doanh nghiệp chưa niêm yết yếu hơn rất nhiều so với doanh nghiệp niêm yết.

Thứ tư: Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản đang ở mức rất cao khi tính đến cuối tháng 4, khoảng 63% quy mô TPDN của BĐS sẽ đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024).

Nhìn chung, mặc dù có thách thức nhưng không thể không kỳ vọng về triển vọng dài hạn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bởi nhiều dự án lớn trong tương lai đến từ các quy hoạch của nhà nước mà ngân hàng không thể tài trợ hết nhu cầu vốn dài hạn được.

Do đó, trái phiếu doanh nghiệp chắc chắn sẽ phải khơi thông và phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Tuy nhiên, triển vọng này có phần phụ thuộc vào Nghị định sửa đổi Nghị định 153 sắp được cơ quan quản lý ban hành tới đây.