Phân tích cổ phiếu KDH (Nhà Khang Điền): Tiềm năng quỹ đất lớn, hấp dẫn để đầu tư dài hạn

Luận điểm đầu tư

Tình hình thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn đã làm ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp trong ngắn hạn, tuy nhiên SBS vẫn đánh giá cổ phiếu KDH ở mức Hấp dẫn trong dài hạn.

Doanh nghiệp dự kiến DN và LN sẽ tập trung ở quý cuối năm

• Trong Q1/2024, Doanh thu thuần đạt 334 tỷ giảm 21% và LNST đạt gần 64 tỷ giảm hơn 68% so với cùng kỳ, lợi nhuận chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Classia.

• Dự án The Privia đã bán hết và dự kiến sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu khoảng 3,821 tỷ vào Q4/2024.

• Kế hoạch kinh doanh năm 2024, doanh thu đạt 3,900 tỷ tăng 87%, LNST đạt 790 tỷ tăng 10% svck và trả cổ tức tiền mặt tỷ lệ 10%.

Các dự án tiềm năm mà doanh nghiệp đang triển khai

• Dự án Khu Công nghiệp Lê Minh Xuân (mở rộng): Dự án có quy mô 109.9 ha nằm cạnh KCN & TTCN Lê Minh Xuân đang vận hành tại Huyện Bình Chánh, TP. HCM. Dự án dự kiến có quy mô việc làm cho khoảng 10,000 người. Dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, dự kiến triển khai xây dựng hạ tầng trong năm 2024.

• Dự án The Privia: Dự án gồm 1,043 căn hộ chung cư và 20 căn thương mại dịch vụ tại Quận Bình Tân. The Privia đã khởi công xây dựng năm 2022, đã cất nóc và bước vào giai đoạn hoàn thiện, dự kiến sẽ bàn giao các căn hộ cho người mua nhà từ quý IV/2024.

• Dự án The Solina: là dự án khu dân cư phức hợp gồm căn hộ cao cấp, nhà liên kế và biệt thự. Dự án có quy mô 16.7 ha sẽ triển khai tại huyện Bình Chánh. Dự án đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

DN sẽ tiếp tục triển khai hàng loạt dự án trên nền quỹ đất lớn

• KDH hiện sở hữu quỹ đất lớn trên 600ha phân bố đều tại các vị trí cửa ngõ của TP HCM giúp DN có thể đảm bảo tăng trưởng trong dài hạn.

• Cụm Dự án Bình Trưng: được phát triển trên quỹ đất liền kề dự án BTĐ1 và BTĐ2 tại phường Bình Trưng Đông. Dự kiến quy mô cụm dự án gồm nhà liên kế, biệt thự và căn hộ với diện tích đa dạng và thiết kế hiện đại...

• Dự án Khu dân cư Tân Tạo: Dự án tại quận Bình Tân, có quy mô khoảng 330 ha với đầy đủ tiện ích của một khu đô thị. Cụm Dự án Phong Phú 2: gồm các dự án nhà ở hỗn hợp kế cận khu đô thị Phong Phú 4, Bình Chánh, TP. HCM.

CƠ HỘI Thị trường BĐS vẫn được đánh giá tiềm năng trong dài hạn bởi với dân số trẻ và thu nhập bình quần trên đầu người ngày một tăng lên. Chính phủ đã và đang quyết liệt giải quyết các nút thắt, rút gọn về thủ tục hành chính, tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư. Mặt bằng lãi suất giảm kích thích nhu cầu của người mua nhà và các DN phát triển BĐS.

THÁCH THỨC Cạnh tranh trong ngành ngày càng lớn cùng với đó là nhu cầu chất lượng của khách hàng ngày càng cao. Vẫn còn nhiều quy định mới của nhà nước sẽ ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án cũng như giá vốn của dự án. Ngành bất động sản còn nhiều khó khăn thách thức. Đây đang là thời điểm khó khăn trong chu kỳ ngành.

ĐIỂM MẠNH Với 23 năm chuyên tâm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, KDH đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm quý giá trong việc phát triển quỹ đất và triển khai dự án. KDH sở hữu một lợi thế đáng kể với hơn 600 ha ở những vị trí đắc địa, giá vốn thấp tại thành phố Thủ Đức và huyện Bình Chánh, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của công ty.

ĐIỂM YẾU Với danh mục dự án khá lớn, nhu cầu vốn đầu tư của KDH lớn và dàn trải nên đòi hỏi nguồn vốn lớn. Nợ ngắn hạn của doanh nghiệp có xu hướng gia tăng trong các năm gần đây sẽ tạo áp lực chi phí tài chính tăng cao ảnh hưởng tới tỷ suất sinh lời. Địa bàn hoạt động vẫn chủ yếu tại khu vực miền Nam, do đó chưa đón đầu được nhu cầu nhà ở ngày càng tăng nhanh ở khu vực miền Bắc.

Rủi ro đầu tư

- Tiến độ GPMB và triển khai mở bán tại các dự án KDC Tân Tạo, Cụm dự án Phong Phú 2 và KCN Lê Minh Xuân mở rộng chậm hơn kỳ vọng. - Thị trường BĐS chung đang gặp nhiều khó khăn sẽ tác động đến hoạt động kinh doanh của KDH.

Định giá doanh nghiệp

1) PP So sánh P/E: Chúng tôi dự báo năm 2024, KDH sẽ đạt LNST ở mức 808 tỷ, tương đương EPS-forward đạt 1,018. P/E trung bình các DN đầu ngành tương đương là 41. Giá trị hợp lý của KDH: 41,738 đồng/cp

2) PP So sánh P/B: Book value-fw của KDH sẽ đạt 20,500 vào cuối năm 2024. P/B mục tiêu cho các DN có quy mô tương đương là 2.1 Giá trị hợp lý của KDH: 43,050 đồng/cp

=> Giá mục tiêu: 42,394  đồng/cp

SBS nhận định

KDH là doanh nghiệp đầu ngành, uy tín trong lĩnh vực phát triển các dự án BĐS phía Nam, DN hiện có lợi thế lớn là sở hữu quỹ đất dân cư lớn tại TP.HCM. Tập đoàn có cấu trúc tài chính vững chắc dựa trên sự đồng hành lâu dài của cổ đông trong đó có các quỹ đầu tư nước ngoài lớn như VinaCapital, Dragon Capital, PYN Elite.

SBS đánh giá cao tiềm năng quỹ đất của KDH, do vậy cổ phiếu KDH ở mức Hấp dẫn đối với hoạt động đầu tư dài hạn. Khuyến nghị: Mua

Thành viên cập nhật ngày 22/9/2023: BSC khuyến nghị MUA, giá mục tiêu lên 44.100 đồng/cp

BSC khuyến nghị MUA cổ phiếu KDH và nâng mức giá mục tiêu lên 44,100 VND/CP khi điều chỉnh tỷ lệ lợi ích tại dự án Đoàn Nguyên và giảm mức chiết khấu tại KDC Tân Tạo, KĐT Phong Phú 2 do triển vọng triển khai rõ ràng hơn.

Năm 2023: BSC điều chỉnh tăng dự báo với doanh thu thuần đạt 2,792 tỷ VND (-4%YoY, +15.3% so với dự báo cũ) và LNST-CĐTS 847 tỷ VND (-23%YoY, +19% so với dự báo cũ) nhờ vào (1) Tốc độ bàn giao dự án Classia tốt hơn, (2) chuyển nhượng các lô đất nhỏ không phù hợp kế hoạch triển khai trong 2Q2023
Năm 2024: BSC dự báo DTT và LNST-CĐTS lần lượt đạt 6,108 tỷ VND (+119% YoY) và 981 tỷ VND (+16% YoY) đến từ bàn giao The Privia và các sản phẩm thấp tầng tại Emeria (Đoàn Nguyên) & Clarita.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
•    Tổng giá trị mở bán mới (presales) được kỳ vọng sẽ bùng nổ giai đoạn 2024-2026 cao gấp 4 lần so với giai đoạn 2020-2023
•    Khả năng triển khai hai đại dự án KDC Tân Tạo và KĐT Phong Phú 2 rõ ràng hơn nhờ sự chủ động về nguồn vốn và chiến lược hợp tác tại cấp độ dự án với đối tác ngoại.

RỦI RO
-    Tiến độ triển khai, mở bán chậm hơn kỳ vọng tại các dự án KDC Tân Tạo, Cụm dự án Phong Phú 2 và KCN Lê Minh Xuân mở rộng.
-    Đóng góp vào định giá từ 3 dự án trên tương đối lớn.
 
CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP
KQKD 2Q2023: KDH ghi nhận DTT đạt 587 tỷ VND (-20%YoY) và LNST-CĐTS đạt 248 tỷ VND (-25%YoY) chủ yếu từ ghi nhận chuyển nhượng các lô đất nhỏ không nằm trong kế hoạch triển khai và một số ít sản phẩm Classia. Trong kỳ, KDH đã ghi nhận chuyển nhượng 49% cổ phần tại dự án Đoàn Nguyên với tổng giá trị 1,521 tỷ VND. Khoản lãi 261 tỷ VND không được ghi nhận vào báo cáo KQKD do Đoàn Nguyên vẫn là công ty con của KDH.

Cập nhật ngày 9/9/2022: Doanh số đảm bảo nhờ các dự án mới, giá mục tiêu lên 48.200 đồng/cp

BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH và nâng giá mục tiêu lên mức 48,200 đồng dựa theo phương pháp RNAV.

Định giá  

BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH và nâng giá mục tiêu lên mức 48,200 đồng dựa theo phương pháp RNAV do (1) Cập nhật mới danh mục dự án, (2) Điều chỉnh nâng giả định giá bán dự án đối với các quỹ đất tiềm năng khu vực Bình Tân, Phong Phú 2 và (3) Điều chỉnh nâng mức chiết khấu WACC = 12% cho các dự án do mặt bằng lãi suất tăng và chi phí vốn tăng. 
 
Dự báo kết quả kinh doanh

BSC ước tính trong năm 2022, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của KDH ước tính lần lượt đạt 2,369 tỷ đồng (-36.8% YoY) và 1,469 tỷ đồng (+19.0% YoY). EPS FW 2022= 2,171 đồng. PE FW 2022 = 17.3 lần, P/B FWD 2022 = 2.1 lần. Nguồn thu chính đến từ (1) Lãi từ giao dịch mua rẻ dự án Đoàn Nguyên, (2) Bàn giao dự án The Classia vào Q3-Q4/2022. 

Quan điểm đầu tư: Sở hữu quỹ đất có quy mô lớn (680ha) ở khu vực nội đô chờ được “mở khóa”. Triển khai dự án KCN Lê Minh Xuân cuối năm 2023.
 
Rủi ro: Kế hoạch mở bán các dự án bị chậm lại do vấn đề pháp lý và dịch Covid-19. Rủi ro chung ngành bất động sản (lãi suất cho vay, tính chu kỳ ngành).
 
Cập nhật doanh nghiệp

Lãi từ việc đánh giá lại dự án Đoàn Nguyên sau khi hợp nhất công ty Phước Nguyên và bàn giao một phần dự án The Classia hỗ trợ tăng trưởng kết quả kinh doanh 6T/2022. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế 6T/2022 của KDH lần lượt đạt 142.7 tỷ đồng (-83% YoY) và 299.5 tỷ đồng (+26% YoY) 

Doanh số mở bán mới giai đoạn 2022-2023 sẽ được đảm bảo nhờ các dự án mới. BSC ước tính tổng giá trị mở bán mới (pre-sales) của KDH năm 2022 và năm 2023 lần lượt ước đạt khoảng 4,935 tỷ đồng và 8,809 tỷ đồng (+64% YoY).

Cập nhật ngày 7/5/2021: Mở bán dự án mới sẽ tăng lợi nhuận, giá mục tiêu 42.000 đ/cp

Bản Việt nâng khuyến nghị cho CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) lên KHẢ QUAN từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG và nâng giá mục tiêu thêm 22% lên 42.000 đồng/CP.

Cơ sở nâng giá chủ yếu do (1) tăng giả định giá bán trung bình cho các dự án Bình Tân, 11A, Tân Tạo và Phong Phú 2 cũng như (2) tỷ lệ WACC thấp hơn do chi phí vốn CSH thấp hơn và cập nhật mô hình định giá cho giá mục tiêu của chúng tôi đến giữa năm 2022.

KQKD quý 1/2021 của KDH là phù hợp với kỳ vọng. Dự báo tốc độ tăng trưởng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 đạt mức 19% YoY (1,400 tỷ đồng).

Trong năm 2021, kỳ vọng công ty sẽ (1) hoàn tất bán hàng tại dự án Verosa Park và hoàn tất bàn giao dự án Safira, (2) bắt đầu bàn giao các căn hộ đã bán trước tại dự án Lovera Vista (dự án có tổng cộng ~1.300 căn hộ cao tầng trung cấp tại huyện Bình Chánh, TP. HCM – đã bán trước được 88% tại cuối quý 1/2021 và sẽ bắt đầu bàn giao từ tháng 5/2021), và (3) mở bán dự án mới Armena (sẽ triển khai mở bán vào quý 4/2021).

Kỳ vọng KDH sẽ thực hiện mở bán 2 dự án mới trong năm 2021 – Armena (dự án thấp tầng tại thành phố Thủ Đức, thuộc TP. HCM) và dự án Bình Tân (dự án cao tầng tại quận Bình Tân, TP. HCM). Dự báo doanh số bán hàng trong năm 2021 sẽ đạt 2,5 nghìn tỷ đồng, cao hơn 17% dự báo trước đây, chủ yếu do thay đổi giá bán giả định cho dự án Bình Tân.

Yếu tố hỗ trợ: dự án mở rộng KCN Lê Minh Xuân (110 ha tại huyện Bình Chánh, TP. HCM). Dự phóng lợi nhuận của chúng tôi hiện chưa bao gồm dự án này do thông tin chi tiết về kế hoạch phát triển vẫn còn khá hạn chế.

Rủi ro: triển khai chậm hơn dự kiến tại các dự án quy mô lớn như dự án Tân Tạo (330 ha tại quận Bình Tân, TP. HCM).