Định giá cổ phiếu KDH (Nhà Khang Điền): Agriseco khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 37.000đ/cp

Với kỳ vọng phân khúc chung cư trung cấp nội đô TP. Hồ Chí Minh sẽ khởi sắc dần năm 2024, KDH được đánh giá sẽ hưởng lợi nhờ sở hữu quỹ đất lớn 600ha trong thành phố. Agriseco duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH, giá mục tiêu 37.000đ/cp.

❖ Triển vọng kinh doanh 2023 và 2024: Năm 2023, chúng tôi dự báo lợi nhuận ròng sẽ giảm so với cùng kỳ do không còn ghi nhận khoản lợi nhuận từ đánh giá lại. Tuy nhiên sang năm 2024 dự báo doanh thu và LNST của KDH sẽ tăng trưởng tích cực so với năm 2023 nhờ kỳ vọng doanh số bán hàng tăng tại dự án mới Privia và Clarita.

Đầu quý 4, dự án Privia đã mở bán khoảng 1.043 căn hộ trung cấp và sẽ bắt đầu bàn giao trong năm 2024 với lượt quan tâm khá lớn nhờ giá bán hợp lý và vị trí thuận lợi tại quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh. Dự án Clarita đang được triển khai xây dựng và dự kiến sẽ bàn giao vào quý 4/2024.

❖ Hợp tác kinh doanh với Keppel giúp HĐKD phát triển bền vững: KDH và Keppel đã thỏa thuận hợp tác xây dựng 2 dự án Emeria và Clarita tại TP. Thủ Đức với tổng chi phí phát triển là hơn 10.000 tỷ đồng. Các dự án trên đã có quyền sử dụng đất và duyệt quy hoạch. NQ87/NQ-CP về phát triển TP.HCM vừa được ban hành cũng nêu rõ việc thúc đẩy và phát triển quận Thủ Đức trong thời gian tới.

Do đó, Agriseco Research cho rằng đây sẽ là các dự án tiềm năng mang lại doanh thu và lợi nhuận cho KDH khi được triển khai bán hàng.

❖ Tình hình tài chính lành mạnh: Cuối quý 3/2023, dư nợ tăng từ 1.737 tỷ lên 5.576 tỷ chủ yếu tài trợ triển khai các các dự án và mở rộng quỹ đất. Mặc dù dư nợ vay tăng, tình hình tài chính và cơ cấu vốn của KDH vẫn ở mức an toàn so với ngành.

Có thể thấy cuối Q3/2023, nợ vay đã giảm gần 700 tỷ so với đầu năm cùng với tỷ lệ nợ/VCSH ở mức 0,5x lần. Các khoản nợ trái phiếu chỉ khoảng 1.100 tỷ đồng, chủ yếu đáo hạn năm 2025.

❖ Tiềm năng tăng trưởng lâu dài nhờ chiến lược mở rộng quỹ đất: KDH đang tập trung mở rộng quỹ đất tại TP. HCM để đảm bảo cho các hoạt động kinh doanh trong các năm tới với nhiều dự án tiềm năng như Clarita, Emeria, The Solina, KDC Tân Tạo, KCN Lê Minh Xuân, cụm CN Bình Trưng, Phong Phú 2.

Các dự án trên kỳ vọng giúp KDH mở rộng quỹ đất gối đầu đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong các năm tới.

Định giá KDH

Nhà Khang Điền (HSX: KDH) là chủ đầu tư bất động sản quỹ đất lớn hơn 600ha tại các TP. Thủ Đức, khu vực Tây Nam TP. Hồ Chí Minh. KDH đang tiếp tục mở rộng quỹ đất KDT và KCN hơn 500ha tại địa bàn thành phố với tiềm năng phát triển lâu dài.

Agriseco Research kỳ vọng KQKD trong 2024 sẽ khả quan hơn nhờ triển vọng từ khả năng bán hàng tích cực dự án Classia và mở bán mới 2 dự án Privia và Clarita. Do đó, khuyến nghị MUA với cổ phiếu KDH, giá mục tiêu 37.000đ/cp

Cập nhật ngày 6/7/2023: khuyến nghị KHẢ QUAN, giá mục tiêu 36.000 đồng/cp

❖ Tiến độ bán hàng khả quan có thể giúp hoàn thành kế hoạch năm: Quý I/2023, doanh thu đạt 425 tỷ đồng, tăng 198% svck nhờ ghi nhận bán biệt thự tại dự án Classia. Đây là tín hiệu tích cực về tiến độ bán hàng trong điều kiện kinh doanh BĐS khó khăn. LNST giảm 33% svck do cùng kỳ ghi nhận lợi nhuận hơn 300 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư vào Công ty Phước Nguyên - sở hữu dự án Emeria 6,1ha tại Thủ Đức.

Kế hoạch kinh doanh 2023 KDH đặt ra khá thận trọng với doanh thu tăng 8% so với thực hiện 2022 và lợi nhuận giảm 9% do không còn ghi lợi nhuận từ đánh giá lại. Agriseco Research đánh giá KDH sẽ hoàn thành kế hoạch đề ra nhờ triển vọng bán dự án Classia và mở bán dự án mới The Privia và Clarita nửa cuối năm.

❖ Hợp tác kinh doanh với Keppel giúp HĐKD phát triển bền vững: KDH và Keppel đã thỏa thuận hợp tác xây dựng 2 dự án Emeria và Clarita tại TP. Thủ Đức với tổng chi phí phát triển là hơn 10.000 tỷ đồng. Các dự án trên đã có quyền sử dụng đất và duyệt quy hoạch. NQ87/NQ-CP về phát triển TP.HCM vừa được ban hành cũng nêu rõ việc thúc đẩy và phát triển quận Thủ Đức trong thời gian tới.

Do đó, Agriseco Research cho rằng đây sẽ là các dự án tiềm năng mang lại doanh thu và lợi nhuận cho KDH khi được triển khai bán hàng.

❖ Tình hình tài chính lành mạnh: Trong năm 2022, dư nợ tăng từ 1.737 tỷ lên 5.576 tỷ chủ yếu tài trợ triển khai các các dự án và mở rộng quỹ đất. Mặc dù dư nợ vay tăng, tình hình tài chính và cơ cấu vốn của KDH vẫn ở mức an toàn so với ngành.

Có thể thấy cuối Q1/2023, nợ vay đã giảm hơn 200 tỷ so với đầu năm cùng với tỷ lệ nợ/VCSH ở mức 0,5x lần. Các khoản nợ trái phiếu chỉ khoảng 1.100 tỷ đồng, chủ yếu đáo hạn năm 2025.

❖ Tiềm năng tăng trưởng lâu dài nhờ chiến lược mở rộng quỹ đất: KDH đang tập trung mở rộng quỹ đất tại TP. HCM để đảm bảo cho các hoạt động kinh doanh trong các năm tới với nhiều dự án tiềm năng như Clarita, Emeria, The Solina, KDC Tân Tạo, KCN Lê Minh Xuân, cụm CN Bình Trưng, Phong Phú 2. Các dự án trên kỳ vọng giúp KDH mở rộng quỹ đất gối đầu đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong các năm tới.

KHUYẾN NGHỊ

Nhà Khang Điền (HSX: KDH) là chủ đầu tư bất động sản quỹ đất lớn hơn 600ha tại các TP. Thủ Đức, khu vực Tây Nam TP. Hồ Chí Minh. KDH đang tiếp tục mở rộng quỹ đất KDT và KCN hơn 500ha tại địa bàn thành phố với tiềm năng phát triển lâu dài.

Agriseco Research kỳ vọng KDH sẽ hoàn thành được kế hoạch kinh doanh năm 2023 nhờ triển vọng từ khả năng bán hàng tích cực các dự án Classia và mở bán mới 2 dự án Privia và Clarita.

Do đó, khuyến nghị KHẢ QUAN với cổ phiếu KDH, giá mục tiêu 36.000đ/cp.

Cập nhật ngày 9/6/2022: nhiều điều cần cẩn trọng, giá mục tiêu dưới 52.400 đồng/cp

KDH dự kiến mở bán dự án Classia (176 căn thấp tầng) vào năm 2021 nhưng do dịch bệnh đã gây ra sự chậm trễ. Bên cạnh đó, ngành BĐS cũng đang nổi lên nhiều thách thức.

KDH ghi nhận doanh thu Q1/22 sụt giảm 82,9% svck còn 142,7 tỷ đồng do ít dự án bất động sản bàn giao. Tuy nhiên, LN ròng Q1/22 tăng mạnh 46,0% svck lên 299,5 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 308 tỷ đồng từ đánh giá lại tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên, hoàn thanh 20,4% dự phóng cả năm.

Ngành BĐS đang đối mặt nhiều thách thức ảnh hưởng triển vọng ngành

Ngành bất động sản (BĐS) đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: 1) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, 2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và 3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng ở lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Tuy nhiên, KDH có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong 2022-24.

Hạ dự phóng LN ròng 2022-23 phản ánh doanh số ký bán thấp hơn dự kiến

KDH dự kiến mở bán dự án Classia (176 căn thấp tầng) vào năm 2021 nhưng do dịch bệnh bùng phát đã hạn chế các hoạt động xây dựng và gây ra sự chậm trễ trong việc ra mắt dự án này. Giá trị chưa ghi nhận của KDH tính đến T5/22 chỉ tương đương khoảng 5-10% doanh thu BĐS năm 2022 dự phóng trước đó. Bên cạnh đó, ngành BĐS cũng đang nổi lên nhiều thách thức, chúng tôi thận trọng điều chỉnh dự báo LN ròng năm 2022-23 giảm 13,8%/23,2% so với dự phóng trước còn 1.471 tỷ đồng (+22,4% svck)/1.823 tỷ đồng (+23,9% svck).

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu thấp hơn 52.400 đồng/cp

VNDirect điều chỉnh giá mục tiêu KDH giảm 4,4% so với cập nhật trước do doanh số ký bán thấp hơn dự kiến. Cổ phiếu KDH đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh vào đầu 2022; chúng tôi nhận thấy cơ hội tích lũy doanh nghiệp BĐS có bảng cân đối tài chính lành mạnh và triển vọng tăng trưởng LN ròng ổn định. Tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn đến từ giá bán trung bình cao hơn dự kiến tại các dự án Classia, Clarita, và 158 An Dương Vương; luận điểm đầu tư trung và dài hạn phụ thuộc vào việc liệu KDH có thể xử lý các vấn đề pháp lý nhằm ra mắt dự án Tân Tạo.

Rủi ro giảm giá là 1) việc xin cấp phép mở bán cho các dự án mới chậm hơn dự kiến và 2) giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng.

Cập nhật ngày 4/4/2021: Tình hình chính tốt với tỷ lệ tiền mặt cao và quỹ đất liên tục gia tăng

LNST năm 2020 tăng 26% yoy cho thấy sự bền vững trong đại dịch của KDH. Tổng doanh thu 2020 ước tính đạt 4.532 tỷ, tăng 61% yoy. Lợi nhuận gộp là 1.936 tỷ, tăng 31% yoy, thấp hơn mức tăng doanh thu, do biên lợi nhuận bình quân giảm từ 54% về 43% với sự đóng góp tỷ trọng lớn hơn của Safira trong 2020.

Công ty kiểm soát tốt chi phí quản lý doanh nghiệp khi tăng 4,6%, so với mức 3,2% của 2019. Chi phí bán hàng ghi nhận 5,5%/doanh thu, tăng nhẹ so với 4,3% của 2019. Nguyên nhân, công ty tăng mức chiết khấu bán hàng cho sản phẩm giá trị lớn ở Verosa.

Lợi nhuận sau thuế trừ lợi ích thiểu số là 1.152 tỷ, tăng 26% yoy và vượt 5% so với kế hoạch. Theo đó, EPS2020 là 2.334 đồng/cp.

Bên cạnh kết quả kinh doanh, bảng cân đối tài chính tốt và sự tập trung vào quỹ đất là điểm ấn tượng của KDH trong bối cảnh khó khăn chung nền kinh tế. Tính đến 31.12.2020, tiền và tương đương tiền của KDH là 1.826 tỷ, chiếm 13% tổng tài sản. Tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn cũng chỉ ở mức 13,2% tổng tài sản. Điều này cho thấy sức khỏe tài chính của KDH rất tốt.

Điểm nổi bật khác là tài sản tập trung chủ yếu cho quỹ đất, và không dàn trải sang nhiều khoản đầu tư khác. Khoản chi đầu tư cho quỹ đất thể hiện rõ ở khoản mục trả trước, tạm ứng và hàng tồn kho. Giá trị khoản chi mua đất của KDH hiện tại là 10.635 tỷ, tương đương 77% tổng tài sản. Các khoản phải thu khác, đầu tư dài hạn chiếm tỷ lệ nhỏ là 10% tổng tài sản. Tiềm năng xét trong dài hạn ở KDH là rất lớn, nhất là quỹ đất tập trung 100% ở TP.HCM.

Với vị trí gần Verosa và các dự án Mega, đây là khu vực đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Dự án Armena theo đó sẽ tập trung triển khai trước so với dự án Bình Trưng. Như vậy, dự báo lợi nhuận 2021 của BVSC sẽ không có nhiều thay đổi so với báo cáo trước. BVSC dự báo doanh thu 2021 là 5.134, tăng 13% yoy. Trong đó, doanh thu chủ yếu từ hai dự án là Lovera Vista và Armena, và 1 phần nhỏ từ Verosa, Safira. Biên gộp trung bình đạt 43,7%, tăng nhẹ so với mức 43,3% của 2020. Lợi nhuận sau thuế trừ thiểu số là 1.367 tỷ, tăng 19% yoy, tương đương EPS2021 là 2.428 đồng/cp.

Khuyến nghị

BVSC vẫn đánh giá tốt về cơ hội đầu tư vào KDH trong 2021 lẫn trong dài hạn. Điểm nhấn đầu tư cho KDH vẫn đến từ quỹ đất lớn, chi phí thấp, và tình hình tài chính tốt. Mặc dù, các lợi thế này của Công ty không thay đổi nhiều trong 1-2 năm gần đây và được thị trường phản ánh, chúng tôi vẫn yêu thích và cho rằng công ty còn nhiều cơ hội ở quỹ đất lớn ở phía Nam đang sở hữu.

Những chuyển động pháp lý ở các dự án này hoặc tìm đối tác chiến lược chào bán cổ phiếu quỹ nếu diễn ra vào 2H.2021 sẽ là giúp câu chuyện của KDH thêm hấp dẫn.

Do đó, BVSC duy trì khuyến nghị OUTPERFORM cho KDH với giá mục tiêu là 37.069 đồng/cp, cao hơn thị giá hiện tại ngày 4/3/2021 là 32.000 đồng/cp. Nhà đầu tư có thể chờ giá cổ phiếu điều chỉnh về 29.000 – 30.000 đồng/cp để tích lũy nhằm cải thiện tỷ suất lợi nhuận.

Cập nhật ngày 23/3/2021: VNDIRECT nâng giá mục tiêu lên 35.100đ/cp

Trong năm 2020, do tác động từ đại dịch Covid-19 và thiếu hụt nguồn cung, hoạt động ký bán đã bị trì hoãn trong 6T20. Do đó, trong cả năm, chúng tôi ước tính lượng ký bán chỉ đạt 464 căn (-72,7% svck) và giá trị đạt 1.904 tỷ đồng (-62,9% svck). Trong năm 2021, kỳ vọng doanh số ký bán sẽ tăng trưởng mạnh với tổng giá trị ước đạt 6.818 tỷ đồng (+258,1% svck) nhờ ra mắt hai dự án tiềm năng tại TP. Thủ Đức bao gồm Armena và Clarita.

Dự phóng LN ròng 2021 5,4% đạt 1.261 tỷ đồng (+9,4% svck) do số sản phẩm tại Verosa có BLN cao bàn giao nhiều hơn. Chúng tôi giảm dự phóng LN ròng 2022 20% đạt 2.115 tỷ đồng (+67,8% svck), do dự án Armena hoãn mở bán sang 2021 (từ 2020 trong dự báo trước) nhằm hưởng lợi từ việc giá bán nhà đất đang tăng tại TP. Thủ Đức. Trong 2023, dự phóng LN ròng đạt 2.585 tỷ đồng (+22,3% svck) nhờ bàn giao dự án Clarita, Armena và Corona.

VNDirect duy trì khuyến nghị Trung lập và nâng giá mục tiêu dựa trên phương pháp RNAV lên 35.100đ/cp do chúng tôi 1) cập nhật định giá DCF dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng (109,9 ha); 2) nâng 10% giá bán bình quân tại Clarita và Armena lên 115-130tr/m2 trong 2021.

Khả năng tăng giá trong ngắn hạn đến từ giá bán trung bình cao hơn dự kiến tại dự án Armena và Clarita tại TP. Thủ Đức; trong trung và dài hạn phụ thuộc vào việc KDH có thể giải quyết các rào cản pháp lý để khởi công dự án Tân Tạo.

Rủi ro giảm giá là chậm trễ trong việc xin giấy phép cho các đợt mở bán mới.