Phân tích cổ phiếu KBC (Kinh Bắc City): giữ nguyên giá mục tiêu 41.800 đồng/cp

 

Ghi nhận bàn giao đất khu công nghiệp giúp KBC ghi nhận LNST dương trở lại

Trong quý 2/2023, chúng tôi ước tính tổng doanh thu của KBC ước đạt 1.430 tỷ đồng (-44%YoY), LNST cổ đông công ty mẹ ước đạt 473 tỷ đồng (-52%YoY) chủ yếu từ đóng góp của mảng KCN. Cụ thể:

Mảng kinh doanh đất KCN – Theo ước tính, KBC có thể ghi nhận bàn giao khoảng 33 ha đất khu công nghiệp với đơn giá thuê bình quân USD153/m2. Trong đó, (1) 15,7 ha đã kí hợp đồng trong năm 2023 tại KCN Quang Châu mở rộng có thể bàn giao cho khách hàng, khi UBND xã Yên Việt đã tiến hành thu hồi đất đợt cuối trong tháng 5/2024, (2) Dự án nhà máy FCPV Foxconn (14,2 ha) tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) cũng đã hoàn thành thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp trong tháng 6, và (3) KCN Tân Phú Trung ước tính có thể ghi nhận thêm ~3,3 ha dựa trên số dư người mua trả tiền trước tại thời điểm cuối quý 1/2024 (55 tỷ đồng).

Mảng kinh doanh cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS) – Sau khi chi hơn 1.110 tỷ đồng cho việc mở rộng quy mô NXXS trong năm 2023 (22 căn NXXS có diện tích từ 5.000-8.000 m2/căn) - sẽ tiếp dục duy trì doanh thu cho thuê so với quý trước và cao hơn so với cùng kỳ khi tỷ lệ lấp đầy được cải thiện.

Mảng kinh doanh dịch vụ tiện ích trong KCN, sau khi phản ảnh yếu tố mùa vụ và yếu tố tăng trưởng do tỷ lệ lấp đầy tăng lên, có thể mang về doanh thu 107 tỷ đồng trong quý 2 này.

Trong khi đó mảng kinh doanh BĐS dân cư có thể không ghi nhận doanh thu khi KBC đã bàn giao hết phần sản phẩm nhà ở tại KDC Tràng Duệ trong Q1. Trong khi đó dự án Phúc Ninh có thể phải chờ sang quý 3 hoặc quý 4 để bàn giao các sản phẩm của giai đoạn 2; với tiến độ hoàn thành nghĩa vụ về đất hiện Sở Tài Nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh đang đấu thầu lựa chọn đơn vị thẩm định giá đất dự án (theo quyết định số 137/QĐ-STNMT ngày 16/4/2024).

Đối với thương vụ “chuyển nhượng 1 phần dự án KĐT Tràng Cát” (40,5 ha; đã nhận cọc 5,650 tỷ đồng, tương ứng với 40% giá trị sản phẩmcho công ty Sài Gòn Hàm Tân để thực hiện nghiệp vụ môi giới) đang cần thêm thời gian để hoàn thiện điều chỉnh giấy chứng đầu tư sau khi điểu chỉnh quy hoạch 1/500.

Trong kịch bản thận trọng hơn là thủ tục bàn giao đất cho khách thuê tại KCN Quang Châu và NSHL không kịp hoàn tất trong tháng 6/2024, phần doanh thu và lợi nhuận từ hai dự án này có thể sẽ được chuyển ghi nhận trong nửa cuối năm.

Trong trường hợp này, doanh thu và LNST-CĐM ước tính đạt 367 tỷ đồng và 103 tỷ đồng trong Q2/2024. Việc này chỉ ảnh hưởng đến ước tính lợi nhuận hàng quý của doanh nghiệp mà không làm ảnh hưởng dự phóng KQKD cả năm 2024 cũng như quan điểm của chúng tôi đối với cơ hội đầu tư ở cổ phiếu KBC.

Đánh giá dự án Khu Đô Thị Tràng Cát – Đã đến lúc nhìn lại triển vọng kinh doanh

Với Khu Đô Thị Tràng Cát, chúng tôi cho rằng chiến lược bán hàng qua hình thức “chuyển nhượng 1 phần dự án” cho các đối tác thứ cấp có kinh nghiệm là phù hợp và khả thi trong 5-10 năm tới:

Sự phù hợp đến từ việc: (1) dòng tiền lớn từ dự án Tràng Cát có thể giúp KBC có thêm lực tài chính để phát triển các quỹ đất KCN mới. Ngoài các khu công nghiệp hiện hữu gần như đã hoàn thiện phần nghĩa vụ đầu tư, KBC có kế hoạch phát triển quỹ đất KCN lên đến 5.596 ha trên cả nước. Trong đó, 2.202,3 ha đã có chủ trương đầu tư và gần như chắc chắn là chủ đầu tư (KCN Tràng Duệ 3) tính tới thời điểm hiện tại.

Theo ước tính, tổng mức đầu tư của các dự án này lên đến 29.683 tỷ đồng. Do đó, việc hoàn tất chuyển nhượng một phần dự án tương tự như thương vụ chuyển nhượng 40,5 ha mới đây sẽ đem về dòng tiền và giải tỏa áp lực tài chính rất lớn trong việc tạo lập quỹ đất tại các dự án mới, (2) Kinh nghiệm chuyên làm các dự án hạ tầng BĐS của KBC phù hợp để phát triển dự án đến giai đoạn phát triển hạ tầng khu đô thị, trước khi chuyển nhượng thứ cấp cho bên thứ 3 phát triển, (3) Sản phẩm bán buôn phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu là các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp ngay cả khi sản phẩm chưa hoàn thiện.

Về tính khả thi, điều này được đảm bảo bởi (1) tính pháp lý của dự án (đủ điều kiện chuyển nhượng/kinh doanh) gần đã hoàn thiện tương đối về pháp lý quy hoạch, đầu tư và đất đai (Hình 1). Trong đó, việc có mặt bằng sạch 100% là một điểm tích cực lớn đối với một dự án khu đô thị có quy mô lớn.

Về các nghĩa vụ pháp lý còn phải để thực hiện, quy hoạch 1/500 điều chỉnh được phê duyệt là cơ sở để việc điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư được thông qua(thời gian theo quy định của pháp luật là dưới 3 tháng cho các cấp thẩm quyền) và Nghi Định 71/2024 quy định về giá đất (theo luật đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) sẽ là cơ sở đẩy nhanh hơn quá trình tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất ở tăng thêm.

Bên cạnh đó, (2) vị trí chiến lược trong quy hoạch tổng thể của Hải Phòng đến năm 2040 sẽ làm gia tăng sức hút đối với các nhà đầu tư thứ cấp, khi khu đô thị Tràng Cát là trung tâm của cụm đô thị Hàng Hải, Thương Mại, Tài Chính của Thành Phố Hải Phòng (Hình 2).

Trong quý 1/2024, công ty Sài Gòn – Hàm Tân đã thực hiện ký quỹ 5.650 tỷ đồng (tương ứng 40% giá trị sản phẩm) cho quyền được “môi giới độc quyền” 2 phân khu nhà ở liền kề tại dự án này với tổng diện tích là 40,5 ha. Theo ước tính, tổng giá trị hợp đồng là 14.125 tỷ đồng, hàm ý cho đơn giá là 34,8 triệu đồng/m2.

Để hoàn tất được giao dịch trên, KBC cần thực hiện việc điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư theo quy hoạch 1/500 mới và chưa cần thực hiện nộp bổ sung cho phần đất ở tăng thêm như đề cập ở phần trên.

Theo KBC, 2 phân khu nhà ở liền kề này thuộc phần diện tích đã đóng tiền sử dụng đất trước đó và phù hợp với điệu kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (quy định tại Điều 40, luật kinh doanh bất động sản 2023). Do đó, chúng tôi nghĩ răng khả năng hoàn tất thương vụ này trong giai đoạn cuối 2024 – đầu năm 2025 là khả thi.

Về định giá dự án, Rồng Việt đang xem xét để đánh giá lại dự án theo phương pháp DCF, thay vì giả định chuyển nhượng toàn bộ dự án mới với mức 1,3x lần giá trị sổ sách, do dự án có những bước tiến lớn về mặt pháp lý như đề cập ở trên và sẽ cập nhật trong các báo cáo tiếp theo.

Luật đất đai mới quy định nhà đầu tư phải triển khai dự án tối đa trong 4 năm, hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 81, Luật đất đai 2024); qua đó hàm ý rằng dự án cần phải triển khai trong vòng 4 năm.

Trong kịch bản thực hiện đánh giá lại dự án theo phương pháp DCF thì giá mục tiêu có thể thay đổi cùng với phân tích độ nhạy về thời điểm dự án băt đầu triển khai biến động từ 0-4 năm bắt đầu tư 2024 (bảng 03, khi quyết định thay đổi giấy chứng nhận đầu tư được phê duyệt, và suất sinh lời kỳ vọng cho vốn chủ của dự án cho kịch bản cơ sở là 20%).