Triển vọng nhóm cổ phiếu bất động sản: lưu ý các doanh nghiệp có 'của để dành'

Bất động sản đang là kênh đầu tư thu hút dòng tiền hàng đầu hiện nay, bên cạnh kênh thị trường chứng khoán. So với kênh bất động sản, kênh chứng khoán có thanh khoản cao, mức độ linh hoạt cao hơn nhiều trong khi nguồn vốn yêu cầu thấp hơn.

Bên cạnh đó việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc và xem xét kỹ về pháp lý dự án, thủ tục triển khai. Do vậy, việc đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn hiện tại là phù hợp với các nhà đầu tư ưa thích sự linh hoạt.  

Nhiều doanh nghiệp có “của để dành

”Người mua trả tiền trước là khoản tiền khách hàng trả trước cho doanh nghiệp hoặc đặt cọc mua sản phẩm. Khi dự án hoàn thành bàn giao thì sẽ được ghi nhận vào doanh thu (theo 200/2015/TTBTC). Vì vậy có thể coi khoản mục này là khoản “của để dành” của doanh nghiệp trong các kỳ công bố KQKD sắp tới.
 

Thống kê khoản mục Người mua trả tiền trước các doanh nghiệp BĐS trên sàn (không tính đến đóng góp từ VIC và VHM), khoản mục này có sự tăng rõ rệt từ QIV/2019 sang QI/2020 và sau đó duy trì ở mức trung bình cao hơn so với 2019.

Đây là tín hiệu cho thấy khả năng bán hàng của các doanh nghiệp BĐS được cải thiện, không có sự đóng băng như nhiều lo ngại từ đầu năm 2020.

Nguyên nhân do dòng tiền nhàn rỗi đã có sự dịch chuyển sang các kênh đầu tư như BĐS trong bối cảnh lãi suất liên tục, đồng thời việc đẩy mạnh đầu tư công cũng như các thông tin quy hoạch rất sôi động.

Kết quả là thời điểm QI/2021 hiện nay thị trường BĐS đang ghi nhận làn sóng “sốt đất” mới và dự báo sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2021.

Xét theo tỷ lệ người mua trả tiền trước tăng mạnh nhất trong năm 2020, top đầu là những doanh nghiệp BĐS: NVL, VPI, DXG, NLG, AGG, API, DIG. Xét trên quy mô doanh thu, một số doanh nghiệp đã có “của để dành” nhiều hơn doanh thu như: HQC, API, NDN, NVL.

Trong bối cảnh làn sóng tăng giá đất đang diễn ra cả nước, các doanh nghiệp có sẵn hàng tồn kho để bán sẽ có lợi thế. Một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho thành phẩm cao so với doanh thu như: NVL, TBR, IDV, HU6

Về sức khỏe tài chính, tỷ lệ nợ vay đã giảm xuống. EBITDA thấp hơn so với cùng kỳ nhưng dự báo sẽ ghi nhận mức tăng mạnh vào Q1/2021 so với mức nền thấp Q4, rủi ro tài chính của doanh nghiệp đã tạm thời giảm đi.

Đánh giá các cổ phiếu đáng chú ý

VIC và VHM: Vị thế hàng đầu trong ngành, hưởng lợi lớn từ quỹ đất khổng lồ & các đại dự án đang triển khai. Bên cạnh đó việc IPO Vinfast tại Mỹ cũng tạo động lực để thu hút dòng tiền trong ngắn hạn.

NVL: Kết quả kinh doanh 2020 ghi nhận LNST đạt 3,9 nghìn tỷ (+14%yoy) nhờ các giao dịch thoái vốn tại quỹ đất và định giá lại tài sản. Quá trình xây dựng hiện nay của NVL đang theo đúng tiến độ giúp đẩy mạnh hoạt động bàn giao trong năm 2021.

Doanh thu năm tới dự kiến đến từ dự án Aqua City và Novaland Phan Thiết, Hồ Tràm. Ngoài ra, các dự án tại TP.HCM bị trì hoãn do pháp lý kéo dài cũng dự kiến sẽ đuợc khơi thông trong thời gian tới.

AGG: Kết quả kinh doanh 2020 đạt doanh thu 1.756,3 tỷ, gấp 4,6 lần yoy, LNST đạt 415 tỷ +13%yoy. Năm 2021, AGG đặt mục tiêu doanh thu 3.600 tỷ, gấp đôi năm 2020 và LNST 500 tỷ (+21% so với 2020), dự kiến đến từ các dự án Sky 89 (TP.HCM) và The Sóng (Vũng Tàu). Ngoài ra, với quỹ đất 3ha mới thu mua tại Bình Dương trong 2020, AGG sẽ cho ra mắt khoảng 3.000 sản phẩm thuộc dự án The Standard và Westgate (TP.HCM).

Về cổ tức, AGG sẽ trả cổ tức 10% bằng cổ phiếu và tăng vốn bằng chào bán 82.7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 1:1.

DIG: Kết quả kinh doanh 2020 đạt 631 tỷ LNST, +49%yoy nhờ việc thoái vốn 14ha đất tại Đại Phước (Đồng Nai) vào Quý IV. DIG vẫn còn dư 31ha tại khu vực này và sẽ ghi nhận lợi nhuận trong năm 2021. Ngoài ra việc bàn giao các căn hộ tại Nam Vĩnh Yên, Gateway Vũng Tàu và mở bán Victory City Vị Thanh trong nửa đầu năm nay sẽ tiếp tục đẩy lợi nhuận tăng trưởng.

DIG sẽ trình kế hoạch chia cổ tức 17% bằng cổ phiếu tại ĐHCĐ sắp tới và huy động vốn qua phát hành riêng lẻ để phát triển dự án Bắc Vũng Tàu.

API: Năm 2020 API ghi nhận khoản mục Người mua trả tiền trước tăng gấp đôi svck, hàng tồn kho cũng tăng mạnh lên 1.275 tỷ nằm ở các dự án Mandala Phú Yên, Aqua Park Bắc Giang và KCN Đa Hội. Năm 2021 sẽ là điểm rơi bàn giao nhiều dự án lớn: Royal Park Huế, Aqua Park Bắc Giang, Mandala Phú Yên. Dự án KCN Điềm Thụy Thái Nguyên (có đối tác Samsung) cũng giúp API đón sóng BĐS KCN. Cổ phiếu API còn nhiều dư địa tăng giá.

DXG và CRE: Mảng môi giới bất động sản dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới nhờ thanh khoản thị trường đang rất sôi động. Bên cạnh đó, 2 doanh nghiệp này cũng đang triển khai nhiều dự án BĐS tiềm năng (hợp tác với chủ đầu tư hoặc tự triển khai) để tối ưu hóa chuỗi giá trị. Những thông tin về tăng vốn, IPO công ty con dự kiến là điểm nhấn thu hút dòng tiền thị trường.