Nhìn lại chu kỳ thị trường bất động sản 2018-2022 để thấy khủng hoảng bắt đầu từ đâu

Nguồn cung mới chưa đáp ứng được nhu cầu thực khi phân khúc trung cấp và bình dân dần biến mất tại các thị trường lớn. Từ sau năm 2018, cơ cấu danh mục sản phẩm dần dịch chuyển sang phân khúc cao cấp chủ yếu vì (1) công tác cấp phép dự án mới chững lại do các quy định, luật thay đổi nhưng chưa có hướng dẫn rõ ràng về thủ tục hành chính, (2) các doanh nghiệp BĐS hướng đến việc phát triển các dự án dần cao cấp hơn để duy trì lợi nhuận hoặc chuyển sang các thị trường lân cận thành phố lớn.

Theo số liệu từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng cung ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48,500 sản phẩm (giảm 10% YoY), nguồn cung căn hộ cao cấp tăng 17% YoY trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt -30% YoY và -60% YoY. Giá bán căn hộ bình quân tiếp tục gia tăng (+12% YoY tại TP HCM và +23% YoY tại Hà Nội) dẫn dắt bởi phân khúc cao cấp, tuy nhiên số lượng giao dịch thấp cho thấy thị trường tương đối trầm lắng.

Nếu như trong 1H2022 tỷ lệ hấp thụ luôn đạt 60-70% dù có đến hơn 16,000 sản phẩm mới tại HCM và 8,000 sản phẩm mới tại Hà Nội, bước sang 2H2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 35% trong Q3/2022 và 18-21% trong Q4/2022 dù tổng số lượng sản phẩm mới trong 6 tháng cuối năm giảm -75% so với 1H2022 tại TP HCM và giảm -61% so với 1H2022 tại Hà Nội.

Các doanh nghiệp tận dụng tối đa đòn bẩy tài chính để mở rộng quỹ đất và quy mô trong thời kỳ “tiền rẻ”. Trước tình hình xin chủ trương đầu tư, cấp phép dự án mới gặp nhiều khó khăn, các thương vụ mua bán sáp nhập dự án bất động sản liên tục bùng nổ, giúp cho ngành BĐS vươn lên vị thế dẫn đầu về giá trị thương vụ mua bán sáp nhập. Tổng giá trị thương vụ mua bán sáp nhập ngành BĐS trong giai đoạn 2020-9T2022 đạt 8.3 tỷ USD (cao gấp 5.2 lần so với giai đoạn 2018-2019).

Xu hướng quỹ đất được thâu tóm là dịch chuyển nguồn cung, quỹ đất từ nội thành (tier 1) với quỹ đất còn lại rất hạn chế sang các khu vực ngoại thành (tier 1.5) và các tỉnh lân cận (tier 2) với quỹ đất lớn, kỳ vọng vào hạ tầng kết nối sẽ sớm phát triển. Đòn bẩy là công cụ chính trong việc tài trợ vốn cho dự án, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, qua đó tiềm ẩn rủi ro khi thanh khoản doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề.

Kịch bản quen thuộc: ngày vui qua nhanh, ngày buồn sao quá dài

Sau mỗi đợt bùng nổ ngắn, thị trường địa ốc lại đình trệ lâu hơn, kịch bản này lặp lại thành lối mòn suốt vài thập kỷ qua.

Từ năm 2013 (đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất) đến nay, thị trường địa ốc xen kẽ thời gian trầm lắng 5-6 năm, trong khi giai đoạn tăng trưởng nóng chỉ duy trì khoảng 2 năm, nhiều nhất là 3 năm.

Cụ thể, các đợt sốt đất diễn ra khắp các quận, huyện tại TP HCM năm 2016, sau đó lan ra nhiều tỉnh thành khác trong năm 2017. Thời gian này, nguồn cung bất động sản bùng nổ khắp nơi, các thủ phủ du lịch rầm rộ ra mắt sản phẩm nghỉ dưỡng với sức mua tăng cao và cam kết lợi nhuận khủng. Song từ giữa năm 2018 trở đi, các tín hiệu lạc quan giảm dần, sau đó nhiều khó khăn ập tới dồn dập suốt 5 năm tiếp theo.

Từ năm 2019, bất động sản bộc lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc thể hiện qua tình trạng tắc pháp lý, nguồn cung ít dần, thanh khoản trồi sụt thiếu ổn định. Đại dịch Covid-19 bùng phát khiến thị trường bị tác động tiêu cực trong phần lớn thời gian (năm 2020-2021). Đến 2022, thanh khoản lao dốc và nhiều đợt giảm giá diễn ra khi thị trường thấm đòn siết tín dụng và kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến thiếu hụt vốn trầm trọng.

Năm nay được cho là năm bản lề, có tính chất sống còn với doanh nghiệp ngành này do các khó khăn được dự báo nhiều hơn và có thể kéo dài sang năm sau. Một thập kỷ (2013-2023) đầy biến động cho thấy thời gian địa ốc tăng trưởng nóng kéo dài 2,5 năm, trong khi giai đoạn khó khăn đình trệ ước tính 5 năm và nhiều khả năng có thể kéo dài hơn.

Dữ liệu của Mogin Holdings cũng cho thấy giai đoạn 2008-2023, thị trường chỉ nóng sốt tổng cộng 5 năm, nhưng có đến 11 năm giảm tốc. Đây là hệ quả bất động sản phải trả giá cho giai đoạn bùng nổ nhanh nhưng thiếu nền tảng ổn định.

Còn theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 3 thập kỷ gần đây, tính từ năm 1993 đến 2023 ước tính có 4 chu kỳ bất động sản thì chỉ có 10 năm thị trường nóng sốt, trong khi gần 20 năm trầm lắng.

Đánh giá về ba thập kỷ thăng trầm của thị trường địa ốc, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, xác nhận thời gian thị trường trầm lắng luôn dài hơn gấp 2-3 lần so với tăng trưởng nóng. Bà Trang dự báo năm 2023 vẫn khó khăn, có thể được xem là cột mốc cuối của chu kỳ 10 năm. Chuyên gia này nhận định thị trường địa ốc Việt Nam đang chuẩn bị bước vào chu kỳ mới từ năm 2024 trở đi và thời điểm phục hồi có thể rơi vào các năm sau đó.

CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings Lương Đình Thúy Vân, nhận xét các chu kỳ của thị trường địa ốc có điểm chung thường chịu tác động lớn từ các đòn bẩy kinh tế. Quan sát từ thực tiễn, bà cho rằng bất động sản luôn có giai đoạn bùng nổ ngắn nhưng một khi đã giảm tốc lại kéo dài và khó hồi phục hơn.

Theo bà Vân, cứ 2 năm thị trường này nóng sốt thì 5-6 năm sau lại lắng đọng, ngủ đông. Sự bùng nổ và đóng băng của thị trường có sự trùng hợp với các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của nền kinh tế.

CEO Mogin Holdings chỉ ra các đòn bẩy: kinh tế toàn cầu, pháp lý liên quan kinh doanh và đầu tư, cung- cầu trên thị trường, tài chính (dòng vốn), các chính sách và thông tin quy hoạch, hạ tầng và những yếu tố bất khả kháng như chiến tranh, dịch bệnh, thiên tai đều đang diễn biến kém thuận lợi trong năm 2023. Do đó, đây là năm đầy thách thức và vẫn bị xếp vào giai đoạn thị trường ngủ đông.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho biết nếu nhìn trong chu kỳ dài 1993-2023, các đợt tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản phụ thuộc vào độ mở của nền kinh tế và van tín dụng.

Ông Hạnh phân tích, giai đoạn 1993-1994, nền kinh tế Việt Nam mở cửa, thị trường bất động sản tăng nhiệt. Năm 2006-2007 thị trường chứng khoán hút vốn, dòng tiền dồi dào, thị trường bất động sản nhờ điểm tựa này nên cũng tăng trưởng nóng.

Giai đoạn 2016-2018 người mua nhà đất dễ tiếp cận tín dụng, doanh nghiệp đua phát hành trái phiếu, cộng thêm việc bơm thổi dự án khắp các tỉnh thành cả nước khiến bất động sản bùng nổ cả về giá và lượng giao dịch. Thế nhưng khi kinh tế khó khăn, van tín dụng đóng lại, kiểm soát trái phiếu chặt chẽ hơn, thị trường địa ốc cũng điều chỉnh chậm lại và giảm tốc dần.

Theo ông Hạnh, rất khó đánh giá toàn diện về một đợt sốt bất động sản vì thực chất hiện tượng tăng trưởng nóng thường xuất hiện cục bộ một vài khu vực, tỉnh, thành. Cơn sốt đến nhanh và kết thúc chóng vánh trong vài tháng, sau đó dịch chuyển sang điểm sốt mới với tốc độ tương tự. Ông cũng nhìn nhận quá trình giảm tốc và trầm lắng của thị trường bất động sản thường kéo dài hơn so với các đợt bùng nổ và để lại ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế.

Cập nhật ngày 8/8/2021: 'Bắt mạch' thị trường bất động sản cuối năm

Cuối tháng 6, anh Trung (TP Thủ Đức) sau khi không thể thanh toán tiền nhà theo tiến độ đóng tiền của chủ đầu tư đành phải rao bán một căn hộ 60 m2 tại Bình Dương. Khi đó, anh chấp nhận chỉ lãi 50 triệu đồng so với giá mua căn hộ nhưng khách hỏi mua vẫn không đồng ý.

"Khách mua chỉ chấp nhận giá chênh lệch so với hợp đồng mua bán 50 triệu đồng, bằng với phí chuyển nhượng và 1,5% tiền hoa hồng cho môi giới. Điều đó đồng nghĩa tôi không còn đồng lãi nào sau 2 năm bỏ tiền tỷ ra đầu tư", nhà đầu tư này chia sẻ.

Những tưởng giảm giá "kịch sàn" nhưng quá trình rút vốn của anh Trung vẫn không mấy lạc quan. Giữa tháng 7 vừa qua, anh quyết định bán căn hộ này chênh 50 triệu đồng, tương đương lãi bằng 0 nhưng do dịch Covid-19 diễn ra phức tạp, nhiều khách đến xem nhà vẫn yêu cầu giảm giá thêm.

Theo chia sẻ của anh Trung, tiền thiếu chưa thanh toán để được giao nhà phải đóng phạt mỗi tháng là 9 triệu đồng khiến anh muốn rút vốn nhanh nhất có thể.

"Không thể tiếp tục gồng gánh khoản đầu tư này, tôi chấp nhận bán đúng giá theo hợp đồng mua bán, có nghĩa là lỗ 50 triệu nhưng rao bán suốt 2 tuần nay vẫn không tìm được người mua", anh nói.

Nhìn về thị trường chung, do diễn biến phức tạp của đợt bùng phát dịch lần thứ 4 làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người mua bất động sản, cùng với đó là một số nhà đầu tư cá nhân có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ đang có nhu cầu cắt lỗ trên thị trường.

Tiến độ xây dựng của các dự án bất động sản bị ảnh hưởng bởi các biện pháp giãn cách, cách ly và phong tỏa. Ảnh: Chí Hùng.

Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, từ cuối tháng 4, dịch bệnh kéo dài và diễn biến biến phức tạp hơn những lần trước khiến các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn, do đó chịu tác động, ảnh hưởng nặng nề hơn.

Tính đến nay, hầu như chỉ còn các sàn giao dịch bất động sản thuộc những doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án là tiếp tục duy trì hoạt động theo phướng thức bán hàng trực tuyến. Còn lại khoảng 80% các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.

Số liệu trong quý II của Bộ Xây dựng tại Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công, bằng khoảng 20% so với quý trước, còn con số này tại TP.HCM là 3.002 giao dịch thành công, bằng khoảng 87% so với quý trước.

Các biện pháp giãn cách, cách ly và phong tỏa bắt buộc ở nhiều nơi làm hoạt động kinh doanh sản xuất đình trệ. Điều này dẫn đến các dự án bất động sản có thể chậm tiến độ do thiếu nhân lực. Cùng với đó là thiếu nguồn cung nguyên vật liệu do chậm trễ trong quá trình vận chuyển, cung ứng và do nguồn sản xuất bị trì hoãn.

Quan trọng hơn, quá trình thực hiện các thủ tục hành chính kéo dài do các cơ quan nhà nước hoạt động dưới 50% công suất và đang trong giai đoạn chuyển đổi số, không nhận hồ sơ trực tiếp.

Trong bối cảnh phức tạp, không ít chủ đầu tư đã hoãn kế hoạch mở bán dự án mới, chỉ tập trung vào bán các dự án đang triển khai từ trước đó. Điều này dẫn đến nguồn cung bất động sản mới trên toàn thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, không có nhiều cải thiện so với quý I và trong năm 2020.

Theo quan điểm của đại diện một chủ đầu tư các dự án nhà ở tại TP.HCM, năng lực kiểm soát dịch bệnh của chính phủ nói chung và TP.HCM nói riêng là yếu tố quyết định đến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, nếu Chính phủ triển khai gói hỗ trợ lãi suất hoặc có các chương trình hỗ trợ dành cho chủ đầu tư bất động sản, bao gồm nới lỏng các điều kiện cho vay, hỗ trợ lãi suất, tăng hạn mức tín dụng… sẽ giúp các chủ đầu tư tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn. Việc giảm giá vốn sẽ gián tiếp tạo cơ hội giảm giá thành và tăng cơ hội tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua đó, giải quyết được một phần vấn đề về chênh lệch cung cầu ở nhiều địa phương.

Người mua sợ chôn vốn

Hoạt động giãn cách xã hội ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh của nhiều quanh nghiệp, qua đó làm giảm thu nhập của người lao động, giảm năng lực và tính thiết yếu của nhu cầu sở hữu bất động sản cả để đầu tư và để ở.

Theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM, với tốc độ tiêm vaccine như hiện nay, ông kỳ vọng các biện pháp giãn cách sẽ hoàn toàn được gỡ bỏ, người dân có thể sinh hoạt bình thường trở lại vào khoảng tháng 2/2022.

Chính vì vậy, nhà đầu tư này cho rằng giai đoạn từ nay đến tháng 2/2022, thị trường bất động sản sẽ có nhiều khó khăn do người mua ở và mua đầu tư có tài chính vừa và thấp đã chịu ảnh hưởng nhiều về vốn. Đặc biệt, những khoản mua bất động sản vay vốn ngân hàng rất dễ mất cân đối dòng tiền, dễ rơi vào nhóm nợ xấu, phải bán cắt lỗ.

Trong khi đó, những nhà đầu tư dư giả về tài chính nếu thấy tình hình dịch bệnh vẫn chưa hoàn toàn được kiểm soát, họ sẽ cẩn trọng hơn với túi tiền của mình và chỉ xuống tiền cho những giao dịch thật sự hấp dẫn thay vì giành giật đẩy giá như khi thị trường còn nóng sốt.

Tâm lý và năng lực tài chính của người mua nhà đã thay đổi nhiều sau 4 đợt bùng phát dịch Covid-19. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong năm 2022, ông Lê Quốc Kiên cho rằng các nhà đầu tư phải tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh chính của mình thay vì chôn vốn trong bất động sản. Chính vì vậy, việc tích trữ tiền mặt hoặc các tài sản tương đương tiền có tính thanh khoản cao sẽ được ưu tiên. Nhà đầu tư này cũng cho rằng thị trường bất động sản chỉ thực sự hồi phục vào năm 2024.

Chính vì vậy, trong giai đoạn khó khăn 2021-2023, xu hướng đầu tư an toàn sẽ lên ngôi trong tâm lý người mua bất động sản. Lựa chọn này cần các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng.

"Để thanh khoản tốt thì sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng; Có thể sử dụng được ngay. Ví dụ nhà phố hoặc chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể cho thuê ngay, hay nhà cho thuê có thu nhập đều. Thêm nữa, bất động sản này cũng được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường", ông Kiên nói với Zing.

Các sản phẩm phù hợp để làm giàu nhanh với pháp lý chưa chắc chắn, đất nền ở xa mua xong để đó chờ tăng giá hoặc bất động sản nghỉ dưỡng… sẽ phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, và có thể không cần dùng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất đến 2023-2024.