Đánh giá cổ phiếu VHM (Vinhomes): Hưởng lợi từ những thay đổi chính sách

Tăng trưởng ấn tượng trong bối cảnh thách thức: Kết quả kinh doanh VHM (Vinhomes): quý 2/2023 lợi nhuận 21.600 tỷ đồng, tăng 295%, EPS đạt 4.954 đồng. Nhờ đó, VHM đã hoàn thành 83% kế hoạch doanh thu và 72% kế hoạch LNST trong nửa đầu năm 2023.

Do đó, mục tiêu kinh doanh của cả năm 2023 của VHM là hoàn toàn khả thi, nhờ hiệu suất bán trước khá tốt trong hai năm trước. Doanh thu và lợi nhuận có thể được dự báo sớm thông qua doanh số bán trước. Ngoài ra, VHM cho biết doanh nghiệp có thể vượt kế hoạch cả năm tùy thuộc vào tiến độ của các hợp đồng bán sỉ đang được đàm phán.

Cập nhật dự án của VHM: ra mắt khu đô thị cửa khẩu Vinhomes Golden Avenue tại Móng Cái. VHM đã mở bán một dự án cao tầng tại thành phố Bắc Giang vào tháng 06, hướng đến khách hàng mục tiêu là người dân địa phương và các chuyên gia làm việc tại thành phố. VHM đã bán được 400 căn, tương đương tỷ lệ lấp đầy 74%.

Dấu hiệu tâm lý thị trường được cải thiện: Trong Q2/2023, VHM đã bán được 3.700 căn hộ (-53% YoY, +61% QoQ), tương đương 24,9 nghìn tỷ đồng giá trị hợp đồng ký mới (-67% YoY và 59% QoQ), trong đó không có sự dóng góp đến từ bán, tất cả các căn hộ bán trước trong Q2/2023 đều là doanh số bán lẻ. Tính đến cuối Q2/2023, doanh số chưa bàn giao là 89.100 tỷ đồng (-4% QoQ).

BLĐ đưa ra quan điểm lạc quan trong thận trọng. Doanh số bán lẻ đã cho thấy những dấu hiệu cải thiện đầy hứa hẹn trong Q2/2023, dựa trên ba động lực chính (1) tăng trưởng GDP của Việt Nam phục hồi, (2) lạm phát được kiểm soát và (3) các chính sách tiền tệ của NHNN – bao gồm cả việc cắt giảm lãi suất điều hành – đã làm tăng niềm tin của người tiêu dùng. Theo BLĐ, hiện niềm tin của người tiêu dùng đã ổn định.

Tuy nhiên, VHM đang chờ thêm các dấu hiệu rõ ràng hơn trước khi có thể khẳng định sự phục hồi thực sự của thị trường.

Nhà ở xã hội chỉ đóng góp phần nhỏ vào lợi nhuận của VHM do (1) quy mô căn hộ nhỏ, (2) giá bán thấp và (3) quy định về giới hạn về biên lợi nhuận. Hiện các dự án nhà ở xã hội của VHM vẫn đang triển khai đúng kế hoạch và BLĐ dự kiến sẽ mở bán những dự án đầu tiên trong 2H23.

Có vị thế tốt để hưởng lợi từ những thay đổi trong chính sách. VHM cho rằng những thay đổi đều sẽ dựa trên nền tảng xu hướng cơ bản mà người mua nhà đang chọn lựa (1) dự án có pháp lý rõ ràng và (2) có hệ sinh thái cung cấp hoàn chỉnh mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư. VHM đã, đang và sẽ cung cấp những sản phẩm như vậy cho thị trường.

Các khoản phải thu ngắn hạn khác tăng +30% QoQ – tuy vậy đây là một dấu hiệu tích cực. Khoản mục này trong bảng cân đối kế toán tăng 19 nghìn tỷ đồng so với quý trước, phần lớn đến từ khoản ứng trước cho việc giải phóng mặt bằng. Do đó, chúng tôi xem đây là dấu hiệu cho thấy các dự án của VHM đang được đẩy nhanh tiến độ.

Cho vay nội bộ tăng cao so với đầu năm. Tổng các khoản phải thu về cho vay đã tăng +8,4 lần YTD, đạt 14,3 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối Q2/2023. Phần lớn đến từ 13,8 nghìn tỷ đồng là khoản cho Vinpearl vay dài hạn, với thời gian đáo hạn vào năm 2024.

Yuanta duy trì khuyến nghị MUA đối với VHM, đây là một trong những lựa chọn hàng đầu trong ngành bất động sản.

Cập nhật ngày 23/3/2023: kỳ vọng nút thắt vốn được giải quyết, giá mục tiêu 108.100 đồng/cp

Bàn giao sản phẩm diễn ra sôi động trong Q4/2022. Doanh thu trong Q4/2022 của VHM đạt 31,2 nghìn tỷ đồng (+75% QoQ, +100% YoY), nhờ đẩy nhanh tiến độ bàn giao tại dự án The Empire. Ra mắt vào cuối tháng 04, dự án này chiếm 71% tổng doanh thu Q4/2022 của VHM. Do không có doanh số bán hàng loạt được ghi nhận vào doanh thu tài chính trong Q4/2022, LNST trong Q4/2022 là 9,0 nghìn tỷ đồng (- 39% QoQ, +224% YoY).

Doanh thu trong năm 2022 là 62,4 nghìn tỷ đồng (-27% YoY) và LNST là 29 nghìn tỷ đồng (- 26% YoY). Nhìn chung, VHM đã hoàn thành 83% kế hoạch doanh thu cả năm (75 nghìn tỷ đồng) và 97% kế hoạch LNST (30 nghìn tỷ đồng).

Doanh số bán trước tăng mạnh… VHM đã bán được 1.098 căn hộ trong Q4/2022 (-93% QoQ / -94 YoY), với giá trị hợp đồng là 18,0 nghìn tỷ đồng (+2% QoQ, -53% YoY), chủ yếu nhờ doanh số bán hàng tại The Crown. Giá trị doanh số chưa bàn giao vào cuối năm 2022 là 107,6 nghìn tỷ đồng (-14% QoQ / +105 YoY). Trong năm 2022, VHM bán được 30,9 nghìn căn hộ (-21% YoY), trong đó 68% là giao dịch bán sỉ và 32% là bán lẻ. Doanh số bán hàng cả năm 2022 đạt 128,1 nghìn tỷ đồng (+62% YoY), trong đó 84 nghìn tỷ đồng là giao dịch bán lẻ và 48 nghìn tỷ đồng là giao dịch bán sỉ. Như vậy, VHM đã vượt mục tiêu giá trị hợp đồng cả năm là 120 nghìn tỷ đồng.

… hỗ trợ lợi kết quả kinh doanh năm 2023. VHM cho biết 70% giá trị hợp đồng bán trước trong tổng số 107,6 nghìn tỷ đồng có thể được ghi nhận vào doanh thu trong năm 2023, vì các hợp đồng này chủ yếu là các căn hộ thấp tầng. VHM cũng có kế hoạch khởi động ba đại dự án khác (Vũ Yên, Cổ Loa và Golden Avenue) trong năm 2023, tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Do đó, ban lãnh đạo dự kiến lợi nhuận năm 2023 sẽ giảm nhẹ nhưng cũng cho rằng lợi nhuận có thể tăng nếu doanh thu bán trước được cải thiện.

Hoạt động bán trước năm 2023 tập trung vào các căn hộ thấp tầng. Tổng giá trị phát triển còn lại tại 5 siêu dự án đang triển khai (Ocean Park, The Empire, The Crown, Smart City và Grand Park) là khoảng 60 nghìn tỷ đồng, trong đó các căn hộ thấp tầng tại The Empire và The Crown chiếm phần lớn trong tổng giá trị.

VHM kỳ vọng những nút thắt liên quan đến vấn đề thanh khoản vốn sẽ được giải quyết. VHM kỳ vọng doanh số thị trường sẽ phục hồi sau khi các vấn đề này được khắc phục và ban lãnh đạo tin rằng thanh khoản thị trường sẽ dần phục hồi trong thời gian tới khi các nhà hoạch định chính sách giải quyết các vấn đề liên quan và khi NHNN công bố định hướng tăng trưởng tín dụng hàng năm cho các ngân hàng trong năm 2023.

Thanh khoản không phải là một vấn đề đáng lo ngại đối với VHM. Ban lãnh đạo cho biết các ngân hàng vẫn sẵn lòng cung cấp các khoản vay vốn cho VHM và doanh nghiệp cũng đang làm việc với các ngân hàng nước ngoài để duy trì nguồn vốn đa dạng. Ngoài ra, VHM cho biết trong năm nay doanh nghiệp không phải đối mặt với áp lực chi trả tiền mua quyền sử dụng đất cho các dự án mới để ổn định hoạt động hoặc đảm bảo doanh thu cho năm 2023 như nhiều công ty cùng ngành.

VMI đã bắt đầu đi vào hoạt động, nhưng chưa tạo ra động lực lớn cho hoạt động kinh doanh hiện tại của VHM. Vì VMI là một sản phẩm thử nghiệm, VHM chưa kỳ vọng đạt được số lượng lớn giao dịch từ nền tảng này và VMI chỉ bán được 294 căn hộ trong Q4/2022. Mặc dù ban lãnh đạo cho rằng những tiến triển ban đầu là đáng khích lệ, nhưng VMI không phải là mảng mà VHM kỳ vọng sẽ thúc đẩy đáng kể kết quả kinh doanh của VHM trong giai đoạn này).

Yuanta đưa ra giá mục tiêu 108.100 đồng/cp cho cổ phiếu VHM (Vinhomes).

Cập nhật ngày 25/4/2022: giá hiện tại đang thấp hơn 30% so với giá hợp lý 106.075 đồng/cp

Luận điểm đầu tư: Vinhomes là công ty đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản số 1 ở Việt Nam với quy mô, tốc độ phát triển và chất lượng dịch vụ đẳng cấp, dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững. Với việc sở hữu quỹ đất lớn hứa hẹn sẽ đem lại tiềm năng tăng trưởng hấp dẫn trong trung và dài hạn. Giá trị của cổ phiếu VHM đang được định giá thấp hơn so với giá trị nội tại của doanh nghiệp. SBS đánh giá VHM ở mức Hấp dẫn

Vinhomes đang sở hữu quỹ đất vượt trội trong ngành: • VHM hiện sở hữu tổng diện tích đất khoảng 16,800 ha. Các dự án căn hộ trung cấp và cao cấp của VHM đều là nguồn cung nhà ở chủ lực cho cả hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và HCM. • Ngoài ra khoảng gần 50% quỹ đất hiện tại của VHM tập trung ở Quảng Ninh - khu vực sôi động và nổi tiếng về du lịch, nghỉ dưỡng. • Với việc mặt bằng giá đất nền tại nhiều địa phương đồng loạt tăng rất mạnh trong những năm gần đây (đặc biệt tại Quảng Ninh), hứa hẹn sẽ đem lại nguồn lợi nhuận rất lớn.

Các đại đô thị tiếp tục mang đến nguồn lợi nhuận giúp DN duy trì đà tăng trưởng: • Dự án Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City tiến tới hoàn thành chuyển nhượng toàn bộ là nguồn đóng góp lớn cho lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022. Các đại đô thị như Wonder Park, Dream City và Vinhomes Cổ Loa hiện đang được đẩy mạnh triển khai.

Rủi ro đầu tư: • Giá nguyên vật liệu tăng mạnh từ đầu năm đặc biệt là giá Thép sẽ ảnh hưởng đến chi phí của DN. • Tình hình dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng nhiều đến tiến độ tại các dự án cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua của khách hàng.

Định giá doanh nghiệp

(1) PP giá trị tài sản ròng (RNAV) Tổng giá trị thị trường toàn bộ tài sản (ước lượng): 487,393 tỷ. Tổng số cổ phần: 4,354,367,488 Giá trị hợp lý của VHM: 111,932 đồng/cổ phần. (2) PP So sánh P/E: So sánh chỉ số P/E của các DN đầu ngành trong khu vực (ASEAN, Trung Quốc, Hong Kong..). Chỉ số P/E trung bình: 11.2; EPS của VHM hiện tại: 8,948. Giá trị hợp lý của VHM: 100,218 đồng/cổ phần.

Công ty Chứng khoán SBS nhận định: VHM là doanh nghiệp phát triển bất động sản số 1 tại Việt Nam với thị phần tổng hợp các phân khúc chiếm khoảng 25%, bỏ xa các đối thủ cạnh tranh khác.

Số lượng và quy mô các dự án khổng lồ với trên 16,400 ha. Với thực trạng nguồn cung dự án mới, đặc biệt tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục thu hút mạnh giới đầu tư cộng thêm mặt bằng lãi suất ở thấp thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản như một kênh đầu tư tài sản hấp dẫn.

Các đại đô thị đang triển khai đều có vị trí đắc địa sẽ giúp DN duy trì tăng trưởng cả trung và dài hạn. Giá hiện tại của VHM đang thấp hơn khoảng 30% so với định giá 106,075đ/cp, do vậy SBS đánh giá cổ phiếu VHM ở mức Hấp dẫn và đưa ra Khuyến nghị: MUA

Cập nhật ngày 8/3/2021: Bản Việt khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM (Vinhomes), giá mục tiêu 128.000 đồng/cp

Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) giữ khuyến nghị MUA dành cho CTCP Vinhomes (VHM) với tin tưởng công ty có vị thế thuận lợi để tận dụng câu chuyện tăng trưởng ngành BĐS Việt Nam trong dài hạn nhờ vị thế dẫn đầu thị trường, quỹ đất lớn nhất và mô hình phát triển dự án đa mục đích độc đáo.

Bản Việt nâng giá mục tiêu thêm 11% lên 128.000 đồng/CP chủ yếu do số dư tiền mặt cao hơn dự kiến tính đến cuối 2020 và mức tăng tỷ lệ sở hữu của VHM trong một số dự án tương ứng với tỷ lệ sở hữu cập nhật tính đến cuối 2020.

Dự báo LNST 2021 (trước lợi ích CĐTS) đạt 31 nghìn tỷ đồng (+7% YoY), chủ yếu được dẫn dắt bởi: (1) tiếp tục thực hiện bàn giao tại 3 đại dự án cho cả bán lẻ và bán buôn và (2) kỳ vọng doanh thu bán tại các đại dự án mới tại Hà Nội và khu vực lân cận, bao gồm Wonder Park, Dream City và Cổ Loa.

Bản Việt nâng dự phóng LNST sau lợi ích CĐTS 2021 thêm 4% đạt 29,8 nghìn tỷ đồng (+7% YoY) khi chúng tôi tăng tỷ lệ sở hữu thực tế tại 3 đại dự án hiện tại.

Kỳ vọng VHM sẽ củng cố doanh số bán hàng 2021 khi tiếp tục mở bán các căn hộ bán lẻ/bán buôn cao tầng tại 3 đại dự án hiện tại và mở bán tại 3 đại dự án mới - Wonder Park, Dream City và Cổ Loa.

Do đó, chúng tôi duy trì dự báo doanh số bán hàng 2021 sẽ phục hồi mạnh mẽ đạt 90 nghìn tỷ đồng (+40% YoY).

Yếu tố hỗ trợ: Tiến triển đáng kể liên quan đến thủ tục pháp lý cho các siêu đại dự án (quy mô quỹ đất hơn 3.000ha), bao gồm Green Hạ Long và Long Beach Cần Giờ.

Rủi ro: chu kỳ giảm của thị trường BĐS; chi phí mua quỹ đất và xây dựng cao hơn kỳ vọng của chúng tôi.