Đánh giá cổ phiếu VRE (Vincom Retail): SSI hạ khuyến nghị, giá mục tiêu xuống 29.500 đồng/cp

Các trung tâm thương mại mới khai trương thúc đẩy tăng trưởng mảng kinh doanh cho thuê

Do tốc độ tăng trưởng doanh số bán lẻ tại Việt Nam đang chậm lại, SSI hạ khuyến nghị đối với cổ phiếu VRE từ MUA xuống KHẢ QUAN, với mức giá mục tiêu 1 năm giảm xuống còn 29.500 đồng/cổ phiếu từ mức 33.600 đồng/cổ phiếu.

SSI giảm giá mục tiêu 1 năm với nguyên nhân do tỷ lệ lấp đầy của VRE thấp hơn trong ba quý vừa qua từ quý 3 năm 2023 đến quý 1 năm 2024 và sự tăng trưởng chậm lại của thị trường bán lẻ Việt Nam trong năm tháng đầu năm 2024, khiến chúng tôi phải hạ dự báo doanh thu thuần và LNST năm 2024 lần lượt xuống còn 9,25 nghìn tỷ đồng (-5,6% so với cùng kỳ năm trước) và 4,14 nghìn tỷ đồng (-6,2% so với cùng kỳ năm trước).

Vào 01/06/2024, VRE đã tổ chức lễ khai trương kỹ thuật Trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park tại Thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Sau hai năm không có trung tâm thương mại mới nào được khai trương, việc khai trương Trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park sẽ tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu của VRE trên thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam.

Trong năm 2024, và theo kế hoạch của Công ty, năm trung tâm thương mại mới khác dự kiến sẽ khai trương, nâng tổng diện tích sàn cho thuê của VRE từ gần 1,75 triệu m2 lên gần 1,92 triệu m2. Kết quả kinh doanh quý 1/2024:

Trong Q1/2024, VRE ghi nhận kết quả kinh doanh ổn định so với quý trước với doanh thu thuần và LNST lần lượt đạt 2,25 nghìn tỷ (+16% svck và -3,8% so với quý trước) và 1,08 nghìn tỷ đồng (+5,7% svck và +1,4% so với quý trước).

Trong Q1/2024, doanh thu cho thuê trung tâm thương mại duy trì ổn định so với quý trước và svck với doanh thu đạt 1,93 nghìn tỷ đồng (+0,8% svck & -1,2% so với quý trước). Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 277 tỷ đồng (+98,5 lần svck và +3,5% so với quý trước) khi VRE bàn giao 45 căn nhà phố trong Q1/2024 (so với 54 căn nhà phố và 1 căn nhà phố lần lượt được bàn giao trong Q4/2023 và Q1/2023).

Ước tính lợi nhuận 2024: Ngoài Vincom Megamall Grand Park tại TP.HCM, đã ra mắt với lễ khai trương kỹ thuật vào ngày 1 tháng 6 năm 2024, ba trung tâm thương mại mới khác dự kiến sẽ ra mắt trong tháng 6 năm 2024.

Ngoài ra, hai trung tâm thương mại mới dự kiến ra mắt trong quý 4 năm 2024 sẽ hỗ trợ tăng trưởng cho hoạt động kinh doanh cho thuê trung tâm thương mại của VRE trong năm 2024. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại đang hoạt động giảm nhưng với việc ra mắt các trung tâm thương mại mới trong năm 2024 với tỷ lệ lấp đầy tốt, kỳ vọng hoạt động cho thuê trung tâm thương mại của VRE sẽ chiếm 89,6% tổng doanh thu trong năm 2024, với mức tăng trưởng 6,2% trong năm 2024.

Tuy nhiên, doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2024 có thể giảm -61,3% svck khi phần lớn doanh số kinh doanh bất động sản đã được ghi nhận trong năm 2023.

Trong năm 2025, kỳ vọng VRE sẽ ra mắt hai trung tâm thương mại mới ở các dự án Vinhomes ở TP. Hải Phòng và Hà Nội. Do đó, doanh thu và LNST năm 2025 dự kiến sẽ lần lượt đạt 9,57 nghìn tỷ đồng (+3,5% svck) và 4,62 nghìn tỷ đồng (+11,8% svck).

Những rủi ro giảm đối với VRE bao gồm: (i) việc phát triển các dự án của VinGroup không đúng tiến độ có thể ảnh hưởng đến việc mở rộng của công ty; (ii) sức tiêu thụ yếu hơn dự kiến có thể dẫn đến kế hoạch mở rộng của khách thuê chậm lại; và iii) có thể có những thay đổi về chiến lược/hoạt động tổng thể từ các cổ đông lớn mới.

Quan điểm ngắn hạn: TRUNG LẬP, kỳ vọng kết quả Q2/2024 sẽ ổn định so với Q1/2024 do cả 4 trung tâm thương mại mới sẽ được ra mắt vào cuối Q2/2024.

Thành viên cập nhật ngày 17/11/2023: SSI khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 31.300 đồng/cp

Trong Q3/2023, Tập đoàn Lotte đã khai trương Lotte Mall Tây Hồ Hà Nội với diện tích sàn thương mại cho thuê (NLA) gần 72.000 m2 và đóng góp vào nguồn cung sàn thương mại mới 78.630 m2 cho thị trường bất động sản cho thuê Hà Nội. Trong khi đó, Hùng Vương Plaza ở TP. HCM mở cửa trở lại với chủ sở hữu mới, cung cấp khoảng 19.200 m2 cho nguồn cung bất động sản bán lẻ của thành phố.

Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản bán lẻ ở cả hai thành phố đều hạn chế, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại mới gần như 100%, theo CBRE. Nguồn cung hạn chế đã hỗ trợ giá chào thuê và cải thiện tỷ lệ lấp đầy cho mảng bất động sản bán lẻ cho thuê ở cả hai thị trường.

Mặc dù mức tiêu dùng yếu, nhưng với vị thế dẫn đầu, VRE vẫn có thể duy trì và thậm chí nâng cao kết quả kinh doanh với: (i) 79% doanh thu cho thuê đến từ hợp đồng thuê cố định từ đó đảm bảo nguồn lợi nhuận ổn định; (ii) với thời hạn thuê trung bình còn lại 3,7 năm, đủ để công ty đi qua những khó khăn của thị trường trong ngắn hạn; (iii) tiếp tục tối ưu hóa hoạt động mà VRE đã triển khai ở các bộ phận vận hành, tiếp thị và nhân sự; và (iv) có thể tạm hoãn mở trung tâm thương mại mới để tập trung vào các trung tâm hiện tại.

Với việc tối ưu hóa chi phí và ghi nhận doanh số bán bất động sản mạnh trong Q3/2023, chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu và LNST năm 2023 lên lần lượt là 10 nghìn tỷ đồng (tăng 36% svck) và 4,39 nghìn tỷ đồng (tăng 58% svck) do: (i) ngừng triển khai gói hỗ trợ tiền thuê sau Q1/2022; (ii) tăng trưởng thuần từ tăng diện tích sàn bán lẻ (+2,1%) và giá thuê (+10,3%); và (iii) doanh số bán bất động sản tăng mạnh (tăng 424% svck) nhờ việc bàn giao shophouse đã bán trước.

Từ năm 2024, mặc dù doanh số bán bất động sản dự kiến sẽ chững lại do chiến lược thay đổi từ mở các loại hình trung tâm mua sắm nhỏ hơn ở các tỉnh (Vincom Plaza, Vincom Plus) sang mở thêm Vincom Mega Mall, chúng tôi cho rằng việc mở trung tâm thương mại mới với kỳ vọng mở rộng 160 nghìn m2 diện tích sàn bán lẻ trong năm 2024, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê dự kiến tiếp tục tăng sẽ mang lại tăng trưởng doanh thu cho mảng cho thuê TTTM.

Theo đó, dự báo tổng doanh thu và LNST năm 2024 lần lượt là 9,4 nghìn tỷ đồng (giảm 5,8% svck) và 4,47 nghìn tỷ đồng (tăng 2,0% svck). Cho thuê trung tâm thương mại dự kiến sẽ chiếm 91% tổng doanh thu, với mức tăng trưởng 8,9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh số bán bất động sản có thể giảm 64% so với cùng kỳ do phần lớn doanh thu chưa ghi nhận được ghi nhận trong năm 2023.

Bất chấp sự suy thoái của nền kinh tế và mức tiêu dùng yếu, VRE vẫn tiếp tục chứng tỏ vị thế với mức tăng trưởng ổn định và hiệu quả hoạt động trong mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê trung tâm thương mại.

SSI tiếp tục duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu VRE, với giá mục tiêu 1 năm là 31.300 đồng/cổ phiếu do phản ánh việc thay đổi tiến độ khai trương TTTM mới và áp dụng tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) thận trọng hơn với mức cao hơn 0,25%-1,0% so với mức định giá trước đó.

Các rủi ro giảm đối với cổ phiếu VRE bao gồm: (i) việc phát triển các đại dự án của Vinhomes bị trì hoãn có thể ảnh hưởng đến việc mở rộng TTTM của Công ty; và (ii) sức tiêu dùng yếu hơn dự kiến có thể làm kế hoạch mở rộng của khách thuê chậm lại và (iii) giao dịch của các bên liên quan có thể khiến nhà đầu tư lo ngại.

Quan điểm ngắn hạn: TRUNG LẬP, lợi nhuận Q4/2023 dự kiến sẽ thấp hơn Q3/2023 do doanh số bán bất động sản đầu tư dự kiến thấp hơn do đã ghi nhận phần lớn trong Q3/2023, trong khi mảng cho thuê bất động sản vẫn tiếp tục hoạt động tốt

Thành viên cập nhật ngày 11/5/2022: Cổ phiếu VRE (Vincom Retail) đang được định giá thấp hơn so với giá trị doanh nghiệp

Dự kiến trong các năm tới đây VRE sẽ khánh thành và đưa vào vận hành nhiều tổ hợp trung tâm thương mại với quy mô lớn hứa hẹn sẽ đem lại tiềm năng tăng trưởng hấp dẫn trong trung và dài hạn.

Giá trị của cổ phiếu VRE đang được định giá thấp hơn so với giá trị nội tại của doanh nghiệp. Công ty Chứng khoán SBS đánh giá VRE ở mức Hấp dẫn

Lượng khách hàng sẽ hồi phục mạnh trong năm nay

Tình hình dịch Covid-19 trong nước đã được kiểm soát và Việt Nam đã chuyển sang giai đoạn “sống chung với Covid”. Lưu lượng khách đến các địa điểm bán lẻ & vui chơi giải trí đã tăng mạnh trở lại, đặc biệt trong quý đầu năm nay. Nếu toàn bộ các TTTM của VRE hoạt động trở lại bình thường, có thể kỳ vọng lợi nhuận của Công ty sẽ hồi phục mạnh mẽ trong năm 2022, dự báo gấp 2 lần so với năm trước.

Theo dữ liệu từ VRE ngay trong tháng 12/2021, sự phục hồi của lượng khách tới các trung tâm thương mại Vincom đạt khoảng 80% so với trước dịch và dự kiến sẽ đạt 100% trong quý 1 năm 2022. Đây là dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi nhanh chóng của thị trường bán lẻ Việt Nam nhờ vào tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin cao. Tiềm năng tăng trưởng bền vững từ các dự án Vinhomes

Dự kiến trong năm 2022, Vincom Retail sẽ khai trương 3 TTTM là Vincom Mega Mall Smart City (Hà Nội), Vincom Plaza Bạc Liêu và Vincom Plaza Mỹ Tho (Tiền Giang) với tổng diện tích 95.000 m2. Công ty cũng đã công bố kế hoạch mở rộng tổng diện tích sàn lên 4.7 triệu m2 vào năm 2026, sẽ vận hành 49 TTTM mới, bao gồm 27 TTTM Vincom Mega Mall, 19 TTTM Vincom Plaza, 2 TTTM Vincom Center và 1 TTTM Vincom+ để nâng tổng số TTTM đang hoạt động lên 129 TTTM.

Rủi ro đầu tư: - Nguồn cung mặt bằng tăng nhanh làm tăng sức cạnh tranh trên thị trường, và có thể làm giảm mặt bằng giá thuê. - Đại dịch có thể diễn biến bất ngờ và VRE tiếp tục tung ra các gói hỗ trợ cho những khách thuê trong năm nay với giá trị lớn.

Định giá doanh nghiệp

(1) PP giá trị tài sản ròng (RNAV) Tổng giá trị thị trường toàn bộ tài sản (ước lượng): 82,056 tỷ. Tổng số cổ phần: 2,328,818,410 Giá trị hợp lý của VRE: 35,235 đồng/cổ phần. (2) PP So sánh P/B: So sánh chỉ số P/B của các DN đầu ngành cùng lĩnh vực Chỉ số P/B trung bình: 3.12; BV của VRE hiện tại: 13,162. Giá trị hợp lý của VRE: 39,223 đồng/cổ phần.

SBS nhận định: VRE là doanh nghiệp phát triển và cho thuê mặt bằng thương mại hàng đầu tại Việt Nam với địa bàn trải rộng khắp cả nước. Số lượng và quy mô các dự án TTTM của doanh nghiệp đang sở hữu ngày càng được mở rộng với tốc độ rất nhanh. Triển vọng ngành bán lẻ Việt Nam được đánh giá hấp dẫn trong trung-dài hạn do dân số đông và thu nhập người dân ngày càng tăng.

Giá hiện tại của VRE thấp hơn 17% so với định giá 38,150đ/cp, do vậy Công ty Chứng khoán SBS đánh giá cổ phiếu VRE ở mức Hấp dẫn. Khuyến nghị: Mua

Cập nhật ngày 12/12/2021: Bản Việt khuyến nghị MUA  cổ phiếu VRE, tăng giá mục tiêu lên 39.000 đồng/CP

Công ty Chứng khoán Bản Việt duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Vincom Retail (VRE) trong khi tăng giá mục tiêu thêm 8% lên 39.000 đồng/CP.

Bản Việt điều chỉnh giảm 26%/16% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS 2021/2022 được bù đắp bởi 1) cập nhật mô hình định giá mục tiêu đến cuối năm 2022 và 2) tính chung sự đóng góp ước tính của các dự án TTTM theo kế hoạch dự kiến sẽ được khởi công vào năm 2025 và 2026.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên (ĐHCĐ) của CTCP Vincom Retail (VRE) diễn ra ngày 23/06/2021, tổng cộng đã có 136 cổ đông/người được ủy quyền có mặt, đại diện cho 84% tổng số cổ phiếu đang lưu hành của VRE.

Cổ đông đã thông qua kế hoạch năm 2021 với tăng trưởng doanh thu 8% YoY và tăng trưởng LNST 5% YoY đạt 2,500 tỷ đồng.

Kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận năm 2021 khiêm tốn chủ yếu là do tác động tiêu cực kéo dài của dịch COVID-19 đến kết quả hoạt động kinh doanh năm 2021. VRE dự kiến không chia cổ tức cho năm 2020.

Ông Nguyễn Thế Anh - hiện là Trưởng ban kiểm soát của Tập đoàn Vingroup - được bầu làm thành viên HĐQT mới thay bà Nguyễn Thị Dịu đã từ nhiệm.  

Công ty Chứng khoán Bản Việt trước đó từng có khuyến nghị giá mục tiêu 38.800 đ/cp cho VRE và khuyến nghị MUA cổ phiếu VRE khi giá đã giảm 3 tháng qua.