Quá trình điều chỉnh bất động sản Trung Quốc chỉ mới được một nửa

Theo báo cáo của KKR - gã khổng lồ đầu tư, đang quản lý danh mục 69 tỷ USD riêng lĩnh vực bất động sản, tính đến cuối 2023, dựa trên những so sánh với những đợt điều chỉnh ở Mỹ, Nhật Bản và Tây Ban Nha, "sự điều chỉnh thị trường nhà ở của Trung Quốc có thể chỉ mới hoàn thành một nửa" xét về mức độ sâu rộng.

"Thông thường, sự điều chỉnh thị trường nhà ở đạt đến đáy khi cả giá và khối lượng đầu tư giảm sút. Tuy nhiên, cho đến nay, phần lớn điều chỉnh ở Trung Quốc tập trung vào khối lượng", báo cáo cho hay.

Theo KKR, đã có sự suy giảm đột ngột trong khởi công xây dựng mới ở mức gần 60% so với đỉnh. Sự suy giảm hiện tại ở Trung Quốc so sánh với mức giảm 73% tại Mỹ và 95% tại Tây Ban Nha trong 3 đến 5 năm sau khi bong bóng phát nổ. Cùng với đó, đầu tư vào bất động sản nhà ở tại Trung Quốc giảm 25% từ đỉnh, so với mức giảm 56% ở Mỹ và 68% ở Tây Ban Nha trong cùng giai đoạn.

Trong khi, giá nhà lại không giảm đáng kể. Tập đoàn đầu tư này cho rằng nguyên nhân bởi các vấn đề về thống kê, hạn chế về giảm giá và nhiều chủ nhà cũng chưa sẵn lòng bán với giá thấp. "Trong bối cảnh này, chúng tôi cho rằng áp lực điều chỉnh trên thị trường sẽ tiếp tục", KKR đánh giá.

Thậm chí, báo cáo gần đây của China Index Academy còn ghi nhận giá nhà mới trung bình trên 100 thành phố tại Trung Quốc vào tháng 3 đã tăng 0,27% so với tháng 2, mức lớn nhất kể từ tháng 7/2021.

Đến cuối 2023, tồn kho nhà ở tại Trung Quốc ước khoảng 25 triệu căn, gồm 3 triệu căn đã hoàn thành và 22 triệu căn dự kiến bàn giao thời gian tới. Trong khi, số hộ gia đình mới hình thành chỉ khoảng 6-8 triệu mỗi năm. "Sự bất cân đối lớn này có nghĩa là sẽ mất thời gian đáng kể để tiêu thụ lượng tồn kho, trừ khi chính phủ can thiệp để nâng cao chất lượng hoặc giảm giá", báo cáo KKR nhận định.

Lĩnh vực bất động sản từng chiếm 20-25% nền kinh tế Trung Quốc, tùy cách tính toán của từng đơn vị thống kê. Năm ngoái, Chỉ số Bất động sản CSI 300 của đại lục giảm 42%. Một số nhà phân tích đang so sánh thị trường này với hàng thập kỷ trì trệ và giảm phát của Nhật Bản.

Đầu tư và doanh số bất động sản đã giảm chậm hơn trong hai tháng đầu năm nhờ những nỗ lực của chính phủ nhằm ngăn chặn suy thoái kéo dài. Dù vậy, Chil Lo, Chiến lược gia thị trường cấp cao khu vực châu Á - Thái Bình Dương BNP Paribas Asset Management (Hong Kong) cho rằng thị trường "vẫn chưa ổn định".

Thành viên cập nhật ngày 15/3/2024: Vỡ nợ vay mua nhà tăng cao ở Trung Quốc

Chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong lượng khách hàng vay mua bất động sản nhưng số người vỡ nợ, bị tịch thu nhà đang tăng nhanh ở Trung Quốc.

Cựu nhân viên tài chính 38 tuổi Lei Xiaoyu không còn dám bắt máy điện thoại kể từ khi mất khả năng thanh toán khoản nợ vay mua nhà quá hạn. "Đây là ngôi nhà duy nhất của tôi và tôi không muốn nó bị tịch thu", cô nói.

Cách đây 7 năm, Lei Xiaoyu vay tiền để mua ngôi nhà trị giá 1,3 triệu nhân dân tệ (181.139 USD) ở Huệ Châu. Cô bị mất việc vào cuối 2022 và đã ngừng thanh toán nợ đến hạn. "Tôi cảm thấy đã lãng phí tuổi thanh xuân của mình", cô hối hận.

Hiện tỷ lệ các khoản cho vay thế chấp mất khả năng thanh toán ở các tổ chức tín dụng Trung Quốc ước chỉ 0,4%. Những người rơi hoàn cảnh như Lei ít nhưng đang tăng nhanh, do nền kinh tế phục hồi chậm và bất động sản khủng hoảng.

Công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho biết số lượng nhà bị tịch thu vì người mua vỡ nợ năm ngoái là 389.000 căn, tăng 43% so với 2022. Hơn 50.000 căn hộ khác vừa bị tịch thu trong tháng 1/2024, tăng 64,4% so với cùng kỳ.

Theo giới phân tích, các khoản nợ quá hạn gia tăng có thể có tác động tiêu cực đến giá bất động sản và niềm tin thị trường, làm phức tạp thêm những nỗ lực ổn định thị trường nhà ở nói riêng và nền kinh tế nói chung. "Điều này tác động tiêu cực đến tiêu dùng và cũng là lời cảnh tỉnh rằng tránh đầu tư quá mức vào bất động sản", chuyên gia kinh tế Nie Wen của Hwabao Trust, nói.

Dữ liệu từ China Index Academy cho biết tổng cộng 99.000 căn nhà bị tịch thu đã được phát mại năm ngoái, thu về 150 tỷ nhân dân tệ, tương đương 20,8 tỷ USD. Như vậy, trung bình một căn thanh lý được 210.000 USD.

Duan Chenglong, Giám đốc công ty chuyên tịch thu nhà Beijing Xiangpaipai Information Service cho biết các cuộc phát mại là kết quả của những tranh chấp nợ kéo dài từ hai đến ba năm. Ông dự báo xu hướng sẽ tăng tốc. "Môi trường kinh tế hậu đại dịch không được tốt, nhiều người không trả được nợ thế chấp, bao gồm do vấn đề việc làm", Duan Chenglong nói.

Một vấn đề là nguồn cung nhà đang dư thừa. Ngân hàng ANZ ước tính diện tích sàn nhà ở chưa bán được của Trung Quốc đã vượt quá 3 tỷ m2 vào cuối năm 2023. Điều này càng khiến các đợt phát mại ngày càng ế ẩm.

Bà mẹ đơn thân 30 tuổi tên Xin sống tại Trú Mã Điếm (Hà Nam) thế chấp căn hộ của mình để kinh doanh giải trí dành cho trẻ em. Công việc kinh doanh của cô thất bại do lệnh phong tỏa vì Covid-19 vào năm 2020.

Căn nhà được mua 310.000 nhân dân tệ (hơn 43.113 USD) vào năm 2019, được phát mãi 2 lần năm ngoái giá 170.000 nhân dân tệ (hơn 23.600 USD) mà không ai mua. "Còn hơn 10 căn hộ được phát mại trong cùng một tòa nhà", Xin nói.

Thành viên cập nhật ngày 19/2/2024: Đầu tư bất động sản không còn hấp dẫn ở Trung Quốc

Sau khi xem xét cẩn thận lãi suất tiết kiệm của một vài ngân hàng, Li Yuan quyết định gửi 200.000 nhân dân tệ (27.800 USD) vào một ngân hàng nhỏ với lãi suất 3,2% một năm trong ba năm. Đây là năm thứ hai người phụ nữ tại tỉnh Hồ Bắc gửi tiết kiệm toàn bộ số tiền tích lũy của mình. 

Sở hữu một doanh nghiệp nhỏ, Li cho rằng bản thân may mắn khi vượt qua được đại dịch. Tuy nhiên, cô cũng đau đầu trong việc tìm kiếm các kênh đầu tư an toàn. Thị trường bất động sản và chứng khoán đều xấu, dịch vụ quản lý tài sản (WMP) cũng khó đảm bảo mang đến lợi nhuận dương.

"Cuối cùng tôi vẫn chọn gửi tiền vào ngân hàng, tuy lãi thấp nhưng ít nhất ổn định", Li nói.

Không chỉ Li, hàng triệu người thuộc tầng lớp trung lưu tại Trung Quốc cũng ưu tiên kênh trú ẩn ít rủi ro như gửi tiết kiệm, mua vàng, bảo hiểm nhân thọ. Trong khi đó, bất động sản và chứng khoán, vốn là hai kênh đầu tư làm giàu được ưa chuộng, giờ lại rơi vào cảnh "thất sủng".

Với bất động sản, tính đến cuối năm ngoái, giá nhà ở 70 thành phố lớn và vừa đã sụt giảm với tốc độ nhanh nhất trong gần 9 năm, theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS). Doanh số và doanh thu bán bất động sản trên khắp Trung Quốc năm 2023 đều xuống dốc, lần lượt 8,5% và 6,5% so với năm 2022.

Trên thị trường chứng khoán, xu hướng bán tháo đã đẩy chỉ số CSI 300 giảm xuống mức thấp nhất 5 năm trong phiên giao dịch ngày 22/1. Trong đó, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã chứng kiến tài sản giảm mạnh vì cuộc khủng hoảng bất động sản. CSI 300 theo dõi cổ phiếu của 300 công ty có vốn hóa lớn ở hai sàn giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến.

Thị trường chứng khoán Trung Quốc lao dốc đã giáng một đòn nặng nề cho các nhà đầu tư nước ngoài. Khoảng 90% số vốn của nhà đầu tư ngoại đã bị rút khỏi thị trường này trong năm 2023.

Bà Evelyn Xu, chuyên viên quản lý tài sản tại một ngân hàng ở thành phố Hàng Châu, cho biết dù ngân hàng trung ương liên tục hạ lãi suất năm ngoái, số lượng người quan tâm và gửi tiết kiệm vẫn gia tăng. Nhiều khách hàng đã rút tiền khỏi dịch vụ tài chính Private Banking của ngân hàng tư nhân, chuyển sang gửi tiết kiệm kỳ hạn ba năm. Với những nhà đầu tư WMP, thay vì kén chọn mức lợi nhuận hàng năm, giờ họ chỉ muốn đảm bảo không lỗ, trong khi trước đây có thể lãi tới 5%.

Mua vàng cũng trở thành kênh đầu tư lên ngôi tại Trung Quốc. Theo báo cáo của Hội đồng Vàng thế giới (WCG), đầu tư vào vàng miếng và tiền xu ở Trung Quốc trong năm 2023 đã tăng 28% so với 2022, lên 280 tấn. Trên thị trường trang sức toàn cầu, Trung Quốc chiếm 17% nhu cầu vàng.

"Triển vọng với bất động sản và chứng khoán Trung Quốc rất yếu", Zhang Ting, nhà phân tích tại một ngân hàng ở thành phố Thành Đô, tỉnh Tứ Xuyên, cho biết.

Theo Ting, người tiêu dùng vẫn đổ xô đi mua vàng dù giá đang đắt đỏ cho thấy họ ngày càng lo ngại về sự suy thoái của nền kinh tế. Do đó, doanh số bán vàng dự kiến tiếp tục ở mức cao trong thời gian tới.

Thành viên cập nhật ngày 16/8/2023: Bất động sản Trung Quốc: chưa thể vực dậy khi người mua nhà chờ giá giảm thêm

Sau đợt phục hồi doanh số ngắn ngủi đầu năm nay, thị trường bất động sản Trung Quốc lại sụt giảm sâu. Các đại lý bất động sản và chuyên gia kinh tế cho biết người dân kỳ vọng giá sẽ giảm tiếp nếu tiếp tục chờ đợi.

Họ kỳ vọng sẽ có thêm nhiều khoản trợ cấp mua bất động sản từ chính quyền địa phương, giảm giá từ các nhà phát triển và lãi vay thế chấp thấp hơn từ ngân hàng.

"Không phải họ không muốn mua nhà. Họ có nhu cầu mua, nhưng họ chỉ chờ đợi", Yan Songsheng, Giám đốc bán hàng tại một nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước Trung Quốc, nhận định về khách hàng.

Tâm lý chờ đợi đang làm cho tình hình trở nên tồi tệ hơn vì các nhà phát triển bất động sản rất cần bán thêm nhà thu về tiền mặt và tránh vỡ nợ. Từng là công ty bán nhiều nhà nhất Trung Quốc nhưng nay Country Garden thừa nhận đang gặp vấn đề về thanh khoản sau khi doanh số giảm 4 tháng liên tiếp. Tình trạng khó khăn về tài chính của họ đã tạo ra chấn động mới trên thị trường bất động sản gần đây.

Thị trường nhà ở của Trung Quốc suy yếu trở lại từ tháng Tư. Trung bình giá nhà mới và đã qua sử dụng tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc lao dốc vài tháng qua.

"Kinh tế phục hồi mờ nhạt, triển vọng về thu nhập, việc làm thấp, khiến mọi người trở nên thực tế hơn. Tất cả những lo ngại đó bùng phát vào tháng 7", Wei Yao, nhà kinh tế Trung Quốc tại Société Générale nói. Tại Country Garden, doanh số bán hàng giảm 60% so với cùng kỳ 2022.

Tháng trước, doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất đạt 49 tỷ USD, mức háng tháng thấp nhất trong ba năm, theo China Real Estate Information. Doanh số tháng 7 giảm một phần ba so với tháng 6 và cùng kỳ năm ngoái. Nếu so với tháng 7/2021 thì giảm 59%.

Yan, môi giới tại thành phố Chu Hải thuộc tỉnh Quảng Đông cho biết doanh số bán hàng của nhóm anh trong tháng 7 chưa bằng một phần tư so với mức trung bình hàng tháng của họ trong nửa đầu năm, bất chấp công ty đã hạ giá bán. Các nhà kinh tế cho rằng thái độ chờ đợi của người mua nhà là đáng lo ngại vì có thể kéo dài thời gian phục hồi của thị trường nhà ở.

Robin Xing, Kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Morgan Stanley cho biết nhu cầu nhà ở - bao gồm cả mua đầu cơ - hàng năm của Trung Quốc ước tính vào khoảng từ 9 đến 10 triệu căn, so với mức cao nhất là 14 triệu vào năm 2021. Theo ông, tốc độ bán hàng năm nay đang yếu hơn nhu cầu bình thường.

Để thu hút người mua nhà, các nhà phát triển bất động sản trước đây đưa ra các đặc quyền như bãi đậu xe miễn phí và tặng đồ gia dụng. Nhưng các đại lý bất động sản cho biết chính điều đó đã tạo ra tâm lý chờ đợi được tặng quà. Vào tháng 6, một nhà phát triển ở Hàng Châu đã phải tung ưu đãi tặng một kg vàng (giá trị 70.000 USD) nếu khách hàng mua những căn diện tích từ 93 m2.

Thành viên cập nhật ngày 7/8/2023: Doanh số bán nhà tiếp tục lao dốc

Dữ liệu từ công ty tư vấn China Real Estate Information (CRIC), cho biết trong tháng 7, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đạt 350 tỷ nhân dân tệ (49 tỷ USD), giảm 33,5% so với tháng 6. Tổng doanh số trong 7 tháng đầu năm nay giảm 4,7% so với cùng kỳ 2022, xuống còn 3.400 tỷ nhân dân tệ.

Gần 70% các nhà phát triển đã báo cáo doanh số bán hàng giảm so với cùng kỳ năm ngoái, với 36 công ty bị giảm hơn 50%. CRIC cho biết niềm tin chung vào lĩnh vực này vẫn thấp do nhu cầu yếu và sức mua giảm. Bất chấp phục hồi ngắn ngủi đầu năm, thị trường chậm lại do hạn chế từ cả phía cung và cầu.

Tại 30 thành phố lớn mà CRIC theo dõi, nguồn cung bất động sản đã giảm 44% so với tháng 6, tính theo diện tích sàn. Một số nhà phát triển không có quỹ đất dự trữ để khởi công các dự án mới.

Trong khi đó, doanh số bán bất động sản tại 30 thành phố lớn đã giảm 32% so với tháng 6, tính theo diện tích sàn. Nguyên nhân chủ yếu là khách hàng thiếu tin tưởng về khả năng giao nhà đúng hẹn, cũng như ảnh hưởng bởi thu nhập giảm.

Lĩnh vực bất động sản được giới chức theo dõi đặc biệt chặt chẽ vì chiếm 13-14% GDP Trung Quốc, theo Cục Thống kê Quốc gia. Đà đi xuống vẫn tiếp diễn nhưng gần đây có vài tin tốt.

Hôm 24/7, Bộ Chính trị cho rằng chính phủ cần điều chỉnh các chính sách về bất động sản do quan hệ cung cầu trên thị trường đã có những thay đổi mạnh mẽ. Trong cuộc họp gần đây với doanh nghiệp bất động sản, Bộ trưởng Bộ Nhà và Phát triển Đô thị - Nông thôn Ni Hong kêu gọi có thêm các biện pháp hỗ trợ mua nhà - chẳng hạn như nới lỏng các quy định về tỷ lệ trả trước cho người mua nhà lần đầu, cũng như hỗ trợ thuế và phí khi nâng cấp và thay thế nhà ở.

Vài ngày sau hai cuộc họp, cơ quan quản lý nhà ở Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến và Quảng Châu - 4 thành phố có giá nhà cao nhất, cam kết đưa ra các chính sách để phục hồi nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, các nhà kinh tế tại Nomura lưu ý rằng việc nới lỏng chính sách ở các thành phố lớn có thể làm trầm trọng thêm sự suy giảm thị trường bất động sản ở các thành phố cấp thấp hơn.

Thành viên cập nhật ngày 15/6/2023: Bất động sản Trung Quốc vẫn suy yếu sau nhiều nỗ lực giải cứu

Báo cáo nghiên cứu của Goldman Sachs đánh giá các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc dường như không muốn sử dụng lĩnh vực bất động sản như công cụ kích thích ngắn hạn. Thay vào đó, họ muốn giảm phụ thuộc kinh tế vào ngành này.

Cùng với đó, nhu cầu nhà ở tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới sẽ tiếp tục suy giảm trong nhiều năm do thay đổi nhân khẩu học, khả năng chi trả của người dân cũng như chuyển trọng tâm trong các chính sách hỗ trợ các ngành kinh tế.

Những lý do này dẫn đến ngành bất động sản được dự báo sẽ phục hồi hình chữ L, tức là có chiều hướng suy giảm. "Dựa trên ước tính của chúng tôi, sự suy yếu của ngành bất động sản có thể sẽ là lực cản tăng trưởng trong nhiều năm đối với Trung Quốc", báo cáo cho biết.

Tăng trưởng doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã chậm lại trong tháng 5, xuống chỉ còn 6,7% từ mức hơn 29% hồi tháng 3. Citigroup cũng hạ dự báo thu nhập và giá mục tiêu đối với một số cổ phiếu bất động sản Trung Quốc, với lý do điều kiện thanh khoản và thị trường khó khăn.

Goldman Sachs cho rằng những điểm yếu dai dẳng của ngành chủ yếu do thị trường ảm đạm ở các thành phố cấp thấp và nguồn tài chính hạn hẹp của các nhà phát triển tư nhân mà không có cách nào nhanh chóng để khắc phục.

Trong báo cáo triển vọng giữa năm, Morgan Stanley cũng cảnh báo sự suy yếu hơn nữa trong lĩnh vực bất động sản có thể sẽ gây ra nhiều trở ngại hơn cho tăng trưởng của Trung Quốc.

"Nếu những thách thức trong lĩnh vực bất động sản ngày càng sâu sắc và gây ra tâm lý e ngại, rủi ro trong hệ thống tài chính, cũng như ảnh hưởng đến niềm tin của người tiêu dùng, thì điều này sẽ khiến Trung Quốc suy thoái sâu hơn", Chetan Ahya, Kinh tế trưởng của Morgan Stanley, nhận định.

Lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 25% nền kinh tế Trung Quốc. Ngành bắt đầu đi xuống vài năm qua do chính sách ba lằn ranh đỏ nhằm hạn chế việc các nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá mức, cùng với tác động của Covid-19. Doanh số của100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu năm 2022 chỉ bằng khoảng 64% so với hồi 2019.

Sự phục hồi đầu năm nay chỉ tồn tại trong thời gian ngắn. Bốn tháng đầu năm, đầu tư bất động sản đã giảm 6,2% so với cùng kỳ 2022. Lượng nhà mới được khởi công - thước đo nguồn cung tương lai đã giảm 21% trong giai đoạn này.

Bắc Kinh đang nghiên cứu một loạt các biện pháp mới để hỗ trợ thị trường bất động sản sau khi các chính sách hiện tại không thể duy trì sự phục hồi trong lĩnh vực này, theo nguồn tin của Bloomberg.

Goldman Sachs mong đợi nước này kích cầu bằng cách nới lỏng tín dụng cho những người mua và sửa nhà, giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp, đồng thời nới lỏng hơn nữa các hạn chế mua nhà. Ít nhất 9 thành phố, chủ yếu là các thành phố cấp hai và cấp ba bao gồm Thanh Đảo và Tô Châu, gần đây đã nới lỏng các hạn chế đối với việc cho vay thế chấp và mua nhà.

Dù vậy, ngân hàng đầu tư của Mỹ cho rằng Bắc Kinh không có ý định cố gắng thiết kế một chu kỳ đi lên mới cho bất động sản. Theo các nhà kinh tế, nếu các biện pháp nới lỏng tiền tệ không hỗ trợ được lĩnh vực bất động sản, thì tác động tiêu cực có thể lan tỏa ở phần còn lại của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Theo Chetan Ahya, rủi ro giảm giá sẽ xảy ra nếu lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc không ổn định ngay cả khi Bắc Kinh nới lỏng tiền tệ. "Trong kịch bản đó, niềm tin và các điều kiện tài chính ở Trung Quốc sẽ bị thắt chặt. Điều này sẽ có tác động trực tiếp đến tăng trưởng của Trung Quốc, đồng thời lan tỏa tiêu cực ra khu vực", vị chuyên gia nói.

Thành viên cập nhật ngày 20/2/2023: Trung Quốc tung thêm biện pháp giải cứu bất động sản, kể cả cho đầu cơ

Theo Bloomberg, Trung Quốc đang ngầm loại bỏ các quy định ngăn chính quyền địa phương bán đất. Động thái mới nhất của Bắc Kinh nhằm vực dậy thị trường nhà đất và thúc đẩy doanh thu của những thành phố đang nợ nần chồng chất.

Các quy tắc được đưa ra vào tháng 2/2021. Theo đó, những thành phố lớn chỉ được phép đấu giá đất 3 lần mỗi năm. Giới hạn này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ của các tập đoàn bất động sản trong thời kỳ bùng nổ của thị trường địa ốc.

Hai năm sau, những hạn chế đó đã trở nên dư thừa. Các công ty địa ốc đang chật vật cải thiện sức khỏe tài chính trong bối cảnh nhu cầu mua nhà suy yếu nghiêm trọng.

Thay vào đó, các chính quyền địa phương đang đẩy mạnh đấu giá để thu hút những khách hàng mới và hỗ trợ ngân sách. 3.650 tỷ nhân dân tệ (tương đương 530 tỷ USD) trái phiếu của các chính quyền địa phương sẽ đáo hạn trong năm nay.

Trên thực tế, nguồn tin của Bloomberg tiết lộ Bộ Tài nguyên Trung Quốc đã thông báo với ít nhất 2 thành phố, cho phép họ tổ chức nhiều đợt đấu giá đất trong năm nay.

Doanh thu của các chính quyền địa phương Trung Quốc từ việc bán đất đã lao dốc do sự suy yếu trong lĩnh vực bất động sản. Trước đây, hoạt động này chiếm tới 30% doanh thu chính quyền địa phương.

Trong tháng đầu năm 2023, doanh số của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính đến tháng 12 năm ngoái, giá nhà tại nước này ghi nhận 16 tháng giảm liên tiếp.

Sang năm nay, giá nhà ở tại Trung Quốc đã chấm dứt chuỗi giảm kéo dài 16 tháng và ổn định trong tháng 1, sau khi Bắc Kinh tiếp tục tung thêm một loạt biện pháp hỗ trợ, trong đó có kế hoạch nới lỏng hạn chế đối với việc vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Chính sách "3 lằn ranh đỏ" - được công bố vào cuối năm 2020 - khiến cuộc khủng hoảng địa ốc tại đất nước 1,4 tỷ dân càng thêm trầm trọng.

Theo nguồn tin của Bloomberg, Bắc Kinh còn có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng đòn bẩy bằng cách tăng giới hạn vay và giãn thời gian ân hạn.

Ngoài ra, Trung Quốc đang cho phép các thành phố gia hạn những biện pháp được đưa ra hồi tháng 9 năm ngoái. Các biện pháp này cho phép hạ lãi suất đối với những người chưa sở hữu nhà, nếu giá nhà mới giảm liên tiếp 3 tháng.

Năm ngoái, Bắc Kinh đã ban hành một gói giải cứu 16 điểm đối với ngành bất động sản. Thời điểm đó, đây được coi là tín hiệu giải cứu mạnh mẽ nhất của giới chức Trung Quốc.

Các biện pháp được đưa ra bao gồm gia hạn khoản vay cho doanh nghiệp địa ốc, thúc đẩy doanh số bất động sản thông qua giảm khoản tiền thanh toán trước, cắt giảm lãi suất, thúc đẩy những kênh huy động như phát hành trái phiếu, và đảm bảo việc giao nhà cho khách hàng.

Để kích cầu trên thị trường nhà ở, một số ngân hàng ở các thành phố Nam Ninh, Hàng Châu, Ninh Ba và Bắc Kinh đã nâng giới hạn tuổi đến hạn khoản vay mua nhà lên 80-95 tuổi. Điều này đồng nghĩa với việc ngay cả những khách hàng 70 tuổi cũng có thể vay thế chấp với kỳ hạn 10-25 năm.

Thành viên cập nhật ngày 16/2/2023: Bất động sản Trung Quốc có tín hiệu khởi sắc sau nhiều nỗ lực giải cứu

Theo Bloomberg, giá nhà ở tại Trung Quốc đã chấm dứt chuỗi giảm kéo dài 16 tháng và ổn định trong tháng 1. Đây là tín hiệu tốt đối với ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc, sau khi Bắc Kinh tăng cường các chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực này.

Cụ thể, theo dữ liệu được Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hôm 16/2, giá nhà mới tại 70 thành phố của Trung Quốc đã đi ngang trong tháng 1, sau khi lao dốc 0,25% vào tháng 12/2022.

Trên thị trường nhà cũ, giá nhà chỉ giảm 0,28%, thấp hơn mức 0,41% của tháng 12 năm ngoái.

Tháng 1 được coi là phép thử quan trọng đối với nhu cầu nhà ở Trung Quốc. Bởi sau nhiều năm, những lao động nhập cư và nhân viên văn phòng có thể về quê để mua nhà trong dịp Tết Nguyên đán. Họ đã mắc kẹt tại các thành phố lớn do các biện pháp phòng chống dịch nghiêm ngặt.

Tuy nhiên, theo dữ liệu của China Real Estate Information, doanh số của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc vẫn giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá nhà tại Trung Quốc ngừng giảm sau khi Bắc Kinh tiếp tục tung thêm một loạt biện pháp hỗ trợ, trong đó có kế hoạch nới lỏng các hạn chế đối với việc vay vốn của doanh nghiệp bất động sản, giải quyết nguy cơ "đứt gãy dây chuyền vốn" trong lĩnh vực này.

Trung Quốc đang có kế hoạch nới lỏng hạn chế đối với việc vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Chính sách 3 lằn ranh đỏ - được công bố vào cuối năm 2020 - khiến cuộc khủng hoảng địa ốc tại đất nước 1,4 tỷ dân càng thêm trầm trọng.

Theo nguồn tin của Bloomberg, Bắc Kinh có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng đòn bẩy bằng cách tăng giới hạn vay và giãn thời gian ân hạn.

Trong cuộc phỏng vấn với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng Nhà ở Trung Quốc Ni Hong cam kết "sẽ nỗ lực nhiều hơn nhằm củng cố niềm tin đối với thị trường bất động sản, tránh rủi ro và đưa ngành công nghiệp vào con đường phát triển vững mạnh".

Ông cũng tuyên bố sẽ hạ tỷ lệ thanh toán trước và lãi suất vay thế chấp cho người chưa sở hữu nhà.

Ngoài ra, Bắc Kinh đang cho phép các thành phố gia hạn những biện pháp được đưa ra hồi tháng 9 năm ngoái. Các biện pháp này cho phép hạ lãi suất đối với những người chưa sở hữu nhà, nếu giá nhà mới giảm liên tiếp 3 tháng.

Năm ngoái, Bắc Kinh đã ban hành một gói giải cứu 16 điểm đối với ngành bất động sản. Thời điểm đó, đây được coi là tín hiệu giải cứu mạnh mẽ nhất của giới chức Trung Quốc.

Các biện pháp được đưa ra bao gồm gia hạn khoản vay cho doanh nghiệp địa ốc, thúc đẩy doanh số bất động sản thông qua giảm khoản tiền thanh toán trước, cắt giảm lãi suất, thúc đẩy những kênh huy động như phát hành trái phiếu, và đảm bảo việc giao nhà cho khách hàng.

Ngoài việc nới lỏng gọng kìm với ngành công nghiệp bất động sản, Bắc Kinh cũng đã đưa ra một số biện pháp nhằm vực dậy nền kinh tế sau nhiều năm theo đuổi chiến lược Zero-Covid. Nhưng theo Bloomberg, nỗ lực này đang gặp trở ngại.

Nhiều người Trung Quốc đang tận dụng các gói vay kinh doanh, vay tiêu dùng lãi suất thấp để trả nợ trước hạn cho những khoản vay mua nhà, vốn có lãi suất cao hơn.

Tại Trung Quốc, hơn 70% hộ gia đình sở hữu nhà riêng. 2/3 tài sản của các hộ gia đình gắn liền với bất động sản. Sự sa sút của lĩnh vực này khiến nhiều người hoang mang.

Lâu nay, họ luôn tin rằng đổ tiền vào bất động sản là cách làm giàu chắc chắn nhất. Giờ đây, người mua nhà muốn nhanh chóng trả hết các khoản vay.

Theo chuyên gia phân tích Judy Zhang của Citigroup, các chủ nhà Trung Quốc có thể đã trả trước 4.680 tỷ nhân dân tệ (khoảng 682 tỷ USD) khoản vay thế chấp vào năm ngoái.

Bà cho biết một số người có thể tận dụng các khoản vay tiêu dùng và kinh doanh lãi suất thấp để trả nợ.

Làn sóng này buộc một số ngân hàng phải áp trần cho những khoản thanh toán trước. Bởi việc trả nợ trước hạn sẽ làm xói mòn lợi nhuận của các nhà băng.

Thành viên cập nhật ngày 30/11/2022: Trung Quốc gấp rút ngăn làn sóng vỡ nợ trái phiếu bất động sản

Ít nhất 72,3 tỷ USD trái phiếu trong và ngoài nước của các công ty bất động sản Trung Quốc sắp đáo hạn. Bắc Kinh đã kịp thời đưa ra gói giải cứu nhằm ngăn chặn làn sóng vỡ nợ.

Theo Bloomberg, cách đây hơn một tháng, giá trái phiếu bằng đồng USD do các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc phát hành đã rơi xuống mức thấp kỷ lục.

Đầu tháng 11, CIFI Holdings - công ty phát triển bất động sản có trụ sở ở Thượng Hải - thông báo dừng thanh toán tất cả khoản nợ nước ngoài vì không đạt được thỏa thuận với trái chủ.

Trái phiếu của CIFI đã rơi tự do trên thị trường thứ cấp. Đáng nói, CIFI thuộc nhóm doanh nghiệp bất động sản nằm trong chương trình thí điểm nhằm hạn chế tình trạng vỡ nợ.

Theo đó, các doanh nghiệp thuộc nhóm này sẽ được một công ty quốc doanh bảo lãnh phát hành trái phiếu bằng đồng nhân dân tệ. Hồi cuối tháng 10, CIFI thừa nhận kế hoạch này không đủ để đối phó với tình trạng khó khăn hiện tại.

Cùng với Country Garden - công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc, CIFI nằm trong nhóm tập đoàn địa ốc được coi là khỏe mạnh. Nhưng đầu tháng 11, trên thị trường thứ cấp, trái phiếu của CIFI và Country Garden được bán lại với mức giá sát với trái phiếu của China Evergrande - công ty bất động sản nợ nần nhất thế giới.

Tháng 12 năm ngoái, Fitch Ratings đã hạ xếp hạng của China Evergrande xuống "vỡ nợ giới hạn" sau khi tập đoàn không thể trả 2 khoản lãi trái phiếu coupon trong khoảng thời gian ân hạn. Nhưng Country Garden thậm chí chưa vỡ nợ bất cứ khoản thanh toán trái phiếu nào.

Những tháng qua, Moody's đã hạ bậc xếp hạng tín nhiệm của các tập đoàn địa ốc Trung Quốc với "tốc độ chưa từng có".

Thước đo căng thẳng của Bloomberg hồi tháng 9 đối với các trái phiếu bằng đồng USD của Trung Quốc đã tăng từ 5 lên 6 - mức tối đa. Nhưng mức độ căng thẳng của trái phiếu bằng đồng nhân dân tệ đã giảm từ 2 xuống 1.

Nguyên nhân là kể từ tháng 2, các vụ vỡ nợ trong nước xảy ra không nhiều bởi doanh nghiệp bất động sản ưu tiên thanh toán cho trái chủ trong nước. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cũng nới lỏng chính sách để xoa dịu vết thương trong ngành.

"Các trái phiếu do doanh nghiệp Trung Quốc phát hành trên thị trường nước ngoài chịu sức ép lớn bởi cuộc khủng hoảng địa ốc, căng thẳng địa chính trị và làn sóng bán tháo do lạm phát", nhà báo Dorothy Ma và Ailing Tan của Bloomberg nhận định trong một bài viết hồi cuối tháng 10.

Bloomberg cũng đặt câu hỏi về cách Bắc Kinh tiếp tục bảo vệ thị trường trái phiếu trong nước. Bởi cuộc khủng hoảng thanh khoản đang lan rộng trong ngành công nghiệp.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc có ít nhất 292 tỷ USD khoản vay trong và ngoài nước đáo hạn trước năm 2024. Trong đó, 53,7 tỷ USD sẽ đến hạn thanh toán trong năm nay, 72,3 tỷ USD đáo hạn vào quý I/2023.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản đã nhấn chìm ngành công nghiệp bất động sản của Trung Quốc. Các chủ đầu tư không thể trả tiền cho nhà thầu xây dựng và người lao động, dẫn tới hàng loạt dự án bị dừng thi công. Doanh số và giá nhà lao dốc kéo tụt niềm tin của người mua nhà, khiến vòng xoáy nợ nần càng trở nên nghiêm trọng.

Theo công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy, tính đến tháng 10, doanh số của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm 26,5% so với một năm trước đó. Mức giảm hiện nay lên tới 43%.

Trong những tháng đầu năm nay, hàng chục công ty phát hành trái phiếu lãi suất cao của Trung Quốc - tất cả đều liên quan đến lĩnh vực địa ốc - đã vỡ nợ hoặc không thể trả đúng hạn những trái phiếu bằng đồng USD.

Để ngăn chặn làn sóng vỡ nợ với hàng chục tỷ USD trái phiếu đáo hạn vào đầu năm sau, Bắc Kinh đã kịp thời tung ra gói giải cứu gồm 16 điểm cùng nhiều phương án dành cho trái phiếu.

Theo đó, các công ty bất động sản lành mạnh sẽ được hỗ trợ phát hành trái phiếu, gia hạn thanh toán hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.

Kênh trái phiếu cũng là một trong những nguồn được khuyến nghị để mua lại dự án bất động sản hoặc xây dựng nhà ở cho thuê.

Cụ thể, theo điểm thứ 9 trong gói giải cứu, các ngân hàng và công ty quản lý tài sản có thể phát hành trái phiếu dành riêng cho việc mua lại dự án bất động sản.

Các ngân hàng cũng có thể phát hành trái phiếu dành riêng cho việc xây dựng để cho thuê.

Ngoài ra, với các sáng kiến như "tạm thời" nới lỏng những hạn chế đối với việc vay vốn ngân hàng và củng cố niềm tin của người mua nhà, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc có thể gượng dậy từ cuộc khủng hoảng thanh khoản và tránh làn sóng vỡ nợ trái phiếu mới.

Theo nguồn tin của Bloomberg, Bắc Kinh cũng đưa ra một chương trình bảo lãnh phát hành trái phiếu bằng đồng nhân dân tệ của các công ty bất động sản. Theo đó, chương trình này sẽ chấp nhận thêm những tài sản thế chấp bên ngoài các tài sản cốt lõi.

Trước đó, Trung Quốc đã mở rộng chương trình hỗ trợ tài chính cho các công ty tư nhân, bao gồm những doanh nghiệp bất động sản, lên 250 tỷ nhân dân tệ. Động thái đó có thể giúp các công ty địa ốc phát hành thêm trái phiếu và giải quyết những khó khăn về thanh khoản

Thành viên cập nhật ngày 28/11/2022: các ngân hàng lớn Trung Quốc bơm 140 tỷ USD cứu bất động sản

Ngân hàng Công Thương Trung Quốc (ICBC), Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc (ABC), Ngân hàng Trung Quốc (BoC), Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB), Ngân hàng Giao thông (BCM) và Ngân hàng Tiết kiệm bưu điện Trung Quốc (PSBC) đã công bố khoản hỗ trợ tài chính hơn 1.000 tỷ NDT (khoảng 140,2 tỷ USD) chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán – sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Động thái này được đưa ra sau Kế hoạch 16 bước giải cứu bất động sản do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Uỷ ban Quản lý ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) vạch ra. Theo đó, kế hoạch này khuyến khích các ngân hàng thương mại cung cấp các khoản vay để mua lại các dự án bất động sản một cách thận trọng và có trật tự.

Trước đây, PBOC cung ứng gói tài chính trị giá 200 tỷ NDT (khoảng 28,7 tỷ USD) nhằm đẩy nhanh quá trình hoàn thiện các dự án nhà ở còn dang dở và các công cụ chính sách để thúc đẩy các ngân hàng thương mại tham gia cho vay.

Theo CBIRC, từ tháng 1 đến tháng 10, ngành ngân hàng Trung Quốc đã cho các nhà phát triển bất động sản vay 2.640 tỷ NDT.

Kelly Chen, Phó chủ tịch và là nhà phân tích cấp cao của Moody's nhìn nhận, các động thái của Chính phủ Trung Quốc gần đây nhằm giúp doanh nghiệp bất động sản có thể cải thiện tính linh hoạt tài chính và phần nào giảm bớt áp lực tái cấp vốn trong ngắn hạn.

Trong một báo cáo nghiên cứu, nhà kinh tế Ren Zeping nói các gói hỗ trợ gần đây có thể là bước ngoặt chính sách với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông đánh giá niềm tin của người dân và khả năng mua nhà của họ chưa thể phục hồi trong thời gian ngắn.

Bất động sản là một trong những trụ cột của kinh tế Trung Quốc với ước tính đóng góp lên đến một phần tư GDP. Tuy nhiên, lĩnh vực này thời gian qua liên tục đối diện với những cơn khủng hoảng. Hồi tháng 7, khủng hoảng leo thang khi thị trường hứng chịu làn sóng dừng trả nợ vay mua nhà. Điều này cho thấy cơn bão với thị trường nhà đất Trung Quốc đang ảnh hưởng tới tầng lớp trung lưu và đe doạ sự ổn định xã hội.

Thành viên cập nhật ngày 19/9/2022: Bất động sản Trung Quốc tiếp tục lao dốc

Theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), giá nhà mới tháng 8 giảm 0,3% so với tháng trước, do nhu cầu yếu ở các thành phố nhỏ. So với cùng kỳ 2021, giá nhà giảm 1,3%, tốc độ nhanh nhất trong 7 năm qua và là tháng thứ tư liên tiếp giá nhà đi xuống.

Khó khăn của thị trường nhà đất ngày càng đè nặng lên triển vọng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Khu vực này từng là động lực chính của tăng trưởng, nhưng bắt đầu gặp khủng hoảng kể từ năm 2020, sau khi nhà chức trách siết chặt việc vay nợ của các nhà phát triển bất động sản.

"Khu vực này vẫn đang trong quá trình tìm đáy, ngay cả khi các chính sách đã được nới lỏng trên diện rộng", Zhang Dawei, Trưởng phân tích tại công ty bất động sản Centaline, đánh giá.

Nhà chức trách đã thực hiện các bước để hỗ trợ lĩnh vực này trong năm nay, bao gồm nới lỏng điều kiện mua nhà, cho phép trả trước ít hơn, cắt giảm lãi suất vay thế chấp và giảm giá bán nhiều hơn.

Zhang kỳ vọng chính quyền sẽ triển khai nhiều biện pháp hơn ở các thành phố cấp một như Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố cấp hai để ổn định thị trường và khôi phục niềm tin của người mua. Niềm tin vào lĩnh vực này đã bị suy giảm bởi một cuộc tẩy chay thanh toán nợ vay mua nhà trên toàn quốc kể từ cuối tháng 6 do nhiều dự án chậm tiến độ.

Dữ liệu công bố hôm thứ sáu (16/9) của NBS cho biết doanh số bán bất động sản đã giảm tháng thứ 13 liên tiếp, tính đến tháng 8. Doanh số bán bất động sản theo diện tích sàn giảm 22,58% so với cùng kỳ năm ngoái, theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu của NBS, tháng thứ sáu liên tiếp giảm hai con số. Doanh số bán hàng 8 tháng đầu năm cũng đã giảm 23% so với cùng kỳ.

Sau thông tin, Chỉ số Bất động sản CSI trên thị trường chứng khoán đại lục giảm 1,73%. Chỉ số Bất động sản Đại lục Hang Seng ở Hong Kong giảm 0,73%.

Việc giảm giá nhà đã lan ra nhiều thành phố hơn trong tháng 8. Trong 70 thành phố được NBS khảo sát, 50 thành phố giảm giá vào tháng 8, tăng so với 40 ở tháng 7. Theo đó, giá nhà lần lượt giảm 0,2% và 0,4% tại các thành phố cấp hai và cấp ba. "Những con số này có thể là một vết sẹo kinh tế trong một thời gian khá dài", Robert Carnell, Trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực tại ING, nói.

Đầu tư bất động sản và khởi công xây dựng mới của các chủ đầu tư cũng giảm trong tháng 8, cho thấy nhiều công ty bất động sản vẫn đang tập trung trả nợ thay vì tung ra các dự án mới. Cụ thể, đầu tư giảm 13,8% so với cùng kỳ năm ngoái, sau khi giảm 12,3% trong tháng 7.

Các công trình xây dựng mới được đo bằng diện tích sàn giảm 45,7% so với cùng kỳ - mức giảm lớn nhất trong gần một thập kỷ. Đồng nhân dân tệ mất giá càng tạo thêm gánh nặng cho các nhà phát triển. Bởi lẽ, họ là ngành phát hành trái phiếu USD lớn nhất của nước này.

Ngành bất động sản chiếm một phần năm GDP Trung Quốc. Hơn hai phần ba tài sản của các hộ gia đình ở thành thị gắn liền với bất động sản. Nhà cửa được xây dựng rầm rộ từng là biểu tượng cho sự phát triển của đất nước. Nhưng mọi chuyện đã thay đổi. Country Garden, nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Trung Quốc, vừa báo cáo lợi nhuận sụt giảm và cho biết thị trường này "nhanh chóng rơi vào tình trạng suy thoái sâu".

Hai năm trước, trong nỗ lực kềm chế đà tăng nóng của bất động sản, chính phủ ban hành quy định "ba lằn ranh đỏ" nhằm siết tín dụng các nhà phát triển. Mục tiêu là kiềm chế các công ty, ngăn người mua đầu cơ và hạ nhiệt thị trường ở tốc độ hợp lý. Nhưng bất ổn xuất hiện vào năm ngoái, với dấu mốc Evergrande vỡ nợ.

Một năm sau, thị trường càng khó khăn. Những người vay mua nhà cùng đe dọa sẽ ngừng trả nợ nếu như việc xây dựng không được tiếp tục. Cùng với đó, chính sách chống dịch cứng rắn giáng thêm một đòn vào niềm tin thị trường.

Theo The Economist, một phần nguyên nhân còn do chính sách "ba lằn ranh đỏ" vốn không giải quyết được xung đột giữa tăng trưởng và thận trọng tài chính. Nó khiến các công ty bất động sản thiếu hụt nguồn vốn cần thiết hoàn thành việc xây dựng các căn hộ mà họ đã bán trước.

Chậm trễ hoàn thiện các dự án cũ khiến việc bán những dự án mới trở nên khó khăn hơn do người mua mất niềm tin. Hệ quả là doanh thu kém làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nguồn vốn. Việc không có quy trình phá sản chặt chẽ khiến các công ty như Evergrande rơi vào tình trạng lấp lửng.

Chính quyền trung ương cố gắng hành động. Họ cắt giảm lãi suất và cho phép chính quyền địa phương giảm bớt các hạn chế về việc ai có thể mua bất động sản và bằng cách nào. Họ cũng khuyến khích địa phương hỗ trợ các dự án xây dựng dở dang. Tuy nhiên chính quyền địa phương thiếu nguồn lực bởi suy thoái bất động sản làm ảnh hưởng nguồn thu từ việc bán đất.

The Economist cho rằng, thị trường bất động sản Trung Quốc cần được tái thiết kế. Chính quyền địa phương cần các nguồn thu khác để bớt phụ thuộc vào việc bán đất. Việc nhận tiền trước cho nhà chưa xây dựng phải được kiểm soát tốt hơn, nhằm ngăn chặn gian lận và phá sản. Khi dân số đạt đỉnh điểm và di cư đến các thành phố chậm lại, ngành công nghiệp bất động sản cần phải thu gọn lại. Sự chú ý nên chuyển sang việc tận dụng tối đa nguồn cung nhà hiện có.

Tuy nhiên, trong thời gian ngắn trước mắt, có khá ít sự lựa chọn. Chính phủ muốn các ngân hàng quốc doanh như Ngân hàng Phát triển Trung Quốc cho các chính quyền địa phương vay. Bằng cách này, địa phương có thể giúp các nhà đầu tư bất động sản đăng ký vay thế chấp.

Nhưng như vậy thì hiệu quả của "ba lằn ranh đỏ" sẽ mất dần, khiến tham vọng tái cơ cấu ngành bất động sản nguy cơ thất bại. "Khủng hoảng bất động sản này là một thảm họa, theo đúng nghĩa đen", The Economist bình luận.

Thành viên cập nhật ngày 27/7/2021: Tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc hứng hậu quả sau nhiều năm mở rộng và vay tiền ồ ạt

Theo Bloomberg, ngay cả khi cổ phiếu công nghệ Trung Quốc bị bán tháo ồ ạt, sự chú ý vẫn dồn vào Evergrande - công ty bất động sản vay nợ nhiều nhất thế giới. Từ Hong Kong đến New York, các nhà đầu tư có chung một câu hỏi: "Điều này có thể tệ hại đến đâu?".

Câu trả lời rất đơn giản. Cực kỳ tồi tệ. Chỉ 3 năm trước, Evergrande là công ty bất động sản lớn nhất hành tinh. Theo chỉ số Bloomberg Billionaires Index, tỷ phú Hứa Gia Ấn - Chủ tịch Evergrande - nắm giữ khối tài sản trị giá 42 tỷ USD và trở thành người giàu nhất Trung Quốc.

Nhưng ông Hứa và Evergrande đã hứng chịu hậu quả sau nhiều năm mở rộng chóng mặt và vay tiền ồ ạt. Chỉ trong vòng 12 tháng, giá cổ phiếu của tập đoàn lao dốc 70%. Trái phiếu bằng đồng USD rớt giá xuống mức thấp kỷ lục. Tài sản của ông Hứa bốc hơi 20 tỷ USD.

Tin xấu cứ thế chồng chất. S&P Global Ratings đã hạ xếp hạng tín dụng của Evergrande hai bậc vào ngày 26/7. Bước sang ngày 27/7, giá cổ phiếu của công ty lao dốc 13% sau khi Evergrande quyết định không trả cổ tức đặc biệt. Cùng với đó là lo ngại về cuộc trấn áp của chính quyền Bắc Kinh đối với những công ty Internet và các ngành công nghiệp khác.

Ông Hứa đã tìm nhiều cách để ngăn chặn thảm họa và xoa dịu các nhà đầu tư, từ mua lại cổ phiếu đến bán những bộ phận của công ty. "Có lẽ đã đến lúc hành động triệt để hơn, chẳng hạn bán lượng lớn cổ phần cho một tổ chức nhà nước", các chuyên gia của Bloomberg Intelligence nhận định.

"Evergrande có thể khó thoát ra khỏi vòng luẩn quẩn này vì niềm tin vào công ty đã sụp đổ”, chuyên gia phân tích Iris Chen của Nomura nhận xét.

Tập đoàn có thể phải chạy nước rút. Chỉ 8 tháng nữa, 2 tỷ USD trái phiếu chưa thanh toán của Evergrande sẽ đến hạn, tiếp đến là 1,45 tỷ USD trong tháng tiếp theo.

Theo S&P, Evergrande đã hoàn trả tất cả trái phiếu công khai trong năm nay. Tuy nhiên, việc tái cấp vốn vào năm 2022 sẽ là một thách thức nếu khả năng tiếp cận thị trường vốn của tập đoàn chưa kịp phục hồi.

Đáng nói, với khoản nợ 300 tỷ USD và mối liên hệ giữa Evergrande và các nhà băng, tập đoàn sẽ tạo ra làn sóng làm rung chuyển hệ thống tài chính và toàn bộ nền kinh tế. Hàng triệu chủ nhà tại đất nước 1,4 tỷ dân cũng có thể bị ảnh hưởng.

"Rủi ro hệ thống và xã hội là rất lớn", Bloomberg dẫn lời bà Jennifer James, Giám đốc danh mục đầu tư của Janus Henderson Investors, nhận định.

Câu hỏi đặt ra là liệu Bắc Kinh có cứu trợ China Evergrande nếu ông Hứa hết lựa chọn hay không. Giải cứu một công ty lớn, ảnh hưởng như Evergrande sẽ ngăn chặn một vụ sụp đổ tốn kém. Nhưng điều đó cũng ngầm dung túng cho kiểu vay nợ liều lĩnh.

Giới đầu tư toàn cầu do đó vướng vào những câu hỏi: "Liệu các công ty chủ chốt của Trung Quốc có còn được coi là 'quá lớn để thất bại' hay không?", "Điều gì xảy ra nếu câu trả lời là 'không'?".

Ba ngân hàng cho Evergrande vay tổng cộng 7,1 tỷ USD đã quyết định không gia hạn một số khoản vay khi chúng đáo hạn trong năm nay. Các chủ nợ lớn ở Trung Quốc, bao gồm China Minsheng Banking Corp., đang lên kế hoạch họp lại để thảo luận về khoản vay của Evergrande và chờ hướng dẫn từ chính quyền, theo nguồn tin của Bloomberg.

Trong tuần trước, ít nhất 4 ngân hàng lớn của Hong Kong đã ngừng gia hạn thế chấp cho hai dự án căn hộ Evergrande tại thành phố. Các nhà băng này lo ngại Evergrande thiếu thanh khoản để hoàn tất xây dựng.

Nhiều khách hàng mua nhà cũng hoảng loạn. Cô Lily Chan đã mua một căn hộ một phòng ngủ ở Emerald Bay II, một trong những dự án phát triển của Evergrande tại Hong Kong. Giờ, cô quyết định rút lại giao dịch. Tuy nhiên, các cuộc gọi đến dịch vụ khách hàng Evergrande của cô Chan vẫn chưa được hồi đáp.

Một cách làm khả thi là thu nhỏ quy mô của China Evergrande. Để giảm khủng hoảng, ông Hứa đã bán cổ phần trong nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nhau và có thể tiếp tục bán.

Evergrande đã huy động được gần 8 tỷ USD trong năm nay, bán cổ phần trong đơn vị kinh doanh xe điện, hoạt động Internet, công ty bất động sản Hàng Châu và nền tảng trực tuyến FCB Group. Điều này giúp công ty cắt giảm khoảng 20% nợ ​​xuống còn 570 tỷ NDT (88 tỷ USD) vào cuối tháng 6.

Số phận của Evergrande cũng có thể nằm trong tay Bắc Kinh, hoặc với chính quyền cấp tỉnh, hoặc những doanh nghiệp quốc doanh.

Theo nguồn tin của Bloomberg, hồi đầu tháng, chính quyền Quảng Đông - nơi Evergrande đặt trụ sở - đã tổ chức một cuộc họp với tập đoàn để thảo luận về cách giải quyết bom nợ.

Tuy nhiên, bất cứ cuộc giải cứu hoặc tái cơ cấu nào cũng có thể khiến ông Hứa phải trả giá lớn. Bởi Trung Quốc đang tìm cách giảm thiệt hại và trấn áp những nhà tài phiệt. Đầu tháng 7, sau gói cứu trợ trị giá 1,36 tỷ USD của nhà nước, tỷ phú Zhang Jindong đã mất quyền kiểm soát đơn vị bán lẻ hoạt động yếu kém của mình.

Tuy nhiên, vẫn có lý do để tin rằng Bắc Kinh, các tỉnh, hoặc những doanh nghiệp quốc doanh không để Evergrande sụp đổ hoàn toàn. Tuần trước, phó thị trưởng của một thành phố ở Trung Quốc đã thúc giục các doanh nghiệp đẩy mạnh cổ phần trong Shengjing Bank. Evergrande giữ 36% cổ phần tại đây.

Bloomberg nhận định tập đoàn đã tự biến mình trở nên "quá lớn để thất bại". Theo cựu giám đốc quỹ đầu cơ Marc Rubinstein, tập đoàn nắm giữ lượng đất đai khổng lồ, cùng với bất động sản hiện chiếm đến 13% nền kinh tế (tăng từ 5% hồi năm 1995).

Thành viên cập nhật ngày 20/5/2021: Làn sóng vỡ nợ trái phiếu Trung Quốc ngày càng trở nên đau đầu với nhà đầu tư toàn cầu

Theo số liệu của Bloomberg tổng hợp năm nay, các công ty Trung Quốc đã không thanh toán được 99,8 tỷ NDT (15,5 tỷ USD) trái phiếu trong nước. Để so sánh, tổng số tiền vỡ nợ khi thị trường chứng khoán Trung Quốc lao dốc năm 2015 chỉ là 8,9 tỷ NDT.

Cụ thể, trái phiếu đang chịu áp lực bán ra vì các nhà đầu tư tin rằng chính phủ Trung Quốc không còn sẵn sàng giải cứu doanh nghiệp nhà nước, với hàng loạt vụ vỡ nợ cuối năm 2020 của một số công ty liên kết với Nhà nước, khi doanh nghiệp nhà nước lớn tại Trung Quốc là đối tượng có số nợ phải trả lớn nhất, như Tập đoàn Đường sắt Nhà nước Trung Quốc (90 tỷ USD), hay Tập đoàn Lưới điện Quốc gia (14 tỷ USD).

Các doanh nghiệp trong ngành xây dựng và xây dựng dân dụng như trên sẽ phải mua lại 600 tỷ USD trái phiếu vào năm 2023, tương đương với 30% tổng trái phiếu doanh nghiệp của nền kinh tế Trung Quốc.

Hiện tại, các doanh nghiệp Trung Quốc và các nhà đầu tư đang đau đầu tìm giải pháp để đối mặt với cuộc khủng hoảng vỡ nợ toàn diện có thể xảy ra bất cứ lúc nào, với hơn 2,140 tỷ USD trái phiếu đáo hạn vào năm 2023.

Theo số liệu phân tích thị trường của Refinitiv, tổng số trái phiếu các công ty Trung Quốc sẽ phải mua lại lần lượt là 748 tỷ USD năm 2021, 669 tỷ USD năm 2022 và 727 tỷ USD năm 2023, và sẽ còn dự báo tăng lên khi các công ty Trung Quốc thường phát hành kỳ hạn trái phiếu tương đối ngắn – chỉ 1 đến 3 năm.

Mối lo lớn nhất hiện tại của các nhà đầu tư và doanh nghiệp đến từ việc ý định chính phủ Trung Quốc có ý định cắt giảm các khoản bảo lãnh ngầm để ngăn các khoản nợ vượt mức làm ảnh hưởng uy tín tín dụng của chính phủ.

Nếu Chính phủ Trung Quốc không ra tay bảo trợ, không chỉ nhiều doanh nghiệp đứng trên bờ vực vỡ nợ, thị trường trái phiếu có thể bị sốc, gây ra ảnh hưởng mang tính hệ thống lan rộng lên nền kinh tế toàn cầu.