Giá thuê mặt bằng nhà phố mặt tiền TP.HCM giảm sâu

Chị Lan, chủ căn nhà trên đường Lê Thị Riêng (quận 1, TP HCM), cho biết giai đoạn trước 2021, chị cho thuê làm thẩm mỹ viện với giá 88 triệu đồng mỗi tháng (4x16 m). Sau dịch, đơn vị này hoạt động kém hiệu quả nên trả mặt bằng. Vài khách thương lượng với mức giá hơn 60 triệu đồng nhưng chị Lan chưa muốn ký hợp đồng. Sau 2 tháng để trống và nhận thấy nhiều mặt bằng lân cận vẫn trong tình trạng đóng cửa, chị Lan đồng ý với mức giá 65 triệu đồng mỗi tháng và tìm được khách thuê mới.

Trước đó, tuyến đường này vốn tập trung kinh doanh các dịch vụ salon tóc, tiệm làm nail, spa, thẩm mỹ viện, cửa hàng thời trang... nhưng sau khi đóng cửa hàng loạt do giãn cách xã hội, đến nay vẫn còn nhiều thương hiệu chưa quay trở lại.

Một mặt bằng khác trên đường Cách Mạng Tháng Tám diện tích 9x13 m trước 2020 có giá thuê gần 200 triệu mỗi tháng. Sau khi khách cũ rời đi vào cuối 2021, căn này để trống, chủ nhà đăng tin cho thuê giá 160 triệu mỗi tháng. Đến cuối năm 2022, căn này mới được một thương hiệu cà phê thuê lại với mức giá 130 triệu đồng. Cùng thời điểm, chủ nhà rao bán căn này giá 80 tỷ đồng, đến nay vẫn chưa có người mua.

Theo ghi nhận, nhiều căn nhà phố mặt tiền (2-3 tầng) tại các tuyến đường như Lê Lợi, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng Tám, Trương Định vẫn trong tình trạng bỏ trống nhiều, dày đặc số điện thoại rao bán và cho thuê, vỉa hè phía trước thành điểm bán hàng rong trong nhiều tháng qua. Những thương hiệu đang hoạt động chủ yếu do duy trì hợp đồng thuê từ trước. 

Những căn thuộc đường Lê Lợi, Trương Định, Lý Tự Trọng giá thuê trung bình khoảng 180-260 triệu đồng mỗi tháng trước đây mang lợi thế kinh doanh nhờ nằm gần chợ Bến Thành, đông khách nước ngoài, nhưng hiện nay tiềm năng từ lượng khách này đã giảm đáng kể. Nhiều người có nhu cầu thuê mặt bằng cho biết mức giá này quá cao so với tiềm năng thực tế ở thời điểm hiện tại.

Khảo sát của Savills cho thấy, giá thuê nhà phố tại các tuyến đường trung tâm TP HCM giảm 8% mỗi năm từ 2019 đến nay. Báo cáo cũng chỉ ra rằng, trong suốt ba tháng gần đây, lượng tiêu thụ mặt bằng khu vực trung tâm đạt khoảng 500 m2, thấp nhất kể từ quý IV/2022.

Nguyên nhân nhà phố trống khách hiện nay là thời điểm nền kinh tế ngấm đòn sâu, người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu. Từ đó, dù các nhãn hàng sẽ chỉ mở cửa khoảng 30% điểm kinh doanh so với trước để đánh giá, nếu đạt hiệu quả thì mới tiếp tục mở rộng.

Nguyên nhân thứ hai là sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng, dịch chuyển dần giao dịch từ mua bán trực tiếp tại cửa hàng sang hình thức kinh doanh trực tuyến. Vì thế, một số người thuê cho rằng không nhất thiết phải có cửa hàng vật lý.

Về phía khách thuê, nhiều môi giới cho rằng nhu cầu tìm thuê nhóm khách bán lẻ vẫn có, tuy nhiên họ đang trong giai đoạn chờ đến khi tìm được giá thuê tốt, vì thế những chủ nhà đồng ý giảm mạnh hơn 30% vẫn có người thuê.

Cập nhật ngày 3/2/2023: Giá thuê mặt bằng trung tâm ở TP.HCM có thể tăng mạnh thời gian tới

Sau khoảng thời gian thị trường bán lẻ ảm đạm do thiếu vắng nguồn cung mới, việc chính thức khai trương trung tâm thương mại Thiso Mall (TP Thủ Đức) vào cuối năm 2022 đã đóng góp thêm khoảng 33.000 m2 sàn, nâng tổng nguồn cung bán lẻ đang hoạt động lên 1,052 triệu m2, theo thống kê của Cushman & Wakefield.

Ngay lập tức, các thương hiệu lớn đổ dồn về đây. Điển hình là hãng thời trang Uniqlo với cửa hàng rộng khoảng 1.700 m2 đang trong giai đoạn chuẩn bị cuối cùng trước khi mở bán. Trong lúc này, các chuỗi F&B như Starbucks, Pizza 4P's, Paris Baguette cũng như các thương hiệu thời trang Levi’s, Valetino Creation, Adidas... đã mở cửa đón khách tại cửa hàng mới ở Thiso Mall.

Tại nhiều TTTM khác ở TP.HCM, các thương hiệu cũng đang tăng tốc mở rộng độ phủ. Điển hình, theo ghi nhận của JLL, ông lớn bán lẻ từ Nhật Bản - Muji, sau cửa hàng 1.200 m2 mới khai trương ở Crescent Mall (quận 7) nay cũng đang ấp ủ kế hoạch mở thêm một cửa hàng hơn 2.000 m2 ở Vincom Megamall Thảo Điền (TP Thủ Đức).

Trong năm 2022, nhiều TTTM đã lên kế hoạch và tiến hành cải tạo, tái cấu trúc mặt bằng, trong đó có Diamond Plaza đã mở cửa trở lại từ cuối tháng 12/2022 với nhiều thương hiệu cao cấp và sang trọng, các mặt hàng phong phú như Jo Malone, Chanel, Lilliput, %Arabica, Beauty in the Pot hotpot...

Trong lúc này, Savills cho biết các TTTM lớn khác ở ngoài trung tâm như Giga Mall (TP Thủ Đức), AEON Mall Bình Tân và Vạn Hạnh Mall (quận 10) vẫn liên tục nhận được nhiều yêu cầu thuê, tuy nhiên các vị trí còn trống có diện tích nhỏ và lượng khách qua lại thấp. Do đó, khách thuê được đưa vào danh sách chờ cho đến khi có những vị trí phù hợp yêu cầu.

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong năm 2022 tăng cao so với năm 2021. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực trung tâm TP.HCM đạt 96%, còn khu vực ngoài trung tâm cũng ở mức 85%.

Song song với nhu cầu mở rộng của các nhà bán lẻ, giá thuê mặt bằng từ đó liên tục tăng. Theo báo cáo mới nhất của Savills, gần 40% dự án TTTM đã tăng giá thuê trong năm 2022. Trong đó, giá thuê tại tầng trệt tăng 10% theo năm đạt 1,25 triệu đồng/m2/tháng.

Nhìn chung, Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê trung bình mặt bằng tại các TTTM đang tiến gần 50 USD/m2/tháng, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở thị trường Hà Nội, dữ liệu của Colliers cho thấy giá thuê bình quân tại khu vực trung tâm đạt mức 115 USD/m2/kỳ hạn, tăng 4,5% so với quý trước.

Làm việc với nhiều khách thuê khác nhau, bà Trang Đỗ, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ tại Colliers Việt Nam nhận định xu hướng chung của các doanh nghiệp hiện nay là ưu tiên phát triển sản phẩm trên nhiều nền tảng kinh doanh.

Dù vậy, kênh bán hàng vật lý vẫn được xem là có giá trị trải nghiệm tốt nhất trên thị trường bán lẻ cạnh tranh gay gắt hiện nay và giúp thị trường tăng trưởng tốt sau dịch. Do đó, không chỉ nhà đầu tư trong nước mà nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.

"Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn, thị trường bán lẻ Việt Nam cũng đang bị ảnh hưởng nhất định. Các nhà đầu tư, thương hiệu lớn đều ở trạng thái thăm dò những mặt bằng có vị trí, diện tích phù hợp và chờ đợi những điều chỉnh từ thị trường, từ những chính sách vĩ mô hỗ trợ lĩnh vực bất động sản của Nhà nước trong thời gian tới", báo cáo của Colliers nhìn nhận.

Trong bối cảnh này, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam dự báo giá thuê có thể tăng đột biến trong 12 tháng tới.

"Dự kiến đến cuối năm nay, các TTTM được cải tạo ở khu vực trung tâm sẽ tăng giá thuê thêm 21,1% so với cuối năm 2021. Đồng thời, khu vực ngoài trung tâm cũng sẽ có giá thuê tăng cao do nhu cầu của các khách thuê F&B và thời trang nhanh quốc tế", bà Trang nói.

Cập nhật ngày 23/6/2022: Mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM có dấu hiệu hồi phục sau thời gian giảm sâu

Hiện các mặt bằng dọc đường Tôn Đức Thắng (phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM) dần được lấp đầy. Trong khi một số quán xá mới đã mọc lên, số khác cũng đang thi công sửa chữa, chuẩn bị đón khách trong tháng tới.

Trong khi đó, các tuyến đường trung tâm khác như Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu (quận 1) hay Nguyễn Trãi (từ quận 1 đến quận 5)... cũng có dấu hiệu nhộn nhịp trở lại khi những mặt bằng đóng cửa im lìm.

Ngành làm đẹp, các lĩnh vực như thời trang, F&B, bán lẻ...  đang chứng kiến sự hồi phục. Chỉ trong tháng 6, Công ty CP Phúc Sinh khai trương 2 showroom liên tiếp mang thương hiệu K Coffee ở quận Phú Nhuận và quận 1. Mục tiêu của doanh nghiệp là hàng trăm điểm bán khắp cả nước.

Theo nghiên cứu Impacts 2022 của Savills, trong khi một vài thương hiệu gặp khó khăn trong việc duy trì doanh số giữa dịch bệnh thì vẫn có một số ngành ghi nhận hoạt động tích cực như thể thao, đồ gia dụng, sức khỏe, F&B và xe điện.

Sau thời gian dài đóng cửa vì giãn cách, kể cả khi người tiêu dùng đã làm quen với mua sắm trực tuyến, các cửa hàng vật lý vẫn đóng vai trò quan trọng.

Bên cạnh đó, sự hồi phục kinh tế cho thấy cửa hàng bán lẻ vẫn là yếu tố chính trong chiến lược thương hiệu kết nối với người tiêu dùng, tăng nhận diện thương hiệu và góp phần tăng doanh thu.

Đại diện hãng nghiên cứu cho biết doanh thu ghi nhận của các mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đã tăng trở lại từ 70-80% và được kỳ vọng từ nay đến cuối năm sẽ về mức trước khi dịch bệnh bùng phát. Với những tín hiệu tích cực của nền kinh tế, nhiều thương hiệu quốc tế đang có chiến lược mở rộng tại thị trường Việt Nam.

Các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tự tin hơn khi thuê lại mặt bằng hoặc bắt đầu thuê mới. Đây cũng là cơ hội để tiếp tục mở rộng thị trường và tăng doanh thu thông qua kênh bán lẻ truyền thống.

Cập nhật ngày 8/11/2021: Sau một tháng dỡ phong tỏa, giá thuê mặt bằng TP.HCM vẫn giảm sâu

Đến đầu tháng 11, giá thuê mặt bằng kinh doanh vị trí mặt tiền đường ở khắp khu vực trung tâm lẫn ngoại thành TP HCM đều tiếp tục giảm trung bình 30% và cao nhất 50%.

Nguyên nhân là do khách thuê phản ảnh tình hình buôn bán khó khăn hơn trước dẫn đến khó trụ lại khiến nhiều chủ nhà đồng ý kéo dài thời hạn giảm giá đến hết năm nay. Động thái này để kích cầu trong bối cảnh mặt bằng vẫn bị bỏ trống nhiều do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Tại khu vực trung tâm quận 1, mặt bằng cho thuê dọc theo các tuyến đường Ngô Đức Kế, Huỳnh Thúc Kháng, Hồ Tùng Mậu hiện khá đìu hiu. Nhiều nhà mặt tiền bỏ trống từ năm 2020 đến nay vẫn chưa tìm được khách thuê. Ông Nhân, môi giới có thâm niên gần chục năm cho thuê mặt bằng kinh doanh khu vực quận 1 và quận 3 cho biết, danh sách nhà mặt tiền trống khách thuê khu trung tâm đang ở mức cao nhất trong vòng một thập kỷ qua và giá chào thuê vẫn tiếp đà giảm để tránh tình trạng mặt bằng trống.

Dù người dân thành phố đang bước vào giai đoạn bình thường mới, sống chung với đại dịch nhưng bán buôn, kinh doanh vẫn chưa kịp "hồi sức" nên mặt bằng ế khá nhiều.

"Để tránh mặt bằng bị bỏ trống, các chủ nhà vẫn tiếp tục áp dụng chính sách giảm giá 30-50% trong quý IV để hỗ trợ khách thuê hiện hữu như giai đoạn giãn cách xã hội", ông Nhân nói.

Trong khi đó, ông Minh, chủ hai căn nhà phố mặt tiền cho thuê trên trục đường Lê Văn Sỹ, Huỳnh Văn Bánh, quận Phú Nhuận cho hay, dù TP HCM đã dỡ phong tỏa, hiện ông vẫn giảm giá thuê 30% đến cận Tết cho khách thuê có thời gian phục hồi kinh doanh, Trước đó, từ tháng 6 đến tháng 9, ông Minh cũng đã giảm giá 50% cho khách.

Ở khu vực ngoại thành, đến tháng 11, giá thuê mặt bằng cũng duy trì đà giảm sâu như đợt cao điểm phong tỏa 4 tháng qua. Bà Quý, chủ một căn nhà phố mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức xác nhận đang áp dụng mức giảm giá 50%, bằng với đà giảm từ tháng 6-10 cho khách thuê tái khởi động kinh doanh hậu giãn cách.

Bà Quý cho biết, từ đầu đợt dịch lần thứ tư, tức tháng 5 vừa qua, bà chấp nhận bán sớm đất vùng ven để tranh thủ dòng tiền trả nợ ngân hàng cho căn nhà mặt tiền Phạm Văn Đồng. Nhờ đó, nợ gốc và lãi nhẹ gánh hơn trước mới đủ sức giảm giá thuê mặt bằng cho khách thuê hiện hữu từ tháng 6 đến nay.

"Tôi cố gắng gồng gánh giảm giá thuê 50% đến qua Tết vì gần nửa năm qua khách thuê chẳng kinh doanh được gì. Tình thế hiện nay, chủ và khách tiếp sức cho nhau cùng vượt khó, nếu chủ nhà không chia sẻ khó khăn, khách thuê cũng dọn đi vì kinh doanh không hiệu quả", bà Quý nói.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group xác nhận, từ đầu tháng 10 đến nay, giá thuê nhà phố lẻ làm mặt bằng bán buôn, kinh doanh tại TP HCM vẫn chịu sức ép giảm giá rất lớn đến tận cuối năm.

Theo ông, đa số các chủ nhà vẫn duy trì đà giảm giá thuê cho nhóm khách hàng đang ký hợp đồng hiện hữu để tránh tình trạng khách cũ dọn đi. Do tác động của đợt dịch lần thứ tư khá nặng nề, hiện nhiều nhà phố mặt tiền bỏ trống. Đây là giai đoạn có nhiều mặt bằng đẹp để chọn lựa và dễ đàm phán giá thuê nhất trong vòng một thập niên qua.

Tuy nhiên, theo ông Hải, không phải chủ nhà nào cũng có thể giảm giá thuê dài hạn cho khách thuê do phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của các chủ tài sản. Với các chủ nhà không bị áp lực vốn vay, mức hỗ trợ giảm giá duy trì ở mức cao và kéo dài. Song những chủ nhà vướng chi phí tài chính, mức giảm giá thấp hơn và ngắn hạn hơn, thậm chí có trường hợp dừng giảm giá thuê khi dỡ phong tỏa.

Ông Hải dự báo, giá thuê mặt bằng kinh doanh đang đứng trước giai đoạn "lửa thử vàng" với đà điều chỉnh mạnh nhất lịch sử do tác động của dịch bệnh. Diễn biến giá thuê mặt bằng sẽ phụ thuộc rất lớn vào tốc độ hồi phục kinh tế, đặc biệt là sự hồi phục của thị trường bán lẻ và ngành dịch vụ trong thời gian tới.

Cập nhật ngày 03/6/2021: Giá mặt bằng nhà phố giảm mạnh vẫn khó tìm người thuê

Bất động sản bán lẻ tiếp tục chịu tác động rõ rệt của Covid-19. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu thuê mặt bằng đã giảm đáng kể vì các đợt giãn cách xã hội, thúc đẩy nhiều chủ kinh doanh tham gia vào thương mại điện tử.

Điều này khiến nhiều chủ mặt bằng phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% từ mức không giảm giá, hoặc chỉ giảm giá rất ít ban đầu. Tuy nhiên, các chủ nhà vẫn phải "mỏi mắt" tìm khách thuê, bà Minh nhận xét. Theo bà, nếu Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn.

Nhiều chủ nhà treo biển tìm người thuê mới trong Covid-19. Ảnh: Anh Tú.

Với mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, Savills cho biết, tốc độ giảm giá thuê trên thực tế chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn. Nhưng đến nay, các chủ toà nhà đã chấp nhận việc giảm giá thuê.

Theo đó, mức thanh toán cọc và tiền thuê ở các toà nhà đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.

Đánh giá về biện pháp thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau, bà Minh cho rằng các chủ mặt bằng bán lẻ (bao gồm shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) cần có những điều chỉnh linh động và thực tế.

Ví dụ, với shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê "một mình một giá và một tiến độ thanh toán".

Thường có những trường hợp tiến độ thanh toán lên đến 6 tháng một lần hay 1 năm một lần do nhu cầu của khách thuê theo các mặt bằng bán lẻ khá cao. Nhưng với tình hình kinh doanh hiện nay của các hãng bán lẻ, việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể chi trả, không thể duy trì được mức giá cũ, và cũng không theo được tiến độ chi trả như trong điều kiện trước đây.

Đặc biệt, dưới ảnh hưởng của dịch bệnh trong giai đoạn bùng phát mới, nhiều nhà hàng và quán ăn phải đóng cửa do kết quả kinh doanh không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Đây là ảnh hưởng đáng kể nhất đối với các hạng mục bán lẻ thương mại của thị trường Hà Nội cũng như TP HCM.

Phía Savills cho biết, việc phục hồi và triển vọng của lĩnh vực bán lẻ thương mại sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố chính.

Thứ nhất là thị trường. Theo đó, thị trường cần phải điều chỉnh lại, trong đó, doanh thu của các hãng bán lẻ là yếu tố quan trọng để điều chỉnh lại giá cho thuê mặt bằng trở về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh tại đó.

Tại Hà Nội, quận Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất, đặc biệt là các vị trí nhà phố, có thể lên đến 80-100 USD một m2, thậm chí lên đến 200-250 USD một m2. Sau khi chịu tác động của dịch Covid-19, thị trường bắt đầu cân bằng lại, các nhãn hàng có mức độ tăng trưởng ổn định vẫn có thể đảm bảo được giá thuê cũ. Còn giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức 40-50 USD một m2 với các mặt bằng tầng 1.

Thứ hai là nguồn cầu mặt bằng từ các nhãn hàng nước ngoài muốn vào Hà Nội từ nửa cuối năm ngoái. Hiện các nhãn hàng này có nhu cầu thuê lớn hơn so với các doanh nghiệp nội địa. Đây cũng là cơ hội để họ cân nhắc lựa chọn thuê mặt bằng ở giá thuê được điều chỉnh gần hơn với giá trị thực. Với sự gia nhập của các hãng mới, thị trường Hà Nội sẽ đảm bảo được mức giá duy trì thuê mặt bằng bán lẻ cũng như đảm bảo được tỷ lệ lấp đầy thời gian tới.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện có không ít các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam. Thị trường bán lẻ gắn liền với các trung tâm thương mại sẽ tiếp tục phát triển.