Giờ là thời cơ để mua căn hộ cũ bị 'bỏ quên' với giá hợp lý

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, có 3 vấn đề thị trường sẽ phải tiếp tục đối mặt trong nửa cuối năm, đó là nguồn cung ít, giá bán neo cao và thanh khoản chậm.

Theo ông Khương, quỹ đất hiện không phát triển được dự án mới do ách tắc pháp lý khiến nguồn cung tiếp tục hạn chế, còn nhà đầu tư vẫn đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao khi giá bán trong xu hướng tăng, cho nên thanh khoản thị trường sẽ còn thấp. Đối với người mua ở thực, giá bán nhà ở thứ cấp neo cao là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu giảm giá, nên tỷ lệ lấp đầy phân khúc này trong 6 tháng cuối năm sẽ thấp. Do đó, cần có giải pháp cải thiện nguồn cung để giảm áp lực tăng giá bất động sản, từ đó sẽ cải thiện được thanh khoản.

Về sản phẩm, ông Trần Khánh Quang cho rằng, có 3 phân khúc bất động sản tiếp tục được nhà đầu tư ưa chuộng, đó là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Theo ông Quang, với những người khả năng tài chính hạn chế, đây là thời cơ để mua những căn hộ cũ đang bị “bỏ quên” với giá hợp lý, từ 25-30 triệu đồng/m2.

“Xu hướng dòng tiền hiện nay vẫn hướng đến đất nền vùng ven, tỉnh lẻ, hoặc căn nhà thứ hai, nhưng nhà đầu tư tài chính hạn chế không nên lựa chọn phân khúc này. Với nguồn tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư là không dễ, khi giá đất nền hiện đã cao hơn nhiều so với trước. Do đó, căn hộ tầm trung đã qua sử dụng là lựa chọn khả dĩ nếu kết hợp với tỷ lệ đòn bẩy tài chính phù hợp”, ông Quang gợi ý.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn “thủy triều rút” nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh. Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao và đầy đủ tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí...

“Đầu tư bất động sản bền vững sẽ cần được thực hiện song song với việc duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh. Khi đó, nhà đầu tư có xu hướng dùng nguồn thặng dư từ lợi nhuận kinh doanh hoặc thu nhập không dùng đến để đầu tư vào bất động sản nhằm đảm khả năng sinh lời, dù thị trường nóng lên hay đóng băng”, ông Kiên nhấn mạnh.

Dự án Waterina Suites tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức đã bàn giao từ năm 2019 nhưng tỷ lệ người dân ở thực ở đây hiện nay chỉ khoảng 50%. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cập nhật ngày 18/6/2021: Lác đác đã thấy hiện tượng rao bán cắt lỗ căn hộ

Sau hơn 1 năm chịu tác động bởi đại dịch Covid-19, tại TP.HCM và Bình Dương đã xuất hiện một số trường hợp nhà đầu tư rao bán bất động sản nhằm cắt lỗ, tránh thiệt hại về vốn.

“Chính chủ cần bán căn hộ diện tích 56 m2, 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, giá 1,550 tỷ (bao gồm thuế phí chuyển nhượng và công chứng). Đặc biệt tặng luôn nội thất”. Đây là nội dung quảng cáo từ một nhà đầu tư vừa nhận căn hộ ở TP Thủ Dầu Một, Bình Dương.

Giá chào bán này bằng đúng với giá mua từ chủ đầu tư. Chưa kể, với nội thất tặng kèm (khoảng 70 triệu), chủ nhà xem như đã chịu lỗ.

Đem trường hợp này hỏi một nhân viên kinh doanh căn hộ tại Bình Dương, người này cho biết có thể do nhiều lý do khiến chủ nhà phải bán cắt lỗ.

“Thứ nhất, có thể tầm nhìn của căn hộ không đẹp, nhất là với dự án này có một tòa nhìn ra phía bãi rác gần đó khiến việc cho thuê hoặc bán đứt gặp khó. Thứ 2, dự án này đã bước vào giai đoạn bàn giao. Nếu người mua còn thiếu tiền thì bắt buộc phải nộp đủ mới được nhận nhà. Nhiều người kẹt tiền hoặc không muốn vay ngân hàng, nên đã chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí chịu lỗ, nhưng với điều kiện người mua nhà phải đứng ra thanh toán trước khoản tiền còn nợ cho chủ nhà”, nhân viên môi giới giải thích.

Nói về thị trường căn hộ ở Bình Dương, một môi giới khác, đánh giá dự án chung cư bàn giao ở thị trường này còn ít, nhưng giao dịch chuyển nhượng thứ cấp lại khá èo uột.

“Một nghịch lý ở Bình Dương là giá cho thuê căn hộ rất cao, thậm chí ngang ngửa với nhiều khu vực ở TP.HCM nhưng giao dịch chuyển nhượng lại khó khăn. Lý do là giá bán từ chủ đầu tư khá cao, trên 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 2 năm trở lại đây, dự án chung cư ở Bình Dương bùng nổ về số lượng. Chỉ tầm hơn 1 năm nữa, có không dưới 10 dự án sẽ được bàn giao”, môi giới này nói.

Ghi nhận của DKRA trong tháng 5 vừa qua cũng cho thấy thị trường căn hộ Bình Dương đang có dấu hiệu chững lại sau 3 năm tăng trưởng nóng. Nguyên nhân là hầu hết dự án mới có mức giá cao so với mặt bằng giá tại các dự án căn hộ hiện hữu lân cận. Cùng với đó, tỷ lệ người mua với nhu cầu ở thực thấp, chủ yếu là khách hàng mua với mục đích đầu tư

Tương tự, tại phường Thạnh Mỹ Lợi, một trong những nơi bất động sản có tốc độ tăng giá nhanh nhất TP.HCM, nhiều khách mua nhà tại một số dự án cao cấp đang có nhu cầu bán nhà bằng giá mua từ chủ đầu tư nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Dẫn chứng là khu căn hộ cao cấp Waterina Suites với giá bán thứ cấp hiện nay lên đến 80 triệu đồng/m2 nhưng nhu cầu bán ra thu hồi vốn của khách hàng khá lớn.

Tuy nhiên, một chủ nhà mới đây cho biết cần bán gấp căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 159 m2 với giá 10,5 tỷ đồng, tương đương 66 triệu đồng/m2, bằng với giá mở bán của chủ đầu tư đầu năm 2018. Theo chia sẻ, người này cho biết vì chưa thể đóng đủ tiền cho chủ đầu tư nên chưa thể nhận nhà, chính vì vậy buộc phải bán gấp.

Theo ghi nhận của Zing, mặc dù bàn giao năm 2019, đến nay chỉ có khoảng 40 căn hộ có cư dân sinh sống trên tổng số 96 căn của dự án.

Theo anh Quốc Nhân, một nhân viên môi giới bất động sản cho các dự án cao cấp tại TP Thủ Đức, người mua nhà không đạt kỳ vọng đầu tư ban đầu hoặc mua sản phẩm không phù hợp, khả năng tăng giá không cao.

"Trường hợp của Waterina Suites mặc dù nằm trong khu vực rất hot của TP Thủ Đức, liền kề trung tâm quận 1 vẫn không thành công có hai nguyên nhân. Thứ nhất, bản thân thiết kế diện tích căn hộ lớn dẫn đến giá trị sản phẩm cao, những căn hộ 3 phòng ngủ được rao bán với giá 10-18 tỷ đồng. Thứ hai, cách thức bán hàng của chủ đầu tư cũng có nhiều điểm bất hợp lý, khiến giao dịch thứ cấp của dự án gặp nhiều khó khăn", anh Nhân phân tích.

Khu căn hộ hạng sang The MarQ với vị trí đắc địa tại quận 1, TP.HCM có giá mở bán bán từ khoảng 150-185 triệu đồng/m2. Ảnh: Chí Hùng.

Tương tự, một căn hộ thuộc dự án hạng sang The MarQ tại đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 1 cũng buộc phải rao bán lỗ vài trăm triệu đồng nhưng cũng rất khó tìm người mua, nhất là khi hàng tồn kho của chủ đầu tư vẫn còn.

Theo anh Quốc Nhân, một số trường hợp nhà đầu tư bán cắt lỗ được ghi nhận nhưng vẫn còn khá đơn lẻ, chưa có hiện tượng bán tháo. Ngoài ra, đa số các trường hợp được chào bán cắt lỗ thường chỉ là bán giá tương đương với giá bán của chủ đầu tư, ít khi thấp hơn giá mua vào ban đầu.

"Khách hàng thường cắt lỗ bất động sản khi kết quả đầu tư không được như kỳ vọng. Nhiều người kỳ vọng tài sản có thể tăng 30-40% nhưng lại mua sai sản phẩm, mua các bất động sản khó tăng giá. Cũng có trường hợp thị trường thứ cấp của dự án đó quá lớn, lên đến hàng nghìn căn sẽ khiến sản phẩm khó cạnh tranh, các căn hộ khi bán ra chỉ chênh tối đa chưa đầy 200 triệu đồng", người môi giới này nói thêm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, khẳng định chưa có tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ bất động sản ồ ạt tại TP.HCM.

Theo ông, có một số nhà đầu tư cá nhân đã bán cắt lỗ, song, xu hướng nàycó từ đợt dịch thứ 2, thứ 3 trước đó. Đợt dịch lần thứ 4 mới kéo dài hơn 2 tuần, chưa thấy được những tác động rõ rệt lên thị trường bất động sản.

"Nếu dịch kéo dài thêm 4-6 tuần, tương đương 1-2 tháng trả lãi vay ngân hàng, nhiều nhà đầu tư cá nhân sẽ dễ có tư tưởng cắt lỗ hơn do cảm giác ngao ngán khi thấy thị trường giao dịch chậm", ông Trần Khánh Quang dự báo.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa. Ảnh: Duy Anh.

Theo ông Quang, hiện nay lãi suất cho vay khá thấp tuy nhiên nguồn cung bất động sản mới hiện có giá rất cao, khả năng hấp thụ của thị trường lại rất thấp, nhất là trong giai đoạn tình hình dịch bệnh phức tạp như hiện nay. Chính vì vậy, ông Quang khuyến nghị các nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng trong các quyết định mua bất động sản vào lúc này.

"Mặc dù thị trường vẫn có cảm giác "hân hoan" mua bán bất động sản, thực tế nguồn cung lớn với giá cao, người mua cần chú ý phương án tài chính an toàn. Với người mua đầu tư, chỉ nên vay tối đa 40%. Với những người mua để ở, có thể vay đến 50-60% nhưng phải tính toán kỹ lưỡng. Ví dụ nếu thu nhập hàng tháng 10 phần chỉ nên trả ngân hàng 3-4 phần", ông Quang nói.

Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang sở hữu 2 sản phẩm bất động sản trở lên cần lưu ý dự trữ tiền mặt vào thời điểm này, tối thiểu 20%, đủ để trả lãi vay ngân hàng trong vòng 6-12 tháng.

Ở phân khúc căn hộ cho thuê, trong thời điểm dịch bệnh, kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn do tỷ suất cho thuê thấp, phải cạnh tranh với loại hình căn hộ dịch vụ, nhà lẻ cho thuê. Thứ hai, ông Quang cho rằng tâm lý của hơn 70% người Việt Nam vẫn ưu tiên đầu tư đất nền. Thứ ba, nguồn vốn mua căn hộ nên là tiền nhàn rỗi vì căn hộ là sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê nhưng khả năng tăng giá thấp, dùng tiền vay nóng để đầu tư dễ gặp rủi ro.

Đặc biệt, ông Quang chỉ ra rằng căn hộ thứ cấp trên thị trường hiện nay đang phải cạnh tranh mạnh với các sản phẩm sơ cấp của chủ đầu tư.

"Mặc dù nhiều người sẵn sàng bán giá thấp hơn 30%, tiêu thụ vẫn rất khó khăn. Trong khi đó căn hộ sơ cấp lại thu hút khách mới do bị hấp dẫn bởi chủ đầu tư, thị trường", vị chuyên gia nhấn mạnh.