Bất động sản nghỉ dưỡng: Nhiều chủ đầu tư vẫn thua lỗ

Theo số liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty cổ phần Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn lỗ sau thuế khoảng 199,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Mức này cao gấp 5,8 lần so với cùng kỳ và vượt cả khoản lỗ hơn 152 tỷ của cả năm 2023. Hưng Thịnh Quy Nhơn là chủ đầu tư dự án Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn (Bình Định).

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Sông Tiên cũng báo lỗ hơn 62 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, gấp 2,8 lần cùng kỳ. Đây là chủ đầu tư của Angel Island - tuy nằm tại cù lai Nhơn Phước (Đồng Nai) không giáp biển, dự án vẫn được định vị là khu đô thị du lịch với nhiều tiện ích giải trí, nghỉ dưỡng.

Đây không phải hai chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiếm hoi kinh doanh khó khăn trong thời gian qua. Số liệu từ HNX cũng cho thấy nhiều doanh nghiệp chung ngành vẫn chưa thoát khỏi cảnh kinh doanh dưới giá vốn.

Tonlin Land - chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng phức hợp Le Méridien Đà Nẵng - đã lỗ liên tiếp từ khi công bố thông tin năm 2021 đến nay. 6 tháng qua, công ty này báo lợi nhuận âm hơn 8 tỷ đồng. Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương - chủ khu du lịch quốc tế Dragon Ocean Đồ Sơn (Hải Phòng) - cũng hụt hơn 34 tỷ đồng lợi nhuận. Ngoài ra, Sunbay Ninh Thuận - đơn vị đầu tư tổ hợp SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang (Ninh Thuận) - báo lỗ hơn 14 tỷ đồng.

Ngay cả các doanh nghiệp sở hữu danh mục đầu tư đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản nghỉ dưỡng, cũng không thoát tình cảnh khó khăn. Công ty cổ phần Crystal Bay lỗ gần 76 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Họ đầu tư nhiều dự án như SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang, Sailing Bay Ninh Chữ (Ninh Thuận, Crystal Marina Bay (Khánh Hoà)...

Hay BIM Land từ lãi 810 tỷ hồi nửa đầu năm trước, chuyển sang lỗ hơn 341 tỷ đồng. Doanh nghiệp này sở hữu nhiều dự án tại các địa phương du lịch, nổi bật là Hạ Long Marina (Quảng Ninh) và Phú Quốc Marina (Kiên Giang).

Chủ đầu tư nhiều dự án nghỉ dưỡng chưa thể thoát lỗ khi đây là phân khúc duy nhất "bất động", mặc cho thị trường chung có những dấu hiệu ấm lên. Báo cáo mới nhất vào tháng 7 của DKRA cho thấy, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhìn chung chưa có dấu hiệu khởi sắc. Nhiều dự án mới phải dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung mới khan hiếm, chỉ xuất hiện cục bộ ở phía Bắc.

Theo đơn vị phân tích này, vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể mở bán, trong khi lượng hàng tồn kho giá trị cao vẫn hiện hữu khiến thanh khoản gặp khó. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư chưa khôi phục cũng là những nguyên nhân chính khiến thị trường lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục duy trì những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận hoặc doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... nhằm tăng thanh khoản.

Còn theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nửa đầu năm ghi nhận gần 1.800 sản phẩm giao dịch thành công, chỉ tương đương 20% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp lại giảm 15-20% so với giá trên hợp đồng. Thị trường còn ghi nhận những dự án có giá giảm sâu đến 40-50% nhưng vẫn gặp khó khăn về tiêu thụ.

Thành viên cập nhật ngày 22/4/2024: Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng gần như mất thanh khoản

Trong báo cáo thị trường quý I, đơn vị nghiên cứu DKRA đánh giá phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng và vùng ven gần như "đóng băng" cả nguồn cung và thanh khoản.

Thị trường này tiếp tục không có dự án mới đầu năm nay. Nguồn cung sơ cấp có hơn 230 căn biệt thự nghỉ dưỡng, giảm 5% so với cùng kỳ, tập trung ở những dự án cũ. Riêng nguồn cung condotel tăng nhẹ 2% với hơn 670 căn, phần lớn đến từ lượng tồn kho của dự án cũ.

"Thị trường gần như mất thanh khoản bởi cả ba loại hình biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng và condotel đều không có giao dịch nào trong quý I", DKRA đánh giá.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng khu vực miền Trung duy trì ở mức thấp, gần như không có dự án mới ra mắt, thanh khoản thấp. Ở quy mô cả nước, phân khúc này có khoảng 160 giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.

Tuy vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo cao và không biến động nhiều. DKRA cho biết mức giá cao nhất của biệt thự nghỉ dưỡng lên đến 100 tỷ đồng một căn ở Đà Nẵng và 73 tỷ đồng ở Quảng Nam. Với condotel, giá bán cao nhất ở Đà Nẵng lên đến 148 triệu đồng mỗi m2. Còn với nhà phố nghỉ dưỡng, giá chào bán trong quý I dao động 7-16 tỷ đồng một căn.

Trong bối cảnh khó khăn, các chủ đầu tư vẫn phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến độ... song hiệu quả không cao. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tiếp tục giảm giá, "cắt lỗ" để thoát hàng.

Ông Trần Trọng Vũ, Đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, nhìn nhận phân khúc nghỉ dưỡng rơi vào bế tắc vì khách hàng đã mất niềm tin vào năng lực xây dựng, vận hành và cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

Ông Vũ cho biết tình cảnh dự án chậm triển khai, trễ bàn giao đã kéo dài từ năm 2023 đến nay. Có dự án nghỉ dưỡng ở Hội An, Quảng Nam ra mắt thị trường từ năm 2019 với mức cam kết lợi nhuận cho khách hàng khoảng 8% một năm. Đến nay, dự án mới bắt đầu mở bán, còn mức cam kết cũ " gần như không thể thực hiện trong bối cảnh hiện nay". Ông Vũ nói, lợi nhuận ròng từ việc khai thác, vận hành một sản phẩm nghỉ dưỡng chỉ khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận.

Theo ông Vũ, chính sách cam kết lợi nhuận hay chia sẻ lợi nhuận từng là "chiêu bài" thu hút khách hàng của chủ đầu tư. Từ điểm mạnh, chính sách này trở thành điểm yếu gây ra nhiều vụ đổ vỡ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng, khiến nhà đầu tư quay lưng với thị trường.

Thành viên cập nhật ngày 24/5/2022: Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm, chủ đầu tư lẫn khách mua bế tắc

Dù hoạt động du lịch đang khởi động lại, thanh khoản và công suất của bất động sản ven biển vẫn chưa hồi phục so với trước đại dịch. Nhiều chủ đầu tư không thể thanh toán lợi nhuận như cam kết với khách hàng cũng như gặp khó trong việc giải quyết hàng tồn.

Theo STR, công ty cung cấp dữ liệu về thị trường khách sạn toàn cầu, hiện nay công suất phòng khách sạn vẫn chưa đạt được một nửa so với cùng kỳ năm 2019 (thời điểm trước đại dịch). Tính đến cuối tháng 3/2022, công suất phòng và giá phòng bình quân vẫn thấp hơn năm 2019 gần 20%.

Việc nới lỏng các hạn chế đi lại và mở cửa du lịch quốc tế đã phần nào giúp nhiều khách sạn trong thành phố cải thiện hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, khách sạn và resort tại các địa điểm du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận sự hồi phục không đồng đều và chưa ổn định, nhất là tại các địa phương phụ thuộc nhiều vào nguồn khách quốc tế như Đà Nẵng và Nha Trang.

Trước dịch Covid-19, Đông Nam Á là một trong những điểm đến du lịch rất được ưa chuộng trên thế giới. Trong đó, Việt Nam nổi lên như một quốc gia có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ cả về thị trường nội địa và quốc tế với bốn năm liên tiếp ghi nhận tốc độ tăng trưởng hai con số (tính đến năm 2019). Giới hạn về việc đi lại, giãn cách xã hội và đóng cửa biên giới là những đòn giáng mạnh đến đà tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC, đánh giá Việt Nam hiện là một trong những quốc gia trong khu vực có ít rào cản nhất đối với thị trường khách quốc tế và đứng trước cơ hội đón đầu nhu cầu phục hồi du lịch từ nhóm khách châu Á sau một thời gian dài phải tạm dừng thực hiện các chuyến đi. Mặc dù các khách sạn ghi nhận sự tăng trưởng nguồn khách quốc tế nhưng giá phòng và công suất của các khách sạn vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch, đồng thời cũng thấp hơn so với một vài điểm đến khác trong khu vực.

Theo ông Mauro Gasparotti, sự sụt giảm nguồn cầu là do vẫn còn những rào cản cho quá trình phục hồi của ngành du lịch. Ngoài ra, nguồn cung tăng trưởng nhanh hơn so với nhu cầu đang yếu cũng gây áp lực trong việc cải thiện công suất phòng. Số lượng dự án mang thương hiệu khách sạn của nhà điều hành quốc tế và khu vực dự kiến tăng gấp đôi trong ba năm tới, từ 127 lên 261 dự án vào năm 2025.

Dữ liệu của Savills Hotels cho thấy các sản phẩm thuộc dự án nghỉ dưỡng chiếm thị phần không nhỏ trong tổng nguồn cung phòng ốc cho ngành du lịch Việt Nam với khoảng16.000 căn condotel và biệt thự nghỉ dưỡng đã được mở bán trên thị trường năm 2019.

Trong năm nay, thị trường dự kiến có hơn 8.000 sản phẩm được mở bán, với gần 50% nguồn cung mang thương hiệu khách sạn quốc tế và khu vực. Với nguồn cung lớn và không ngừng tăng lên trong bối cảnh thị trường du lịch nghỉ dưỡng chịu tác động nặng nề của đại dịch có thể gia tăng áp lực cạnh tranh về giá tại một số điểm đến cũng như về nguồn nhân lực của ngành khách sạn trên cả nước.

Trên thực tế, không chỉ ngành du lịch khách sạn phục hồi chậm, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng trầm lắng sau thời gian ngủ đông dài. Báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 4 tháng đầu năm 2022 của DKRA Việt Nam cho biết, lượng tiêu thụ condotel vẫn ở mức rất thấp, ghi nhận sự sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Ngoại trừ tháng 1 tiêu thụ được 152 căn, trong các tháng 2, 3, 4 sức mua căn hộ khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng này chỉ 11, 19 và 47 căn.

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, cho biết sức cầu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn ở mức rất thấp, xu hướng giảm tiếp tục kéo dài từ cuối 2019 đến nay, dự án mới mở bán có tình hình tiêu thụ hàng khá chậm. Những khu vực quen thuộc và phát triển mạnh về condotel như Khánh Hòa, Đà Nẵng... tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới với thanh khoản khiêm tốn.

Theo ông Thắng, thị trường sẽ cần thêm thời gian hồi phục nguồn cung lẫn lực cầu sau giai đoạn dài ngủ đông. Tuy nhiên quá trình hồi phục này sẽ diễn ra chậm chạp và khó có đột biến, các địa bàn có khả năng bật dậy rơi vào các nhóm tỉnh thành: Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng và Quảng Ninh.

Thành viên cập nhật ngày 7/7/2021: Chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng lâm cảnh bế tắc

Chị Lan - khách hàng mua dự án căn hộ khách sạn (condotel) tại Quảng Ninh cho biết, hơn một năm nay, chủ đầu tư không trả lợi nhuận như cam kết với khách hàng.

"Theo hợp đồng, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12% mỗi năm nhưng họ chỉ trả được vài tháng đầu. Từ đầu năm 2020, khi dịch bệnh xảy ra, chủ đầu tư trì hoãn việc trả lãi suất mà thay vào đó là voucher nghỉ dưỡng. Họ lấy lý do khó khăn vì dịch bệnh và hứa trả sau khi Tổ chức Y tế Thế giới tuyên bố hết dịch và các cơ sở nghỉ dưỡng quay lại hoạt động", chị Lan cho biết.

Chủ đầu tư này cũng dừng chi trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng ở một số dự án tại Quy Nhơn, Quảng Bình, đồng thời chuyển đổi phần lợi nhuận sang voucher nghỉ dưỡng, vé máy bay hoặc đối trừ vào các sản phẩm bất động sản khác của doanh nghiệp này.

Ở một số dự án, các chủ đầu tư chưa bán hết hàng thì điêu đứng tìm cách xử lý hàng tồn kho. Một dự án nghỉ dưỡng nằm trên đường Tô Hiến Thành, phường Trần Hưng Đạo (TP Hạ Long, Quảng Ninh) có gần 600 căn hộ khách sạn. Từ 2-3 năm trước, khi thị trường nghỉ dưỡng còn sôi động, chủ đầu tư bán được 500 căn hộ. Tuy nhiên, đến nay, khi dự án đi vào vận hành được hơn một năm, đơn vị này vẫn còn gần 100 căn chưa có giao dịch.

Gần đây, doanh nghiệp này mời các sàn tham gia bán số căn hộ còn tồn song hơn 10 đơn vị phân phối lớn nhỏ đều "lắc đầu" kể cả chủ đầu tư dự kiến tung chính sách thưởng nóng cho môi giới tới 80 triệu đồng mỗi căn giao dịch thành công, chiết khấu cho khách tới 10% giá bán. Trong khi đó, việc vận hành khách sạn cũng lỗ hàng chục tỷ đồng do những phải đóng cửa kéo dài.

Tập đoàn C.E.O cũng loay hoay suốt mấy năm qua trong việc phân phối sản phẩm tại Sonasea Vân Đồn Harbor City tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Dự án được mở bán từ cuối năm 2019 song thanh khoản thấp nên chủ đầu tư liên tục phải thay đổi phương án kinh doanh và đối tác phân phối dự án. Tính đến cuối năm 2020, chi phí xây dựng dở dang ghi nhận lên tới hơn 2.116 tỷ đồng. Để khắc phục tình trạng lỗ kéo dài dẫn đến việc cổ phiếu bị đưa vào diện cảnh báo, tập đoàn đã chuyển hướng tập trung các dự án bất động sản đô thị.

Một chủ đầu tư lớn tại Phú Quốc cũng phải thay đổi chiến lược bán condotel. Thay vì những căn hộ hình thành trong tương lai vào năm ngoái thì nay doanh nghiệp thu vén hoàn thiện toà nhà và các tiện ích cơ bản, mới chào bán ra thị trường.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, trong tháng 5, thanh khoản nhà phố và shophouse biển sa sút khi chỉ tiêu thụ được 81 căn trên tổng nguồn cung 193 căn chào bán ra thị trường, giảm 84% so với tháng 4/2021. Nguồn cung sụt giảm so với tháng trước và tập trung chủ yếu ở Phú Quốc, Khánh Hòa...

Tương tự, biệt thự biển cũng ghi nhận lực mua thấp kỷ lục. Rổ hàng tung ra thị trường có 116 căn chào bán mới nhưng chỉ tiêu thụ được 22 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 19%. Nguồn cung mới của loại hình biệt thự biển khá hạn chế, tập trung chủ yếu ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc. Dịch bệnh tái bùng phát khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn, đa số tổ chức chào bán online cộng với giá khá cao khiến tình hình tiêu thụ khiêm tốn.

Đối với condotel, nguồn cung và sức cầu thị trường có dấu hiệu tăng trong tháng 5 vừa qua, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu, trong khi những khu vực khác không ghi nhận có dự án mới mở bán. Theo DKRA, trong quý II, nguồn cung và sức cầu phân khúc condotel có thể tăng, song khó có sự đột biến.

Trong báo cáo công bố hồi tháng 5, Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương nhận xét, đợt Covid-19 lần thứ tư lại giáng đòn nặng vào các khách sạn khi vốn dĩ tháng 4-5 là mùa cao điểm cho các hoạt động hội nghị và hầu hết khách sạn đều kỳ vọng vào mảng này để phần nào bù đắp doanh thu phòng.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc đánh giá, loại hình condotel hiện không đến mức bị khai tử khỏi thị trường nhưng đang rất lay lắt. Hình thức cam kết lợi nhuận dần bị thị trường loại bỏ song những hệ quả vẫn còn là gánh nặng với nhiều chủ đầu tư, đặc biệt khi dự án không thể hoạt động do dịch bệnh. Nhiều chủ đầu tư khác khá bế tắc trong bài toán bán hàng tồn cũng như việc vận hành làm sao để đảm bảo cam kết với khách.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo biến động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng cuối năm sẽ phụ thuộc lớn vào biến số Covid-19. Trong đó, kênh dữ liệu Vhome cho rằng đà phục hồi của thị trường phụ thuộc lớn vào khả năng kiểm soát dịch bệnh của cơ quan chức năng, trong đó chiến dịch tiêm vaccine cho đa số người dân sẽ có tác động lớn. Từ nay đến cuối năm giới đầu tư vẫn có tâm lý thận trọng khi xuống tiền.

Có góc nhìn lạc quan hơn với bất động sản nghỉ dưỡng, Công ty Chứng khoán VnDirect đánh giá, "sóng gió" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do dịch Covid-19 gây ra có thể kết thúc từ cuối 2021.

"Chúng tôi kỳ vọng 2023 có thể phục hồi về mức 2019, nhờ vào lượng khách quốc tế phục hồi trở lại. Bất động sản nghỉ dưỡng đã đến lúc trở lại tầm mắt của các nhà đầu tư", báo cáo nhận định.