Mặt bằng ở TP.HCM quanh chợ Bến Thành vắng khách thuê

 

Đã gần 1 năm trôi qua kể từ khi rào chắn công trình metro số 1 trên đường Lê Lợi (quận 1, TP.HCM) được gỡ bỏ, đoạn đường 500 m này vẫn còn khoảng 30-40 mặt bằng bị bỏ trống vì giá thuê quá cao.

Gần 10 mặt bằng nằm liên tiếp nhau trên đường Lê Lợi (đoạn gần chợ Bến Thành) đã đóng cửa im lìm nhiều tháng nay. Trước đây, các tiểu thương thường chọn những cửa hàng này để kinh doanh đồ lưu niệm, thời trang, chủ yếu phục vụ du khách nước ngoài.

Những mặt bằng nhà phố này có giá thuê trung bình khoảng 180-260 triệu đồng/tháng. Nhiều người có nhu cầu thuê mặt bằng thời điểm này cho biết giá thuê tại đây quá cao so với tiềm năng thực tế.

Một môi giới tại đây cho biết căn nhà phố 4,5 x 22 m, kết cấu 1 trệt 2 lầu đang có giá rao thuê 180 triệu đồng/tháng. Cạnh đó, một căn nhà phố 1 trệt 1 lầu khác có diện tích 4 x 27 m lại được chào thuê lên đến 10.000 USD/tháng (khoảng 235 triệu đồng/tháng).

Gần đây, một thương hiệu đồ uống được nhiều bạn trẻ biết đến là Phúc Long cũng đã 'tháo chạy' khỏi mặt bằng có vị trí đắc địa 2 mặt tiền tại góc đường Lê Lợi và Phan Bội Châu.

Theo tổng giám đốc một chuỗi cà phê lớn ở thị trường quốc tế tại Việt Nam, chủ mặt bằng không có sự ưu ái đối với khách thuê, do đó giá thuê thường tăng phi mã kèm nhiều điều khoản khắt khe.

Cập nhật ngày 2/10/2022: Mặt bằng ở TP.HCM bỏ trống, giá thuê vẫn cao

Gần một năm sau khi TP.HCM mở cửa trở lại sau đại dịch, nhiều mặt bằng đắc địa ngay trung tâm TP.HCM vẫn chưa được lấp đầy, không ít nơi xuất hiện tình trạng xuống cấp.

Nhiều mặt bằng nằm ngay ngã ba Hai Bà Trưng - Nguyễn Văn Chiêm (quận 1) đã đóng cửa nhiều tháng qua song thời điểm hiện tại, giá thuê được môi giới báo lên đến 1 tỷ đồng/tháng.

Trong khi đó, mặt bằng 4 căn 500 m2 ngay ngã tư Lý Tự Trọng - Trương Định cũng được báo giá thuê 45.000 USD/tháng (hơn 1,1 tỷ đồng), đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

Dọc tuyến đường Lý Tự Trọng, hàng loạt mặt bằng cũng đang bị bỏ trống và không được tu sửa từ đầu mùa dịch đến nay. Tỷ lệ lấp đầy trên các tuyến đường trung tâm hiện chỉ khoảng 30-35%.

Trong khi đó, con đường Lê Lợi (quận 1) chỉ dài chưa đến 1 km nhưng vẫn có trên dưới 20 mặt bằng chưa được sử dụng. Nơi đây từng được kỳ vọng sẽ tấp nập trở lại sau khi gỡ bỏ rào chắn của công trình metro số 1.

Các chuyên gia nhìn nhận mức giá chào thuê trên thị trường hiện nay thực sự gây "sốc" với người có nhu cầu thuê, khiến bài toán tài chính của họ rất khó khăn.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - cho rằng kể cả trong tình trạng nguồn cung mặt bằng trung tâm thương mại khan hiếm như hiện nay, cơ hội cho mặt bằng nhà phố vẫn không mấy sáng sủa. Lý do là chất lượng mặt bằng, an ninh, thậm chí cách làm việc của các chủ nhà, khó đáp ứng yêu cầu của các nhãn hàng, đặc biệt từ quốc tế hoặc ở phân khúc cao cấp, xa xỉ.

Cập nhật ngày 20/3/2022: Mặt bằng trung tâm TP.HCM ế ẩm vẫn hét giá thuê tiền tỷ

Chuyên đi thuê mặt bằng, căn hộ, tòa nhà văn phòng sau đó cho thuê lại, ông Bùi Minh Thức, lãnh đạo TSA Land, cho biết: "Mặt bằng trống nhiều nhưng giá chúng tôi thuê vào vẫn rất 'ảo', chủ yếu do môi giới đẩy giá lên. Các tòa nhà cứ trống từ tháng này qua tháng nọ, còn chúng tôi muốn thuê với giá hợp lý hơn nhưng không thể thương lượng trực tiếp với chủ nhà".

Bà L.T., chủ một cơ sở kinh doanh đang muốn mở thêm chi nhánh, đánh giá việc tìm kiếm mặt bằng trong giai đoạn này là một bài toán khó. Tháng 11/2021, bà hỏi thuê một mặt bằng trên đường Lý Tự Trọng giá 60 triệu đồng/tháng, chủ nhà đồng ý giảm 20% tiền thuê trong 3 tháng đầu và không tính thời gian thi công sửa chữa. Tuy nhiên khi đó, bà tính toán lại thấy chưa sẵn sàng mở rộng kinh doanh.

"Nay tôi liên hệ lại vẫn mặt bằng đó, giá thuê đã được nâng lên là 65 triệu đồng/tháng và không đi kèm bất cứ hỗ trợ nào. Thậm chí, chủ nhà còn cho biết đang có nhiều khách liên hệ, ai trả được giá cao hơn sẽ cho thuê", bà L.T. chia sẻ.

Một môi giới ở TP.HCM cũng thừa nhận mức hỗ trợ tối đa hiện nay từ các chủ nhà chỉ khoảng 10-15%. "Dù sao cũng đã thất thu cả năm qua, giờ có bỏ trống mặt bằng thêm vài tháng họ cũng chấp nhận, để chờ khách chịu giá cao như trước. Đa số chủ nhà ở trung tâm quận 1 đều có tiềm lực tài chính tốt nên họ không quá sốt sắng", người này nói.

Ông Bùi Minh Thức nhận định các chủ nhà tự tin vào sự hồi phục kinh tế nên muốn giữ giá thuê, không hỗ trợ khách hàng. Còn khách thuê vì còn nhiều băn khoăn với bối cảnh kinh doanh hiện tại nên không dám chi lớn cho mặt bằng. Họ thuê mặt bằng diện tích nhỏ hơn, khoảng 50-80 m2, ở những nơi khác quận 1, thay vì chấp nhận lỗ để quảng bá thương hiệu tại các vị trí đắc địa như trước dịch.

Theo chuyên trang Chợ Tốt Nhà, các quận ngoài rìa như quận 4, 6, 7 và Bình Thạnh đang có nhu cầu tìm thuê mặt bằng tăng mạnh, bằng khoảng 120-150% so với thời điểm trước Tết. "Trong khi một mặt bằng 100 m2 trên đường Hai Bà Trưng (quận 1) có giá thuê lên đến 60-100 triệu đồng/tháng, các quận lân cận chỉ khoảng 25-35 triệu đồng/tháng. Chưa kể, ở những quận này, chủ nhà vẫn hỗ trợ giảm 5-10 triệu đồng, trong khi chủ nhà quận 1 nghĩ dịch đã hết", ông Thức nói thêm.

Đây là lí do các mặt bằng ở trung tâm TP.HCM vẫn tiếp tục ế ẩm dù cuộc sống bình thường mới đã được thiết lập trong nửa năm qua. Đơn cử như ở một số trục đường tập trung nhiều văn phòng tại quận 1 như Trần Hưng Đạo, Trần Đình Xu, Cống Quỳnh, Chợ Tốt Nhà cho biết nhu cầu tìm kiếm luôn hiện hữu và tăng cao nhưng tỷ lệ liên lạc để thuê lại giảm.

Khảo sát cho thấy từ Ngã 6 Phù Đổng chạy dọc con đường Lý Tự Trọng (quận 1, TP.HCM), cứ cách vài căn lại có một mặt bằng trống. Giá thuê bình quân tại đây cũng như các tuyến đường lân cận Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi là khoảng 45-100 triệu đồng/tháng tùy diện tích mặt bằng và các tiện ích đi kèm.

Trong khi đó, ở trục đường chính của khu đất vàng quận 1 - Nguyễn Huệ, mặc dù số mặt bằng trống không quá nhiều, chủ yếu diện tích dưới 50 m2, nhưng giá thuê lại có chiều hướng tăng nhẹ sau Tết.

Thống kê từ Chợ Tốt Nhà ghi nhận từ mức 22 triệu đồng/tháng cho mặt bằng khoảng 40 m2 hồi tháng 1, giá thuê tại đây đã được nâng lên thành 30 triệu đồng/tháng cho căn chỉ 25 m2. Chuyên trang này đánh giá đây là khu vực có giá thuê cao bậc nhất TP.HCM. Đáng chú ý, một mặt bằng có diện tích sử dụng hơn 400 m2 đang được chào thuê với giá 345 triệu đồng/tháng.

Những mức giá này cao gấp 2-3 lần các khu vực rìa trung tâm. Chẳng hạn, tại quận Phú Nhuận, khách hàng chỉ cần chi 78 triệu đồng/tháng để thuê một mặt bằng rộng trung bình 200 m2. Một mặt bằng tương tự ở quận 7 cũng đã giảm giá thuê còn khoảng 110 triệu đồng/tháng. Còn giá thuê trung bình cho mặt bằng khoảng 230 m2 ở quận 3 ở mức 97 triệu đồng/tháng.

Thậm chí, ngay tại con phố thời trang Nguyễn Trãi (quận 5), nơi đang ghi nhận tình hình khách thuê sôi động, các mặt bằng có diện tích tương đối lớn từ 270-300 m2 có giá thuê trung bình từ 65 triệu đồng/tháng vào thời điểm trước Tết, nay cũng đã giảm còn 55 triệu đồng/tháng chỉ sau hơn 1 tháng.

"Xu hướng tìm kiếm mặt bằng có chi phí hợp lý, cùng chiến lược kinh doanh tập trung vào các nền tảng trực tuyến, giao hàng tận nơi sẽ tiếp tục chi phối thị trường mặt bằng cho thuê. Do đó, tình trạng ế ẩm vẫn sẽ tiếp diễn ở khu vực trung tâm ít nhất đến hết năm nay, trong khi phân khúc mặt bằng diện tích nhỏ, giá thấp, ở các quận đông dân cư sẽ hồi phục trước", vị đại diện TSA nhấn mạnh.

Cập nhật ngày 4/1/2022: CEO Starbucks: 'Giá thuê mặt bằng ở Việt Nam vẫn rất cao'

Bà Patricia Marques, Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam cho rằng giá thuê mặt bằng hiện nay có thể hợp lý hơn trước dịch, nhưng không hề rẻ, thậm chí một số nơi còn đắt hơn năm 2019.

Ngày 5 và 7/1 sắp tới, Starbucks Việt Nam sẽ khai trương 2 chi nhánh mới ở TP.HCM và Bình Dương. Theo đó, chỉ trong vòng 2 tuần lễ, thương hiệu mở mới 6 cửa hàng, gồm 3 điểm ở Hà Nội, 2 điểm ở TP.HCM và 1 điểm ở Bình Dương. Như vậy, hiện thương hiệu sở hữu 77 cửa hàng ở Việt Nam.

Đây là con số lớn đối với một chuỗi cà phê ngoại, tuy nhiên thấp hơn các chuỗi nội địa đang cùng cạnh tranh thị phần như Highlands Coffee, The Coffee House, Trung Nguyên Legend...

 

Theo bà Patricia Marques, để thực hiện chiến lược gia tăng độ phủ trong giai đoạn hiện nay, việc tìm kiếm mặt bằng là một trong những khó khăn lớn nhất, do không thể thương lượng giá thuê.

"Dọc con đường Đồng Khởi (TP.HCM) đang có rất nhiều mặt bằng trống, chi chít thông báo sang nhượng, cho thuê, nhưng khi chúng tôi gọi đến thì họ báo mức giá thuê còn đắt hơn năm 2019. Rõ ràng dịch bệnh không phải cơ hội để trả giá mặt bằng ở Việt Nam, giá thuê có thể hợp lý hơn nhưng không rẻ", bà Patricia Marques chia sẻ.

Cửa hàng ở Aeon Mall Bình Tân khai trương ngày 5/1. Ảnh: Starbucks.

So sánh với các nước trong khu vực, bà cho biết ở Singapore, giá thuê mặt bằng giảm 30% ngay từ khi đại dịch xuất hiện. Tại Thái Lan, Hong Kong, Campuchia.., mức giảm cũng lên đến 10%.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, đa số chủ nhà chỉ không tăng giá chứ không chấp nhận giảm, có trường hợp Starbucks gửi liên tục 8 lá thư mới được giảm chưa đầy 20% giá thuê.

"Mặt bằng ở khu vực trung tâm vốn dĩ đã có giá rất cao, nay có giảm thì cũng chỉ giảm 10%, nên vẫn ở mức rất cao. Điều này không phù hợp với chiến lược của Starbucks. Chúng tôi chỉ thuê nếu ở mức giá chấp nhận được, chứ không bao giờ thuê một mặt bằng chỉ vì nó nằm ở góc đường", bà nói thêm.

Về phía Starbucks, chia sẻ về chiến lược sắp tới, bà Patricia Marques khẳng định sẽ tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Dù vậy, doanh nghiệp định hướng đi theo sự phát triển của các khu dân cư. Đơn cử như những cửa hàng mới khai trương vừa qua đều đạt mức doanh thu tốt nhờ đặt tại những khu dân cư mới, chưa có nhiều dịch vụ xung quanh.

Còn ở khu vực trung tâm, theo đánh giá của bà, những năm gần đây lượng khách hàng mua mang đi khá lớn, đặc biệt ở chi nhánh Hàn Thuyên (quận 1, TP.HCM) của thương hiệu, hầu như tất cả khách hàng đến trong khung giờ từ 9-10h đều mua mang đi.

"Nếu đặt cửa hàng tại sảnh một tòa nhà lớn, nơi đó phải thật nhỏ, gọn để khách hàng có thể ghé mua và đi làm liền, hoặc đang làm việc mà thèm cà phê cũng có thể xuống mua mang đi ngay. Đây là mô hình kinh doanh phù hợp xu hướng hơn, giúp chúng tôi hướng đến đông đảo khách hàng", bà chia sẻ.