#

Cập nhật thị trường bất động sản: Nguồn cung căn hộ sụt giảm nghiêm trọng, giá vẫn tăng

CTCK Rồng Việt

27/11/2021 07:55

Thị trường căn hộ ở TP.HCM trong quý 3 2021 bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, khiến nguồn cung và tiêu thụ lần lượt giảm mạnh 60% và 68% so với cùng kỳ.

 

  • Giá căn hộ trung bình vẫn tiếp tục tăng do sự thiếu hụt nguồn cung. Điểm tích cực là tỉ lệ hấp thụ đạt trên 80% mặc dù một số dự án được chào bán trên nền tảng trực tuyến.
  •  
  • CTCK Rồng Việt kỳ vọng nguồn cung thị trường sẽ hồi phục từ quý 4 2021 và chuyển biến sẽ rõ ràng hơn trong năm 2022. Các dự án sẽ được mở bán trở lại với phương thức trực tiếp khi tỉ lệ tiêm mũi 2 tại TP.HCM đang khá tốt và đạt trên 85%. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư BĐS dời kế hoạch mở bán một số dự án sang 2022 cũng sẽ bổ trợ cho nguồn cung năm sau.   
     
  • TP. Thủ Đức và Bình Chánh là hai khu vực đóng góp chính vào số dự án được mở bán mới trong giai đoạn 2021-2022. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng lân cận sẽ thúc đẩy thị trường tại khu vực thành phố Thủ Đức trong khi câu chuyện lên Quận sẽ tiếp tục hâm nóng khu vực Bình Chánh.
  •  

Quý 3 2021 – Nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng trong khi giá thị trường tiếp tục tăng.

Theo CBRE, nguồn cung mở bán mới là 1.600 căn (-62% QoQ và -60% YoY), mức thấp nhất trong 3 năm. Số liệu này không quá bất ngờ khi khu vực TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội hầu hết thời gian trong quý 3 2021. Trong 9 tháng 2021, tổng lượng cung mới đạt 7.464 căn (-35% YoY). Tương tự, số lượng tiêu thụ trong quý 3 2021 giảm xuống còn 1.582 căn khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Trong 9 tháng 2021, tổng lượng tiêu thụ đạt 8.956 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc cao cấp là nguồn cung chủ đạo trong quý 3. Cụ thể, dự án Moonlight Centre Point (Bình Tân) đóng góp chính (xấp xỉ gần 1.200 căn cho toàn dự án). Tập đoàn Hưng Thịnh đã tổ chức sự kiện mở bán trực tuyến trong tháng 8 2021 và 600 căn hộ đã được đặt chỗ với giá giao dịch từ 50-55 triệu đồng/m2. Dự án đạt mức hấp thụ tốt khi đa phần lượng chào bán được đặt chỗ trước.

Lượng cung giảm làm cho giá BĐS tiếp tục tăng trong Q3 2021. Theo CBRE, giá trung bình thị trường sơ cấp vào khoảng 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng 17% YoY. Tất cả các phân khúc đều ghi nhận giá bán tăng. Dự án Grand Marina và River Thủ Thiêm đóng góp lớn trong sự tăng trưởng giá ở phân khúc hạng sang. Vì thế, giá của phân khúc hạng sang có sự tăng trưởng mạnh nhất là 8%, ba phân khúc còn lại chứng kiến sự tăng trưởng nhẹ từ mức 2% đến 4% so với cùng kỳ. 

Triển vọng nguồn cung dần phục hồi trong Q4 2021 và 2022.

Tỷ lệ tiêm chủng cao và mức độ quan tâm đối với BĐS phục hồi sau giai đoạn “nén lại” là những chuyển biến tích cực đầu tiên.

Hiện tại, 87% người trưởng thành tại TP.HCM đã được tiêm đủ 2 mũi nhờ những nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh công tác chống dịch Covid-19. Các điểm giao dịch BĐS được mở cửa khi lệnh giãn cách dần được tháo gỡ dẫn đến sự khôi phục trong mức độ quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản/người mua nhà. Do đó, chúng tôi kì vọng rằng một sự thay đổi rõ ràng hơn về mức độ quan tâm các sản phẩm bất động sản trong thời gian tới khi các hoạt động giao dịch BĐS trực tiếp (mở bán, thăm dự án) được tổ chức nhiều hơn.

Theo CBRE Việt Nam, 6.000 căn hộ sẽ được đưa ra thị trường trong Q4 2021, dẫn đến tổng cung mới trong năm 2021, dao động từ 12,000 – 13,000 căn. Trong năm 2022, lượng cung ước tính đạt 22.000 căn (+69% YoY). Theo quan điểm của chúng tôi, việc trì hoãn mở bán các dự án của các chủ đầu tư từ năm 2021 sang năm 2022 cũng sẽ góp phần bổ sung vào nguồn cung năm sau. Đơn cử như Khang Điền khi doanh nghiệp đã dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ quận Bình Tân (1.000 căn) qua năm 2022 (so với trước đó là trong 2H 2021).

Dựa trên danh sách các dự án tiêu biểu trong Bảng 1, TP. Thủ đức và Bình Chánh chiếm phần lớn trong nguồn cung dự án khi đóng góp 18.659 và 7.675 sản phẩm. Khu vực TP. Thủ Đức vẫn còn khá tiềm năng với kì vọng đẩy nhanh các dự án cơ sở hạ tầng lân cận như cầu Thủ Thiêm 2 (dự kiến sẽ đưa vào sử dụng vào quý 2 năm 2022). Đối với Bình Chánh, câu chuyện lên Quận vẫn là động lực  chính.

Do đó, sẽ rất thuận lợi cho các nhà phát triển BĐS đang hoặc chuẩn bị mở bán các dự án trong các khu vực này như Vinhomes (Vinhomes Grand Park ở Tp. Thủ Đức), Khang Điền (Armena và Clarita ở Tp. Thủ Đức, Corona City tại Bình Chánh), Nam Long (Mizuki Park tại Bình Chánh, Izumi city ở Đồng Nai, gần TP. Thủ Đức).

Cập nhật ngày 7/10/2021: Nguồn cung thấp nhất trong vòng 5 năm 

Báo cáo quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40,9%.

Trong đó, phân khúc nhà ở chung cư số lượng lớn nhất với 7.120 sản phẩm (chiếm 48,6%), tiếp theo là đất nền 5.349 sản phẩm (chiếm 36,5%) và nhà ở thấp tầng 2.178 sản phẩm (chiếm 14,9%).

Nguồn cung đa phần là hàng tồn

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, đánh giá làn sóng Covid-19 lần thứ 4 tại Việt Nam ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến ngành bất động sản. Hầu hết dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công; những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai.

“Hoạt động giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận”, ông Đính nói.

Do đó, nguồn cung hiện có trên thị trường bất động sản đa phần là hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện; lượng nguồn cung đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

So với quý II, nguồn cung giảm trên 38% và so với cùng kỳ năm 2020 giảm khoảng trên 52%.

Riêng tại Hà Nội, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm (trong đó chủ yếu là căn hộ với 5.141 sản phẩm). Con số này tại quý III/2020 là 12.370 sản phẩm.

Giá nhà đất tại thị trường Hà Nội không thay đổi so với quý trước, nhưng lưu ý giá đất nền tại một số dự án vẫn ở ngưỡng cao, thậm chí có hướng tăng. Nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm dòng sản phẩm tại Hà Nội, trong khi nhu cầu lại rất mạnh.

Thực tế về phía cầu, theo ông Đính, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong dịch bệnh. Đặc biệt là các dòng sản phẩm đất nền bởi đây luôn được coi là nơi lưu giữ tài sản an toàn và tiềm năng tăng giá cao.

Giá đất tăng vào 3 tháng cuối năm?

VARS dự báo bắt đầu từ tháng 10, khi nhiều địa phương gỡ bỏ giãn cách xã hội và tạo ra nhiều vùng xanh an toàn, hoạt động phát triển dự án bất động sản và thị trường giao dịch bất động sản sẽ được kích hoạt trở lại.

Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Giá đất quý IV sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Còn những dự án không điều chỉnh giá thì khả năng có tỷ lệ hấp thụ thấp. “Thị trường vẫn chịu áp lực tăng vì nguồn cung thấp, giá đất tăng (giải phóng mặt bằng), thuế đất tăng, giá nguyên vật liệu và thiết bị tăng”, VARS lý giải.

Bên cạnh đó, đơn vị này cho rằng tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt trên 40%. Thị trường bất động sản ở Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc có khả năng sôi động sớm.

Luong nha dat tung ra thi truong thap nhat 5 nam anh 1

Tại những thành phố lớn, nhu cầu mua căn hộ chung cư vẫn rất lớn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đối với sức khỏe doanh nghiệp, VARS dự báo doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 có thể hồi phục, trở lại trạng thái bình thường khoảng 50%. Doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản thực sự suy yếu, chưa thể hồi phục hoạt động ngay trong quý IV đạt khoảng 30%.

Hiện tượng suy yếu của doanh nghiệp phát triển phải thực hiện M&A dự án sẽ xuất hiện trong quý IV, tuy nhiên theo VARS sẽ không nhiều và chủ yếu nằm ở các dự án nhỏ.

Khách hàng có nhu cầu mua nhà, phục hồi và phát sinh nhu cầu không cao trong quý IV ước đạt 30% lực cầu mua nhà so cùng kỳ các năm 2018, 2019. Nhà đầu tư nhỏ lẻ truyền thống, suy giảm lực đầu tư nhưng thị trường tiếp tục tăng lực F0, làm lực cầu đầu tư trên thị trường tăng mạnh, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ các năm 2018, 2019.

CTCK Rồng Việt
Quý vị muốn tự đăng tin có thể đăng ký tài khoản TẠI ĐÂY hoặc gọi 0924.113837 hoặc liên hệ qua email: benthanh919@gmail.com