Phân tích cổ phiếu DXS (Đất Xanh Services): giảm giá mục tiêu xuống 7.600 đồng/cp

Bản Việt duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) và giảm 1% giá mục tiêu xuống 7.600 đồng/CP. 

Giá mục tiêu thấp hơn chủ yếu là do dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tổng hợp giai đoạn 2024-2028 giảm 12% do biên lợi nhuận gộp dự kiến cho mảng BĐS giảm, được bù đắp một phần bởi P/E mục tiêu tăng từ 11.0x lên 12,4x. 

Kỳ vọng LNST sau lợi ích CĐTS của DXS sẽ phục hồi lên 230 tỷ đồng trong năm 2024 và đạt 454 tỷ đồng trong năm 2025, so với khoản lỗ ròng 168 tỷ đồng vào năm 2023 (do giao dịch BĐS kém khả quan và lỗ bất thường từ CTLK Đất Xanh Miền Nam).

Trong năm 2024, dự phóng giao dịch BĐS sẽ cải thiện dần, dựa trên kỳ vọng về (1) niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới cải thiện liên tục cũng như (2) thủ tục pháp lý sẽ thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư. 

Giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/2025 lần lượt 27% và 18%, chủ yếu do giảm lần lượt là 12 và 15 điểm % cho giả định biên lợi nhuận gộp mảng BĐS, xuống 35%. 

Cập nhật ngày 24/3/2021: Phân tích trước IPO với CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS)

Ngành bất động sản (BĐS) của Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ tốc độ tăng trưởng GDP nhanh chóng, sự nổi lên mạnh mẽ của tầng lớp thu nhập trên trung bình và tỷ lệ đô thị hóa ngày càng gia tăng. Các động lực tăng trưởng cho mảng BĐS nhà ở dân dụng bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện, quy mô hộ gia đình trung bình thu hẹp và tỷ lệ vay mua nhà gia tăng.

Do đó, chúng tôi tin rằng hoạt động kinh doanh môi giới BĐS cũng sẽ đạt được mức tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

Hoạt động kinh doanh môi giới BĐS sơ cấp là nguồn doanh thu chính của các công ty môi giới BĐS hàng đầu tại Việt Nam. Mảng môi giới sơ cấp có mức phí hoa hồng cao hơn (ít nhất 5% trên giá trị căn được bán), so với môi giới thứ cấp (thường là mức phí hoa hồng 1-2%). Mảng dịch vụ môi giới BĐS thứ cấp hiện vẫn còn rất phân mảnh nhưng sẽ là yếu tố hỗ trợ tốc độ tăng trưởng.

Chiếm khoảng 30% thị phần mảng môi giới sơ cấp

CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) là công ty con phát triển mảng dịch vụ môi giới của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG; sở hữu 84% cổ phần DXS tính đến tháng 2/2021).

DXS là công ty môi giới BĐS hàng đầu tại Việt Nam với khoảng 30% thị phần mảng môi giới sơ cấp và có mạng lưới phân phối rộng khắp toàn quốc.

Kể từ năm 2007, DXS đã xây dựng cơ sở dữ liệu với hơn 7,5 triệu khách hàng thông qua khoảng tổng cộng 130.000 sản phẩm đã giao dịch.

DXS đã thiết lập hệ thống mạng lưới phân phối rộng khắp cả nước với lực lượng bán hàng lớn nhất bao gồm 132 sàn giao dịch và khoảng 4.400 nhân viên kinh doanh được đào tạo bài bản, mang lại một trong những lợi thế cạnh tranh lớn nhất cho công ty so với các đối thủ.

Cơ cấu sở hữu gắn kết địa phương

Cơ cấu sở hữu của DXS giúp gắn kết lợi ích của các cấp quản lý tại từng địa phương với sự phát triển chung của DXS. DXG đã tái cấu trúc tất cả các công ty môi giới về trực thuộc DXS. Trong mỗi công ty môi giới BĐS, DXS sở hữu khoảng 55%-80% cổ phần trong khi lượng cổ phần còn lại thuộc về đội ngũ quản lý của các công ty con tại địa phương.

Vì thị trường môi giới BĐS sơ cấp tại Việt Nam có tính phân mảnh cao do các khu vực địa lý khác nhau, nên đội ngũ quản lý tại từng địa phương giàu kinh nghiệm và nhân viên bán hàng/ mạng lưới đại lý tại địa phương hiểu rõ văn hóa và nhu cầu khách hàng là yếu tố quan trọng đối với sự phát triển của từng chi nhánh riêng lẻ.

Cấu trúc sở hữu này của DXS đã mang lại hiệu quả giúp diễn biến HĐKD ổn định trong bối cảnh mở rộng nhanh chóng các chi nhánh trên cả nước.

Tổng phí hoa hồng ít nhất 10%

Dịch vụ môi giới tư vấn toàn diện mang lại cho DXS tỷ suất sinh lời vượt trội và rủi ro trong tầm kiểm soát. Mảng môi giới tư vấn toàn diện đóng góp lần lượt khoảng 75% và 85% cho doanh thu thuần và LNST của DXS trong năm 2018-2020.

DXS thường nhận được khoảng 5% tổng mức phí hoa hồng từ nghiệp vụ môi giới BĐS sơ cấp truyền thống trong bối cảnh cạnh tranh với các công ty môi giới khác.

Dịch vụ môi giới tư vấn toàn diện của DXS (tổng phí hoa hồng ít nhất 10% trên tổng giá trị bán được) có quy mô lớn hơn dịch vụ môi giới truyền thống.

Đối với dịch vụ môi giới tư vấn toàn diện, DXS có thể nhận được quyền phân phối một phần hoặc toàn bộ dự án, và có thể giảm thiểu rủi ro nắm giữ các sản phẩm không bán được bằng cách hợp tác với các chủ đầu tư BĐS từ giai đoạn sớm của quá trình phát triển sản phẩm, tư vấn chiến lược giá bán, tối ưu hóa thiết kế, cũng như các dịch vụ bán hàng và marketing.

DXS đặt mục tiêu mở rộng mảng môi giới BĐS thứ cấp và tập trung phát triển nền tảng công nghệ BĐS (PropTech) để trở thành đơn vị môi giới toàn diện va tối ưu hóa tất cả các dịch vụ. Phát triển nền tảng công nghệ để vừa hỗ trợ mảng môi giới thứ cấp và các dịch vụ tài chính BĐS trong tương lai.

Mảng dịch vụ môi giới BĐS dự kiến sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2021

Năm 2020, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS của DXS phải đối mặt với những thách thức trong ngắn hạn do tác động tiêu cực của dịch COVID-19, khiến doanh thu thuần và LNST sau lợi ích CĐTS giảm lần lượt 21% và 18% so với năm trước.

Trong năm 2021, ban lãnh đạo đặt kế hoạch kinh doanh phục hồi mạnh mẽ với kế hoạch doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 của DXS sẽ đạt lần lượt 7,6 nghìn tỷ đồng (+134% so với năm trước) và 1,5 nghìn tỷ đồng (+69%).

DXS tiến hành IPO

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) cho DXS với tổng số lượng 71,66 triệu cổ phiếu (bao gồm 35,83 triệu cổ phiếu do cổ đông hiện hữu chào bán và 35,83 triệu cổ phiếu sẽ phát hành mới).

Theo ban lãnh đạo của công ty, DXS sẽ thực hiện IPO trong tháng 4/2021 và dự kiến niêm yết cổ phiếu trên sàn GDCK TP. HCM (HSX/HOSE) sau khi IPO.

Lưu ý mức trung bình một năm của trung vị P/E các công ty cùng ngành trong nước là 7,2x và cùng ngành nước ngoài là 13,2x.