Định giá cổ phiếu IDC (Idico): Chi phí đền bù tăng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận các dự án mới

Luận điểm đầu tư:

SSI duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu IDC với giá mục tiêu 1 năm là 65.000 đồng/cổ phiếu (+4% so với giá mục tiêu trước đó do định giá cao hơn đối với KCN Tân Phước 1).

Trong giai đoạn 2024-2025, IDC có thể sẽ gặp khó khăn khi diện tích ký MOU giảm: (1) KCN Phú Mỹ II và KCN mở rộng Phú Mỹ II (chiếm 40% tổng diện tích cho thuê của IDC mỗi năm) thiếu diện tích đất liền kề lớn sẵn sàng để cho thuê (>30 ha cho mỗi khách hàng thuê); (2) Các khách hàng thuê vẫn thận trọng trong bối cảnh giá thuê chỉ thấp hơn 15%-18% so với giá thuê tại các KCN ở Indonesia.

Trong Q2/2024, diện tích MOU mới là 43 ha (-58% svck) khiến doanh thu thấp hơn trong các quý tới. Do đó, ước tính tăng trưởng LNST lần lượt đạt khoảng 6% svck và -10% svck trong nửa cuối năm 2024 và 2025.

Về mặt tích cực, IDC có thể duy trì cổ tức tiền mặt ở mức 40%/mệnh giá trong giai đoạn 2024- 2025, với tỷ suất cổ tức là 6,6%. Các KCN mới sẽ thúc đẩy tăng trưởng từ năm 2026. IDC là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất tại Việt Nam, với 536,8 ha đất cho thuê tại Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình.

Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì biên lợi nhuận gộp của mảng KCN trên 42% đến năm 2025.

Kỳ vọng KCN IDICO Quang Vinh (tại Hải Phòng) và KCN Tân Phước 1 (tại Tiền Giang) sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận từ năm 2026. Rủi ro đầu tư: (i) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng. Luật đất đai sửa đổi áp dụng năm 2025 làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các KCN mới khi giá bồi thường đất theo giá thị trường.

Do đó, chi phí đền bù của các dự án trong tương lai tăng lên sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của dự án mới của IDC; Và (ii) Tiến độ pháp lý để thành lập KCN mới như KCN Quang Vinh có thể kéo dài.

Thành viên cập nhật ngày 25/5/2024: FPTS khuyến nghị MUA, giá hợp lý 14.600 đồng/cp

Bằng cách sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền, FPTS xác định giá cổ phiếu IDI - CTCP Đầu tư và Phát triển Đa Quốc Gia niêm yết trên sàn HSX là 14.600 đồng/cp và khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu IDI, khuyến nghị này đưa ra dựa trên các luận điểm sau:

Kết quả kinh doanh kỳ vọng cải thiện tích cực trong năm 2024 nhờ hoạt động xuất khẩu phục hồi từ 2H/2024. Dự phóng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế năm 2024 của IDI lần lượt đạt 8.064 (+12% YoY) và 285 tỷ đồng (+394% YoY).

Cụ thể, nhu cầu tại 2 thị trường chính của IDI là Trung Quốc và Mexico phục hồi đồng thời từ 2H/2024 nhờ triển vọng kinh tế cải thiện, kết hợp với dự báo nguồn cung thắt chặt sẽ hỗ trợ giá cá tra xuất khẩu phục hồi trong năm 2024.

Triển vọng xuất khẩu dài hạn sang thị trường chủ lực là Trung Quốc (chiếm 18% tổng doanh thu) nhờ nhu cầu thủy sản dự báo tăng. Theo FAO, nhu cầu thủy sản đầu người tại Trung Quốc dự báo tăng 1,27%/năm trong giai đoạn 2021 - 2032, đạt 46kg/năm vào năm 2032 nhờ thu nhập người dân cải thiện.

FPTS đánh giá tích cực xu hướng này do mức tiêu thụ thủy sản của người dân Trung Quốc thấp hơn đáng kể so với các vùng thu nhập cao tại nước này như Macao và Hồng Kong. Do đó, đây sẽ là điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp có thị phần xuất khẩu lớn thứ 2 sang thị trường này là IDI mở rộng xuất khẩu trong dài hạn.

RỦI RO ĐẦU TƯ VÀ YẾU TỐ CẦN THEO DÕI

 Tính hiệu quả của các khoản đầu tư ngoài ngành và giao dịch vay vốn với công ty mẹ là CTCP Tập đoàn Sao Mai.

 Tiến độ xây dựng nhà máy chế biến thủy sản số 3.

 Tiến độ xuất khẩu sang thị trường Mỹ sau khi nhận kết quả thuế chống bán phá lần thứ 19 (POR 19) có lợi.  

Thành viên cập nhật ngày 29/9/2023: BSC khuyến nghị MUA, giá mục tiêu lên 58.900 đồng/cp

Cổ phiếu IDC ghi nhận mức tăng giá tốt nhờ vào Diện tích cho thuê mới trong 1H.2023 tốt hơn kỳ vọng và Triển vọng ngành Khu công nghiệp (KCN) khả quan hơn khi dòng vốn đầu tư FDI phục hồi.

BSC thay đổi khuyến nghị từ THEO DÕI sang MUA đối với cổ phiếu IDC và nâng giá mục tiêu lên 58,900 VNĐ/CP, dựa trên việc điều chỉnh các giả định sau:  

•    Nâng diện tích cho thuê KCN trong năm 2023 và 2024 thêm lần lượt 18% và 15% so với dự báo cũ
•    Điều chỉnh giảm tỷ lệ chiết khấu WACC còn 11% do môi trường lãi suất giảm.
•    Nâng P/E mục tiêu cho mảng điện lên 11x tương đương với P/E trung bình của các doanh nghiệp ngành điện hiện tại.  
•    Nâng P/B mục tiêu KDC Hựu Thạnh, Khu TĐC Nhơn Trạch 1 và KDC An Hòa lên 1.8x do thị trường bất động sản đã cho thấy sự phục hồi sau hàng loạt chính sách hỗ trợ.
 
DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
Năm 2023, BSC thay đổi dự báo DTT = 9,066 tỷ VNĐ (+21% yoy, +11% so với dự báo cũ), NPATMI = 2,204 tỷ VNĐ (+25% yoy, +26% so với dự báo cũ), tương đương EPS fwd = 6,677 VNĐ/CP (+19% yoy), P/E fwd = 7.3x,  P/B fwd = 2.3x nhờ tăng diện tích cho thuê các KCN lên 135 ha (tăng thêm 25 ha so với dự báo trước) và tăng doanh thu mảng BĐS.
Năm 2024, BSC dự báo DTT = 9,152 tỷ VNĐ (+1.0% yoy), NPATMI = 2,314 tỷ VNĐ (+5% yoy), tương đương EPS fwd = 7,011 VNĐ/CP (+5% yoy), P/E fwd = 6.9x,  P/B fwd = 1.7x nhờ ghi nhận 155 ha đất cho thuê tại các KCN.
 
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
•    Diện tích cho thuê đất mới trong năm 2023 và 2024 kì vọng tiếp tục tăng trưởng   từ mức nền cao trong năm 2022 nhờ dòng vốn FDI phục hồi.
•    Doanh thu mảng điện tăng trưởng +4% yoy trong năm 2024 nhờ nhà máy biến áp tại KCN Hựu Thạnh tăng công suất
•    Dự kiến ghi nhận doanh thu đột biến từ chuyển nhượng dự án cho Aeon trong Q4.2023.
 
CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH
Kết thúc Q2.2023, IDC ghi nhận DTT 2,408 tỷ VNĐ (-27% yoy), LNST - CĐTS đạt 534 tỷ VNĐ (-63% yoy) do (1) cùng kỳ ghi nhận doanh thu hồi tố từ KCN Nhơn trạch V và (2) doanh thu từ một số hợp đồng cho thuê đất mới chưa đủ điều kiện để ghi nhận một lần. 
Lũy kế 6T.2023, IDC ghi nhận DTT đạt 3,554 tỷ VNĐ (-29% yoy), LNST = 838 tỷ VNĐ (-52% yoy), hoàn thành lần lượt 43% và 41% kế hoạch năm. 
 
RỦI RO
•    Rủi ro không thể ghi nhận doanh số một lần tại các KCN đang vận hành cho thuê
•    Quá trình phê duyệt đầu tư dự án KCN có thể bị kéo dài do các vướng mắc về thủ tục pháp lý