Phân tích cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức): sắp tới thời điểm ghi nhận doanh thu từ KCN Châu Đức và KĐT Hữu Phước

KQKD năm 2023: Q4.2023, doanh thu và LNST đạt 258 tỷ đồng (+32% yoy) và 56 tỷ đồng (+36% yoy) chủ yếu nhờ ghi nhận cho thuê KCN Châu Đức tăng 96% yoy. Lũy kế cả năm 2023 doanh thu giảm 5% yoy, tuy nhiên, lợi nhuận ròng đã vượt 4% KH cả năm khi đạt 219 tỷ đồng (+11% yoy) nhờ biên lãi gộp cho thuê KCN cải thiện.

Kế hoạch kinh doanh 2024 khả quan nhờ doanh thu bán dự án KDC Hữu Phước và tiếp tục ghi nhận cho thuê KCN Châu Đức. Tổng doanh thu chưa thực hiện tính đến cuối 2023 đạt 328 tỷ đồng (+11% so với đầu năm) và người mua trả trước 357 tỷ đồng duy trì cao kỳ vọng giúp doanh thu KCN và KĐT tăng trưởng các năm tới.

• Kỳ vọng doanh số bàn giao dự án Khu dân cư Hữu Phước sẽ cải thiện trong năm 2024 nhờ SZC tiếp tục bàn giao các căn shophouse còn lại tại giai đoạn 1 (25,2ha) và mở bán giai đoạn 2 (13,5ha) khi thị trường BĐS tại Vũng Tàu có thể hồi phục.

• Doanh thu cho thuê KCN chủ yếu từ các hợp đồng ký trước: Việc SZC đã ký kết hợp đồng cho thuê KCN Châu Đức với D2D 6,5ha giá thuê khoảng 79 USD/m2 sẽ đóng góp vào doanh thu cho thuê KCN Châu Đức trong năm nay.

Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh KCN dự báo vẫn sẽ gặp khó khăn do nhu cầu khách thuê chưa thể hồi phục mạnh. Năm tới sẽ chủ yếu là các hợp đồng ký trước với khách hàng nội bộ cùng tập đoàn trong khi lượng khách ngoài giảm.

Kế hoạch tăng vốn và câu chuyện thoái vốn 2024 - 2025: SZC dự kiến sẽ thu được gần 1.200 tỷ đồng trong Q1.2023 thông qua kế hoach chào bán cho CĐHH vừa được chấp thuận với mục đích bổ sung vốn cho KCN Châu Đức và tái cơ cấu khoản nợ vay. Việc tăng vốn sẽ hỗ trợ tình hình tài chính và đẩy nhanh quá trình triển khai xây dựng dự án KCN.

Bên cạnh đó, kế hoạch thoái vốn của Tổng công ty Sonadezi tại SZC xuống còn 46,84% trong giai đoạn 2024 – 2025 kỳ vọng sẽ giúp SZC huy động nguồn lực tài chính để phát triển các KCN mới.

KHUYẾN NGHỊ

SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu, 3-5 năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN Châu Đức và KĐT Hữu Phước nhờ (1) tiềm năng tăng giá thuê 10% yoy; (2) lợi thế giá thuê thấp hơn 30% so với bình quân khu vực.

Tuy nhiên, SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận thấp do bán KCN và KĐT cho bên nội bộ.

Do đó, Agriseco Research đánh giá TRUNG LẬP cổ phiếu SZC với giá mục tiêu là 40.000 đ/cp

Cập nhật ngày 24/7/2023: động lực từ Khu đô thị, giá mục tiêu 39.566 đồng/cp

Những khó khăn trong tình hình kinh tế vĩ mô nói chung, tốc độ giải ngân vốn FDI chậm đã ảnh hưởng tới tiến độ chào thuê và ghi nhận doanh thu của KCN Châu Đức.

Doanh thu 2023 từ mảng BĐS KCN giảm 7% phản ánh những khó khăn chung của thị trường. Dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2023 của SZC lần lượt là 846 tỷ đồng (-1,6% yoy) và 244 tỷ đồng (+23,6%). Doanh thu giảm chủ yếu từ mảng cho thuê BĐS KCN.

Trong năm 2023, SZC dự kiến sẽ ghi nhận phần doanh thu từ GĐ1 của KDC Sonadezi Hữu Phước. Sự đóng góp thêm mảng BDS dân dụng và biên gộp về mức bình thường của mảng KCN giúp LNST năm 2023 tăng trưởng so với năm 2022.

Quỹ đất thương phẩm KCN còn lớn, giá cho thuê đang cải thiện lên mức cao tuy nhiên chi phí GPMB quỹ đất cũng gia tăng mạnh SZC đang sở hữu KCN Châu Đức với quy hoạch lên đến 1.145ha. Quy mô này tại Bà Rịa Vũng Tàu có thể so sánh với IDC với các KCN Phú Mỹ và Mỹ Xuân.

Mặc dù, vị trí không gần cảng Cái Mép như các KCN của IDC, tuy nhiên, giá cho thuê tại KCN Châu Đức đang thấp hơn khoảng 50% so với mặt bằng chung các KCN tại Bà Rịa Vũng Tàu. Tới cuối 2022, diện tích thương phẩm đã đền bù GPMB chưa kinh doanh còn lại của SZC ước tính khoảng 289,7ha.

Bất động sản khu đô thị là động lực tăng trưởng trung hạn SZC hiện tại đang sở hữu dự án KDC Sonadezi Hữu Phước và KĐT Châu Đức. Trong đó, tổng quỹ đất đã đền bù vào khoảng 673ha với chi phí đền bù thấp, có tiềm năng mang lại giá trị lớn cho SZC.

Trong 3-5 năm tới, sự hình thành cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ gia tăng vị thế KCN Châu Đức và gia tăng giá trị quỹ đất đô thị của SZC.

Khuyến nghị và định giá

BVSC đánh giá cao tiềm năng dài hạn của SZC:

i) khi triển vọng chung ở Bà Rịa Vũng Tàu vẫn còn rất lớn với nhiều dự án trọng điểm quốc gia đang và chuẩn bị triển khai;

ii) quỹ đất lớn để phát triển KCN với giá cho thuê ngày càng gia tăng; và

iii) quỹ đất KĐT lớn với giá vốn thấp, mặc dù hoạt động của SZC vẫn còn tồn tại những rủi ro trong công tác điều hành.

BVSC cho rằng sự sụt giảm nhanh giá cổ phiếu mở ra cơ hội tích lũy tốt hơn cho nhà đầu tư. Với định giá thận trọng theo 3 phương pháp, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với SZC trong trung và dài hạn với giá mục tiêu 39.566 đồng/cp.

Cập nhật ngày 4/4/2023: SSI khuyến nghị KHẢ QUAN, giá mục tiêu: 31.900 đồng/cp

Luận điểm đầu tư. Cổ phiếu SZC hiện đang giao dịch với P/E năm 2023 là 9,8 lần và P/B là 1,9 lần - thấp hơn mức trung bình ngành lần lượt là 12,8 lần và 2,08 lần. 

SSI khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu SZC, với giá mục tiêu 1 năm được điều chỉnh giảm xuống 31.900 đồng/CP (so với mức 51.900 đồng/CP) khi (1) Điều chỉnh tổng vốn đầu tư KCN tăng từ 4.900 tỷ lên 8.001 tỷ đồng, (2) Điều chỉnh tăng vốn gấp đôi KDT Châu Đức.

Trong dài hạn, SZC là 1 trong những doanh nghiệp có diện tích sẵn sàng cho thuê lớn hơn 400 ha tại Bà Rịa- Vũng Tàu, đồng thời cơ sở hạ tầng được cải thiện như cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu, Cảng Cái Mép, Gemalink… sẽ giúp SZC đạt mức lợi nhuận tích cực từ KCN Châu Đức.

Cập nhật ngày 24/4/2022: Mảng Khu công nghiệp sẽ hưởng lợi đà tăng giá thuê

Doanh số cho thuê đất KCN ổn định qua các năm, giờ lại thêm đất nền Bà Rịa. Hiện forward P/E 2022 và P/B của SZC lần lượt là 20,6x và 3,9x, thấp hơn so với định giá hiện tại P/E 23,2x và P/B 4,8x.

Tổng quan quỹ đất SZC: Doanh số KCN Châu Đức tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2021

Q4-2021, SZC có mức tăng trưởng vượt bậc với doanh thu đạt 145 tỷ đồng (+198% YoY) và LNST đạt 68 tỷ đồng (+187% YoY). Việc tăng giá thuê  KCN đóng góp tích cực vào tăng trưởng của SZC.

Ngoài ra, SZC đang dần hoàn thành việc đền bù GPMB cho KCN-ĐT Châu Đức. Tính tới thời điểm cuối 2021, SZC đã đền bù GPMB gần 80% tổng diện tích KCN-ĐT Châu Đức, với tổng chi phí 2.794 tỷ đồng.

SZC sẽ thúc đẩy tiến độ đền bù GPMB và cho thuê dự án KCN Châu Đức, để lấy vốn triển khai cuốn chiếu dự án KĐT phía Bắc, do SZC đang nợ ròng hơn 2.000 tỷ đồng. Đồng thời, SZC đã điều chỉnh tổng mức đầu tư KCN-ĐT Châu Đức lên khoảng 16.100 tỷ đồng.

Rủi ro đối với SZC sẽ là việc doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình huy động vốn do cơ cấu vay nợ cao, làm chậm trễ quá trình triển khai các dự án BĐS dân cư.

Triển vọng 2022: Mảng KCN sẽ hưởng lợi đà tăng giá thuê đất KCN

Giá thuê KCN Châu Đức đã tăng bình quân 22%/năm trong 5 năm qua. Giá thuê KCN Châu Đức sẽ còn có khả năng tiếp tục tăng trong tương lai, với tốc độ bình quân 10%/năm. Sự phát triển của cảng Cái Mép – Thị Vải, các dự án hạ tầng, và sân bay Long Thành.

Mảng BĐS dân cư sẽ là động lực tăng trưởng mới của SZC, với dư địa hơn 200ha thương phẩm chưa khai thác. Trong năm 2022, ước tính SZC có thể ghi nhận doanh thu khoảng 346 tỷ đồng từ việc bàn giao các lô đất nền với diện tích thương phẩm khoảng 4,9ha.

Tuy nhiên, ước tính đóng góp LNST năm 2022 của mảng này sẽ chưa nhiều, do các hợp đồng đất nền được bán dưới dạng hợp tác góp vốn. Ngoài ra, SZC sẽ hoàn tất việc mở bán các căn biệt thự shophouse giai đoạn 1, cũng như triển khai xây dựng và mở bán giai đoạn 2 KDC Hữu Phước trong năm 2022.

SZC đặt mục tiêu rất thận trọng đối với năm 2022 khi mục tiêu doanh thu và LNST chỉ đạt  lần lượt là 775 tỷ đồng (+6% YoY) và 184 tỷ đồng (-43% YoY).

Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho rằng sự tăng tăng trưởng của mảng KCN và đóng góp từ mảng BĐS sẽ giúp cho SZC tiếp tục tăng trưởng trong năm 2022. Bên cạnh đó, việc bàn giao các căn shophouse vốn có giá thuê cao hơn (20-25 triệu VNĐ/m2) sẽ giúp mảng BĐS có tăng trưởng doanh thu và biên lợi nhuận gộp cao hơn trong năm 2023.

Về dài hạn, Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho rằng việc triển khai các dự án BĐS trong tương lai sẽ tích cực khi các dự án hạ tầng xung quanh được hoàn thiện, đóng góp vào tăng trưởng dài hạn của SZC.

Cập nhật ngày 24/4/2021: thu đều cả khu công nghiệp và đất nền, giá mục tiêu 39.534 đ/cp

Khép lại năm tài chính 2020, DT tăng 26,5% so với năm 2019, tuy nhiên LNST giảm nhẹ 5,2% yoy và hoàn thành 161% KH năm.

Doanh thu cho thuê đất KCN được ghi nhận một lần là 315,4 tỷ đồng cho 38 năm thuê tới năm 2058. Là mảng đóng góp chính đạt 354.3 tỷ đồng DT (+42% yoy). Giá cho thuê nếu so với thời điểm 2018 đã tăng kép 12,3%/năm (giá khoảng 44 USD/m2/chu kỳ thuê), hiện tại khoảng 60-62 USD/m2/chu kỳ thuê (chưa bao gồm VAT). Phí quản lý không thay đổi nhiều dao động quanh 11.400 -11.750 VNĐ/m2/năm (chưa bao gồm VAT).

Doanh thu phí đường bộ đạt 66,4 tỷ đồng (-0,2 % yoy). Trong ngắn hạn, SZC sẽ tạm dừng thu phí trạm BOT 768 (bao gồm 5 trạm) là tuyến đường quan trọng nối TP.Biên Hòa với huyện Vĩnh Cửu và huyện Tân Uyên (Bình Dương), tổng chiều dài 48 km, dự án được cấp phép đầu tư vào 11/1/2010 và thời gian thu 35 năm. SZC đã trình báo cáo nghiên cứu khả thi ngày 12/5/2020 và UBND tỉnh Đồng Nai đã thông qua báo cáo này. SZC đang trong giai đoạn mời gọi đấu thầu cho thiết bị thu phí không dừng, và sau đó công ty lập báo cáo điều chỉnh dự án đầu tư để đi trình duyệt một lần nữa. SZC đã công bố dừng thu phí chính thức vào ngày 06/01/2021 và hiện chưa rõ thời gian sẽ tái khởi động thu phí trở lại.

Doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 3,8 tỷ đồng (-0,5% yoy), với giá cho thuê 82.250 VNĐ/m2/tháng (chưa VAT) và phí quản lý 11.750 VNĐ/m2/tháng (chưa VAT). Thời gian thuê nhà xưởng tối thiểu là 5 năm, công ty có chính sách tăng giá không vượt quá 15% trong vòng 5 năm đối với khách hàng thuê. Lũy kế năm 2020, SZC đã cho thuê được 5.600 m2 nhà xưởng như vậy hoạt động cho thuê nhà xưởng kể từ giai đoạn 2017-2020 diễn biến chưa khả quan với diện tích 2 nhà xưởng cho thuê đã lấp đầy và chưa có nguồn thu mới.

Trong năm SZC cũng đã ghi nhận 44,4 tỷ đồng doanh thu từ việc cho D2D thuê KCN, trước đó vào tháng 10/2020 HĐQT của D2D cũng đã phát đi thông báo muốn thuê 18,8 ha đất KCN của SZC ước tính tổng chi phí bao gồm phí quản lý là 350 tỷ đồng cho giá thuê quanh 65 USD/m2/chu kỳ thuê. Khoản tiền nhận trước từ D2D dự kiến cũng sẽ được SZC hạch toán vào doanh thu trong năm 2021 do đây là hoạt động thuê đóng tiền 1 lần.

Lợi nhuận từ bán đất nền

Năm 2021, dự phóng DT của SZC đạt 584,3 tỷ đồng (đạt kế hoạch công ty đề ra) và LNST của SZC sẽ đạt khoảng 187 tỷ đồng (+0,5% yoy, vượt 106% KH năm).

Dự phóng này dựa trên giả định (1) Biên lợi nhuận gộp từ việc bán đất nền cho khu dân cư Hữu Phước đạt 50%; (2) Thu nhập hoạt động tài chính duy trì như năm trước đạt 21 tỷ đồng; (3) chi phí bán hàng và quản lý giữ nguyên mặc dù trạm BOT 768 đã dừng hoạt động và không phát sinh nguồn thu; (4) Chi phí tài chính tăng lên 10 tỷ đồng (+23% yoy) giả định công ty sẽ phát hành thêm trái phiếu.

Với mức EPS 2021 là 1.870 tỷ đồng và BV là 13.512 đồng/cp, tỷ trọng mỗi phương pháp là 50%.

Công ty Chứng khoán Vietcombank khuyến nghị KHẢ QUAN cho cổ phiếu SZC với giá mục tiêu 39.534 đồng (+8% so với thị giá đóng cửa ngày 16/4/2021 là 36.700).

Thế mạnh KCN và quỹ đất lớn

Doanh số cho thuê đất KCN ổn định qua các năm: Năm 2020, công ty đã ký được 12 hợp đồng với tổng diện tích 48,26 ha và 8 thỏa thuận với tổng diện tích 33,88 ha tại Khu công nghiệp Châu Đức.

Triển vọng trong các năm tới mỗi năm sẽ ký thỏa thuận thuê đất khoảng 50 ha và năm 2021 sẽ ghi nhận doanh thu dự kiến cho 26-28 ha, giá cho thuê dao động quanh 65 USD/m2/chu kỳ thuê.

Mảng cho thuê KCN Châu Đức vẫn duy trì biên lợi nhuận tốt trong năm 2021 nhờ còn lại 80 ha quỹ đất với giá vốn thấp phân bổ sẵn sàng để cho thuê.

Mở bán khu dân cư Hữu Phước: dự kiến mở bán trong năm 2021. Kế hoạch doanh thu năm 2021 đạt 90 tỷ đồng.

Sân Golf Châu Đức: Đưa vào khai thác và dự kiến doanh thu năm 2021 đạt 16 tỷ đồng.

Quỹ đất lớn, dự án có sẵn và vị trí tốt.

Tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt ổn định các năm: năm 2021 dự kiến chia 10%/mệnh giá.

Rủi ro

Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của công ty khá cao và tăng dần qua các năm cho thấy SZC dần phụ thuộc vào nợ vay để phát triển dự án. Tỷ lệ D/E (nợ/ vốn chủ sở hữu) tăng từ 67,09% (năm 2016) lên mức 131% vào cuối năm 2020. Tỷ lệ D/V (Nợ/tổng nguồn) năm 2020 cải thiện năm nay nhờ khoản người mua trả tiền trước từ CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) hơn 168,8 tỷ đồng.

Công ty Chứng khoán Vietcombank lưu ý là giá cho thuê nhà xưởng khó tăng mạnh do nguồn cung nhà xưởng đang tăng mặc dù khả năng hấp thụ tốt. Theo ước tính của JLL, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn mới tới cuối năm 2021 sẽ đạt 897.000 m2, trong đó khu vực tỉnh Đồng Nai và Bình Dương đang chiếm tỷ trọng lớn nhất cả nước.