Bất động sản Khu công nghiệp: Tiềm năng tăng trưởng

Mô hình nhà xưởng xây sẵn sẽ có hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống thông gió, xử lý chất thải, không gian sản xuất, qua đó khách hàng có thể sớm đưa các dây chuyền sản xuất vào hoạt động;  mô hình này phù hợp với những khách hàng trong lĩnh vực công nghiệp nhẹ (chế biến thực phẩm, gia công,…) và quy mô vừa và nhỏ, chưa sẵn sàng thuê đất KCN với thời hạn dài (30-50 năm). Nhà kho xây sẵn (NKXS) có mô hình tương tự nhà xưởng, nhưng mức đầu tư hạ tầng thiết bị thấp hơn, với mục đích chính để lưu trữ, làm thủ tục và vận chuyển hàng hóa, phù hợp với khách hàng là các công ty cung cấp dịch vụ logistic 3PL (SLP, BWID,…).

Với thị trường Việt Nam, chúng tôi nhận thấy nhu cầu NXXS/NKXS có mức tăng trưởng ổn định, là lĩnh vực mà các công ty KCN có thể hướng tới trong dài hạn. Theo JLL, trong giai đoạn 2019-2023, nguồn cung NX/NKXS ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 14,5%/năm, với tổng diện tích cho thuê tăng thêm 6 triệu m2 (từ 8,2 triệu m2 trong 2019 lên đến 14,1 triệu m2 trong 2023); trong đó thị trường miền nam đóng góp ~70% nguồn cung. Mức hấp thụ với nguồn cung tương đối tốt, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt trên 80%, cho thấy đây là sản phẩm phù hợp với khách hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất quy mô vừa và nhỏ. Tới năm 2027, dự kiến tổng diện tích cho thuê có thể đạt 19 triệu m2 (với mức tăng trưởng trung bình giai đoạn 2023-2027 có thể đạt 8%/năm). Giá cho thuê ổn định ở USD4-5/m2/tháng, và dự kiến duy trì mức tăng trung bình 2-3%/năm. 

Về hình thức đầu tư, ngoài phương thức chính hiện nay là các công ty phát triển KCN tự đầu tư xây mới, còn có sự thâm nhập của các nhà phát triển nước ngoài, đặc biệt là những công ty phát triển BĐS quy mô lớn (LOGOS, Mapletree,…), với tỷ lệ thâm nhập tăng mạnh trong giai đoạn 2019-2023, từ mức 17% (2019) lên đến 37% (2023) và dự báo có thể đạt 47% (2027). Lợi thế của các nhà phát triển nước ngoài từ: 1/ Quy mô vốn lớn (kí hợp đồng thuê đất với diện tích lớn ở các KCN, phát triển hạ tầng và cho thuê lại), 2/ Có hiểu biết về nhu cầu khách hàng (đặc biệt liên quan đến tiêu chuẩn về kĩ thuật, môi trường,…), 3/ Tệp khách hàng rộng, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI muốn xúc tiến đầu tư vào Việt Nam. 

Các nhà phát triển KCN Việt Nam – Từng bước mở rộng mảng kinh doanh NK/NXXS  

Với các công ty phát triển KCN Việt Nam, ngoài việc phát triển hạ tầng và cho thuê đất, phát triển NXXS cũng là phương án để khai thác quỹ đất KCN, tuy nhiên mới ở quy mô nhỏ (~5% diện tích thương phẩm tại các KCN để phát triển NXXS, theo JLL). Chúng tôi cho rằng mô hình phát triển này sẽ được các công ty KCN chú ý hơn trong thời gian tới, với ưu điểm: 1/ Đem lại dòng tiền ổn định, 2/ Phù hợp với khách hàng quy mô vừa và nhỏ, 3/ Nhu cầu NKXS – phục vụ cho hoạt động Thương mại điện tử tại các đô thị cấp I (Hà Nội, Tp.HCM,…) - khá lớn. 

Với các công ty trong danh mục theo dõi, chúng tôi nhận thấy một số công ty đã có kinh nghiệm và lợi thế để phát triển mảng kinh doanh này, cũng như có chiến lược đầu tư phù hợp, để khai thác hiệu quả quỹ đất KCN của họ. Các công ty đang chú ý gồm:

CTCP Long Hậu (LHG) hiện đang khai thác 113,8 nghìn m2 diện tích NXXS, với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Trong năm 2024, công ty đã hoàn thành xây dựng và đang triển khai cho thuê NXXS lô 3A 26-19 (KCN LH3), diện tích mỗi nhà xưởng là 3 nghìn m2 với giá thuê ở ~USD4,5/m2/tháng. Chúng tôi kì vọng công ty sẽ đẩy mạnh kinh doanh và sẽ có thêm khách hàng thuê mới trong nửa sau năm 2024 (2H24), qua đó doanh thu từ cho thuê NXXS của công ty trong 2H24 có thể đạt 108 tỷ đồng (+28%YoY). Trong năm 2025, công ty dự kiến xây dựng thêm NXXS tại lô 3A (~10 nghìn m2 NXXS) và nhà xưởng cao tầng tại KCN LH1 (~13 nghìn m2 NXXS), qua đó nâng tổng diện tích khai thác lên 136,8 nghìn m2 (+20%YoY). 

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) hiện đang khai thác 119 nghìn m2 NXXS (tỷ lệ lấp đầy 75%), so với quy mô quỹ đất thương phẩm (~1.000ha) thì diện tích khai thác NXXS tương đổi nhỏ. Tuy nhiên, với nhu cầu NKXS - đặc biệt tại các thành phố cấp I - thì SIP có dư địa để khai thác hiệu quả hơn với quỹ đất KCN tại TP.HCM (KCN Lê Minh Xuân 03 - LMX03 - với tỷ lệ lấp đầy 32%, trong đó khu A chưa được khai thác hiệu quả). Hiện nay SIP đang phối hợp với CBRE (công ty nghiên cứu và phát triển BĐS) để phát triển hệ thống NKXS và trung tâm logistic tại LMX03, và chúng tôi kỳ vọng phương án này sẽ giúp cải thiện hiệu quả kinh doanh của LMX03 trong các năm sau.

Thành viên cập nhật ngày 19/2/2024: Nhu cầu dự kiến sẽ phục hồi vào năm 2024

Trong bối cảnh nhu cầu tăng cao, nguồn cung đất KCN sẵn sàng cho thuê còn hạn chế. Điều này càng thấy tầm quan trọng của các KCN hiện tại. Giá thuê trung bình dự kiến tăng 5% svck trong năm 2024.

Nhu cầu về KCN dự kiến sẽ phục hồi vào năm 2024

Vốn FDI giải ngân trong 3 quý đầu năm đạt 15,9 tỷ USD (tăng 3,1% svck) – đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), diện tích cho thuê của các KCN Việt Nam đạt 620 ha trong 9T2023 (đạt 56% kế hoạch năm 2023).

Kỳ vọng vốn FDI giải ngân sẽ tăng trưởng tốt hơn trong năm 2024, tập trung vào doanh nghiệp sản xuất (như các doanh nghiệp liên quan đến chất bán dẫn) và năng lượng tái tạo. Các hợp đồng đã ký MOU trong nửa cuối năm 2023 sẽ được ghi nhận vào năm 2024.

Nhu cầu thuê KCN ở miền Bắc tăng trưởng tích cực, do xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Các KCN ở miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong năm 2023, chủ yếu các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm & đồ uống. Dự báo diện tích cho thuê các KCN sẽ tăng 20-25% svck trong năm 2024.

Trong bối cảnh nhu cầu tăng cao, nguồn cung đất KCN sẵn sàng cho thuê còn hạn chế. Theo CBRE, diện tích đất sẵn sàng cho thuê ở miền Bắc và miền Nam trong nửa cuối năm 2023 ước tính lần lượt là 500 - 600 ha và 3.000 ha.

Các thủ tục pháp lý vẫn còn chậm trễ và khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng dẫn đến nguồn cung các KCN mới hạn chế, điều này càng thấy tầm quan trọng của các KCN hiện tại. Giá thuê trung bình dự kiến tăng 5% svck trong năm 2024.

Luận điểm đầu tư

SSI ưa thích các chủ đầu tư có KCN hiện hữu với diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê lớn như IDC (Khả quan, 51.200 đồng/cổ phiếu), KBC (Khả quan, 36.900 đồng/cổ phiếu), VGC (Trung lập, 51.100 đồng/cổ phiếu), SZC (Trung lập, 34.300 đồng/cổ phiếu), BCM (Khả quan, 88.700 đồng/cổ phiếu) có lợi thế khi thủ tục pháp lý thành lập KCN mới vẫn chậm và khó khăn trong việc đền bù đất đai.

Bất động sản Khu công nghiệp: yếu tố tích cực đang mờ dần, thách thức xuất hiện

Các yếu tố tích cực hỗ trợ BĐS khu công nghiệp đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện trong 2023 – 24. Những thách thức đó sẽ dần định hình các xu hướng chuyển dịch mới cho năm sau.

1) thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý,

2) khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực và

3) thời điểm áp dụng Thuế tổi thiểu toàn cầu (GMT) đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Để thích ứng với GMT, trong khi một số quốc gia trong khu vực đang dần áp dụng Thuế tối thiểu bổ sung nội địa đạt chuẩn, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể để nâng cao năng lực cạnh tranh và phải chờ tới kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong tháng 10/2023.

Xu hướng chuyển dịch mới được định hình

Trong bối cảnh khó khăn đó, thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch: 1) các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế, 2) sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Ưa thích KBC, SZC và theo dõi VGC, NTC

VNDirect tin rằng một số nhà phát triển KCN sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội. Vì vậy, chúng tôi ưa thích KBC, SZC cho đầu tư dài hạn với tiềm năng tăng trưởng KQKD và tiềm năng triển khai các dự án mới. Tiềm năng tăng giá: Dòng vốn FDI tăng mạnh hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá: 1) gia tăng tiền đền bù đất tại một số khu vực, 2) thủ tục pháp lý chậm trễ kéo dài.

Cập nhật ngày 21/6/2023: Tích cực về dài hạn

Tích cực về dài hạn- Kết quả kinh doanh 2022 và Quý I/2023 bắt đầu suy giảm trong bối cảnh vốn FDI chững lại. Tuy nhiên, KQKD có sự phân hóa, tăng chủ yếu ở nhóm các DN đầu ngành, có quỹ đất cho thuê lớn.

- Thị trường BĐS KCN: Dòng vốn FDI chững lại tuy nhiên mức độ quan tâm đầu tư vào KCN vẫn tăng với giá thuê tiếp tục tăng nhẹ. Dòng vốn FDI có sự dịch chuyển sang các tỉnh thành cấp 2. Trong khi đó, nguồn cung mới khan hiếm ở các vùng trung tâm do chậm tiến độ pháp lý.

- Triển vọng thị trường 2023: (1) Nhu cầu thuê BĐS KCN gia tăng mặc dù chịu thách thức từ dòng vốn FDI. Giá thuê dự kiến tăng với tốc độ chậm ở mức 5 -7%;

Nhu cầu thuê đất dự kiến vẫn tăng nhưng giao dịch thuê khả năng chậm lại. Nhu cầu thuê đất KCN dự báo gia tăng nhờ Lợi thế Việt Nam trong khu vực: Kinh tế - chính trị ổn định, môi trường đầu tư và kinh doanh cải thiện và hưởng lợi nhờ vị thế chiến lược; Giá thuê đất KCN ở mức thấp 15 – 20% so với các nước trong khu vực. Thị trường sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các DN sản xuất toàn cầu như Samsung, Intel, Quanta, Apple. Nhiều tập đoàn lớn như Goertek, Pepsico, LG đã ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) thuê KCN. Các tập đoàn lớn đã đầu tư tại Việt Nam cũng lên kế hoạch tăng vốn FDI để mở rộng hoạt động.

Theo khảo sát, các tổ chức, doanh nghiệp châu Âu, Hoa Kỳ, Nhật Bản đều cho biết sẽ tăng cường đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, dòng vốn toàn cầu chững lại sẽ ảnh hưởng lên dòng vốn đầu tư vào Việt Nam trong năm nay.

Các giao dịch mới sẽ chủ yếu từ DN FDI vừa và nhỏ và các doanh nghiệp FDI hiện hữu tại châu Á có ý định mở rộng sản xuất do Chiến lược “Trung Quốc +1” xu hướng diễn ra nhanh hơn trong bối cảnh nước này tái mở cửa trở lại đồng thời ký kết các hiệp định FTA mới; Tình hình kinh tế thế giới biến động khó lường.

(2) Từ phía cung, động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các khu vực có quỹ đất sẵn sàng cho thuê và có lợi thế thu hút FDI.

Nguồn cung khu công nghiệp năm tiếp tục tăng: Trong năm 2023, dự kiến nguồn cung mới hơn 1.600ha sẽ tăng tập trung ở khu vực miền Bắc, đặc biệt các tỉnh thành ven trung tâm: Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. Khu vực phía Nam dự báo tăng chậm hơn và chủ yếu ở Bình Dương, Long An với các KCN mới như Nam Tân Uyên 3, Cây Trường.

Triển vọng chủ yếu đến từ các tỉnh có nhiều lợi thế thu hút vốn FDI: Thị trường bất động sản KCN sẽ có sự phân hóa và sôi động hơn ở các tỉnh thành có vị trí thuận lợi, nhiều lợi thế thu hút vốn FDI và sẵn sàng nguồn cung cho thuê (cơ sở hạ tầng, nhân lực tốt, nỗ lực cải cách hành chính, năng động trong công tác xúc tiến đầu tư). Một số tỉnh thành như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, Long An kỳ vọng sẽ thu hút vốn trong năm nay.

Động lực thúc đẩy từ các chính sách, pháp lý: QĐ338/QĐ –TTg xây dựng phát triển nhà ở xã hội; NĐ10/2023/NĐ-CP tiêu chí chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang làm dự án; NQ33/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có thể sẽ tác động tích cực giúp doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ và gỡ vướng mắc về pháp lý. Nghị quyết 39/2021/QH15 được thông qua về Quy hoạch đất quốc gia với lộ trình phân bổ tăng quỹ đất KCN từ 90,83 ha vào năm 2020 lên 210,93 ha (+120%) vào năm 2030 kỳ vọng cũng thúc đẩy nguồn cung trong dài hạn. Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhận cũng là tiền đề cho phát triển KCN bền vững. Mới đây, Dự thảo Nghị quyết thay thế NQ54/2017 về thí điểm chính sách đối với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh nếu được thông qua sẽ giúp giảm thời gian trong thủ tục cấp giấy phép đầu tư phê duyệt.

Hưởng lợi khi giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng: Thị trường khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi gián tiếp khi các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng. Theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút thêm vốn đầu tư vào các tỉnh thành, nhu cầu thuê đất KCN sẽ tăng theo. Trong năm 2023, các dự án KCN ở các tỉnh Đồng Nai, Phan Thiết, Vũng Tàu, TP. HCM dự kiến sẽ hưởng lợi nhờ một số dự án hạ tầng đi vào hoạt động: cao tốc Mai Sơn – Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết và Phan Thiết - Dầu Giây, Metro Bến Thành – Suối Tiên.

- Thách thức: (1) Dòng vốn FDI vào Việt Nam dấu hiệu chững lại và áp lực cạnh tranh giữa các quốc gia trong khu vực; (2) Quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu ảnh hưởng đến thu hút vốn FDI; (3) Khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng và quy trình pháp lý.

- Kết quả kinh doanh năm 2023 dự kiến sẽ khó khăn hơn và tiếp tục phân hóa, triển vọng khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước hoặc có quỹ đất tại các tỉnh thành cấp 2.

- Agriseco Research khuyến nghị: Một số cổ phiếu tiềm năng và đạt đủ tiêu chí bao gồm: KBC, IDC, NTC, SZC, PHR, VGC. Các mã theo dõi: SIP, LHG, TIP