Condotel gần như mất thanh khoản

Ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án chung cảnh bán chậm. "90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I", DKRA cho biết.

Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.

Tình trạng thanh khoản kém của condotel cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.

Thanh khoản ở mức rất thấp, giá sơ cấp condotel ít biến động, thậm chí neo ở mức cao. Theo DKRA, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng cao nhất 180 triệu đồng mỗi m2 tại miền Trung, còn miền Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu.

Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ dòng tiền, như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, lãi suất.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á- Thái Bình Dương, cho biết phân khúc condotel đã tăng trưởng nóng trong giai đoạn 2016-2019, với 12.000 sản phẩm mới mỗi năm. Tuy nhiên, đa số các dự án chỉ chú trọng vào bán nhà hoặc cung cấp phòng, chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng, nên thanh khoản kém, nhất là ở Phú Quốc.

Việc chọn mô hình, sản phẩm phù hợp điều kiện thị trường và nhu cầu, theo ông, là những yếu tố đảm bảo dự án địa ốc thành công. Tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng cũng có xu hướng tương tự. Chuyên gia lấy ví dụ tại Phú Quốc, mô hình này đang cho thấy kém hiệu quả khi nguồn cung nhiều, nhưng phần lớn chưa đưa vào khai thác kinh doanh.

So với các thị trường condotel trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, ông Mauro cho rằng Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn.

Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, đánh giá căn hộ nghỉ dưỡng gần như mất thanh khoản tại Đà Nẵng và vùng ven - thủ phủ condotel một thời.

Ông Vũ cho biết lợi nhuận ròng từ khai thác, vận hành sản phẩm này khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%, thậm chí nhiều dự án không lợi nhuận. Việc nhiều dự án vỡ cam kết lợi nhuận, chậm triển khai nhiều năm khiến khách hàng "mất niềm tin và quay lưng với condotel".

Các chuyên gia đánh giá "mùa đông với condotel" còn kéo dài hết năm nay. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Trong quý II, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ với khoảng 100-200 căn đưa ra thị trường, tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.

Thành viên cập nhật ngày 24/1/2024: Thị trường Condotel ảm đạm nhưng giá vẫn neo cao

Báo cáo thị trường bất động sản 2023 của DKRA Group cho biết, sức cầu chung của condotel (căn hộ nghỉ dưỡng) năm 2023 xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây. Lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng một phần ba năm 2022. Hầu hết dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Tại Đà Nẵng và vùng ven, khu vực từng là thủ phủ của loại hình condotel, sức cầu xuống mức thấp nhất trong 10 năm và chỉ bằng 3% năm 2022. Nếu như cả năm 2023, thị trường này có tổng 690 căn hộ biển mở bán thì chỉ có 13 căn được giao dịch.

Năm qua, nguồn cung căn hộ biển cũng chung cảnh ảm đạm, ít dự án mới tung ra thị trường. Chỉ 4 trong 45 dự án ra mắt năm qua có dự án mới. Nguồn cung sơ cấp giảm hơn 3% so với năm 2022, chủ yếu ở những dự án cũ bán từ trước. 5 địa phương có tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất gồm Quảng Ninh, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu nhưng rổ hàng đều trong đà giảm 7-22% so với 2022. Trong khi đó, lượng tồn kho condotel trên thị trường vẫn lớn. Số lượng tồn kho lũy tiến trong năm 2023 đã tăng lên khoảng 50.000 căn.

DKRA cho biết thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tập trung ở những dự án hoàn thiện và có giá dưới 3 tỷ đồng một căn. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp ít biến động, thậm chí vẫn neo ở mức cao. Trong đó, giá bán condotel cao nhất lên đến 155 triệu đồng mỗi m2 tại phía Nam, còn miền Bắc và miền Trung cao nhất khoảng 124 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, hiện tượng giảm giá 10-15% so với giá trên hợp đồng xuất hiện tại một số dự án tại Đà Nẵng và vùng ven, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Lý giải diễn biến trên, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thanh khoản căn hộ biển xuống thấp do nhiều dự án vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group bổ sung nguyên nhân thiếu khung pháp lý là điểm yếu nhất của loại hình condotel khiến niềm tin và sức cầu của người mua xuống thấp. Bởi khi dự án có vấn đề và xảy ra tranh chấp, người chịu thiệt cuối cùng vẫn là khách hàng. Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp loại hình này phục hồi nhưng thực tế vướng mắc khi triển khai.

Tuy nhiên, giá bán căn hộ biển vẫn neo cao, theo ông Thắng, lý do là chi phí đầu vào của các doanh nghiệp liên tục tăng và thị trường ngày càng nhắm đến phân khúc căn hộ biển chất lượng cao. Ngoài ra, các chương trình khuyến mãi, ưu đãi kích cầu được tung ra ồ ạt thời gian qua như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất song vẫn tính vào giá thành sản phẩm.

Giá cao, sức cầu yếu khiến "mùa đông" (ám chỉ giai đoạn thị trường đóng băng, ảm đạm) với loại hình căn hộ du lịch dự báo còn kéo dài. Ông Thắng cho hay nền kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn "phá băng", chuyên gia cho biết các yếu tố cần có là tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ hồng cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Thành viên cập nhật ngày 21/9/2022: Giá condotel tiếp tục tăng dù ế ẩm

Dù tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 27-29% tổng nguồn cung trong tháng, giá sơ cấp biệt thự, condotel nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt tại các tỉnh ven biển và khu vực miền Trung.

Những tháng qua, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng liên tục sụt giảm do ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng. Riêng trong tháng 8, dữ liệu của DKRA cho thấy lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng giảm 41%, còn condotel dù nguồn cung tăng mạnh nhưng cũng chỉ bán được hơn 2 căn so với tháng 7.

Dẫu vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp của các loại hình bất động sản này vẫn tiếp tục tăng 2-7% so với tháng trước đó. Đối chiếu với hồi tháng 6, giá phân khúc này đã tăng 7-10%. Trong đó, giá bán sơ cấp condotel dao động trong khoảng 38,4-153,7 triệu đồng/m2, còn biệt thự 7,2-48,4 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, việc tăng giá kèm theo các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận... của chủ đầu tư.

Trong bối cảnh chung của thị trường, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng chưa có dấu hiệu hồi phục. Lượng biệt thự nghỉ dưỡng được chào bán trong tháng 8 tiếp đà giảm 35% so với tháng trước đó, với 90% nguồn cung đến từ miền Nam và miền Trung.

Trái lại, phân khúc condotel tăng 59% nguồn cung, tuy nhiên vẫn ở mức thấp và chỉ tập trung cục bộ tại một dự án ở miền Trung - nơi chiếm tới 83% tổng nguồn cung mới cả nước trong tháng.

Nhìn về các tháng cuối năm, DKRA dự báo nguồn cung và lượng tiêu thụ có thể tăng, phân bổ chủ yếu tại Bình Định và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên nếu điểm nghẽn về kiểm soát tín dụng bất động sản nghỉ dưỡng không được tháo gỡ, xu hướng giảm sẽ tiếp tục.

Mặt khác, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, cũng gặp khó khăn trong tiêu thụ do vướng mắc về pháp lý. Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cân nhắc và xem xét đường hướng cho bất động sản nghỉ dưỡng là điều không thể thiếu.

"Mặc dù Luật Đất đai đang sửa và cũng đã có quan điểm sẽ giải quyết được điểm nghẽn pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thực tế sửa như thế nào và liệu có ra được khung pháp lý cho phân khúc này hay không lại là điều không dễ nói", GS Đặng Hùng Võ nhận xét.

Do đây là một hình thức đầu tư mới ở Việt Nam, các chuyên gia cho rằng cần sớm hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư và khách hàng, bên cạnh bổ sung các chính sách thu hút nhà đầu tư một cách hiệu quả.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng dự thảo Luật Đất đai cần quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Thành viên cập nhật ngày 5/5/2022: Khoảng 100.000 căn hộ condotel chờ 8 năm chưa được cấp sổ hồng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết trong 8 năm qua, khoảng 100.000 “căn hộ du lịch (condotel)” chưa được cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở" theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai và Điều 32 Nghị định 43.

"Bên cạnh đó, lại có một số địa phương tuỳ tiện 'cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel' và tự đặt ra khái niệm 'đất ở không hình thành đơn vị ở'. Trong khi việc này đã được các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai 2013", hiệp hội nêu.

Do vậy, các chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng... trong 8 năm qua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch”.

Theo hiệp hội, việc chậm cấp "sổ hồng" cho công trình xây dựng này, hoàn toàn không phải do quy định của Luật Đất đai gây ra mà nguyên nhân chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể.

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" bổ sung "Điều 32a" Nghị định 43 như sau: "Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ".

Theo đó, chủ sở hữu công trình xây dựng trên được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

"Đề nghị khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017 thì xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình 'công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch', hiệp hội đề xuất.