Định giá cổ phiếu DXG (Đất Xanh): BSC duy trì khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 38.300 đồng/cp

 

Giá cổ phiếu DXG đã ghi nhận mức điều chỉnh mạnh tương đồng với thị trường. 
 
BSC đưa ra giá mục tiêu 1 năm là 38.300 đồng/cp và duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DXG dựa trên việc thay đổi một số giả định sau:

(1) Áp mức chiết khấu 20% do các yếu tố rủi ro từ ngành và thị trường lên RNAV cũng như

(2) tăng chí phí vốn WACC lên mức 13% từ mức 11.5% do lãi suất tăng lên

và (3) điều chỉnh giá bán một số dự án theo giá thị trường (Gem Riverside, Gem Premium).
 
Dự báo kết quả kinh doanh

BSC điều chỉnh giảm dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2022 của DXG lần lượt ước đạt 10,691 tỷ đồng (+6% YoY, -11% so với dự báo gần nhất) và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 1,274 tỷ đồng (+10% YoY, -13% so với dự báo gần nhất). EPS FW 2021 = 2,115 đồng. PE FW 2022 = 13.8 lần, PB FW 2022 = 1.7 lần. Nguyên nhân điều chỉnh chủ yếu do ảnh hưởng mảng môi giới trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng từ Q2/2022.

Catalyst: Triển khai mở bán dự án Gem Riverside trong Q4/2022; Chào bán thành công kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi trong Q3/2022.
 
Rủi ro: Kế hoạch mở bán các dự án bị chậm lại do vấn đề pháp lý và dịch Covid-19; Rủi ro chung ngành bất động sản (lãi suất cho vay, tính chu kỳ ngành)
 
Cập nhật doanh nghiệp

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của DXG 6 tháng đầu năm 2021 ghi nhận lần lượt mức 3,342 tỷ đồng (-49% YoY) và 402 tỷ đồng (-51% YoY), lần lượt hoàn thành 30% và 29% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đặt ra.

Tổng giá trị mở bán năm nửa đầu năm 2022 ước đạt ghi nhận khoảng 100 triệu USD, hoàn thành 25% kế hoạch đặt ra. Khả năng hoàn thành kế hoạch sẽ phụ thuộc vào việc mở bán dự án Gem Riverside

Cập nhật ngày 8/3/2022: BSC khuyến nghị MUA cổ phiếu DXG (Đất Xanh), giá mục tiêu 50.000 đồng/cp

Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) duy trì khuyến nghị MUA cổ phiếu DXG với giá mục tiêu là 50.000 đồng/cp dựa trên phương pháp RNAV do thay đổi một số giả định sau: (1) Cập nhật thêm dự án, (2) Điều chỉnh tăng giá bán một số dự án có khả năng triển khai khả thi tại HCM (Gem Riverside & Gem Premium).
 
Dự báo kết quả kinh doanh
BSC ước tính doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ ước đạt 11,730 tỷ đồng (+16% YoY) và 1,483 tỷ đồng (+28% YoY), nhờ vào bàn giao các dự án (1) Gem Sky World, (2) ST-Mortiz và sự hồi phục của mảng dịch vụ môi giới.
 
Quan điểm đầu tư
Tăng trưởng lợi nhuận bình quân (CAGR) năm 2021-2023 kỳ vọng đạt 26% nhờ danh mục sản phẩm bàn giao sẵn sàng và mảng môi giới phục hồi so với mức nền thấp năm 2021.
Tổng giá trị sản phẩm mở bán của DXG GĐ 2022-2023F ghi nhận bình quân ước tính bình quân khoảng 17,000 tỷ đồng/năm.
Kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ pháp lý tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2022, qua đó mở khóa tài sản tích lũy như Gem Riverside, Gem Premium.
 
Rủi ro 
Kế hoạch mở bán các dự án bị chậm lại do vấn đề pháp lý và dịch Covid-19
Rủi ro chung ngành bất động sản (lãi suất cho vay, tính chu kỳ ngành)

Cập nhật doanh nghiệp
Doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của DXG trong năm 2021 ghi nhận lần lượt mức 10,125 tỷ đồng (+248.8% YoY) và 1,157 tỷ đồng so với mức lỗ -432 tỷ đồng cùng kỳ .
Tổng giá trị mở bán năm 2021 theo ước tính của BSC ghi nhận khoảng 2,000 tỷ đồng (-21% YoY, tương đương với khoảng 700-800 sản phẩm Gem Sky World (GSW) được mở bán.

Cập nhật ngày 11/9/2021: Giá mục tiêu cho CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) là 28.000 đồng/CP

Giá mục tiêu không thay đổi chủ yếu do định giá thấp hơn đối với mảng môi giới (phần lớn vì bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19) và mảng phát triển dự án (do lịch mở bán chậm hơn dự kiến), được bù đắp bằng số dư tiền mặt cao hơn tính đến cuối quý 2/2021. 

Diễn biến doanh số bán hàng và lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2021 phù hợp với kỳ vọng. Chúng tôi duy trì dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 ở mức 1,3 nghìn tỷ đồng (so với mức thấp vào năm 2020) do điều chỉnh tăng dự báo của chúng tôi đối với lợi nhuận của mảng đầu tư dự án (do tiến độ bàn giao nhanh hơn dự kiến của Opal Boulevard) bị ảnh hưởng bởi điều chỉnh giảm cho mảng dịch vụ môi giới. Chúng tôi giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 sẽ tăng 10% lên 1,4 nghìn tỷ đồng. 

Điều chỉnh giảm 23% dự báo giá trị doanh số bán hàng năm 2021 xuống còn 5,3 nghìn tỷ đồng (-21% YoY) do chúng tôi kỳ vọng DXG sẽ trì hoãn việc ra mắt dự án Lux Star ( 600 căn hộ trung cấp tại TP.HCM) sang năm 2022.

Dự báo DXG sẽ tiếp tục bán hàng tại dự án Gem Sky World (GSW) và ra mắt Opal Cityview (khoảng 1.500 căn hộ trung cấp tại Bình Dương) vào quý 4/2021. 

Rủi ro: Pha loãng từ phương án phát hành riêng lẻ tối đa 200 triệu cổ phiếu (tối đa 38,6% số cổ phiếu đang lưu hành) với giá phát hành không thấp hơn 20.000 đồng/CP.  

Cập nhật trước đó: Tái khởi động dự án Gem Riverside

Chúng tôi đã tham dự đại hội cổ đông thường niên (ĐHCĐ) của CTCP Tập đoàn Địa ốc Đất Xanh (DXG) diễn ra ngày 26/06/2021. Đại hội có tổng cộng 33 cổ đông/người được ủy quyền tham dự, chiếm 59% tổng số cổ phần của DXG.

Các cổ đông đã thông qua kế hoạch năm 2021 với doanh thu đạt 9,000 tỷ đồng (391 triệu USD; + 211% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,350 tỷ đồng (so với mức lỗ 496 tỷ đồng trong năm 2020). Kế hoạch lợi nhuận này cao hơn 7% so với dự báo, chủ yếu đến từ mảng môi giới bất động sản.

DXG không chia cổ tức cho năm 2020 do công ty ghi nhận khoản lỗ ròng 496 tỷ đồng trong năm 2020. Đối với kế hoạch cổ tức năm 2021, cổ đông đã thông qua kế hoạch chia cổ tức 20% trên mệnh giá bằng tiền mặt và/hoặc cổ phiếu.

Cổ đông đã thông qua việc tái khởi động Gem Riverside. Dự án tọa lạc tại KDC Nam Rạch Chiếc - Phường An Phú - Quận 2 - TP. Hồ Chí Minh, Diện tích: 6.7 ha, Quy mô: 12 tòa tháp căn hộ cao 33 – 34 tầng. Loại hình sản phẩm: căn hộ chung cư: căn hộ Duplex Villas; căn hộ Penthouse; căn hộThương Mại - Dịch Vụ… Số lượng: 3175 sản phẩm cao cấp, bao gồm: 3045 căn hộ chung cư (1 – 2 – 3 PN); 34 căn Duplex Villas; 96 căn Penthouse.

Theo lãnh đạo, dự án Gem Riverside (quận 2, TP HCM) dự kiến có giấy phép xây dựng và được tái khởi động vào quý III năm nay. Dự án này từ giữa năm 2018 dự án này đã gây xôn xao dư luận với nghi vấn mở bán khi chưa đủ cơ sở pháp lý. Mặc dù vậy, từ tháng 4/2018 đến cuối năm 2019, phía Đất Xanh đã cho phép khách hàng đặt cọc giữ chỗ và ký hợp đồng Nguyên tắc với chủ đầu tư là 250 triệu đồng 8 Block, trên tổng 12 Block của dự án.

Đến nay công trường dự án Gem Riverside vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm… không hề có dấu hiệu thi công xây dựng.

Ngoài ra, Opal Garden là dự án cũng chưa đủ giấy tờ pháp lý, nhưng tập đoàn Đất Xanh vẫn mở bán căn hộ theo hình thức đặt cọc giữ chỗ.  Thời điểm hiện tại, hơn 400 căn hộ thuộc dự án Opal Garden (đường số 20, phường Hiệp Bình Chánh,  TP. Thủ Đức, TP. HCM) đã được giao dịch 100%. Điều đáng nói dự án này chưa đủ giấy tờ pháp lý, chưa đủ điều kiện để mở bán.

Cũng cần nói thêm, 2 dự án khác có vị trị đắc địa ngay mặt tiền đường Phạm Văn Đồng là Opal Tower và Opal Skyview chưa được Đất Xanh xây dựng, dù đã từng có thời gian truyền thông rầm rộ và mở bán từ năm 2016. Hiện tại, hai khu đất này được quây tôn kín, trên rào chắn có tên, hình ảnh về dự án và chủ đầu tư, nhưng bên trong vẫn là bãi đất trống.

Do vậy nhiều cổ đông nghi ngờ khả năng tái khởi động dự án Gem Riverside lần này.

Vẫn phát hành gây nguy cơ pha loãng

Bất chấp cổ phiếu DXG liên tục 'lau sàn' khiến lãnh đạo phải ra mặt giải thích phương án dùng tiền thu từ phát hành cổ phiếu, nay cổ đông đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu thưởng tỷ lệ 100:15 (100 cổ phiếu hiện hữu được nhận 15 cổ phiếu phát hành thêm) dự kiến thực hiện trong quý 3/2021.

Cổ đông thông qua phương án phát hành riêng lẻ tối đa 200 triệu cổ phiếu (tương đương 38,6% số cổ phiếu đang lưu hành) với giá phát hành không thấp hơn 20.000 đồng/cổ phiếu và thời gian hạn chế giao dịch là 1 năm. Do đợt phát hành riêng lẻ dự kiến được thực hiện sau đợt phát hành cổ phiếu thưởng nói trên nên giá phát hành riêng lẻ sẽ tương đương 23.000 đồng/cổ phiếu trước khi chia cổ phiếu thưởng so với giá đóng cửa ngày 28/06 của DXG là 24.350 đồng/cổ phiếu.

Cổ đông đã thông qua phương án phát hành ESOP 7 triệu cổ phiếu (tương đương 1,35% số cổ phiếu đang lưu hành) với giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu. Thời gian hạn chế giao dịch sẽ là 2 năm. Việc phát hành ESOP sẽ được thực hiện sau phương án phát hành cổ phiếu thưởng nói trên.

Theo các chuyên gia, DXG phát hành ESOP và phát hành riêng lẻ khiến nhà đầu tư lo rủi ro pha loãng cổ phiếu.

Cổ đông đã thông qua kế hoạch phát hành trái phiếu quốc tế với tổng giá trị lên tới 300 triệu USD với thời gian đáo hạn tối đa 5 năm để tài trợ cho kế hoạch mở rộng quỹ đất của công ty. Ban lãnh đạo dự kiến sẽ hoàn thành đợt phát hành này trong năm 2021. Các chi tiết như lãi suất và quyền chọn mua lại trái phiếu sẽ do ban lãnh đạo quyết định khi phát hành.

Ông Hà Đức Hiếu và bà Đỗ Thị Thái - đều là Phó tổng giám đốc - được bầu làm thành viên HĐQT mới thay cho ông Lương Trí Thảo và ông Nguyễn Khánh Hưng đã từ nhiệm.