Phân tích cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức): SSI khuyến nghị KHẢ QUAN, giá mục tiêu 43.200 đồng/cp

Trong Q2/2024, SZC ghi nhận LNST đạt mức cao nhất kể từ Q3/2021, trong đó, doanh thu đạt 262 tỷ đồng (- 9% svck). Doanh thu chủ yếu đến từ việc cho thuê đất tại KCN Châu Đức, với doanh thu cho thuê KCN đạt 233 tỷ đồng (-11% svck), diện tích cho thuê đạt 7,2 ha (-18% svck) với giá 92 USD/m2/chu kỳ thuê (+7,8% svck).

Biên lợi nhuận gộp tăng đáng kể lên 61,8% (+7,8% svck) do giá cho thuê tăng. Theo đó, LNST đạt 102 tỷ đồng (+6% svck).

Trong 6 tháng đầu năm 2024, diện tích đã cho thuê và MOUs đạt 30 ha (+50% svck), nhờ 1 hợp đồng với khách hàng lớn là Electronic Tripod Vietnam (với tổng vốn đầu tư 250 triệu USD, tương đương 6,25 nghìn tỷ đồng) với diện tích cho thuê là 18 ha và giá cho thuê là 95 đô la Mỹ/m2/chu kỳ, cũng như hợp đồng thuê 6ha của Container Hòa Phát tại KCN Châu Đức.

Trong năm 2024, kỳ vọng giá thuê sẽ tăng 12% svck, diện tích MOU dự kiến ký với Tripod và các nhà đầu tư nhỏ khác đạt tổng cộng 45 ha (+12% svck) - cao hơn tổng kế hoạch cho thuê hàng năm của công ty là 40 ha. Trong nửa cuối năm 2024, LNST của SZC dự kiến đạt 141 tỷ đồng (+14% svck).

Theo đó, tổng doanh thu ước đạt 1,08 nghìn tỷ đồng (+32,8% svck), LNST đạt 308 tỷ đồng (+40,5% YoY) trong năm 2024, cao hơn kế hoạch doanh thu 881 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 228 tỷ đồng của công ty. EPS đạt 1.724 đồng/cổ phiếu, tương đương P/E dự phóng năm 2024 là 20,7x, cao hơn P/E trung bình ngành là 10,9x.

Luận điểm đầu tư

Dự báo EPS năm 2024 và 2025 lần lượt là 1.724 đồng/cổ phiếu (+37,6% svck) và 2.024 đồng/cổ phiếu (+18,9% svck).

SZC có các lợi thế như: (1) Diện tích còn lại cho thuê hơn 400 ha. Trong đó, diện tích đất đã hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng là 250ha; (2) Triển vọng tăng giá thuê cao hơn so với các KCN khác ở Bà Rịa - Vũng Tàu - KCN Châu Đức hiện có giá thuê thấp hơn 13-20% so với các KCN khác và kết nối cơ sở hạ tầng được cải thiện đáng kể từ đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

SSI khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu SZC, với giá mục tiêu 1 năm là 43.200 đồng/cổ phiếu theo phương pháp SOTP.

Trong ngắn hạn, tiềm năng cho thuê đất tăng thêm 50 ha từ các nhà cung cấp của Tripod (khách hàng lớn nhất tại KCN của SZC kể từ khi KCN đi vào hoạt động vào tháng 6/2007) vào năm 2024-2026 với giá thuê 95 USD -100 USD/m2/chu kỳ thuê và dòng tiền tích cực từ khách hàng mới sẽ hỗ trợ giá cổ phiếu.

Về dài hạn, SZC hiện có hơn 100 ha đất liền thửa sẵn sàng cho thuê tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng được cải thiện thông qua Đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Cảng Cái Mép và Cảng Gemalink.

Rủi ro đối với khuyến nghị:

(i) Khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng; và (ii) Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có khả năng tăng mạnh sau năm 2024 khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực vào ngày 01/8/2024. SZC có 150 ha tại KCN Châu Đức và 70 ha tại Khu đô thị Châu Đức chưa thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thành viên cập nhật ngày 25/7/2024: Quỹ đất lớn, hưởng lợi từ thời thế, KBSV khuyến nghị Mua

Nguồn cung thắt chặt tại khu vực phía Nam, FDI đăng ký mới vào Bà Rịa – Vũng Tàu dẫn đầu cả nước

SZC hưởng lợi từ nguồn cung thắt chặt trong khu vực phía Nam và xu hướng mở rộng ra các thị trường cấp 2 Việt Nam đang phải trải qua “cơn khát” nguồn cung đất công nghiệp khi chỉ có 3 KCN mới vào năm 2023, thậm chí khu vực phía Nam không có bất kỳ dự án mới nào được đưa vào hoạt động trong suốt 2023.

Tỷ lệ lấp đầy ở các KCN miền Nam cũng đạt ngưỡng xấp xỉ 93% (tính đến hết Q1/2024), trong khi đó nhu cầu thuê đất vẫn đang duy trì ở mức cao đã đẩy giá chào thuê tăng trung bình khoảng 2.4% YoY ở các thị trường cấp 1 (tính đến cuối Q1/2024).

Những vấn đề gây ra tình trạng tắc nghẽn nguồn cung như: (1) khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, tính toán chi phí đền bù; (2) tiến trình phê duyệt pháp lý dự án chậm trễ ở các tỉnh thành phía Nam; vẫn sẽ tạo áp lực lên vấn đề khan hiếm đất KCN mới tại các thị trường cấp 1 miền Nam.

Các nhà sản xuất trong và ngoài nước có xu hướng mở rộng ra các thị trường cấp 2 như Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng với giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1.

Các doanh nghiệp như SZC được kỳ vọng sẽ được hưởng lợi lớn từ việc có sẵn dự án cho thuê tại thị trường trọng điểm, cụ thể là Bà Rịa – Vũng Tàu.

Quỹ đất lớn, vị trí tốt và còn nhiều dư địa phát triển

SZC sở hữu KCN Châu Đức với vị trí trong khu vực tiềm năng phát triển hạ tầng và logistics SZC sở hữu khu công nghiệp Châu Đức nằm tại Bà Rịa – Vũng Tàu, địa phương có tiềm năng phát triển hạ tầng công nghiệp và logistics với lợi thế như

(1) KCN Châu Đức cách cảng Thị Vải – Cái Mép khoảng 20 km (đầu mối trung chuyển hàng hóa của Việt Nam). Vì các cảng biển được coi là đầu tàu kinh tế, chúng tôi kỳ vọng cụm cảng Cái Mép sẽ khiến tỉnh BR-VT trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà sản xuất lớn trên toàn cầu.

(2) Cách sân bay quốc tế Long Thành khoảng 54km. Thông thường, vận tải hàng hóa đường biển và đường hàng không được coi là tích hợp vì vận tải hàng không chủ yếu phục vụ hàng hóa có giá trị cao trong khi vận tải biển thường chủ yếu là hàng rời. Tuy nhiên, dòng chảy hàng hóa toàn cầu dần đòi hỏi phải tích hợp vận tải hàng không và đường biển để nâng cao tính linh hoạt của chuỗi logistics cũng như kết hợp các lợi thế của từng phương thức vận chuyển. Do đó, chúng tôi cho rằng các KCN và logistics ở tỉnh BR-VT sẽ được hưởng lợi từ sự tích hợp tiềm năng của Long Thành và cụm cảng Cái Mép.

(3) Các tuyến đường bộ kết nối. Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ phát triển mạng lưới đường bộ quốc gia, gồm cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, QL55, QL56, QL51, QL51C. Đặc biệt, cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu là tuyến cao tốc huyết mạch với vốn đầu tư 23 nghìn tỷ VND đi qua nhiều KCN lớn, giảm tải áp lực giao thông cho QL51 và rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP HCM và BR-VT. KCN Sonadezi Châu Đức nằm tiệm cận với tuyến đường sẽ giúp thu hút dòng vốn đầu tư vào dự án, tiết kiệm chi phí và thời gian vận chuyển hàng hoá.

KCN Châu Đức có quy mô 1,556 ha, trong đó diện tích đất thương phẩm là 1,109 ha. Diện tích đất có thể cho thuê còn lại là hơn 400 ha. Trong 2024, SZC cho biết sẽ lập và phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng khu công nghiệp diện tích 92,99 ha với tổng kinh phí dự kiến hơn 1,089 tỷ đồng. Điều này đảm bảo cho việc cho thuê của SZC trong ít nhất vài năm tới.

Ước tính mỗi năm tốc độ cho thuê của SZC được khoảng 30-40 ha. Diện tích đã cho thuê và ký MOU trong năm 2023 đạt tổng cộng 66.23 ha (+65% YoY). Khách hàng lớn là Electronic Tripod Vietnam (tổng vốn đầu tư 250 triệu USD). Đây là một Tập đoàn lớn trên thế giới về sản xuất bo mạch điện tử. Việc ký hợp đồng với khách hàng lớn đầu tư vào dự án sẽ tạo tiền đề để SZC thu hút thêm các doanh nghiệp phụ trợ khác đầu tư, tăng tỷ lệ lấp đầy của dự án.

Giá đất KCN của SZC kỳ vọng tăng khoảng 10-12%

Dự báo doanh số bán đất KCN sẽ tăng tốc và giá đất KCN tiếp tục tăng tại các dự án KCN của SZC trong những năm tới. Sau khi thu hút thành công khách hàng lớn là Electronic Tripod Vietnam, KBSV cho rằng rằng doanh số KCN trong tương lai sẽ tăng tốc nhờ (1) thu hút FDI tích cực vào Việt Nam, đặc biệt là địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2) cơ sở khách hàng được cải thiện khi có những khách hàng lớn như Electronic Tripod Vietnam (3) phát triển cơ sở hạ tầng đường bộ và cảng biển tại tỉnh BR-VT cũng như khu vực sân bay Long Thành ở tỉnh Đồng Nai lân cận, và (4) giá đất KCN cạnh tranh của SZC (giá thuê đang thấp hơn 20-35% so với các KCN khác).

Trong năm 2024, kỳ vọng giá cho thuê sẽ tăng khoảng 10-12% so với cùng kỳ. Đi cùng nhu cầu tích cực, chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận của SZC sẽ tăng trưởng mạnh trong năm nay (ước tính tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.)

Định giá SZC

Về mặt định giá hiện tại, SZC đang ở mức thấp hơn so với lịch sử trung bình 5 năm của cổ phiếu. Với những kỳ vọng về tăng mạnh kết quả kinh doanh trong năm na và khả năng cho thuê trong những năm tới, KBSV cho rằng mức định giá của SZC có thể cao hơn trung bình và về gần P/B +1 độ lệch chuẩn.

KBSV khuyến nghị Mua, Giá mục tiêu 46,000 VND/cp

Yếu tố rủi ro

Rủi ro tỷ lệ hấp thụ đất: KCN chậm hơn dự kiến Rủi ro đối với tỷ lệ hấp thụ đất KCN chậm hơn dự kiến, có thể làm giá cho thuê trung bình không tăng như kỳ vọng và tương ứng giảm lợi nhuận của các nhà phát triển KCN.

Rủi ro gặp cạnh tranh từ các Khu công nghiệp khác trong khu vực miền Nam: Rủi ro cạnh tranh trong thu hút vốn FDI Thu hút vốn FDI vào Việt Nam gặp cạnh tranh từ các nước khác, đặc biệt là các nước trong khu vực Đông Nam Á. Điều này có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê KCN.