Đánh giá cổ phiếu KBC (Kinh Bắc City): Dòng tiền vững chắc cùng sức khỏe tài chính lành mạnh

Doanh thu Q2/23 của KBC tăng 552% svck lên 2.568 tỷ đồng trong khi LN ròng Q2/23 đạt tới 980 tỷ đồng nhờ bàn giao 62,7 ha từ Nam Sơn Hạp Lĩnh cho Goertek, đáng chú ý khi so với khoản lỗ 366 tỷ đồng svck. Lũy kế đất KCN được bàn giao trong 6T23 ước đạt khoảng 128-130ha, giúp cho doanh thu 6T23 tăng 341% svck lên 4.791 tỷ đồng và biên LN gộp tăng 24,1 điểm % svck nhờ sự đóng góp lớn của mảng BĐS KCN, mang lại biên LN tốt hơn so với mảng BĐS dân cư. Do đó, LN ròng 6T23 bật tăng 15 lần svck lên mức 1.921 tỷ đồng.

Triển vọng năm 2023-24: Kinh doanh cốt lõi thúc đẩy triển vọng tích cực
Sự phục hồi mạnh mẽ từ HĐKD cốt lõi là động lục thúc đẩy tăng trưởng LN trong giai đoạn 2023-25 nhờ sự đóng góp từ 3 dự án KCN mới: Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quảng Châu mở rộng và đặc biệt là Tràng Duệ 3, có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong 2H23.

Các dự án KCN của KBC đang ở vị thế tốt để thu hút dòng vốn FDI đổ vào trong những năm tới do: 1) sở hữu quỹ đất lớn, chất lượng cao và sẵn sàng cho thuê, 2) tập trung xây dựng môi trường hoàn chỉnh cho sản xuất linh kiện điện tử và bán dẫn, thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư từ Đài Loan, Trung Quốc và Hàn Quốc. Kỳ vọng KBC có thể đẩy mạnh hoạt động cho thuê đất KCN và chúng tôi điều chỉnh tăng KQDK 2023-24 với doanh thu tăng 20,1%/20,4% và LN ròng tăng 50,3%/34,9% so với dự phóng trước đó.

Dòng tiền vững chắc cùng sức khỏe tài chính lành mạnh
Trong 6T23, KBC đã chi gần 3.900 tỷ đồng để mua lại toàn bộ dư nợ trái phiếu. Với việc không còn dư nợ trái phiếu vào cuối Q2/23, nợ ròng giảm 45,5% so với đầu năm xuống còn 4.166 tỷ đồng, dẫn đến nợ ròng/vốn chủ sở hữu giảm xuống 0,2 lần từ mức 0,4 lần (cuối năm 2022). Bên cạnh đó, dòng tiền từ hoạt động được cải thiện mạnh mẽ trong 6T23, đạt khoảng 2.509 tỷ đồng sau 3 năm thâm hụt.

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn là 40.000 đồng/cp
KBC đang giao dịch ở mức P/E trượt 12T là 7,2 lần và P/B hiện tại là 1,3 lần, thấp hơn đáng kể so với các công ty cùng ngành, mở ra cơ hội để tích lũy một trong những nhà phát triển KCN có mức tăng trưởng LN tốt nhất.

Từ đó, VNDirect duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn là 40.000 đồng/cổ phiếu tới từ 1) LN năm 2023-24 tăng lên giúp tăng định giá DCF cho các dự án KCN, 2) Điều chỉnh giảm giả định cho WACC và tỷ lệ chiết khấu phản ánh những tín hiệu tích cực nhờ sự phục hồi của hoạt động sản xuất và những yếu tố cơ bản của thị trường.

Rủi ro giảm giá 1) doanh số bán đất thấp hơn dự kiến, 2) triển khai dự án mới chậm hơn dự kiến.

Cập nhật ngày 12/8/2022: Tham quan một số dự án Bất động sản khu công nghiệp của KBC và VSIP

Khảo sát thực tế một số dự án trọng điểm sẽ đóng góp doanh thu chính của KBC trong giai đoạn 2022-25 tại Hải Phòng và Bắc Ninh và một số khu công nghiệp (KCN).

Gần đây, chúng tôi đã có chuyến khảo sát thực tế một số dự án trọng điểm sẽ đóng góp doanh thu chính của KBC trong giai đoạn 2022-25 tại Hải Phòng và Bắc Ninh và một số khu công nghiệp (KCN) của VSIP tại Bình Dương.

Tiến độ thực hiện các dự án mới như KCN Tràng Duệ 3 và KĐT Tràng Cát của KBC sát với kỳ vọng của chúng tôi, tuy nhiên tiến độ đàm phán bán buôn tại KĐT Tràng Cát chưa được Công ty tiết lộ chi tiết.

KCN Tràng Duệ 3 đang tích cực trong công tác đền bù

Công ty đang kỳ vọng Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng được Thủ tướng phê duyệt trong Q3/22, từ đó phê duyệt chủ trương và chấp thuận đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3. KBC đã hoàn thành đền bù khoảng 25-30% diện tích dự án với đơn giá 158 triệu đồng/sào (360m2), nhờ đó sẽ rút ngắn được thời gian bàn giao đất cho khách hàng sau khi hoàn thành pháp lý.

KBC đã kí MOU cho thuê 115ha tại KCN này vào đầu 2022, trong đó LG Display dự kiến thuê 80ha, giá thuê khoảng 130-140 USD/m2/kỳ thuê. KBC kỳ vọng sẽ lấp đầy KCN Tràng Duệ 3 trong 4 năm, tương đương cho thuê hơn 100ha mỗi năm tại KCN này.

Vào ngày chúng tôi thực hiện khảo sát, dự án đã tương đối hoàn thành san lấp cát 30ha đầu tiên, doanh nghiệp kỳ vọng san lấp xong 80ha giai đoạn 1 trong Q3/22. Công ty đặt kế hoạch sẽ khai thác kinh doanh KĐT Tràng Cát từ năm 2022 với kế hoạch bán buôn 30-50ha đất thương phẩm mỗi năm. Trong năm 2022, KBC kỳ vọng ghi nhận doanh thu 30ha đất thương phẩm tại dự án này. KBC chia sẻ hiện đang đàm phán với một số nhà đầu tư tiềm năng từ Singapore, Mỹ…, tuy nhiên thông tin cụ thể và tiến độ đàm phán chưa được tiết lộ.

KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh có thể đàm phán lại giá thuê đối với MOU 60ha

KBC chia sẻ có thể sẽ tiến hành đàm phán lại giá thuê đối với biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê hơn 60ha với một nhà sản xuất linh kiện điện thoại di động (giá dự kiến trong MOU là 70-75 USD/m2/kỳ thuê), trong bối cảnh giá cho thuê của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã đạt khoảng 140-150 USD/m2/kỳ thuê vào cuối 2021. Vào ngày thực hiện khảo sát, dự án đã hoàn thiện cơ bản cơ sở hạ tầng, đường giao thông giai đoạn 1 và đã được đền bù 191ha tính đến cuối 2021. Công ty đang hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn 2.
VSIP – một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu đang triển khai IPO

Theo chia sẻ của BLĐ BCM trong ĐHCĐ 2022, VSIP đang triển khai kế hoạch phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). VSIP hiện là một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu với 11 dự án trải dài khắp Việt Nam. Tại Bình Dương, VSIP đang vận hành 3 KCN trong đó KCN VSIP 1&2 đã được lấp đầy, KCN VSIP 3 (1.000ha) – một trong những KCN đầu tiên được phát triển theo mô hình thông minh và bền vững tại Việt Nam, vừa được khởi công đầu 2022.

Cập nhật ngày 23/3/2021: Kế hoạch lợi nhuận khả quan, giá mục tiêu 43.500 đ/cp

KBC đặt kế hoạch cho năm 2021 với doanh thu đạt 6,6 nghìn tỷ đồng (+207% YoY) và LNST đạt 2 nghìn tỷ đồng (+525% YoY), tương ứng lần lượt 135% và 130% dự báo cả năm của chúng tôi.

Chúng tôi cho rằng chênh lệch giữa dự báo của chúng tôi và kế hoạch của KBC chủ yếu đến từ quan điểm thận trọng hơn của chúng tôi trong dự báo ghi nhận doanh số bán đất khu công nghiệp (KCN) của KBC trong năm 2021.

Kế hoạch của KBC bao gồm doanh số bán đất KCN đạt 195 ha và doanh số bán đất khu đô thị (KĐT) đạt 8,4 ha trong năm 2021, so với dự báo của chúng tôi lần lượt là 135 ha và 8,4 ha.

Các dự án dẫn dắt lợi nhuận năm 2021 của KBC bao gồm KĐT Phúc Ninh và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh ở Bắc Ninh, KCN Quang Châu ở Bắc Giang, KĐT Tràng Duệ ở Hải Phòng và KCN Tân Phú Trung ở TP.HCM.

Theo KBC, công ty sẽ tiếp tục đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng cũng như ghi nhận doanh số bán đất cho các dự án hiện hữu kể trên, trong khi đó công ty dự kiến triển khai xây dựng hạ tầng cơ bản cho dự án KĐT Tràng Cát trong năm 2021.

Bên cạnh đó, KBC có kế hoạch triển khai đầu tư và phát triển kinh doanh tại tỉnh Long An (với khoảng 220 ha đất KCN) và KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng (với tổng diện tích 687 ha).

Ngoài ra, KBC kỳ vọng hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các đại dự án ở tỉnh Hưng Yên, Hải Dương (miền Bắc), và Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (miền Nam).

Chúng tôi cũng lưu ý rằng, KBC đã thành lập 3 công ty con tính từ đầu năm 2021 đến nay để đầu tư vào tỉnh Hưng Yên, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tỷ lệ sở hữu hiệu dụng của KBC tại 3 công ty con này dao động từ 65% đến 75%. Tổng vốn điều lệ của 3 công ty con này là 4,3 nghìn tỷ đồng.

Kế hoạch tăng vốn điều lệ

KBC trình ĐHCĐ kế hoạch tăng vốn điều lệ bằng phương án phát hành cổ phiếu từ nguồn lợi nhuận giữ lại chưa phân phối tính đến cuối năm 2020 của công ty mẹ KBC, với số dư lợi nhuận giữ lại cuối năm 2020 là 1,68 nghìn tỷ đồng.

Theo tờ trình, ĐHCĐ sẽ thảo luận cụ thể và quyết định kế hoạch tăng vốn điều lệ tại ĐHCĐ sắp tới của KBC. Kế hoạch phát hành riêng lẻ: KBC trình ĐHCĐ kế hoạch phát hành riêng lẻ, nhưng thông tin chi tiết chưa được công bố.

Theo tờ trình, để đảm bảo nguyên tắc dân chủ và quyền lợi cao nhất của cổ đông, ĐHCĐ sẽ thảo luận và thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ cụ thể tại ĐHCĐ sắp tới của KBC.

Chúng tôi cho rằng số tiền từ đợt phát hành riêng lẻ này được sử dụng để tài trợ cho các kế hoạch mở rộng lớn của KBC tại các tỉnh thành khác. Một số tờ trình quan trọng khác:

Hội đồng Quản trị (HĐQT) của KBC xin phê duyệt của ĐHCĐ ủy quyền cho HĐQT quyết định một số công việc vượt thẩm quyền hiện tại của HĐQT và HĐQT sẽ báo cáo công việc trọng yếu tại ĐHCĐ gần nhất.

Các công việc trọng yếu này bao gồm liên quan đến việc đầu tư, bảo lãnh, sử dụng tài sản thế chấp, thu xếp vốn cho các dự án của KBC; mua bán liên quan đến các dự án lớn, vốn góp của KBC tại các công ty con và công ty liên kết.

KBC đề xuất công ty sẽ không chi trả cổ tức tiền mặt năm 2019 khi ban lãnh đạo có kế hoạch giữ lại lợi nhuận để chuẩn bị cho các dự án mở rộng lớn trong tương lai - phù hợp với kỳ vọng hiện tại của chúng tôi. Trong khi đó, công ty chưa đề xuất kế hoạch cổ tức tiền mặt cho năm 2020.

Công ty Chứng khoán Bản Việt - VCSC khuyến nghị KHẢ QUAN cho KBC với giá mục tiêu 43.500 đồng/CP.