Phân tích cổ phiếu DXS (Đất Xanh Services), gà đẻ trứng vàng sắp IPO

Với vị thế hàng đầu trong lĩnh vực môi giới bất động sản và tiềm năng tăng trưởng ấn tượng, DXS được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong đợt phát hành IPO lần này (giá IPO là 32.000 đồng) nhờ vào ba điểm nhấn chính:

(1) Vị thế dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới bất động sản

(2) Hiệu quả tài chính vượt trội so với các công ty khác

(3) Triển vọng tăng trưởng vững chắc khi đang hướng đến mô hình công ty môi giới tích hợp

DXS – Các điểm nhấn chính

1. DXS dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới bất động sản

DXS là công ty môi giới hàng đầu tại Việt Nam với khoảng 29% thị phần môi giới sơ cấp (tính theo số lượng giao dịch, Hình 2). Mô hình kinh doanh chính bao gồm:

(1) Môi giới truyền thống: DXS hỗ trợ chủ đầu tư trong công việc tiếp thị, phân phối sản phẩm bất động sản và nhận phí hoa hồng (thường <10%) dựa trên số sản phẩm bán được.

(2) Môi giới tư vấn toàn diện: DXS sẽ nhận được phí hoa hồng cao hơn (thường >10%) cũng như chênh lệch giữa giá bán đảm bảo (trong hợp đồng giữa DXS và chủ đầu tư) và giá bán thực tế khi hỗ trợ chủ đầu tư nhiều hơn trong quá trình phát triển sản phẩm như tư vấn dự án sơ bộ, tư vấn phát triển dự án, bán hàng và tiếp thị, dịch vụ hậu mãi. Mảng này cũng là mảng chính của DXS khi chiếm 72% doanh thu của DXS trong năm 2020 (Hình 1). 

Vị thế dẫn đầu thị trường nhờ nhiều lợi thế cạnh tranh của DXS như sau:

(1) Cơ sở dữ liệu khách hàng lớn được tích lũy trong 14 năm qua cho phép DXS tiếp cận khách hàng dễ dàng và hiệu quả hơn. Hiện tại, DXS sở hữu danh mục hơn 7,5 triệu khách hàng khi bán được hơn 130.000 căn kể từ năm 2007.

(2) Mạng lưới phân phối rộng khắp Việt Nam. Cụ thể, DXS thống lĩnh thị trường với đội ngũ nhân viên bán hàng lớn nhất gồm 4.376 nhân viên bán hàng được đào tạo tốt và am hiểu công nghệ (~gấp đôi so với đối thủ cạnh tranh gần nhất, Hình 3) trên 132 sàn giao dịch.

(3) Mối quan hệ thân thiết với các nhà đầu tư hàng đầu của Việt Nam nhờ danh tiếng đã được khẳng định khi giành được các giải thưởng lớn về môi giới bất động sản (ví dụ: Công ty bất động sản tốt nhất Đông Nam Á). Một số khách hàng tiêu biểu của DXS bao gồm Vingroup, FLC Group, Capitaland, v.v.

2. Kết quả tài chính vượt trội so với những công ty khác

So với các công ty khác, DXS vượt trội hơn cả về tốc độ tăng trưởng doanh thu (Hình 4) cùng với hiệu quả hoạt động phản ánh bởi tỷ suất lợi nhuận vượt trội (Hình 5). Do DXS cung cấp dịch vụ môi giới tư vấn toàn diện như đã đề cập, họ nhận được tỷ suất sinh lời tốt hơn trong khi các công ty khác chủ yếu tập trung vào dịch vụ môi giới truyền thống với tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, cạnh tranh cũng gay gắt hơn.

3. Triển vọng tăng trưởng vững chắc nhờ nỗ lực trở thành công ty môi giới tích hợp

Theo ban lãnh đạo, tăng trưởng doanh thu thuần và LNST sau CĐTS của DSX sẽ đạt trên 30% trong vòng 5 năm tới (Hình 6 và Hình 7). Trong đó, mảng môi giới toàn diện vẫn là động lực chính thúc đẩy doanh thu với mức đóng góp lần lượt 55% và 66% vào doanh thu thuần và LNST – CĐTS năm 2025.

Nhằm hiện thực hóa tăng trưởng, chiến lược của DXS là mở rộng phạm vi hoạt động sang các mảng kinh doanh khác với mức phí cao hơn bao gồm quản lý bất động sản, môi giới thứ cấp, dịch vụ tài chính bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác (Hình 8). Theo quan điểm của chúng tôi, DXS sẽ có lợi thế tiên phong khi mở rộng sang các mảng kinh doanh mới và có cơ hội tiếp cận được nhiều khách hàng hơn trong khi các đối thủ khác vẫn đang loay hoay (Hình 9).

Để thực hiện kế hoạch này, DXS đang phát triển nền tảng O2O (“Online – To – Offline”) - DXres.vn (trang web cho phép nhân viên DXS đăng các căn hộ lên mạng) và trang web niêm yết BĐS - NHADAT.net (trang web cho phép chủ nhà, công ty môi giới đăng tin bất động sản đang chào bán) (Hình 10). Các nền tảng này cho phép DXS nhanh chóng mở rộng quy mô kinh doanh bằng cách tận dụng tiên tiến công nghệ và đẩy nhanh quá trình số hóa.