Căn hộ chung cư Hà Nội dẫn đầu thanh khoản thị trường

Một dự án căn hộ gồm 5 tòa được chủ đầu tư ra bảng hàng đợt một hồi cuối tháng 5 tại khu vực phía Tây Hà Nội. Sau 4 giờ ra mắt, khoảng 95% bảng hàng được khớp cọc. Giá rumor (dự kiến) khoảng 60 triệu đồng một m2, cao hơn 65% giai đoạn dự án ra mắt trước đó 4 năm.

Tính ra căn hộ có hai phòng ngủ, hai nhà vệ sinh, diện tích 54 m2 được bán hơn 3 tỷ đồng. Trường hợp khách hàng không vay ngân hàng, đơn giá có thể giảm 1-2 triệu đồng mỗi m2.

Chị Hoàng Vân, môi giới khu vực này, cho biết phân khu ra mắt thời điểm thị trường chung cư hạ nhiệt nhưng vẫn có khoảng 2.000 lượt booking (đặt mua), chủ yếu là căn diện tích nhỏ 32-54 m2. Môi giới này cho hay giá dự án trên thấp hơn mặt bằng 70-100 triệu đồng mỗi m2 của những khu mở bán gần đó, nên "nhiều khách muốn mua mà không còn căn nhỏ để khớp cọc".

Đầu tháng 7, một tòa mới tại dự án này tiếp tục ra mắt nhưng quỹ căn studio, hai phòng ngủ đã thừa booking, chỉ còn các căn ba phòng ngủ, giá từ 4,4 tỷ đồng cho diện tích 75 m2.

"Căn to giá cao thường bán chậm hơn nhưng vẫn có giao dịch, bởi khách hàng được thanh toán linh hoạt, miễn lãi và gốc trong 24 tháng", chị Vân nói.

Anh Đức Thuận, trưởng phòng kinh doanh tại một sàn giao dịch có trụ sở ở Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, cho biết từ tháng 5, lượng giao dịch chung cư bắt đầu chậm hơn khoảng 20-30% so với tháng 3.

So với dự án đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà phố, anh Thuận đánh giá thanh khoản chung cư vẫn khả quan hơn. Bởi lượng booking cho các tòa ra mắt gần đây đều vượt quỹ căn chủ đầu tư tung ra. Tỷ lệ khớp cọc thành công đạt 80-90% trong thời gian ngắn.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết thị trường chung cư Hà Nội đang đi ngang sau ba tháng đầu năm tăng trưởng mạnh. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có xu hướng chậm lại, còn giỏ hàng mới thời điểm này duy trì thanh khoản tốt với quỹ căn diện tích nhỏ. Tuy nhiên, phần lớn người mua có tâm lý dè dặt và chờ đợi vì mặt bằng giá cao.

CEO EZ Property dự báo nửa cuối năm nay, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi chênh lệch cung - cầu của loại hình này vẫn rất lớn. Do đó, dù hạ nhiệt quan tâm, giá bán căn hộ, nhất là dự án mới khó giảm thời gian tới.

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing, nguồn cung chung cư Hà Nội dự kiến đạt 22.000 căn trong năm nay, bằng 69% thời điểm trước dịch Covid-19. Phân khúc cao cấp 50-80 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) tiếp tục gia tăng thị phần nửa cuối năm nay, chiếm khoảng 70%.

Dự báo năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (80-230 triệu đồng mỗi m2) tại phía Tây và Bắc thủ đô. Trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường.

Thành viên cập nhật ngày 11/4/2024: Căn hộ chung cư tại Hà Nội đồng loạt tăng, giá cao vẫn bán chạy

Chung cư tại khu vực các quận trung tâm lẫn ngoại thành Hà Nội đang chứng kiến "cơn sốt" giá, trong 2 tháng đầu năm nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng hơn 30% so với cùng kỳ 2023.

Theo dữ liệu CBRE vừa công bố, quý I, thị trường Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới hạn chế. 3 tháng đầu năm, thành phố có thêm khoảng 2.300 căn hộ mới, đa phần ở phân khúc cao cấp 60-120 triệu đồng mỗi m2. Trong đó hơn 2.000 căn đã bán được, tương đương tỷ lệ hấp thụ gần 87%.

Đơn vị này chỉ ra một dự án của chủ đầu tư Singapore tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm quy mô khoảng 2.200 căn hộ, giá bán dự kiến từ 66 triệu một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì) cũng nhận được đến hơn 4.000 đặt chỗ. Hay một phân khu mới trong cùng quần thể này có giá từ 56 triệu đồng một m2 cũng tiêu thụ được 80% trong tổng số gần 700 căn hộ.

Còn theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-Feri), tỷ lệ hấp thụ trên thị trường căn hộ Hà Nội quý I/2024 tăng xấp xỉ 15%, dù giá căn hộ hạng A (60-100 triệu một m2) tăng 5-10%, hạng B (45-60 triệu một m2) tăng 15-20% so với cùng kỳ 2023.

Trong bối cảnh cầu vượt quá nguồn cung, hiện nay các chủ đầu tư cũng không còn đưa nhiều chính sách khuyến mại, chiết khấu mạnh tay lên đến gần 20% cho khách hàng thanh toán vượt tiến độ như nửa đầu năm ngoái để kích cầu. Theo khảo sát, từ đầu năm đến nay, các dự án vẫn duy trì chính sách hỗ trợ lãi vay đến khi nhận bàn giao nhà, trừ tiền cho khách booking sớm, tặng vàng hay gói nội thất... nhưng chiết khấu giá trị căn hộ thường không quá 10%, một số dự án được quan tâm lớn thì chỉ ở mức 3-5%.

DXS-Feri cũng đánh giá quý I/2024, chủ đầu tư vẫn tung nhiều ưu đãi, nhưng đã giảm chính sách so với năm 2023 "Chi phí đầu vào tăng cao, để bán được hàng, các chủ đầu tư phải đưa ra giá chào bán mới tiệm cận giá vốn, giảm lợi nhuận và giảm dần ưu đãi khủng", đơn vị này cho biết.

Trước tình trạng thị trường căn hộ Hà Nội "nóng" như hiện nay, các chuyên gia vẫn khuyến cáo người mua cần thận trọng, bình tĩnh để chờ nhiều cơ hội trong tương lai khi nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền được nhiều chủ đầu tư quan tâm. Thêm vào đó, sắp tới những vướng mắc về pháp lý có thể sớm được gỡ bỏ. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 84.400 căn hộ đến từ 101 dự án tại Hà Nội và các tỉnh, thành phố lân cận có thể được mở bán.

Thành viên cập nhật ngày 25/3/2024: Vì sao giá căn hộ chung cư Hà Nội đồng loạt tăng?

Từ cuối năm 2022 đến nay, giá căn hộ thuộc nhiều phân khu của dự án Vinhome Smart City đã liên tục tăng giá. Một căn hộ hơn 60 m2 loại 2 ngủ 2 vệ sinh thời điểm tháng 11/2022 có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, đến nay, đã được rao bán giá gần 3,3 tỷ đồng/căn.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung căn hộ khan hiếm là nguyên nhân khiến giá phân khúc bất động sản này liên tục tăng cao. Trong quý IV/2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại Hà Nội, đặc biệt tăng mạnh tại các khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (35-50 triệu đồng/m2), căn hộ chung cư cao cấp trên 50 triệu/m2 và phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Tại quận Bắc Từ Liêm, giá căn hộ chung cư tại các dự án khu vực này liên tục tăng theo từng năm, đặc biệt là dự án ở khu vực gần Hồ Tây. Cụ thể, chung cư Han Jardin N01-T6 khu Ngoại giao đoàn (phường Xuân Tảo), giá căn hộ 5 năm trước chỉ vào khoảng 20-24 triệu đồng/m2. Đến giữa năm 2023, giá đã neo ở mức 80-85 triệu đồng/m2 và nay lên tới 90-95 triệu đồng/m2.

Hay dự án Sunshine City Ciputra (phường Đông Ngạc) giai đoạn 2020 giá bình quân một căn hộ chỉ khoảng 37-45 triệu đồng/m2, nhưng đến nay, nhiều môi giới đã rao bán giá lên tới 51-65 triệu đồng/m2 với căn thông thường. Thậm chí, nhiều căn vị trí đẹp, giá bình quân đã chạm ngưỡng 75 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại quận trung tâm là Thanh Xuân, giá bán chung cư cũng ở mức rất cao. Với phân khúc cao cấp, giá một căn hộ tại dự án Royal City được môi giới rao bán lên tới 115 triệu đồng/m2. Đơn cử, căn hộ 3 phòng ngủ tại phân khu R3 diện tích 175 m2 đang được rao bán với giá 20 tỷ đồng.

Giá căn hộ chung cư tại dự án này đã tăng 18,2% chỉ trong vòng một năm qua. Mức giá căn hộ chung cư thông thường ở dự án này đang dao động 55-80 triệu đồng/m2 và phổ biến ở mức 63 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá chung cư ở các quận cận trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai... cũng ghi nhận mức tăng liên tục. Nhiều dự án đã vượt mức 40 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 50 triệu đồng/m2 nhờ sự cải thiện về hạ tầng giao thông, xã hội.

Chẳng hạn, tại dự án Grand Sunlake nằm trên đường Trần Phú (phường Văn Quán, Hà Đông) mở bán từ giữa năm 2022 với giá khoảng 35-46 triệu đồng/m2 thì đến nay, mức giá của dự án này đã tăng lên 38-54 triệu đồng/m2. Theo đó, người mua phải bỏ ra khoảng 3,7 tỷ đồng để sở hữu căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m2.

Hay dự án Seasons Avenue (phường Mỗ Lao, Hà Đông) cũng chứng kiến mức tăng giá căn hộ gần 15% trong vòng một năm qua, hiện dao động ở mức 45-58 triệu đồng/m2, trung bình 48 triệu đồng/m2.

Tại khu đô thị Gamuda Garden (phường Trần Phú, Hoàng Mai), với 5 tòa chung cư thuộc 3 phân khu, giá căn hộ chung cư bình quân tại đây đã tăng 15-17% trong hơn một năm qua. Còn nếu tính từ giai đoạn 2020-2021 đến nay, giá căn hộ tại đây đã tăng 50-70%.

Giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay đã tăng đến 17% so với cùng kỳ năm 2023. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Lý do chung cư Hà Nội sốt giá

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao tại CBRE chi nhánh Hà Nội, đánh giá, trước đây những nhà đầu tư từ phía Bắc thường ưu tiên thị trường phía Nam. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng "nóng" vừa qua, giá chuyển nhượng chung cư ở TP.HCM đã bắt đầu chững lại, trong khi các căn hộ mới cũng neo giá rất cao. Những yếu tố này khiến giới đầu tư quan tâm thị trường TP.HCM gặp khó khăn trong việc tìm mua sản phẩm mới.

"Do vậy, họ bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở thị trường miền Bắc, đặc biệt là loại hình chung cư, khi giá chung cư Hà Nội đang thấp hơn nhiều so với TP.HCM", bà giải thích.

Chính những điều này đã giúp chung cư tại Hà Nội liên tục tăng giá từ năm ngoái đến nay và ngày càng bám sát giá chung cư ở TP.HCM.

Dữ liệu của CBRE cho thấy giá chung cư sơ cấp trung bình ở Hà Nội cuối năm ngoái đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 15% so với một năm trước đó. Ngược lại, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM lại ghi nhận đà giảm 1,7%, về mức hơn 61 triệu đồng/m2.

Diễn biến này cũng xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Giá chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội trung bình ở mức 33 triệu đồng/m2, tăng 5%. Trong khi đó, giá chuyển nhượng loại hình bất động sản này tại TP.HCM lại giảm 5%, còn khoảng 45 triệu đồng/m2.

Làn sóng dịch chuyển của nhà đầu tư một phần cũng được thúc đẩy nhờ xu hướng Bắc tiến của các doanh nghiệp. Những năm gần đây, thị trường phía Bắc chứng kiến loạt chủ đầu tư lớn từ phía Nam đến săn tìm quỹ đất để phát triển dự án, đặc biệt là các dự án căn hộ hạng sang.

Gần đây nhất, CapitaLand Development (CLD) đã mua lại một phần khu đô thị Vinhomes Smart City và công bố dự án cao cấp Lumi Hanoi với tổng giá trị phát triển khoảng 18.000 tỷ đồng. Dự án này đã được khởi công vào đầu tháng 3 vừa qua.

Xu hướng Bắc tiến còn được loạt ông lớn đẩy mạnh như Keppel Land - Phú Long với dự án Mailand Hanoi City, Phú Mỹ Hưng với dự án Hong Hac City ở Bắc Ninh hay Nam Long với dự án Nam Long Hai Phong. Trước đó, Masterise Homes cũng làm dậy sóng thị trường với loạt dự án hạng sang như Lumière Evergreen và Masteri Waterfront.

Thành viên cập nhật ngày 3/3/2023: Đến lượt chủ đầu tư căn hộ chung cư Hà Nội bị 'ngộp', phải giảm giá và tăng chiết khấu

Nhiều môi giới dự án chung cư ở Hà Nội đang chào khách mua mức chiết khấu 20-27%, thậm chí là 38% nếu người mua nhà sẽ phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ, dù dự án vẫn còn chưa hoàn thành.

Hanoi Melody Residences (quận Hoàng Mai, chủ đầu tư Hưng Thịnh) đang chào bán với chiết khấu lên tới 38% nếu người mua nhà chấp nhận thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Theo chia sẻ của môi giới, một căn hộ có diện tích thông thủy 145 m2, giá bán ban đầu khoảng 6,5 tỷ đồng. Nếu áp dụng mức chiết khấu 38%, khách hàng chỉ phải trả số tiền là 4,2 tỷ đồng. Số tiền giảm trên 2 tỷ đồng. Nếu áp dụng với căn 73 m2, số tiền chiết khấu vào khoảng 1,3 tỷ đồng.

Hanoi Melody Residences vẫn đang trong quá trình xây dựng, công trường ngổn ngang. Theo lời của nhân viên môi giới, dự án sẽ được bàn giao vào quý IV/2024.

Theo các chuyên gia, với trường hợp chiết khấu cao như trên, chủ đầu tư có thể không còn tiền để thực hiện tiếp việc xây dựng và tiền thu được của khách hàng cũng đã chuyển đi làm việc khác

Vì vậy, mức chiết khấu tới gần 40% giá trị căn hộ là một dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được yêu cầu khách hàng thanh toán trước tối đa 70% trước khi bàn giao nhà, 95% khi bàn giao nhà và 5% khi nhận sổ hồng.

Trước đây, một số dự án huy động tiền theo cách tương tự này nhưng đều về đích chậm hoặc không thể về đích. Ví dụ như dự án Sông Đà Thăng Long Usilk City, họ đưa ra chương trình thanh toán 100% và tặng thêm 50-100 m2 cho khách hàng. Tuy nhiên, dự án tới giờ vẫn bỏ hoang.