Cập nhật cổ phiếu AGG - Bất động sản An Gia: điểm rơi lợi nhuận tập trung vào năm 2021 - 2022

Điều chỉnh tăng kế hoạch bán hàng 2021

Công ty đặt doanh thu và lợi nhuận sau thuế kế hoạch lần lượt 3,600 tỷ (+105.3% YoY) và 500 tỷ (+20.6% YoY). Cổ tức năm 2020 là 10% bằng cổ phiếu. ESOP = Tối đa 1% số lượng cổ phiếu lưu hành tại thời điểm phát hành,thời gian thực hiện dự kiến Q4/20210.

Điều chỉnh tăng kế hoạch bán hàng 2021: Từ 3,000 sản phẩm lên 3,600 sản phẩm nhờ vào đưa vào mở bán thêm dự án Signial (Dự kiến tháng 6-7/2021). Tổng doanh số bán hàng theo kế hoạch năm 2021 ước đạt 8,000 tỷ đồng.

Kế hoạch tăng vốn thông qua việc phát cho cổ động hiện hữu với tỷ lệ 1:1. Mục đích phát hành chủ yếu để gia tăng quỹ đất và bổ sung vốn lưu động choc các dự án BĐS. Vốn điều lệ dự kiến sau phát hành đạt 1,737.7 tỷ đồng, thời gian phát hành dự kiến là Quý 3 – 4/2021.

Năm 2021, BSC ước tính doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ ước đạt lần lượt 3,575 tỷ đồng (+104% YoY) và 508 tỷ đồng (+22% YoY), nhờ vào bàn giao các dự án (1) The Sóng (dự kiến bàn giao: Q4/2021) và (2) Sky89 (bàn giao: cuối Q2/2021) và sự hồi phục của mảng dịch vụ môi giới. EPS 2021 FW =5,846 đồng/cp. PE 2021 FW = 6.9 lần.

AGG đã sỡ hữu quỹ đất với quy mô diện tích thương phẩm khoảng 1.37 triệu m2 sàn thương phẩm, tương đương với khoảng 11,000 sản phẩm (~10 dự án). So với quy mô doanh nghiệp hiện tại (vốn điều lệ khoảng 824.7 tỷ đồng), chúng tôi nhận thấy quy mô quỹ đất hiện tại của AGG là tương đối khá lớn.

Dựa trên tiến độ mở bán và xây dựng, BSC nhận thấy điểm rơi lợi nhuận của AGG sẽ tập trung chính vào năm 2021 và năm 2022.

Thông tin dự án chính

Riêng trong năm 2021, một số dự án bàn giao chính của AGG bao gồm The Sóng, Sky 89 và The Standard.

- BC27: Hiện đang thực hiện 1/2000. BLĐ có đưa ra mục tiêu dự kiến đưa ra thị trường Q1-Q2/2022. Hiện tại vướng mắc lớn nhất của dự án có khoảng 7,000 m2 là đất kênh rạch xen kẽ. Trong năm 2021, chúng tôi kì vọng việc các chính sách mới về luật bất động sản có hiệu lực có thể giúp AGG tháo gỡ được điểm tắc nghẽn trên và sớm đưa vào triển khai bán hàng từ năm 2022.

- The Signal – Đã có giấy phép xây dựng tầng hầm. Dự kiến xin cấp phép xây dựng phần thân chậm nhất tháng 6/2021 - Quỹ đất dự kiến LA26 theo doanh nghiệp khả năng không mua được.

Đánh giá

Chúng tôi đưa ra khuyến nghị THEO DÕI cổ phiếu AGG và đưa ra giá mục tiêu 38.000 đồng/cp (-10% so với mức giá đóng cửa ngày 01/04/2021) dựa trên phương pháp RNAV và một số giả định sau:

(1) Các dự án BD 30, chúng tôi tạm thời không đưa vào định giá do đang trong quá trình đàm phán,

(2) Đánh giá lại triển vọng mảng môi giới với kỳ vọng mức phục hồi về trước dịch Covid-19, (3) Đưa ra mức chiết khấu WACC dự án ở mức 13%,

(4) Đưa ra mức chiết khấu rủi ro về tính thanh khoản và tốc độ phát triển dự án là 10%

(5) Các dự án hiện đang vướng thủ tục pháp lý như BC 27 dự kiến sẽ được phát triển từ năm 2022.