Đánh giá cổ phiếu PDR (Phát Đạt): BSC nâng khuyến nghị từ THEO DÕI lên MUA

 

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ & QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ    
BSC nâng khuyến nghị từ THEO DÕI lên MUA đối với PDR sau khi cổ phiếu trải qua đợt điều chỉnh mạnh -43% từ đỉnh T4/2024. Triển vọng kinh doanh sắp tới bắt đầu chuyển biến tích cực khi kỳ vọng doanh nghiệp có thể mở bán 2 dự án trọng điểm trong vòng một năm tới bao gồm KĐT Bắc Hà Thanh trong 4Q2024 và Bình Dương Tower trong 1H2025 mặc dù thời điểm mở bán các dự án chậm hơn so với kỳ vọng ban đầu do tồn tại độ trễ khi chính sách được ban hành.
So với báo cáo gần nhất, BSC điều chỉnh giảm -16% giá mục tiêu còn 26,400 VND/CP (upside +17.3%) do (1) phản ánh tác động của phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 5.5:1, (2) P/B mục tiêu giảm từ 1.8x còn 1.5x đối với các dự án du lịch do rủi ro hoàn thiện pháp lý các dự án này có thể bị kéo dài hơn kỳ vọng ban đầu, (3) điều chỉnh lùi tiến độ mở bán sang 2025, giảm giá bán từ 40 triệu/m2 còn 37 triệu/m2 và tăng chi phí tiền sử dụng đất tại dự án Bình Dương Tower.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Năm 2024: BSC giữ nguyên dự báo về đóng góp của mảng kinh doanh BĐS cốt lõi tại dự án Bắc Hà Thanh và tăng +26% dự phóng lợi nhuận nhờ thu nhập bất thường từ thoái vốn 25% CTCP Đầu tư BIDICI đã thực hiện trong 2Q2024. Theo đó, doanh thu thuần đạt 2,656 tỷ VND (+330% YoY) và LNST-CĐTS đạt 836 tỷ VND (+22% YoY).
Năm 2025:  BSC điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu -55.7% và LNST-CĐTS -50.4% so với báo cáo trước đó, lần lượt đạt 3,628 tỷ VND (+37% YoY) và 741 tỷ VND (-11% YoY) khi tiến độ triển khai Bình Dương Tower chậm hơn kỳ vọng, đóng góp vào KQKD vẫn chủ yếu đến từ dự án Bắc Hà Thành trong khi Bình Dương Tower bắt đầu triển khai bàn giao từ 2026. Nếu loại trừ thu nhập bất thường từ thoái vốn BIDICI năm 2024, lợi nhuận ròng từ kinh doanh cốt lõi ghi nhận tăng +17% YoY.

RỦI RO ĐẦU TƯ
•    Rủi ro pha loãng do phát hành riêng lẻ hoán đổi nợ: PDR dự kiến sẽ phát hành khoảng 34.1 triệu cổ phiếu (tương đương 3.9% slcp đang lưu hành) với giá phát hành 20,000 VND/cp để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD với ACA Vietnam Real Estate III.
•    Rủi ro về pháp lý đối với sản phẩm condotel chưa được hoàn thiện sẽ ảnh hưởng đến kể hoạch triển khai sau năm 2026

Thành viên cập nhật ngày 8/4/2024: BSC khuyến nghị THEO DÕI, giá mục tiêu 35.100 đồng/cp

BSC khuyến nghị THEO DÕI đối với cổ phiếu PDR ở thời điểm hiện tại với giá mục tiêu 35,100 VNĐ/CP theo phương pháp định giá RNAV cho các dự án có khả năng triển khai rõ ràng trong 5 năm tới và phương pháp P/B cho các dự khác với P/B mục tiêu = 1.8x tương đương với trung bình ngành BĐS hiện tại.

PDR đang giao dịch tại P/B 2024F=2.0x – phù hợp với giai đoạn phục hồi của ngành BĐS.
 
DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
BSC dự báo KQKD năm 2024 hoàn toàn được dẫn dắt bởi mảng kinh doanh cốt lõi. Theo đó, doanh thu thuần đạt 2,656 tỷ VND (+330% YoY) đến từ bàn giao các sản phẩm đất nền tại Bắc Hà Thanh. LNST-CĐTS năm 2024 từ mảng kinh doanh cốt lõi của PDR sẽ ghi nhận điểm đảo chiều đạt 665 tỷ VND (-3% YoY) so với lỗ ròng -262 tỷ VND nếu loại trừ các thu nhập bất thường từ thoái vốn trong năm 2023.
 
QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ 
1.    Chúng tôi kỳ vọng 2024 sẽ là thời điểm đảo chiều của PDR nhờ thành quả của giai đoạn tái cấu trúc toàn diện về (1) tài chính: không còn dư nợ trái phiếu, Nợ/VCSH=33% so với mức 57% trung bình ngành và nợ vay đáo hạn 2 năm tới không đáng kể, (2) hoạt động kinh doanh cốt lõi: dịch chuyển sang mô hình bán lẻ, pháp lý dự án hoàn thiện cho phép DN tiếp cận vốn vay ngân hàng, tập trung các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực trong 3 năm tới tạo nguồn lực cho các dự án du lịch.
2.    Triển vọng lợi nhuận và dòng tiền từ triển khai dự án dẫn dắt câu chuyện chuyển mình mạnh mẽ. Chúng tôi dự phóng doanh thu thuần và LNST-CĐTS lần lượt ghi nhận mức tăng trưởng 137.4% CAGR và 38.7% CAGR trong giai đoạn 2023-2026 với điểm rơi bàn giao Bắc Hà Thanh vào 2024, Bình Dương Tower, Cadia Quy Nhơn vào 2025-2026 và Hàn Riverside, Serenity Phước Hải bắt đầu từ năm 2026. Dựa trên danh mục hiện tại, các dự án du lịch sẽ là yếu tố dẫn dắt chính cho tăng trưởng của doanh nghiệp cho giai đoạn sau 2026 nhờ (1) nguồn vốn đã tích lũy, (2) ngành BĐS nói chung bước vào pha mở rộng của chu kỳ và (3) ngành du lịch được chú trọng phát triển.
 
RỦI RO
    Rủi ro về pháp lý đối với các sản phẩm condotel chưa được hoàn thiện sẽ ảnh hưởng khả năng hấp thụ dự án
    Minh chứng năng lực tự triển khai xây dựng trong các 5 năm gần nhất còn hạn chế

Thành viên cập nhật ngày 7/7/2023: Những tia hy vọng mới để vực dậy từ vùng đáy

Ban lãnh đạo PDR đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 vào ngày 30/6 để giải quyết những vướng mắc chính về khả năng chi trả nghĩa vụ nợ cũng như KHKD sắp tới. PDR thông báo về kế hoạch ra mắt sắp tới và vấn đề phát hành cổ phiếu riêng lẻ.

Phát hành tăng vón ồ ạt và gây tranh cãi

ỷ lệ đòn bẩy ròng giảm xuống 39.3% vào cuối Q1/23 so với mức 41.7% vào cuối Q4/22. Điều khiến người cho vay lo lắng là việc DN chậm trả hai mã trái phiếu với tổng số tiền lên tới 212.7 tỷ đồng. Ngày đáo hạn mới là tháng 7 và tháng 8. Số tiền trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tính đến cuối Q1/23 là 1,621 tỷ đồng.

Để giảm bớt gánh nặng nợ vay, công ty đặt mục tiêu huy động 2,015 tỷ đồng thông qua 1) đợt phát hành vốn cổ phần riêng lẻ trị giá 670 tỷ đồng cho 7 nhà đầu tư chuyên nghiệp với giá 10,000 đồng (10% tổng số cổ phiếu đang lưu hành) và 2) quyền phát hành cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu, theo tỷ lệ 5,5:1 (cứ 5,5 cổ phiếu sở hữu thì có thể mua 1 cổ phiếu mới) với giá 10,000 đồng/cổ phiếu.

Tổng nguồn vốn thu được có thể dùng tài trợ cho các lô đất Bắc Hà Thanh (511.2 tỷ đồng), Tháp Bình Dương 2 (300 tỷ đồng), Khách sạn Serenity 5 sao (400 tỷ đồng) và phần còn lại có thể thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn trong nửa cuối năm 2023 và 6 tháng đầu năm 2024.

Phương án phát hành cho 7 nhà đầu tư sẽ loại trừ các cổ đông do có thể làm loãng tỷ lệ sở hữu.

Những tia hy vọng nhen nhóm từ kế hoạch ra mắt các dự án

Theo ban lãnh đạo DN, khoảng 13,000 căn hộ có thể được tung ra thị trường trong giai đoạn 2023-24 và HĐQT đã làm rõ một số quy trình về cấp giấy phép.

PDR có thể được chấp thuận đầu tư chính cho dự án căn hộ Thuận An (hay còn gọi là Bình Dương Tower 2, Astral City với tổng số 4,982 căn hộ) vào tháng 7, tạo điều kiện thuận lợi cho KHKD và thu tiền từ các đại lý môi giới Danh Khôi với số tiền còn lại là 1,500 tỷ đồng.

Công ty cũng tin tưởng sẽ nhận được sự hỗ trợ thiết thực từ các cơ quan cấp phép của chính quyền tỉnh Bình Định để có thể tung ra thị trường trong thời gian sớm nhất.

KHKD năm 2023: LNTT dự kiến đạt 850 tỷ đồng, -42,7% n/n đã được thông qua tại cuộc họp và 384 tỷ đồng LNTT được ghi nhận trong 6T23.

Vực dậy từ vùng đáy

Thị giá PDR tăng mạnh trở lại sau đợt bứt phá vào tháng 11 nhưng chúng tôi cho rằng như vậy là chưa đủ và PDR xứng đáng được nhiều hơn thế. Theo Công ty Chứng khoán KIS, so với các đối thủ khác, bảng cân đối kế toán của PDR an toàn hơn rất nhiều và KHKD cũng khả thi hơn.

Công ty Chứng khoán KIS tin rằng ban lãnh đạo của PDR một lần nữa có thể lèo lái công ty vượt qua giai đoạn khó khăn.

Thành viên cập nhật ngày 12/8/2022: Tiềm năng tăng trưởng từ những vùng đất mới

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) dự kiến những năm tới giá trị tung ra thị trường khoảng 33,000 tỷ (tất cả các loại sản phẩm). Quỹ đất tập trung chủ yếu ở miền Trung và miền Nam - là thị trường đầy tiềm năng để phát triển.  Ngoài ra còn dự án các khu công nghiệp, thương mại, logistics.

Tiềm năng tăng trưởng công ty

Hiện tại, PDR có khoảng 8,600 tỷ HTK: Tropicana Long hải , Bình Dương, Ngô Mây Bình Định. Dự kiến những năm tới giá trị tung ra thị trường khoảng 33,000 tỷ (tất cả các loại sản phẩm)

Quỹ đất tập trung chủ yếu ở miền Trung và miền Nam: với thị trường miền Trung, PDR hướng tới phát triển các quỹ đất lớn để phát triển du lịch sau hồi phục COVID-19, còn với các quỹ đất ở Miền Nam sẽ có lợi thế khi hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng (Vành đai 3), đây sẽ là thị trường đầy tiềm năng để phát triển.

PDR có khoảng 7,500 ha quỹ đất chủ yếu về các dự án dân dụng và 20% cho dự án các khu công nghiệp. Công ty cũng hướng đến các mô hình BĐS mới như: thương mại, logistics.

Kế hoạch phát triển

Hiện tại Ngân hàng cam kết tài trợ cho khách vay mua các sản phẩm dự án của PDR. Ước tính lợi nhuận trước thuế của cả năm 2022 sẽ đạt kế hoạch chủ yếu đến từ các dự án: Nhơn Hội New City, Cadia Quy Nhơn, dự án cao tầng Bình Dương, Serenity Phước Hải với tổng mức đầu tư dự kiến:

+ Cadia Quy Nhơn: tổng mức đầu tư dự kiến 1,726 tỷ đồng

+ Khu phức hợp cao tầng BD (Thuận An 1, Thuận An 2): tổng mức đầu tư dự kiếm 9,300 tỷ được hưởng lợi vành đai 3 hoàn thành -> nhu cầu dân cư nhà ở tại khu vực tăng -> sản phẩm chủ yếu là căn hộ thương mại, dịch vụ và Shophouse.

+ Serenity Phước Hải: 3,500 tỷ chủ yếu các sản phẩm về nghỉ dưỡng.

Dự án Astral City và dự án phân khu 4 Bình Định sẽ được ghi nhận lợi nhuận ở những tháng cuối năm (hình thức chuyển nhượng nên sẽ được ghi nhận vào khoản mục doanh thu tài chính thay vì doanh thu thuần) đảm bảo lợi nhuận vẫn đạt 3,635 tỷ theo chỉ tiêu đề ra.

PDR cũng đang hướng đến mảng BĐS KCN với tổng quỹ đất KCN 12,000 ha và đã được đưa vào quy hoạch ổn định. Góp vốn đầu tư vào công ty con Phát Đạt Khu công nghiệp (tỷ lệ nắm giữ 68%): định hướng phát triển những cụm công nghiệp đô thị dịch vụ có quy mô từ 1,000 – 6,000 ha tại các địa phương đã có sẵn cơ sở hạ tầng phát triển và lợi thế để phát triển KCN như là Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Tháp …

Trong đó, một số dự án tiêu biểu của PDR đến thời điểm này có thể kể đến như: dự án Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ Phát Đạt – Dung Quất (Quảng Ngãi) với quy mô 1,152 ha dự kiến khởi công năm 2023; dự án Kho bãi tổng hợp – dịch vụ logistics Tài Tiến (Bà Rịa – Vũng Tàu) với quy mô 24 ha đang trong giai đoạn triển khai xây dựng; dự án Cụm Công nghiệp Hàm Ninh (Phú Quốc) với quy mô 59.16 ha dự kiến khởi công năm 2023; dự án KCN Cao Lãnh và Cao Lãnh II, III phân kỳ 1 với quy mô 1,000 ha dự kiến khởi công năm 2024 …