Cập nhật ngành Bất động sản: Hà Nội phục hồi tích cực, TP.HCM vẫn trầm lắng

Thị trường Hà Nội phục hồi tích cực 

Với thị trường căn hộ, trong 1H24 đã có 12.208 căn hộ được mở bán thành công (+185%YoY), đóng góp bởi các dự án từ các chủ đầu tư có tiếng (Lumi Hanoi, Sola Park). Thị trường bất động sản gắn với đất (sản phẩm thấp tầng) thì có sự trầm lắng hơn, với 662 sản phẩm được mở bán thành công (-61%YoY, khi thiếu hụt sản phẩm thấp tầng tại các dự án khu đô thị của Vinhomes).

Với giá bán trên thị trường sơ cấp, giá trung bình mỗi sản phẩm cao tầng tiếp tục duy trì xu hướng, hỗ trợ bởi nhu cầu từ người mua (tăng 6% QoQ). 

Thị trường Tp.HCM tương đối trầm lắng hơn, khi: 1/ Nguồn cung ở phân khúc trung cấp còn hạn chế (giá bán trung bình dưới 50 triệu đồng/m2), 2/ Giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường HCM vẫn đang cao hơn so với thị trường Hà Nội (63 triệu đồng/m2 so với 59 triệu đồng/m2).

Theo bộ phận nghiên cứu của CBRE, trong 1H24 đã có 1.741 căn hộ được mở bán thành công (-31%YoY), đóng góp bởi các dự án như Privia (KDH) hay Eaton Park (Gamuda Land, phân khúc cao cấp). Thị trường bất động sản gắn với đất (sản phẩm thấp tầng) hầu như không ghi nhận dự án mới, với 48 sản phẩm được mở bán thành công (-60%YoY).

Các yếu tố hỗ trợ cho người mua nhà, bao gồm :1/Lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, 2/ Chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hỗ trợ cho người mua (cho phép thanh toán 30-40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng 02 năm đầu tiên,…), dự kiến tiếp tục được các chủ đầu tư duy trì để có thể thu hút người mua, khi thị trường mới đang ở giai đoạn đầu của chu kì hồi phục.

Triển vọng bán hàng nửa sau năm 2024 – Nguồn cung dần phục hồi 

Cho nửa sau năm 2024, nguồn cung và sức hấp thụ tại các thành phố cấp I sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt cho sự hồi phục, cùng với sự hồi phục rõ ràng hơn tại tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận, hỗ trợ bởi: 

Tâm lý người mua trở nên tích cực hơn (theo nghiên cứu của batdongsan.com.vn) khi mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục ở mức thấp và Chính phủ có những chính sách pháp lý mới để bảo về người mua và gỡ vướng cho những dự án BĐS hiện tại.

Một số chủ đầu tư cũng có kế hoạch mở bán các dự án mới, chia thành:

1/ Các dự án cao tầng ở phân khúc trung cấp sẽ chuyển dịch dần về khu vực vùng ven (phía tây TP.HCM, thành phố Dĩ An,…) với dự án phần nhiều từ các chủ đầu tư có danh tiếng (NLG, PDR, AGG,…);

2/ Các dự án thấp tầng với mức giá tương đối cao (trên 150 triệu đồng/m2) phần nhiều từ chủ đầu tư nước ngoài (Gamuda, liên doanh giữa Keppel với KDH,…) hoặc các chủ đầu tư trong nước đang phát triển các khu đô thị lớn (VHM, Masterise,…).

Các công ty sẽ tập trung mở bán các dự án trọng điểm trong 2H2024, với doanh số dự bán hàng năm 2024 dự kiến đạt:

1/ KDH với doanh số đạt 2.600 tỷ đồng (-42%YoY), phần nhiều từ dự án Foresta (liên doanh với Keppel Land, hình thành từ dự án Clarita và Emeria tại TP. Thủ Đức);

2/NLG với doanh số đạt 6.000 tỷ đồng (+50%YoY) với đóng góp từ dự án căn hộ tại block CC5 – khu đô thị Mizuki Park và và sản phẩm thấp tầng tại khu đô thị Waterpoint; và 3/ HDG với doanh số đạt 900 tỷ đồng nhờ sản phẩm thấp tầng tại Charm Villas – giai đoạn 03.

Tại kỳ họp cuối tháng 6/2024, Quốc hội khóa XV đã thông qua việc 03 bộ luật quan trọng gồm luật Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), sẽ có hiệu lực thi hành từ tháng 08/2024, nhằm tạo tiền đề cho các Nghị định hướng dẫn (đặc biệt các nghị định liên quan đến việc định giá đất, phát triển Nhà ở xã hội,…) được hoàn thiện và ban hành trong nửa cuối năm 2024.

03 bộ luật đất đai đã đưa ra một khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, qua đó tác động rõ nét tới các công ty trong ngành, với: i/ Lĩnh vực BĐS dân dụng phát triển bền vững hơn, giảm hiện tượng đầu cơ BĐS; ii/ Bảo vệ quyền lợi người mua nhà; iii/khuyến khích phát triển các dự án Nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu ở thực.

Thành viên cập nhật ngày 2/7/2024: TPHCM ấm trở lại

Tình hình kinh doanh bất động sản ở TP HCM có những dấu hiệu phục hồi, với doanh thu 2 tháng đầu 2024 ước đạt 42.300 tỷ đồng, theo thông tin vừa được nêu trong Báo cáo kinh tế - xã hội tháng 2 và 2 tháng đầu năm 2024 của Cục Thống kê TP HCM.

Báo cáo mới đây của Cục Thống kê TP HCM cho biết doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt gần 123.900 tỷ đồng.

Tốc độ tăng doanh thu địa ốc của đầu tàu kinh tế còn thấp nhưng ghi nhận mức dương trở lại và quý sau cao hơn quý trước. Chẳng hạn, kinh doanh bất động sản tại TP HCM tăng 2,5% vào quý I và lên 3% ở quý II, trong khi năm ngoái lĩnh vực này âm gần 6,4%.

Tính chung nửa đầu năm, doanh thu từ địa ốc tại TP HCM tăng hơn 6% so với cùng kỳ.

Theo Cục Thống kê TP HCM, thị trường bất động sản đã bước qua thời kỳ trầm lắng khi lãi suất cho vay giảm, khả năng tiếp cận vốn của người dân, doanh nghiệp tăng lên. Cùng với đó, nhiều chính sách liên quan phát huy được hiệu quả.

Nửa đầu năm nay, thành phố không có dự án mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, một số dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc. Thành phố cũng cấp gần 3.400 giấy chứng nhận lần đầu cho các cá nhân, tổ chức và thay đổi thông tin, sở hữu gần 178.700 trường hợp trong nửa đầu năm nay.

Từ 1/8, các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án trên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận vốn, tín dụng thuận lợi hơn. Tại cuộc họp chiều 1/7, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi yêu cầu các sở ngành rà soát và giải quyết các vấn đề tồn tại, đảm bảo thành phố không bị động khi các luật liên quan bất động sản có hiệu lực từ đầu tháng sau.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), vùng đáy của thị trường địa ốc đã rơi vào quý I năm ngoái, với mức tăng trưởng âm 16,2%. Những thách thức của thị trường như thiếu nguồn cung mới, nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 70-80%, giá nhà neo cao vượt ngoài khả năng tài chính của phần lớn người dân, không còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.

Sau quý đầu năm 2023, HoREA ghi nhận các thách thức vẫn còn, song mức độ khó khăn đã giảm dần, xu hướng phục hồi rõ nét hơn. Hiệp hội này cũng dự báo thị trường bất động sản "có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024".

Thành viên cập nhật ngày 29/2/2024: TP HCM có tín hiệu phục hồi

Tình hình kinh doanh bất động sản ở TP HCM có những dấu hiệu phục hồi, với doanh thu 2 tháng đầu 2024 ước đạt 42.300 tỷ đồng, theo thông tin vừa được nêu trong Báo cáo kinh tế - xã hội tháng 2 và 2 tháng đầu năm 2024 của Cục Thống kê TP HCM.

So với cùng kỳ 2023, doanh thu kinh doanh bất động sản trên địa bàn tăng 20,1%. Trong khi, hai tháng đầu năm ngoái, doanh thu này giảm 13%.

Theo Cục Thống kê, sự phục hồi là nhờ các chính sách tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản được Chính phủ ban hành thời gian qua. Đồng thời, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này chung tay phối hợp thực hiện nhiều chính sách thanh toán, ưu đãi cho khách hàng.

Vào 2023, Chính phủ đã thành lập các tổ chuyên môn, trung tâm tập trung giải quyết pháp lý từng dự án và ủy quyền cho TP HCM tự chủ xử lý các vấn đề liên quan đến bồi thường và nghĩa vụ tài chính. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tính đến đầu năm nay, khoảng 30% trong số hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý trên địa bàn đã giải quyết nhờ nỗ lực của các cơ quan có thẩm quyền Trung ương và Thành phố.

Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc định giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng. Những diễn biến này không chỉ tác động đến thị trường về mặt pháp lý mà còn mở ra nguồn cung mới và giải quyết phần nào sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở tại các thành phố lớn, theo Savills.

Theo các hãng dịch vụ bất động sản, thị trường bất động sản tại TP HCM năm nay dự báo có cải thiện, với nhu cầu tiếp tục tăng ở phân khúc khách thuê khu công nghiệp và văn phòng. Trong khi đó, thị trường nhà ở vẫn hạn chế về nguồn cung.

Thành viên cập nhật ngày 15/12/2023: Đánh giá sơ bộ tác động của luật Bất động sản sửa đổi

Các luật sửa đổi khi đi vào hoạt động sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, thông qua việc giải quyết những nút thắt pháp lý tồn đọng, cũng như việc quy định chặt chẽ hơn về các yêu cầu đối với chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Các yêu cầu chặt chẽ hơn sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành như VHM, NLG, KDH.

Quốc hội khóa 15 đã thông qua dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sau kỳ họp thứ VI vào tháng 11/2023 và thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp bất thường lần thứ V vào tháng 01/2024. Theo đó, các luật mới sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Nỗ lực làm việc của Chính phủ đã giúp Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sớm hơn dự kiến trước đó (vào Kỳ họp quốc hội lần thứ VII – tháng 05/2024), điều này giúp đáp ứng nhu cầu về đồng bộ chính sách, qua đó giúp hỗ trợ tâm lý thị trường trong thời gian tiếp theo. Bên cạnh đó, việc sớm thông qua các luật sửa đổi sẽ giúp các cơ quan lập pháp có thời gian từ nay đến cuối năm 2024 để hoàn thiện các thông tư, nghị định hướng dẫn thực thi luật mới.

Luật Đất đai sửa đổi có những cải tiến trong khâu định giá đất và giao đất, quy định chặt chẽ trong quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như các biện pháp giúp giảm lãng phí tài nguyên đất

Một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi, là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ và sử dụng bảng giá đất hàng năm, giá đất sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững.

Trong bốn phương pháp định giá đất được đưa ra trong luật, chúng tôi đánh giá cao phương pháp thặng dư vì có sự ước tính giá trị sử dụng trong tương lai của đất đai và phương pháp này đang được nhiều quốc gia phát triển sử dụng.

Luật Đất đai sửa đổi cho phép quy hoạch được lập đồng thời, nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước quy hoạch thấp hơn. Như vậy quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương có thể được thực hiện gần như đồng thời, điều này sẽ giảm tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà.

Khi tổ chức hoặc cá nhân chuyển giao đất đã được Nhà nước bàn giao trước đó với các ưu đãi đặc thù của khu vực kinh tế hoặc các ưu đãi khác, thì cần phải xác định giá trị được ưu đãi và phải đóng lại phần tiền được ưu đãi đó cho Nhà nước. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất nhưng chủ đầu tư không sử dụng đất đúng mục đích hoặc không triển khai sử dụng đất trong thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi đất, điều này sẽ giúp tránh được tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Luật Đất đai sửa đổi còn quy định về 32 trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định về thu hồi đất đã cụ thể hơn, Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị. Còn các dự án khác chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý, như vậy sẽ giảm thiểu được các tình huống tranh chấp kiện tụng.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đưa ra những “giới hạn” về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản chưa được bàn giao (bất động sản hình thành trong tương lai), giúp hạn chế việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – là loại hình bất động sản đầu tư quan trọng và được ưa chuộng trong các giai đoạn mở rộng của thị trường.

Như vậy, nhìn chung, các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng – điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. Chúng tôi tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành như VHM, NLG, KDH.

Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung hành lang pháp lý cho việc thực hiện phát triển nhà ở xã hội

Chính phủ đã kêu gọi và đưa ra những biện pháp hỗ trợ (gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng) để thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung-cầu trên thị trường. Tuy nhiên, tốc độ nguồn cung NOXH được đưa ra thị trường vẫn đang diễn ra chậm, tính đến cuối năm 2023, đề án xây dựng NOXH mới đạt 4,7% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025, với 46 dự án nhà ở xã hội đã được hoàn thành (tương ứng 20.210 căn hộ).

Luật Nhà ở sửa đổi đã tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền trong việc thực hiện chính sách phát triển NOXH, cũng như làm rõ quy định về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách NOXH. Bên cạnh đó, Luật đã tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển NOXH giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án. Do đó, Chúng tôi tin rằng tiến độ triển khai các dự án NOXH sẽ có sự cải thiện sau khi luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

Cập nhật ngày 15/12/2023: Có dấu hiệu hồi phục tại các thành phố lớn

Mức độ hấp thụ của thị trường đã có sự cải thiện – cả về phía thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp – trong nửa sau năm 2023, đặc biệt tại các thành phố cấp I (Hà Nội, Tp.HCM).

Sự hồi phục được hỗ trợ bởi :1/Lãi suất cho vay giảm giúp tăng nhu cầu khách hàng có nhu cầu mua nhà, 2/ Chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hỗ trợ cho người mua (cho phép thanh toán 30-40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng 02 năm đầu tiên…).

Tại kỳ họp cuối tháng 11/2023, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), và có hiệu lực thi hành từ tháng 01/2025. Về những điểm mới trong 02 bộ Luật, Luật nhà ở (sửa đổi) đưa ra các quy định nhằm hướng tới phát triển các dự án nhà ở xã hội, bổ sung thêm các quy định liên quan đến nhà ở thương mại và nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đưa ra các quy định theo hướng tăng sự minh bạch của thị trường, bảo vệ lợi ích của người mua nhà.

Kết quả bán hàng của các công ty cũng cho thấy sự hồi phục về nhu cầu mua nhà tại các thành phố cấp I và các vùng lân cận. Do vậy, trong nửa đầu năm 2024, các chủ đầu tư vẫn sẽ tiếp tục tập trung bán hàng tại các dự án nằm tại các thành phố cấp I, đi cùng với việc duy trì chính sách hỗ trợ người mua như đã thực hiện trong năm 2023.

Thị trường Q3/2023: Tín hiệu khởi sắc tại các thành phố lớn

Sau giai đoạn thị trường đối mặt với nhiều khó khăn và thanh khoản giảm mạnh từ nửa sau 2022 và kéo dài đến 6 tháng đầu năm 2023, chúng tôi nhận thấy đã có sự cải thiện – cả về phía thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp – trong nửa sau năm 2023, đặc biệt tại các thành phố cấp I (Hà Nội, Tp.HCM).

Thị trường sơ cấp: Theo Bộ phận nghiên cứu của CBRE trong Q3/2023, với thị trường căn hộ, TP.HCM có 3.625 căn hộ được mở bán (+189%QoQ) trong khi Hà Nội có 3.000 căn mở bán mới (+65%QoQ), và tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%.

Thị trường bất động sản gắn với đất (sản phẩm thấp tầng) thì có sự phân hóa, khi TP.HCM tiếp tục chưa ghi nhận thêm sản phẩm mới, còn Hà Nội ghi nhận 710 căn mới (+367% QoQ, tập trung tại các khu đô thị mới).

Với giá bán trên thị trường sơ cấp, giá trung bình mỗi căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao (tăng 4% QoQ ở TP.HCM và tăng 7% QoQ tại thị trường Hà Nội); trong khi với sản phẩm thấp tầng thì giá bán có xu hướng duy trì so với quý trước. 

Thị trường thứ cấp: Dựa trên dữ liệu của Viện Kinh tế Xây dựng, sau giai đoạn giảm mạnh từ quý 4/2022, giá bán thứ cấp đã duy trì ổn định trong quý 3/2023 (ở cả phân khúc cao tầng và thấp tầng), cho thấy áp lực bán ra từ nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng giảm bớt.

Nguyên nhân chính đến từ: 1/mặt bằng lãi suất cho vay giảm về dưới 10% giúp giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư thứ cấp, và 2/ Kì vọng của nhà đầu tư về việc thị trường bất động sản có thể hồi phục trong các quý tiếp theo.

Nhìn chung, thị trường Bất động sản (BĐS) tại các thành phố cấp I đã có dấu hiệu hồi phục, hỗ trợ bởi :1/Lãi suất cho vay giảm giúp tăng nhu cầu khách hàng có nhu cầu mua nhà, 2/ Chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hỗ trợ cho người mua (cho phép thanh toán 30-40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng 02 năm đầu tiên,…).

Kế hoạch bán hàng quý 4/2023 và nửa đầu năm 2024 – Đón đầu sự phục hồi

Với kết quả bán hàng các công ty trong danh mục theo dõi, đã thấy sự hồi phục về nhu cầu mua nhà tại các thành phố cấp I và các vùng lân cận. 

Tập đoàn Nam Long (HSX: NLG) trong 11 tháng năm 2023 (11T2023), giá trị bán hàng đạt 3.038 tỷ đồng (bằng 32% kế hoạch cả năm, và trong tháng 12 công ty kì vọng có thể ghi nhận giá trị bán hàng đạt ~1.500 tỷ đồng), chủ yếu từ dự án Southgate và Akari (nằm tại TP.HCM và khu vực lân cận). Trong đó, riêng trong tháng 10 và 11, giá trị bán hàng của công ty đạt 1.269 tỷ đồng (bằng 41% giá trị bán hàng của 11T2023), đến từ việc mở bán các sản phẩm biệt thự giá trị cao tại phân khu Park Village của dự án Southgate. 

Tập đoàn Khang Điền (HSX: KDH), Công ty đã tổ chức mở bán ~700 căn tại dự án Privia (dự án chung cư tại quận Bình Tân, TP.HCM) trong tháng 11, và dự kiến tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%. 

Trong nửa đầu năm 2024, các chủ đầu tư vẫn sẽ tiếp tục tập trung bán hàng tại các dự án nằm tại các thành phố cấp I, đi cùng với việc duy trì chính sách hỗ trợ người mua như đã thực hiện trong năm 2023. Một số công ty niêm yết có kế hoạch mở bán các dự án chung cư tại các khu vực lân cận TP.HCM, bao gồm CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HSX: PDR) với dự án chung cư tại Thuận An (Bình Dương) và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HSX: AGG) với dự án chung cư The Gió (Bình Dương).

Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua – Hướng tới lợi ích của người mua nhà

Tại kỳ họp cuối tháng 11/2023, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), và có hiệu lực thi hành từ tháng 01/2025.

2 bộ luật đưa ra theo hướng giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn – bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, cùng với việc khuyến khích phát triển các dự án Nhà ở xã hội (NOXH) cho các đối tượng có nhu cầu ở thực. Một số điểm quan trọng của 02 bộ luật bao gồm:

a/ Luật Nhà ở (sửa đổi) 

Luật nhà ở (sửa đổi) đưa ra các quy định nhằm hướng tới phát triển các dự án NOXH, có thể kể đến bao gồm:

Mở rộng thêm danh sách các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH (12 đối tượng, quy định tại điều 76), tập trung vào các đối tượng có nhu cầu cư trú (người lao động thu nhập thấp, công nhân tại khu công nghiệp, học sinh/sinh viên);

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được chủ động bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt (Điều 83). Ngoài ra, việc bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho NOXH, mà có thể thay bằng các phương án khác (dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NOXH; bố trí quỹ đất NOXH vị trí khác ngoài phạm vi dự án; hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất), qua đó tiến độ dự án NOXH sẽ không phụ thuộc vào tiến độ dự án nhà ở thương mại;

Cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia phát triển dự án NOXH cho người lao động thuê bằng nguồn tài chính công đoàn (điều 80), bổ sung thêm nguồn lực tại chính cho các dự án NOXH;

Bổ sung các ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng NOXH (Điều 85), trong đó việc không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và chủ đầu tư thu về dòng tiền nhanh hơn;

Đưa thêm quy định về quy hoạch, bố trí quỹ đất, yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (Điều 94 và 95).

Luật nhà ở (sửa đổi) cũng bổ sung thêm các quy định liên quan đến nhà ở thương mại và nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, bao gồm:

Quy định chi tiết về điều kiện trở thành chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (Điều 36-39), cùng với quy định về phương thức huy động vốn để phát triển dự án nhà ở (điều 114-116); qua đó nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính mới có thể phát triển các dự án nhà ở;

Chính thức không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (giúp người sở hữu chung cư yên tâm), đồng thời đưa ra quy định/quy chế ưu đãi về cải tạo chung cư (điều 58-63);

Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê (điều 05); đây là quy định nhằm tránh các dự án chỉ chia thành các lô đất nhưng không xây dựng nhà, giảm thiểu tình trạng đầu cơ tại các khu đô thị.
b/ Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) 

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đưa ra các quy định theo hướng tăng sự minh bạch của thị trường, bảo vệ lợi ích của người mua nhà, bao gồm:

Quy định chi tiết về điều kiện, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 39-43), trong đó bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; 

Quy định chi tiết liên quan đến việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 22-27), trong đó có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà;

Quy định về việc thành lập sàn giao dịch BĐS, khuyến khích các giao dịch BĐS qua sàn và yêu cầu đối với môi giới BĐS (điều 53-70), nhằm tăng sự minh bạch của thị trường;

Đưa thêm các nội dung liên quan đến việc điều tiết thị trường BĐS (điều 77-79) nhằm tránh các rủi ro thị trường trong tương lai. Tuy nhiên cần có Nghị định chi tiết để quy định vai trò của nhà nước trong hoạt động này.

Thành viên cập nhật ngày 18/11/2023: Một công ty địa ốc lớn cho toàn bộ nhân viên nghỉ việc vì cạn tiền

Công ty Cổ phần phát triển và kinh doanh nhà (HDTC) vừa thông báo cho toàn bộ nhân viên nghỉ việc không lương từ 26/11. Ông Đinh Chí Minh, Chủ tịch hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc HDTC, cho biết hiện nguồn tài chính của công ty vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để chi trả lương cho lãnh đạo, nhân viên.

"Vì vậy, công ty thông báo toàn thể cán bộ, nhân viên đang làm việc tại HDTC, chi nhánh công ty tạm thời nghỉ không hưởng lương để chờ việc", ông Minh nêu trong thông báo.

Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà là doanh nghiệp bất động sản lớn với hơn 35 năm hoạt động trong ngành. Tiền thân của HDTC là công ty nhà nước, trực thuộc Sở Nhà Đất và Công trình công cộng, hình thành từ năm 1984 và được cổ phần hóa năm 2016 với vốn điều lệ hơn 2.200 tỷ đồng. Doanh nghiệp này hiện là công ty thành viên trực thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn TNHH MTV (sở hữu 30% vốn điều lệ). HDTC đang có gần 1.000 cán bộ nhân viên làm việc.

Giai đoạn 1998 - 2005, công ty này được giao thực hiện các dự án xây dựng nhiều khu dân cư lớn tại TP HCM như Khu dân cư Bình Trưng 10 ha (quận 2); Khu dân cư Bình Trị Đông 28 ha (huyện Bình Chánh); Khu đô thị mới An Phú - An Khánh 131 ha (quận 2); Khu dân cư An Sương 65 ha (quận 12); Khu dân cư Tân Đức An 5 ha (quận Thủ Đức)... Ngoài ra, doanh nghiệp này còn triển khai nhiều dự án tái định cư lớn của thành phố.

Về tình hình kinh doanh, theo tài liệu kỳ họp đại hội cổ đông thường niên năm 2023 cho biết tổng doanh thu năm ngoái của công ty đạt 830 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 96 tỷ đồng, thù lao hội đồng quản trị và ban kiểm soát hơn 8,3 tỷ đồng. Sang năm nay, HDTC đặt mục tiêu doanh thu 1.000 tỷ đồng, lợi nhuận 200 tỷ đồng, tỉ lệ chia cổ tức 7%.

Tuy nhiên tháng 8, Cục Thuế TP HCM công khai danh sách người nộp thuế nợ tiền đợt 1, có Công ty HDTC đang nợ hơn 755 tỷ đồng. Đến tháng 10, Chi cục Hải quan Quản lý hàng đầu tư thuộc Cục Hải quan TP HCM đã ngưng làm thủ tục thông quan hàng hóa trong thời hạn 1 năm với HDTC do nợ thuế nội địa hơn 100 tỷ đồng.

Cùng thời điểm trên, ông Đinh Trường Chinh, cựu Chủ tịch hội đồng quản trị HDTC bị khởi tố vì sai phạm đất đai trong vụ Tổng công ty Lương thực miền Nam (Vinafood 2) liên quan đến hơn 6.200 m2 đất công tại số 33 Nguyễn Du và 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, quận 1, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho nhà nước. Sau đó HDTC cũng ra thông cáo cho biết ông Chinh bị khởi tố liên quan đến thời kỳ là Chủ tịch Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân, không liên quan đến HDTC.

Động thái cho toàn bộ cán bộ, nhân viên nghỉ việc không lương của HDTC đang phản ánh phần nào thực trạng khó khăn chung của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua. Các công ty như Đất Xanh, Phát Đạt, Khang Điền hay Tập đoàn Novaland trước đó cũng cắt giảm hàng loạt lao động.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến tháng 10 năm nay, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ 2022. Đây là ngành chứng kiến lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất trong kỳ này, trong khi đó số doanh nghiệp trong ngành thành lập mới đạt 3.850 đơn vị, giảm 50,2% so với cùng kỳ 2022. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, tinh giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Còn theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam(VARS), mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. 20% sàn giao dịch tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự. Doanh nghiệp còn hoạt động, tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng.

Thời gian qua, chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã có sự quyết liệt khôi phục trở lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, các biện pháp hỗ trợ vẫn chưa thực sự đủ lực. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng.

Nhiều dự báo về thị trường bất động sản cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, chỉ ra lĩnh vực bất động sản rất có thể tiếp tục chứng kiến sự "ra đi" của không ít doanh nghiệp do không còn đủ sức chống chọi với cuộc khủng hoảng trong thời gian dài.

Thành viên cập nhật ngày 25/9/2023: Các chính sách tháo gỡ khó khăn chưa phát huy được tác dụng

Tại diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản ngày 22/9, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, dẫn khảo sát gần đây của Hội chỉ ra hơn 70% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa phát huy được tác dụng.

Giai đoạn 2022-2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy sức cầu của thị trường rất yếu kém. Sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa có cơ hội để phát sinh dư nợ. Tình trạng nhiều dự án chưa được tháo vướng mắc một phần do một số địa phương còn thiếu cơ chế và quyết tâm gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản.

Chính phủ có nhiều hoạt động quyết liệt để gỡ khó cho lĩnh vực bất động sản. Nhưng qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhìn nhận còn rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị gặp khó khăn, chậm hoặc dừng triển khai. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý về đất đai, nhất là quy định về phương pháp định giá đất; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều kiện rà soát, điều chỉnh quy hoạch.

Ông bổ sung, nguồn cung và thanh khoản giảm mạnh càng làm thị trường bất động sản thời gian qua thêm khó khăn. Trong khi đó, giá nhà ở và đất nền vẫn liên tục tăng. Cuối năm ngoái, giá căn hộ đã tăng bình quân 5-7%, nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Còn đất nền tăng đến 30% so với cuối năm 2020. Điển hình là giá căn hộ từ bình dân đến cao cấp liên tục lập dấu mốc mới, vượt quá khả năng chi trả của nhóm người mua tương ứng.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhắc lại 70% các vướng mắc xuất phát từ vấn đề pháp lý. Vướng mắc hàng đầu chính là sự chồng chéo về luật pháp. Ông nói, riêng lĩnh vực bất động sản đã có 12 luật tác động trực tiếp, từ Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất. Việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình sửa đổi luật cũng còn hạn chế.

"Doanh nghiệp của tôi có dự án chậm tiến độ 12 năm vẫn chưa xong vì vướng mắc giải phóng mặt bằng", ông Hiệp kể.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nói thêm, cầu tiêu dùng nội địa vẫn yếu, phục hồi chậm cho thấy nền kinh tế đang hồi phục theo đáy ở hình chữ U thay vì chữ V. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó ở nhiều ngành. Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý III năm sau.

Theo các chuyên gia, tăng nguồn cung nhà giá rẻ sẽ giúp thị trường phục hồi và phát triển bền vững.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, cuộc khủng hoảng 10 năm trước là dư nguồn cung bất động sản, nhưng lần này lại là khủng hoảng thiếu cung, nhất là nhà ở giá rẻ khiến thị trường "đóng băng". Ông nhìn nhận dù Chính phủ và Tổ công tác quyết liệt tháo gỡ khó khăn song kết quả chưa cao. Giải pháp phá băng cho thị trường là tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ bằng quy định khung giá cho loại hình này như ở Trung Quốc.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần được hỗ trợ để chủ động phát triển dự án nhà giá rẻ, gỡ bỏ một số khống chế về lợi nhuận, đối tượng mua nhà, nguyên nhân làm các chủ đầu tư phân khúc này nản lòng.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nêu giải pháp cho giai đoạn tới cần tập trung cho việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Trong đó, Nhà nước cần tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản. Bộ Tài chính cũng cần có các biện pháp để bảo đảm an toàn và giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Thành viên cập nhật ngày 4/8/2023: bộ, ngành và địa phương xác định tháo gỡ khó khăn là nhiệm vụ cấp bách

Theo Bộ Xây dựng, các bộ, ngành và địa phương đã xác định việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ cấp bách.

Bộ cho đây là nhiệm vụ quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo "khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào, cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm".

Nhờ các giải pháp đồng bộ, việc triển khai Nghị quyết 33 đã bước đầu đi vào cuộc sống, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực, tình hình thị trường cải thiện, quý II nhìn chung ít khó khăn hơn quý I và có tín hiệu sẽ tích cực hơn nữa thời gian tới.

Về hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản, với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…

Riêng tại TPHCM, Tổ công tác đã hướng dẫn, giải đáp khoảng 30 nội dung kiến nghị liên quan tới 180 dự án nhà ở, khu đô thị; cùng 37 văn bản kiến nghị của doanh nghiệp và người dân. Đến nay, TPHCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu), trong đó có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác, có 39 dự án qua rà soát của địa phương.

Tại Hà Nội, Tổ công tác đã giải đáp, hướng dẫn khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan đến 712 dự án nhà ở, khu đô thị. Ngoài ra, có 12 văn bản kiến nghị của doanh nghiệp hiện đã đề nghị UBND TP. Hà Nội giải quyết tháo gỡ theo thẩm quyền. Đến nay Hà Nội đã chỉ đạo và giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu).

Cập nhật ngày 28/7/2023: vì sao chưa thể tan băng trong 2023?

Tại Talkshow Tan băng bất động sản – Góc nhìn của người trong nghề do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức, nhiều chuyên gia nhận định thị trường địa ốc chưa thể tan băng trong năm 2023 dù các tín hiệu tích cực được kỳ vọng có thể xuất hiện từ quý IV trở đi.

Ông Nguyễn Duy Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Hưng, cho biết từ đầu tháng 7, thị trường có một số tín hiệu mới. Đó là các chủ đầu tư bắt đầu chuyển từ thế phòng thủ sang thế chủ động tung hàng hóa, thăm dò thị hiếu sản phẩm, tổ chức mở bán trở lại. 

Ông Thanh phân tích, động thái quay trở lại thị trường của các chủ đầu tư dựa vào các chuyển biến hạ lãi suất điều hành, gỡ khó pháp lý, lãi suất vay bắt đầu giảm nhẹ, Chính phủ quyết liệt giải ngân đầu tư công. Một số chuyển động giảm giá gián tiếp thông qua khuyến mãi, chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền là những điểm sáng hy vọng thị trường không còn trạng thái bất động nữa.

Tuy nhiên, theo ông, vẫn còn rất nhiều việc cần làm để phá băng bất động sản. Chẳng hạn như việc điều chỉnh lãi suất cho vay cố định (không thả nổi) khoảng 8% hỗ trợ người dân vay mua nhà để ở, nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án và đầy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý. Bên cạnh đó, hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản cần được hoàn thiện.

"Còn quá sớm để kỳ vọng bất động sản tan băng. Các tín hiệu tích cực còn khá cục bộ. Cuối năm 2023 nếu có biến chuyển thị trường cũng không thể quay trở lại thời có thể livestream bán bất động sản nhộn nhịp như năm 2021 trở về trước", ông Thanh nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng nhận định khối băng địa ốc chắc chắn không thể tan nhanh được trong một sớm một chiều. Hiện đà bán bất động sản vẫn diễn ra một chiều, người bán nhiều, người mua chưa mặn mà, thanh khoản chưa cải thiện là rào cản lớn.

"Giữa tháng 7 kỳ vọng cả thị trường bất động sản tan băng còn khá xa vời. Nhiều khả năng thị trường có thể cải thiện cục bộ ở vài điểm nhỏ trước khi rộ lên những tín hiệu rõ rệt hơn trong năm 2024. Quá trình này sẽ rất chậm chạp và không thể nôn nóng", ông Quang nói.

Thành viên cập nhật ngày 22/5/2022: Liệu chính sách đã đủ rã đông thị trường?

Ngoài NĐ 10/2023, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường BĐS được ban hành kể từ đầu năm 2023.

Bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng

NĐ 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 có những thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường BĐS. Nghị định số 10 đã bổ sung quy định cấp sổ hồng đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 – 2018, loại hình sản phẩm condotel đã rơi vào trầm lắng do thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khiến thị trường condotel trở nên trầm lắng trong thời gian qua. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, cũng theo HoREA, năm 2022 cả nước chỉ có 12 dự án được cấp phép, giảm 77% svck. Lượng giao dịch sản phẩm cũng ở mức thấp và tỷ lệ hấp thụ cuối năm 2022 chỉ bằng khoảng hơn 30%. Các doanh nghiệp niêm yết đang có những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có thể kể đến như NVL, HDC, DIG, CEO, BCG…

Bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn

Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này.

Trường hợp này trước đây vốn không được coi “nhà đầu tư trúng thầu” và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư. Với tín hiệu mới này, nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Sửa đổi, bổ sung quy định thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án

Nghị định số 10 cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Qua đó, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác.

Điều này có thể làm giảm áp lực cho chủ đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, tạo điều kiện và hướng dẫn cho chủ đầu tư có thời gian để xử lý trước khi bị thu hồi đất.

Sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất

Nghị định đề cập về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này thúc đẩy cơ quan nhà nước rút ngắn thời gian ban hành quyết định phê duyệt giá đất sau khi chủ đầu tư được giao đất. Tuy nhiên, để quy định có hiệu quả cũng cần thêm các chính sách tháo gỡ vướng mắc về xác định giá đất, thẩm định giá đất từ đó đồng bộ các quy định.

Liệu chính sách đã đủ “rã đông” thị trường bất động sản?

Ngoài NĐ 10/2023, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường BĐS được ban hành kể từ đầu năm 2023 như bao gồm Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ thị trường BĐS hay Quyết định 388 về đề án phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm, điển hình từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng năm 2013 đã gặp nhiều vấn đề bất cập.

VNDirect cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường BĐS liệu có “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.

Thành viên cập nhật ngày 22/5/2022: quý 1/2023 lượng giao dịch giảm 35%, đất nền giảm sâu

Tại báo cáo gửi Uỷ ban Kinh tế, Bộ Xây dựng cho biết các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được các bộ, ngành, địa phương tích cực triển khai, song thị trường này vẫn chưa hết "ngủ đông". Điều này thể hiện qua dữ liệu sụt giảm nguồn cung, giao dịch trong quý đầu năm nay.

Theo đó, nguồn cung về nhà ở thương mại trong ba tháng đầu năm vẫn giảm so với quý IV/2022. Chỉ có 17 dự án được cấp phép mới, ít hơn 5 dự án so với quý cuối 2022 và chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng dự án hoàn thành, đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thấp hơn cùng kỳ và cuối năm ngoái.

Số dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở (hoàn thành hay được cấp mới) chỉ bằng 29-44% cuối năm 2022.

Ba tháng đầu năm, lượng giao dịch bất động sản giảm tới 35% so với cuối 2022, với 106.401 giao dịch và giảm gần 39% cùng kỳ. Phân khúc đất nền ghi nhận lượng giao dịch giảm sâu, chỉ bằng 45% quý IV/2022 và gần 44% cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mua bán nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ lại tăng vọt, gần 273% so với cuối năm ngoái.

Tồn kho bất động sản trong quý đầu năm khoảng 18.808 căn, nền. Trong đó, tồn kho chủ yếu rơi vào phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ (9.123 căn) và đất nền các dự án (7.113 nền).

Thị trường chưa thoát khỏi ảm đạm, nhưng Bộ Xây dựng cho hay, nhiều thông tin không chính xác về tài chính tín dụng, trái phiếu hay xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp (VinGroup, Novaland...) đã gây thêm tâm lý hoang mang cho khách hàng, nhà đầu tư và khó khăn cho doanh nghiệp. Điều này khiến các nhà đầu tư e ngại, tạm ngừng đầu tư vào bất động sản và chuyển sang kênh đầu tư khác. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền và khó khăn về thanh khoản.

Để gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục cùng các cấp ngành tháo gỡ vướng mắc về thể chế, cơ chế, vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cho bất động sản và thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Đến nay, tổ công tác của Thủ tướng đã nhận 58 báo cáo khó khăn và kiến nghị của các doanh nghiệp, địa phương liên quan tới 115 dự án. Trong đó Novaland có 6 dự án, Hưng Thịnh là 44 và HUD là 16 dự án. Hai địa phương có dự án bất động sản khó khăn đề nghị gỡ vướng là Đồng Nai và Sóc Trăng.

50 kiến nghị trong số này đã được tổ công tác đã rà soát, gửi UBND các tỉnh, thành phố (48 văn bản) và hai văn bản tới Bộ Kế hoạch & Đầu tư và Bộ Tài nguyên & Môi trường để giải quyết theo thẩm quyền.

Hôm 12/4, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp khó khăn sẽ được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Các dự án đáp ứng được nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, được tạo điều kiện cho vay vốn. Những dự án có đủ điều kiện pháp lý, khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng được tạo điều kiện tiếp cận tín dụng.

Với những động thái tháo gỡ mạnh tay, nhiều dự báo của giới chuyên gia cho thấy thị trường địa ốc có thể phục hồi từ quý IV năm nay.

Thành viên cập nhật ngày 4/12/2021: Ngăn vốn đổ vào bất động sản

Ngân hàng (NH) chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua TPDN nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu lại nợ; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác.

Theo các chuyên gia, những quy định tại thông tư 16 liên quan việc các NH mua TPDN (Siết vốn ngân hàng vào trái phiếu doanh nghiệp: giá bất động sản sẽ giảm - Tuổi Trẻ ngày 3-12) là biện pháp mạnh tay của NH Nhà nước góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS).

Trong 2 năm qua thị trường TPDN nóng lên do nhiều doanh nghiệp BĐS "hết cửa" vay vốn đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất rất cao. 

Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong quý 3-2021, các doanh nghiệp BĐS dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85.500 tỉ đồng. Riêng trong tháng 9, tổng giá trị trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành là 30.400 tỉ đồng, chiếm 36%. 

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp BĐS phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm.

Nhiều chuyên gia cho rằng mua TPDN BĐS là cách mà các NH lách quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp BĐS. 

"Thực tế cho thấy chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS rất yếu, trong khi chính các NH và công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này" - Fiin Ratings (một công ty xếp hạng tín nhiệm) nhận định.

Gần 60% lượng TPDN phát hành là do các NH và công ty chứng khoán nắm giữ. Trong đó các NH mua vào 124.400 tỉ, chiếm 27,3%; các công ty chứng khoán mua 148.400 tỉ, chiếm 32,6%. 

Đặc biệt quy mô tín dụng qua kênh TPDN trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng NH và khoảng 15% GDP (nếu loại bỏ phần trái phiếu NH, giá trị lưu hành trái phiếu chiếm khoảng 7,8% GDP).

Theo Công ty Fiin Ratings, lũy kế ba quý đầu năm 2021, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS phát hành rơi vào các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. 

Cụ thể mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở các doanh nghiệp chưa niêm yết hiện lên tới 8,1x so với mức 2,5x của các doanh nghiệp niêm yết.

"Tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài" - Fiin Ratings cho hay.

Phó tổng giám đốc một NH tại TP.HCM thừa nhận sau thông tư số 16, việc mua bán TPDN, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS, sẽ bị thắt chặt hơn trong thời gian tới. 

Theo một chuyên gia NH, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, động thái siết việc NH mua TPDN là cần thiết. 

"Mua TPDN về bản chất là một khoản cho vay nhưng thời gian qua một số NH đã quá dễ dãi khi bơm vốn qua kênh này, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là những DN sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Do vậy, việc siết là cần thiết để trả lại bản chất tín dụng là khoản cho vay đúng nghĩa" - vị này nói.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, thông tư này sẽ gây khó khăn hơn cho hoạt động phát hành TPDN, trong đó có khối doanh nghiệp BĐS. 

Tuy nhiên tính toán sơ bộ cho thấy quy định này chỉ tác động đến khoảng 20% TPDN phát hành của các doanh nghiệp BĐS. "Sau hàng loạt cảnh báo của NH Nhà nước thời gian qua, các NH đã kiểm soát dòng vốn vào BĐS, chứng khoán... 

Tỉ trọng nắm giữ TPDN BĐS của các NH không còn nhiều, chỉ khoảng 25-30%, giảm mạnh so với mức 50-60% trước đây" - ông Lực nói.

Cũng theo ông Lực, với quy định mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính toán để đa dạng hóa nhà đầu tư trái phiếu. 

Các NH về cơ bản vẫn có thể tiếp tục mua TPDN nhưng sẽ không còn được mua nhiều như trước vì NH Nhà nước đã cấm NH không được mua TPDN để đảo nợ, không được mua khi nợ xấu trên 3%...

Với các nhà đầu tư cá nhân đổ vốn vào trái phiếu thay vì gửi tiết kiệm, theo ông Lực, tùy khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư bởi NH có bảo hiểm tiền gửi, trong khi một số đợt phát hành TPDN không có tài sản đảm bảo, mức độ công khai minh bạch và chuẩn mực báo cáo tài chính không bằng NH.