Đề án Nhà ở xã hội 2021 - 2030: Kỳ vọng chuyển biến tích cực ở giai đoạn sau

79 dự án hoàn thành với quy mô 40.600 căn (7% tổng số căn); 128 dự án dự án đã cấp phép, khởi công xây dựng với quy mô 112.000 căn (20% tổng số căn); 412 dự án đã được chấp thuận chủ trương nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng với quy mô 409.000 căn (73% tổng số căn).

Có thể thấy, phần nhiều các dự án mới đang ở bước xin chủ trương đầu tư, chưa tập trung vào giai đoạn xây dựng và hoàn thiện, vì vậy sẽ khó để hoàn thành chỉ tiêu NOXH giai đoạn 2021-2025 (hoàn thành 435.000 căn hộ).

Đề án NOXH giai đoạn 2021 – 2025: phần lớn dự án đang ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư mà chưa triển khai (chiếm 73% tổng số dự án được cấp chủ trương đầu tư). Trong khi đó, tiến độ quy hoạch của hầu hết các địa phương còn chậm, và tỷ lệ quy hoạch chung cho toàn đề án 2021 – 2025 chỉ đạt 2%.

Với tốc độ như trên, khó có khả năng Đề án 2021 – 2025 đạt mục tiêu đề ra, mà phần lớn nguyên nhân đến từ nút thắt về quỹ đất cũng như cơ chế chính sách chưa hấp dẫn với chủ đầu tư và khó tiếp đối với người mua (thu nhập thấp).

Nghị định 100/2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và Nghị định 115/2024 có hiệu lực ngày 16/09/2024 được kỳ vọng sẽ (1) có giải pháp giúp chủ đầu tư rút ngắn hơn thời gian về thủ tục phát triển NOXH, (2) tháo gỡ vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Kỳ vọng với sự ra đời của các nghị định trên, đồng thời có các giải pháp khả thi hơn cho việc tiếp cận vốn từ phía CĐT và người mua nhà, tốc độ triển khai của các dự án NOXH sẽ có chuyển biến tích cực rõ rệt trong giai đoạn 2025 – 2030.

Thành viên cập nhật ngày 11/10/2022: Nhà ở xã hội TP HCM tăng giá gấp đôi trong 5 năm

Nhiều dự án nhà ở xã hội cao tầng tại TP HCM đã hoàn thiện bàn giao nhà đều tăng giá mạnh so với giai đoạn đầu công bố mở bán ra thị trường.

Một dự án nhà ở xã hội tại khu Bình Trưng Đông (quận 2 cũ nay thuộc TP Thủ Đức) quy mô 260 căn trong đó 80% sản phẩm là nhà ở xã hội, còn lại là căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại, năm 2017 công bố và mở bán có giá từ 18 đến 22 triệu đồng một m2. Sau khi khánh thành hồi cuối tháng 8, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp của dự án này hiện lên 30 triệu đồng một m2, tăng gần 1,7 lần sau 5 năm.

Ở quận 12, TP HCM, một dự án nhà ở xã hội tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn, hồi năm 2016 có giá bán khoảng 13,8 triệu đồng một m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) 5%, rẻ hơn 20% so với căn hộ thương mại cùng dự án. Hiện nay căn hộ dự án này được chào giá 29 triệu đồng một m2 trên thị trường thứ cấp. Sau hơn 5 năm, giá bán nhà ở xã hội tại dự án này tăng 2,1 lần.

Còn dự án nhà ở xã hội trên đường Phạm Thế Hiển, quận 8 bàn giao nhà quý III/2020, đến nay giá bán trên thị trường thứ cấp thấp nhất ghi nhận 32 triệu đồng một m2, tăng gấp 2,1 lần so với cách đây nửa thập niên (bán giá 14,9 triệu đồng một m2).

Ngay cả nhà ở xã hội cho thuê cũng tăng giá sau nhiều năm bàn giao đưa vào sử dụng. Tại một dự án nhà ở xã hội cho thuê 49 năm trên địa bàn quận Bình Tân, TP HCM, thời điểm năm 2017, giá sơ cấp 14 triệu đồng một m2 hiện nay được sang nhượng trên thị trường thứ cấp 18-19,3 triệu đồng, tăng khoảng 1,3 lần so với thời gian đầu mở bán.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM công bố quý II/2022, từ năm 2020 đến giữa năm 2022, giá bán sơ cấp các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dao động 14-20 triệu đồng một m2. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp nhà ở xã hội thực tế trên địa bàn hiện nay đều đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Khi giá đất có biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

"Việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ", ông Quang nói.

Ông Quang phân tích, giá đất tăng 2 lần so với cách đây 4-5 năm, giá xây dựng tăng 50%, nên giá thành khoảng 17-18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 22-25 triệu đồng một m2. Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua (5% trong khi nhà ở thương mại mức thuế này là 10%) và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10%, đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ cách đây nửa thập niên.

Theo ông Quang, nếu nhà ở xã hội đơn lẻ (tách biệt hoàn toàn so với nhà ở thương mại) thì giá thành hiện nay có thể phải điều chỉnh lên mốc 22-25 triệu đồng một m2 trong giai đoạn từ sau năm 2022 trở đi. Còn nếu nhà ở xã hội bố trí chung với nhà ở thương mại (giá bán trên 40 triệu đồng một m2) thì nhà xã hội có thể vọt lên giá sơ cấp 25-30 triệu đồng một m2.

CEO Việt An Hòa cho hay, bản thân rổ hàng nhà ở xã hội cũng bị thiếu hụt nguồn cung (xây dựng chậm và số lượng sản phẩm chưa đủ đáp ứng nhu cầu). Sự khan hiếm hàng hóa thành phẩm (đã hoàn thiện hoặc đã bàn giao) cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho các dự án nhà ở xã hội đã về đích xảy ra hiện tượng tăng giá gấp đôi sau nửa thập niên.

Mặt khác nhà ở xã hội cũng có nhiều loại, các tiêu chuẩn nhà dành cho công nhân sẽ xây dựng rẻ hơn (tầng cao thấp, gác lửng) nên giá thấp hơn. Còn nhà ở xã hội mở rộng cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang... do xây cao tầng với kết cấu kiên cố hơn nên giá thành cũng cao hơn.

Còn theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), căn hộ nhà ở xã hội vẫn đang thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu rất lớn của đại đa số người có thu nhập thấp trong đô thị. HoREA cho hay, hiện có rất nhiều dự án chưa thể triển khai do vướng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, tiến độ thực hiện chậm, thậm chí không thực hiện được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo TP HCM đang xảy ra khá phổ biến tình trạng một số dự án thuộc diện là quỹ đất 20% xây nhà xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp, do chi phí giá đất quá cao không phù hợp xây dựng nhà giá rẻ. Theo đó, thành phẩm nhà ở xã hội tại các dự án cao cấp đang lên đến 45-60 triệu đồng một m2, vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp cần mua nhà ở xã hội.

Vì vậy, ông Châu cho rằng cần mở cơ chế cho phép linh hoạt hoán đổi vị trí quỹ nhà xã hội ở nơi có giá vừa túi tiền hơn để có thể phát triển được quỹ nhà giá trên dưới 20 triệu đồng một m2 phục vụ người có thu nhập thấp. Ông kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: hoặc dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; hoặc hoán đổi quota 20% quỹ đất hoặc nhà ở bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương.

Thành viên cập nhật ngày 19/5/2021: Vì sao doanh nghiệp bất động sản không mặn mà xây nhà ở xã hội và nhà giá rẻ dù dân rất mong? 

Là doanh nghiệp dẫn đầu phân khúc nhà ở xã hội toàn khu vực phía Nam, Địa ốc Hoàng Quân bắt đầu đầu tư phát triển nhà ở xã hội từ năm 2011. Đến nay, tập đoàn này đã và đang đầu tư, triển khai 24 dự án nhà ở xã hội với tổng mức đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng.

Hiện, tập đoàn đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 7 dự án nhà ở xã hội như: Dự án HQC Plaza, dự án HQC Hóc Môn, dự án HQC Cần thơ, dự án HQC Phú Tài, dự án HQC Hồ Học Lãm, dự án HQC Nha Trang, dự án HQC Bình Trưng Đông...

Doanh nghiệp phát triển nhiều dự án nhờ có được nguồn vốn vay ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà của Chính phủ giai đoạn 2014-2015. Tuy nhiên, khi các gói vay kết thúc, các dự án của doanh nghiệp ngay lập tức gặp khó khăn.

Đại diện Tập đoàn Hoàng Quân cho biết doanh nghiệp đang gặp phải một số khó khăn khách quan từ cơ chế chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt là ưu đãi tín dụng.

"Cụ thể, từ ngày 31/3/2016, Chính phủ đã dừng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, trong khi gói ưu đãi tín dụng theo Nghị định 100 thì chủ đầu tư cũng không được vay vốn để hoàn thành dự án. Nhiều khách hàng là đối tượng được hưởng chính sách cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này", đại diện doanh nghiệp dẫn chứng.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Hoàng Quân cho biết hiện nay cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội đã hoàn chỉnh và hàng năm, Chính phủ cũng có thông báo lãi vay cho loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, nguồn ngân sách, giải ngân chưa lớn dẫn đến các gói vay mua của người dân chưa được đáp ứng kịp thời.

Cuối tháng 4, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng liên tiếp có văn bản xin gỡ vướng cho hàng loạt dự án bất động sản nhà ở xã hội. Các vướng mắc mà đa số doanh nghiệp gặp phải đều liên quan đến vấn đề pháp lý hoặc thủ tục đầu tư xây dựng đã tồn tại nhiều năm.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành, cho biết tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nhưng quá trình xây dựng lại mất đến 5 năm.

"Tính ra lợi nhuận mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Do đó, các doanh nghiệp không nhìn thấy lợi nhuận cao nên họ ít tham gia", ông đánh giá.

Theo ông Nghĩa, thủ tục xin nhà ở xã hội bị vướng rất nhiều luật dẫn đến xin dự án chậm. Cụ thể, quy trình luật đầu tư và luật nhà ở trái ngược nhau khiến doanh nghiệp gặp khó khăn", ông nói.

Ông đánh giá các luật, nghị định quy định khá tốt, tuy nhiên khi triển khai doanh nghiệp rất khó tiếp cận. "Đối với thuế, trong luật nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội được giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng trong luật thuế lại không có", ông nói.

Thành viên cập nhật gày 3/3/2021: Căn hộ vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm

Báo cáo thị trường của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và nhiều công ty nghiên cứu thị trường trong năm 2020 đều cho thấy mức giá nhà đất nói chung đều tăng. Trong đó, phân khúc căn hộ có mức tăng trưởng cao bất chấp những cảnh báo khó khăn khách quan làm ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Theo Công ty cổ phần DKRA, trong 7 năm qua giá nhà đất tại TP.HCM tăng liên tục. Chẳng hạn vào năm 2015, giá căn hộ hạng C vào khoảng 16 triệu đồng/m2 nhưng năm 2019 đã tăng lên 25 triệu đồng/m2 và lập mặt bằng giá mới trên dưới 35 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2020. Cơn sốt tăng giá căn hộ cao tầng còn lan ra các đô thị lân cận TP.HCM như Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Dĩ An… với giá bán trên dưới 40 triệu đồng/m2. Đất nền còn tăng "khủng khiếp" hơn, giá đất một số khu vực tăng 200-300% so với cách đây 5-7 năm.

Nếu như năm 2019 nhiều người than thở không tìm được nhà dưới 1,5 tỉ đồng/căn thì đến nay nhà dưới 2 tỉ đồng/căn cũng đã trở thành “hàng hiếm”.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Chủ nhiệm Câu lạc bộ địa ốc Saigontimes, giá nhà đất trong 5 năm qua tăng quá nhanh so với mức tăng thu nhập của người dân. Thế nên, nếu cứ theo thói quen tích lũy đủ tiền mới mua thì có khả năng sẽ không bao giờ mua được nhà. Giai đoạn 5-7 năm vừa qua cho thấy giá nhà đã tăng 50-100% trong khi thu nhập chỉ tăng khoảng 20-30%.

“Giá BĐS liên tục tăng trong thời gian qua khiến việc sở hữu nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Với những người có thu nhập thấp (dưới 12 triệu đồng/tháng) thì cần một chính sách nhà ở quốc gia mới có khả năng tìm được chỗ an cư. Đối với gia đình thu nhập cao hơn (mức 30-35 triệu đồng/tháng trở lên) thì vẫn có thể mua được căn hộ tại TP.HCM nếu đã có khoản tích lũy và vay thêm từ ngân hàng” - ông Phúc gợi ý.

Theo ông Ngô Quang Phúc, để mua được nhà tại đô thị, người trẻ cần phải có chiến lược và tính toán cụ thể, nếu không sẽ rơi vào khủng hoảng nợ vì mua nhà.

Trước hết, phải tích góp được số tiền tối thiểu 30% giá trị căn nhà hoặc trợ giúp từ gia đình. Và thu nhập của hai vợ chồng phải gấp đôi số tiền dùng để trả góp khi mua nhà. Chẳng hạn, mỗi tháng trả tiền nhà 15 triệu đồng thì thu nhập phải tối thiểu 30 triệu.

Đồng quan điểm, Chủ đầu tư dự án Picity High Park cũng đưa ra tư vấn, để sở hữu 1 căn hộ tại Sài Gòn, các gia đình trẻ nên hoạch định tài chính rõ ràng, chi tiết. Nếu chưa sinh con, chi phí trung bình ít nhất 10 triệu đồng/tháng, vợ chồng trẻ vẫn có thể tích lũy được khoản tiền trên dưới 20 triệu đồng/tháng.

Với mức thu nhập này kèm theo chính thanh toán linh hoạt và ưu đãi từ Chủ đầu tư, các gia đình trẻ hoàn toàn có thể sở hữu một căn hộ nếu đã có khoản tích lũy từ 3-5 năm.

Khu căn hộ Picity High Park đang được giới thiệu trên thị trường có mức giá khoảng 2,5 tỉ đồng cho căn 2 phòng ngủ. Nếu tài chính eo hẹp hơn, khách hàng có thể chọn mua căn hộ 1 phòng ngủ +1 có mức giá khoảng 2 tỉ đồng. 

Chủ đầu tư Picity High Park hiện áp dụng chính sách chỉ cần thanh toán 30%, lãi suất vay 0% trong 2 năm và ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà, quà tặng trị giá 150 triệu, ngân hàng cho vay 70%.

Ngoài ra, khách hàng thanh toán nhanh được hưởng chiết khấu 14%; khách hàng thanh toán trước hạn được hưởng lãi suất 17%/năm, khách mua sỉ và khách hàng thân thiết được chiết khấu thêm 1-2%.

Dự án được phát triển bởi Tập đoàn Pi Group, đang thi công tới tầng 11 bởi Unicons - Thành viên Coteccons Group và Tập đoàn xây dựng Hòa Bình.

Địa chỉ dự án và thăm quan nhà mẫu: 9A đường Thạnh Xuân 13 (TX13), phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM