Định giá cổ phiếu VHM (Vinhomes): Duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kì thị trường mới

ĐÁNH GIÁ: KHẢ QUAN

VCBS cho rằng VHM sẽ duy trì vị thế dẫn đầu và sở hữu nhiều lợi thế từ môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý mới xét đến quỹ đất lớn, nhiều dự án gối đầu và năng lực vượt trội trong việc phát triển, khai thác giá trị gia tăng trên quỹ đất dự án.

VCBS đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu VHM với mức định giá hợp lý là 51.494 VND/ cổ phiếu.

Ocean Park 2&3 tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng trong KQKD

Dự án trọng điểm Vinhomes Ocean Park 2&3 (Hưng Yên) được VHM bắt đầu kinh doanh từ đầu năm 2022 và thu được thành công lớn, đặc biệt tại Ocean Park 2 (mở bán từ tháng 04.2022) khi:

− Hoàn thành bán hàng đối với phần lớn các sản phẩm trước khi thị trường BĐS đảo chiều, tại mức giá tương đối cao.

− Tái xác lập mặt bằng giá và tính hấp dẫn của thị trường BĐS trong khu vực, qua đó tạo điều kiện thuận lợi khi dự án Ocean Park 3 đưa vào kinh doanh.

Nhờ kết hợp chiến lược bán lô lớn/ bán lẻ và chủ trương tập trung phát triển các sản phẩm thấp tầng (có thời gian triển khai và bán hàng nhanh), trong khi các phân khu cao tầng được chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp, OCP 2&3 đạt tốc độ bán hàng và hiệu quả dòng tiền tích cực.

VCBS đánh giá dòng tiền dồi dào từ OCP 2&3 giúp VHM duy trì khá tốt vị thế tài chính qua giai đoạn thị trường khó khăn, trong khi vẫn liên tục đẩy mạnh phát triển quỹ đất, chuẩn bị dự án để sẵn sàng ra mắt khi thị trường phục hồi

Doanh số bán hàng kì vọng xu hướng tăng trưởng mới

Sau khi đạt đỉnh vào Q2.2022, hoạt động bán hàng mới và giá trị hợp đồng kí kết có phần chững lại khi: (1) Doanh số bán hàng mới tại Ocean Park 2&3 chậm lại do dự án đã tiêu thụ một phần đáng kể các sản phẩm mở bán, (2) Thị trường BĐS đi vào giai đoạn trầm lắng.

Tuy vậy, doanh số bán hàng mới đã bắt đầu phục hồi từ giữa năm 2023 khi: (1) Nhu cầu tìm kiếm, mua BĐS (cho cả mục đích ở thực và đầu tư) dần phục hồi, (2) VHM bắt đầu mở bán một số dự án có quy mô vừa và nhỏ (Vinhomes Sky Park – Bắc Giang, Vinhomes Golden Avenue – Quảng Ninh,…).

VCBS cho rằng hoạt động bán hàng của VHM sẽ sôi nổi hơn trong năm 2024 xét đến:

− Nền kinh tế dần hồi phục, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhiều dự án hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai tiếp tục hỗ trợ đà phục hồi của thị trường BĐS, đặc biệt tại các địa phương có mức độ phát triển kinh tế và áp lực dân số cao.

− Trong năm 2024, VHM bắt đầu mở bán các dự án đại đô thị mới. Trong đó, dự án Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) được ra mắt vào tháng 03.2024 và thu được nhiều sự quan tâm của thị trường.

Dự báo dự án Vinhomes Royal Island có thể đem về trên 100.000 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong 3 – 4 năm tới với hiệu quả lợi nhuận tương đối cao nhờ:

− Định hình phân khúc sản phẩm cao cấp – hạng sang với giá bán khá cao so với khu vực (khoảng 90 triệu đồng/ m2 đối với biệt thự và trên 130 triệu đồng/ m2 đối với liền kề, shophouse).

− Thị trường BĐS khu vực đảo Vũ Yên hưởng lợi đáng kể từ việc: (1) Huyện Thủy Nguyên dự kiến lên thành phố trong năm 2025, (2) Nhiều dự án cầu kết nối đảo Vũ Yên với nội thành TP.Hải Phòng có kế hoạch triển khai trong vài năm tới.

Duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kì thị trường mới

Trong giai đoạn cuối năm 2024 – đầu năm 2025, VHM có kế hoạch tiếp tục đưa vào kinh doanh 2 đại đô thị thuộc vùng ven TP. Hà Nội: Vinhomes Wonder Park – Đan Phượng (133 ha) và Vinhomes Cổ Loa – Đông Anh (385 ha).

VHM có thể đạt mức giá bán khá cao tại các dự án trên xét đến nhu cầu nhà ở lớn tại Hà Nội, thực trạng thiếu cung kéo dài tại khu vực nội thành và hưởng lợi từ dự án Vành đai 4 TP.Hà Nội (dự kiến vận hành từ 2025).

Ngoài ra, các đại dự án lấn biển có quy mô trên 1.000 ha (Vinhomes Hạ Long Xanh và Vinhomes Cần Giờ) đã nhận được sự hỗ trợ đáng kể về chính sách khi: (1) Luật Đất Đai 2024 chính thức quy định hành lang pháp lý cho hình thức đô thị lấn biển, (2) Đẩy sớm thời điểm giao đất và xác định tiền sử dụng đất khu vực lấn biển, qua đó giúp giảm chi phí đáng kể cho doanh nghiệp.

Với quỹ đất lớn và sẵn sàng các dự án gối đầu, năng lực vượt trội trong việc triển khai dự án và tạo giá trị gia tăng cho quỹ đất, VCBS đánh giá VHM sẽ duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kì thị trường mới, đặc biệt khi:

− Những diễn biến bất lợi của thị trường BĐS và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong giai đoạn 2022 – 2023 đã thanh lọc nhiều chủ đầu tư có cơ cấu tài chính và mô hình phát triển dự án không bền vững.

− VHM có vị thế tốt để hưởng lợi từ các Bộ Luật mới khi: (1) Việc phát triển dự án sẽ được ưu tiên cho các doanh nghiệp có năng lực đấu thầu, phát triển dự án hoàn chỉnh, đầy đủ tiện ích; các doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính tốt và không phụ thuộc vào hình thức bán nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán, (2) Việc phát triển quỹ đất cho các dự án quy mô nhỏ (chưa đủ điều kiện là khu đô thị) tại khu vực thành phố lớn (Hà Nội & TP.HCM) sẽ tương đối khó khăn trong môi trường pháp lý mới, theo đó thúc đẩy xu hướng các doanh nghiệp BĐS trở thành chủ đầu tư thứ cấp tại các đại đô thị của Vinhomes.

DỰ BÁO VÀ ĐỊNH GIÁ

VCBS dự phóng doanh thu năm 2024 của VHM đạt 87.043 tỷ đồng (-15,9% yoy), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 37.743 tỷ đồng (+13,1% yoy), tương ứng với EPS là 8.668 VNĐ/ cổ phiếu. Chúng tôi tiến hành định giá đối với cổ phiếu VHM dựa trên một số phương pháp: Chúng tôi định giá các dự án quan trọng kỳ vọng được đưa vào kinh doanh trong vài năm tới, các tài sản sinh lời chính của VHM và đưa ra kết quả định giá hợp lý là 47.054 VND/ cổ phiếu.

Còn sử dụng mức P/B trung vị được giao dịch trong giai đoạn trước của VHM, sử dụng mức BVPS được điều chỉnh giảm trừ rủi ro cho các khoản cho vay, góp vốn hợp tác đầu tư. Theo đó, chúng tôi đưa ra mức định giá là 55.933 VNĐ/ cổ phiếu.

Kết hợp 2 phương pháp định giá RNAV và định giá tương đối theo tỷ lệ 50:50 và đưa ra kết quả định giá hợp lý của cổ phiếu VHM là 51.494 VND/ cổ phiếu.

Trong năm 2024, doanh số bán hàng và hoạt động triển khai dự án của VHM dự báo sẽ ghi nhận xu hướng tăng trưởng mới nhờ thị trường BĐS dần hồi phục và doanh nghiệp nối lại kế hoạch mở bán các dự án đại đô thị mới.

VHM sẽ duy trì vị thế dẫn đầu và sở hữu nhiều lợi thế từ môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý mới xét đến quỹ đất lớn, nhiều dự án gối đầu và năng lực vượt trội trong việc phát triển, khai thác giá trị gia tăng trên quỹ đất dự án.

VCBS đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu VHM với mức định giá hợp lý là 51.494 VND/ cổ phiếu.

Thành viên cập nhật ngày 19/6/2023: kỳ vọng lớn từ doanh thu dự án Ocean Park

Doanh thu Quý 1/2023 của Vinhomes đạt 29.3 nghìn tỷ VND (+228%YoY) chủ yếu nhờ bàn giao tại dự án Ocean Park 2. Nếu tính cả các giao dịch bán buôn tại dự án Ocean Park 2 và 3 (được ghi nhận vào doanh thu tài chính) và dự án BCC, doanh thu đạt 42.5 nghìn tỷ VND (+198%YoY). Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 11.9 nghìn tỷ VND (+162%YoY).

Trong quý 1/2023, Vinhomes đã bán được 2,300 sản phẩm (-76%YoY) với tổng giá trị hợp đồng đạt 15.7 nghìn tỷ VND (-5%YoY), trong đó 11.2 nghìn tỷ VND đến từ giao dịch bán buôn tại dự án Ocean Park 2 và Ocean Park 3 và 4.5 nghìn tỷ đồng từ giao dịch bán lẻ, phần lớn đến từ 223 căn tại dự án Ocean Park 3. Tổng giá trị hợp đồng đã bán và chưa ghi nhận doanh thu lũy kế tính đến cuối quý 1/2023 đạt 92.7 nghìn tỷ VND (+63%YoY).

Trong năm 2023, Vinhomes sẽ tiếp tục đẩy mạnh bán hàng tại hai dự án Ocean Park 2 và Ocean Park 3 và dự kiến mở bán hai dự án mới bao gồm Vũ Yên (Hải Phòng) và Golden Avenue (Quảng Ninh), tùy thuộc vào điều kiện của thị trường.

Ước tính tổng giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 đạt 74.2 nghìn tỷ VND (-42%YoY), phần lớn đến từ dự án Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Vinhomes duy trì vị thế hàng đầu nhờ quỹ đất rộng lớn và khả năng triển khai dự án mạnh.

Dựa trên triển vọng kinh doanh và định giá, Công ty Chứng khoán KBSV tiếp tục đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu Vinhomes với giá mục tiêu là 78,300VND/cp

Thành viên cập nhật ngày 22/9/2022: đang ở vùng giá trũng nhất lịch sử

Vị thế dẫn đầu: Vinhomes đã và đang thể hiện là nhà phát triển bất động sản có khả năng bán hàng và uy tín dẫn đầu hiện nay sau khi ghi nhận doanh số kỷ lục tại dự án Ocean Park 2.

Trên BCTC Quý II vừa công bố, lượng đặt cọc từ khách hàng trả trước tăng lên gần 100 nghìn tỷ đồng và VHM cho biết sẽ đẩy nhanh tiến độ để sớm bàn giao từ Quý III.

Trong thời gian tới VHM sẽ nâng giá bán tại Ocean Park 2 thêm khoảng 9% và mở bán dự án VHM Đại An.

Cơ cấu tài chính của VHM tích cực với số dư tiền mặt hơn 30.000 tỷ đồng, lớn hơn tổng vay nợ. Tuy nhiên vẫn còn nhiều khoản liên quan tới Vinfast đang chiếm tỷ trọng đáng kể (~10%) trong tổng tài sản.

Về định giá, cổ phiếu VHM đang giao dịch quanh mức P/B khoảng 2x – là vùng định giá trũng nhất trong lịch sử và hấp dẫn cho tiềm năng của một doanh nghiệp BĐS đầu ngành.

Dựa trên cập nhật ngành Bất động sản với nhiều cơ hội, Agriseco khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM.

Cập nhật ngày 5/9/2021: Agriseco khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM (Vinhomes), giá mục tiêu 140.000 đ/cp

Biên lợi nhuận cao bậc nhất trong ngành  

Theo Báo cáo Công ty, Quý II VHM ghi nhận doanh thu từ mảng kinh doanh cốt lõi chuyển nhượng BĐS đạt 26,2 nghìn tỷ đồng (+61%yoy), lợi nhuận gộp mảng này đạt 13,9 nghìn tỷ đồng (+118%yoy). Theo đó, biên lợi nhuận đã cải thiện đáng kể từ mức 39% của cùng kỳ 2020 lên hơn 50% trong năm nay – mức biên lợi nhuận cao bậc nhất trong ngành.

Điều này là nhờ vào các đại dự án trọng điểm ghi nhận bàn giao trong thời gian qua là Ocean Park, Smart City và Grand Park đều sở hữu những vị trí thuận lợi ngoại ô Hà Nội và TP.HCM, hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng mở rộng giúp giá đất năm 2021 tăng khoảng 5-15% so với cuối năm 2020.

Tốc độ bán hàng vẫn duy trì khả quan kể cả trong dịch bệnh. Hưởng lợi từ hệ sinh thái công nghệ của VinGroup, Vinhomes đã ứng dụng triển khai mô hình kinh doanh bất động sản Online-to-Offline để gia tăng hiệu quả bán hàng. Quan sát BCTC của VHM, các khoản mục Người mua trả tiền trước và Phải trả ngắn hạn đều ghi nhận những biến động giảm tích cực do kết chuyển vào doanh thu, nằm ở các hoạt động bán buôn, bán lẻ các đại dự án trên, cho thấy khả năng bán hàng của VHM vẫn khả quan nhờ vào thương hiệu, vị thế, chất lượng sản phẩm và sự thích nghi chuyển giao công nghệ hiệu quả.

Triển vọng từ dự án gối đầu

Trong nửa cuối năm 2021, VHM sẽ triển khai mở bán nhiều dự án gối đầu: Dream City Hưng Yên, Đan Phượng, Cổ Loa – chủ yếu tại miền Bắc – vùng ít bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh hơn phía Nam.

Đây đều là các dự án có vị trí lợi thế nhờ các quy hoạch hạ tầng cầu Tứ Liên, đường vành đai Hà Nội. Theo VHM, lượng đặt cọc “Unbilled bookings” cuối Quý II đạt 49,4 nghìn tỷ đồng sẽ là nguồn thu tiềm năng trong tương lai.

Khuyến nghị MUA

Với KQKD đột phá, Vinhomes hiện sở hữu mức LNST Quý II cao nhất trên thị trường chứng khoán, vị thế dẫn đầu tiếp tục được củng cố. Triển vọng ngành BĐS khả quan nhờ vào môi trường lãi suất duy trì thấp, nhu cầu nhà ở và thu nhập bình quân của người dân tăng cao – có lợi cho phân khúc sản phẩm của Vinhomes. Đồng thời, đẩy mạnh đầu tư công vào cuối năm là chất xúc tác mạnh mẽ cho toàn ngành bất động sản nói chung.

Giá cổ phiếu VHM đã giảm từ vùng 120 xuống 107, về mức chiết khấu hấp dẫn.

Với dự phóng LNST năm 2021 đạt khoảng 35.000 tỷ đồng, Agriseco Research khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM với mức giá mục tiêu 140.000đ/cp – tương ứng P/Bv khoảng 4x cho doanh nghiệp đầu ngành BĐS, thời gian nắm giữ dài hạn.