Cẩn trọng khi vay mua nhà lúc này

.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, khuyến cáo Không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng.

"Tỷ lệ an toàn là 35% thu nhập phục vụ cuộc sống, 15% dành cho dự phòng, vì vậy không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Ví dụ những người có thu nhập 50 triệu đồng/tháng thì không nên có khoản vay cần trả cả gốc lẫn lãi quá 25 triệu đồng/tháng", ông Tuấn nói.

Riêng với những nhà đầu tư cần dòng tiền ổn định, ông khuyến cáo mức tăng giá căn hộ những năm qua cao nhất chỉ 7%/năm, kèm tỷ suất lợi nhuận nếu khả quan nhất về mức trước dịch là 7%/năm thì sau khi trừ đi phần lãi ngân hàng, lợi nhuận thực chất chỉ còn khoảng 2-4%/năm. Do đó, nhà đầu tư không nên vay quá nhiều và chuẩn bị mức kỳ vọng hợp lý.

"Hiện tại chưa có động thái mới về tín dụng, nên ít nhất phải đến cuối quý IV thị trường mới hết ảm đạm. Thời gian tới, việc nhà đầu tư mua chung cư nhưng mới giải ngân được vài phần trăm đầu tiên đã cắt lỗ là chuyện bình thường. Nhưng dù sao các kênh đầu tư khác đều đang không tốt, nên bất động sản vẫn sẽ hấp dẫn, miễn là nhà đầu tư cẩn trọng", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Cập nhật ngày 16/7/2022: Người vay mua nhà lao đao khi Lãi suất vay mua nhà tăng

Một số ngân hàng thương mại thời gian gần đây đã nâng lãi suất cho vay mua nhà từ 0,2% đến 1% mỗi năm. Nhiều người vay ngân hàng mua nhà trả góp đang gặp khó khăn do khi Lãi suất vay mua nhà đang tăng cao trong khi thu nhập không tăng, thậm chí bị giảm do khó khăn hậu dịch bệnh.

Giữa tháng 6, chị Nguyễn Hạnh (TP HCM) tìm đến các ngân hàng trong nước vay vốn do có nhu cầu mua thêm nhà đất. Vietcombank - một trong các nhà băng có gói lãi suất tốt và thủ tục giải ngân nhanh - đưa ra gói vay lãi suất ưu đãi 9,2% cố định cho 3 năm đầu. Nhưng chỉ sang ngày hôm sau, nhân viên tín dụng thông báo lãi suất tăng lên 9,8% một năm.

Không chỉ tại Vietcombank, ít nhất ba ngân hàng khác gần đây cũng tăng lãi suất cho vay mua nhà.

Shinhan Bank - ngân hàng nước ngoài có mức lãi suất hấp dẫn trên thị trường - mới đây đã nâng lãi suất cho vay mua nhà bình quân lên tối thiểu 8% một năm. Cụ thể, lãi suất ưu đãi 8,2% cho năm đầu, 8,9% ưu đãi cho 3 năm. Trong khi đó, cuối năm ngoái, mức lãi suất ưu đãi tại Shinhan Bank chỉ gần 5,5% một năm cho năm đầu tiên và 7,8% cho năm thứ 2 đến năm thứ 5.

Tại UOB, lãi suất cho vay mua nhà tăng từ 6,49% mỗi năm trong tháng trước lên 7,69%. VIB áp dụng lãi suất ưu đãi thấp nhất từ 8,7% mỗi năm, tăng 0,2 điểm % so với tháng trước.

Diễn biến này được các nhà băng lý giải do áp lực lãi suất đầu vào tăng và chính sách kiểm soát room tín dụng. Ông Trịnh Bằng Vũ - Giám đốc Khối cho vay khách hàng cá nhân Shinhan Bank chia sẻ, lãi suất tiết kiệm liên tục được các ngân hàng điều chỉnh trong thời gian gần đây đã khiến lãi suất cho vay tăng lên. Bên cạnh đó, áp lực lợi nhuận từ cổ đông và cơ chế quản lý bằng hạn mức tăng trưởng tín dụng khiến lãi suất cho vay cá nhân đi lên.

"Trong bối cảnh room tín dụng còn lại hạn hẹp và Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có thông báo mới, các nhà băng phải chọn lọc khách hàng khi giải ngân" ông Vũ nói.

Dự báo diễn biến lãi suất những tháng cuối năm, các lãnh đạo ngân hàng cho rằng phụ thuộc vào nhiều ẩn số liên quan đến tình hình kinh tế vĩ mô và lạm phát. Tuy nhiên trong vài tháng tới, lãnh đạo OCB cho rằng lãi suất cho vay có thể tăng nhẹ 0,1-0,2% một năm do chịu áp lực mạnh hơn từ lãi suất đầu vào.

Công ty chứng khoán KB (KBSV) cũng nhìn nhận lãi suất huy động sẽ nhích lên nửa cuối năm trước áp lực lạm phát và nhu cầu tín dụng hồi phục. Với kịch bản lạm phát tăng 3,%, KBSV dự báo lãi suất huy động nhiều khả năng tăng 0,5-1%, đẩy lãi suất cho vay tăng khoảng 0,4 - 0,7% một năm.

Cập nhật ngày 19/08/2021: Người vay mua nhà lao đao 

Sau 5 năm dành dụm từ công việc văn phòng tại TP.HCM, cuối năm 2019, Thùy Linh (28 tuổi) quyết định mua căn hộ 50 m2 tại TP Thủ Đức với giá 1,9 tỷ đồng. Khi đó, Linh chỉ có sẵn 500 triệu đồng tiền mặt và phải vay thêm của ngân hàng 1,2 tỷ đồng.

Trong bối cảnh giãn cách xã hội và hoạt động kinh doanh của công ty bị ảnh hưởng vì dịch Covid-19, khoản thu nhập hàng tháng của Linh cũng theo đó mà sụt giảm. Một mình lăn lộn kiếm sống tại TP.HCM, Linh cho biết khoản tiền trả ngân hàng theo tháng là một áp lực ngày càng thêm nặng.

"Một phần tôi cảm thấy may mắn vì vừa mua được nhà trước khi bùng dịch, không còn cảnh đi thuê nhà trọ nên sinh hoạt thoải mái hơn phần nào. Mặt khác, áp lực trả tiền vay ngân hàng mỗi tháng lại đè nặng lên vai. Thu nhập chính của tôi giảm nhẹ và không thể ra ngoài làm thêm như trước, trong khi tiền nhà vẫn phải đóng không thiếu một đồng nào khiến tôi phải thắt chặt chi tiêu", Thùy Linh tâm sự.

Trước khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát tại TP.HCM, người phụ nữ này cũng kinh doanh online để có thêm thu nhập. Tuy nhiên, 2 căn hộ kế bên lại có ca nhiễm Covid-19 khiến cả tầng chung cư bị phong tỏa, vừa không thể bán hàng online. Nguồn thực phẩm sinh hoạt thiết yếu hàng ngày Linh phải phụ thuộc vào đội ngũ bảo vệ và quản lý chung cư mua giúp.

Nói về mong muốn nhận hỗ trợ từ chủ đầu tư, người mua nhà này cho biết do vay tiền qua ngân hàng nên phạm vi hỗ trợ của chủ đầu tư cũng không nhiều, nếu có thể chỉ giảm được các khoản như chi phí quản lý, vận hành.

"Trong hoàn cảnh khó khăn này, tôi hy vọng được chủ đầu tư hỗ trợ phí quản lý chung cư. Về phía ngân hàng, tôi hy vọng các ngân hàng sẽ giảm hoặc miễn lãi suất vay trong những tháng giãn cách xã hội thế này", Linh trải lòng.

Thu nhập của nhiều người vay ngân hàng mua nhà bị ảnh hưởng do dịch bệnh Covid-19 kéo dài. Ảnh: Quỳnh Danh.

Là người có nhiều kênh kinh doanh bên ngoài, Hà Giang (30 tuổi) cho biết dịch bệnh xảy ra khiến các nguồn thu của chị bị sụt giảm nặng nề. Việc áp dụng Chỉ thị 16 khiến một cửa hàng cà phê tại Hà Nội và một căn homestay ở Đà Lạt chị không thể hoạt động, vì vậy thu nhập giảm rất nhiều.

"Tôi vay ngân hàng mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại quận 4, mỗi tháng trả góp 16 triệu đồng cho ngân hàng gồm cả gốc và lãi. Trước đây tôi chỉ phải bỏ ra 20% thu nhập để trả tiền nhà, nhưng bây giờ đã chiếm đến 40% thu nhập hàng tháng của tôi", Hà Giang tâm sự.

Mặc dù sở hữu căn hộ nhưng người phụ nữ này vẫn đi thuê nhà trọ với khoảng 6 triệu đồng/tháng, căn hộ được dùng để cho thuê, tạo nguồn thu nhập đều đủ trả ngân hàng.

Tuy nhiên, do dịch bệnh bùng phát, khách thuê cũng gặp khó khăn nên Hà Giang buộc phải giảm giá thuê để giữ chân khách xuống còn 13 triệu đồng/tháng.

"Tôi hy vọng ngân hàng có một phương án hỗ trợ phù hợp cho những người vay tiền mua căn nhà đầu tiên như tôi. Nếu vì dịch mà ngân hàng tạm hoãn hoặc giãn thời gian trả nợ, khiến thời hạn thanh toán kéo dài hoặc tiền đóng dồn một thành một khoản lớn còn phiền hơn", người này nói thêm.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm những khó khăn cả chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà. Chính vì vậy, về cơ chế chính sách tín dụng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét hỗ trợ giảm lãi suất vay khoảng 2%/năm với các đối tượng, trong đó có khách hàng vay mua nhà.

Theo anh Trung Kiên (33 tuổi), cư dân sinh sống tại một chung cư tại quận Bình Thạnh cho biết các chủ căn hộ có thu nhập khá thường được xem là nhưng người tầng lớp khá, luôn "đủ ăn đủ mặc". Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp dù sống trong căn hộ của mình đột ngột thất nghiệp hoặc kinh doanh không thành nhưng vẫn phải trả lãi ngân hàng. Nếu không có đủ tiền tích lũy phòng thân, phương án cuối cùng là buộc phải bán tài sản có thể cũng phải cân nhắc đến.

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng được đề nghị xem xét không chuyển nhóm nợ (xấu hơn) đối với các khoản vay khi đến hạn.

Mặc dù các khách hàng đã mua nhà đều không nhận được quá nhiều hỗ trợ từ chủ đầu tư và ngân hàng song thực tế cho thấy nhiều dự án đang chào bán trong giai đoạn này đều được chủ đầu tư áp dụng rất nhiều chính sách ưu đãi.

Người dân được khuyến nghị lập quỹ dự phòng rủi ro khi vay tiền của ngân hàng trong khi mua bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Các chính ưu đãi phổ biến hiện nay như giãn thời gian thanh toán, ân hạn nợ gốc, tặng voucher, chiết khấu khi thanh toán nhanh cùng nhiều chương trình khuyến mại khác theo hướng có lợi cho người mua nhà.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Phan Công Chánh, nhóm khách vay tiền ngân hàng mua nhà để ở thực nên có sẵn ít nhất 50% giá trị bất động sản, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và số tiền trả lãi không nên vượt quá 50% tổng thu nhập hàng tháng. Công thức "2 lần 50%" này cần được áp dụng để mức trả lãi hàng tháng không quá lớn và vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống tốt, có thể tái tạo sức lao động về lâu dài.

Bên canh đó, ông H.Q, một nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng cho rằng bất động sản là một tài sản lớn, một khi đã quyết định dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà dù là mục đích để ở hay đầu tư, người mua cần phải chuẩn bị sẵn tài sản tích lũy, nguồn thu ổn định.

"Nếu chỉ sau vài tháng dịch bệnh, thu nhập bị ảnh hưởng đã không có đủ tiền trả ngân hàng là do chưa tính toán kỹ khi mua nhà. Về nguyên tắc an toàn khi vay ngân hàng mua hoặc đầu tư các tài sản có giá trị lớn như xe ôtô, bất động sản... bên cạnh tiền sẵn có và thu nhập để trả lãi hàng tháng, người mua cần có một khoản quỹ với mục đích dự phòng rủi ro", nhà đầu tư này nói.

Cụ thể, khoản tiền này cần có giá trị tối thiểu tương đương 3-6 tháng tiền lãi hàng tháng phải trả ngân hàng, nếu có điều kiện hơn có thể phòng bị 10-12 tháng tiền lãi. Đây là khoản tiền đảm bảo người mua không phải bán thanh lý tài sản trong trường hợp không có thu nhập do đau ốm, tai nạn hay các tác nhân ngoại cảnh như thiên tai, dịch bệnh...