Đất vùng ven Hà Nội vẫn giảm giá mạnh, nhà đầu tư vất vả gồng lãi ngân hàng

Anh Lâm (Hà Nội) mua hai lô đất nền Cao Phong (Hoà Bình) vào thời điểm dự án mới mở bán khoảng giữa năm ngoái. Dự án gãy sóng sau đó, môi giới rút đi và mất thanh khoản. Một lô đất nền anh Lâm mua 16 triệu đồng mỗi m2, giờ nếu có người trả một nửa giá anh sẽ bán. Tuy nhiên, dự án lại đang trong tình trạng vướng pháp lý nên chẳng có ai quan tâm.

Khó khăn về tài chính, gần đây anh Lâm mang các hợp đồng góp vốn đi cầm cố để vay lãi ngày tâm thế, nếu sau này không có tiền để chuộc hợp đồng về thì coi như mất cả 3 lô đất.

Ông Quang, giám đốc một công ty chuyên môi giới sản phẩm đất nền ở thị trường tỉnh cho biết trường hợp nhà đầu tư còn bất động sản có thể thanh khoản trong giai đoạn này vẫn là may mắn. Dù không muốn họ cũng phải chấp nhận bán đi để tất toán bớt khoản vay, nuôi khoản lãi chất chồng ở những lô đất nền xa trung tâm. Ông Quang cho biết, nhiều nhà đầu cơ gần đây phải cầm cố tài sản, từ nhà ở, xe hơi để trả lãi ngân hàng.

"Đau đớn là phải bán đi căn ở trung tâm để giữ lô đất chốn 'đồng không mông quanh' để gồng lãi. Tuy nhiên, thực tế ở thời điểm này bất động sản có giá trị ở thực, khai thác kinh doanh may ra mới có thanh khoản. Nhưng có lẽ, để chấm dứt 'nỗi đau' nhà đầu tư không còn cách nào khác", ông Quang nói.

Báo cáo quý I của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bất động sản khu vực trung du miền núi phía Bắc giảm mạnh 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà đầu tư phải bán cắt lỗ từ 10-30%, thậm chí lên đến 50% do áp lực tài chính. Thanh khoản cả thị trường sụt giảm mạnh, kể cả những địa phương được đánh giá tiềm năng cũng không ghi nhận giao dịch.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng khi thị trường vào đợt sốt nóng, tâm lý xuống tiền phải có lãi gấp hai đến ba lần khiến nhiều nhà đầu rơi vào bẫy "lòng tham" với kỳ vọng để càng lâu đất càng lên giá.

"Mức lãi đầu tư 10-15% đã là tốt để chốt lời nhưng nhiều người lại đặt kỳ vọng quá cao, gấp hai ba lần trong thời gian ngắn. Khi thị trường rơi vào tình cảnh mất thanh khoản, nhà đầu tư nhận ra nguy cơ nợ xấu thì đã muộn", ông cho hay.

Theo ông Thanh, nhà đầu tư đang mắc cạn ở thị trường vùng ven nên xác định dù bán lỗ quá 50% cũng phải chấp nhận để thu hồi vốn và gỡ áp lực về tài chính. Bởi để chờ đợi chu kỳ tăng giá mới của bất động sản ở những khu vực này phải mất thời gian rất lâu, thậm chí tính bằng nửa thập kỷ, nhất là với các dự án vướng pháp lý.

Chuyên gia cũng lưu ý, một trong những nguyên tắc nhà đầu tư nên ghi nhớ là bất động sản bền vững cần gắn với dân cư hiện hữu, hạ tầng và pháp lý đầy đủ. Đây là những yếu tố tác động đến thanh khoản của sản phẩm dù thị trường ở bất kỳ giai đoạn nào.

Cập nhật ngày 19/6/2023: Đất vùng ven Hà Nội vẫn giảm giá mạnh bất chấp Vành đai 4 sắp khởi công

Đất Hoài Đức, Mê Linh, Sóc Sơn gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 giảm giá 40% nhưng không thanh khoản, dù tuyến đường sắp khởi công.

Đầu năm ngoái, đất gần mặt đường Quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi huyện Hoài Đức (Hà Tây cũ) có giá khoảng 60 - 70 triệu đồng mỗi m2. Sang năm nay, đơn giá mỗi m2 chỉ tầm 40 - 45 triệu đồng, giảm khoảng 40% so với năm ngoái.

Vấn đề tệ hơn là ở thời điểm này thanh khoản cực khó, không có người quan tâm dù có thêm thông tin tuyến Vành đai 4 sắp được khởi công (ngày 25/6 tới). Thời điểm gần hai năm trước, khi mới có thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 cùng với việc nhiều huyện sắp lên quận, cứ cuối tuần, mỗi môi giới dẫn hàng chục lượt khách đi xem nhà đất. Người mua các sản phẩm này chủ yếu là dân đầu cơ, đón thông tin quy hoạch đường vành đai.

Tại một số xã như Đức Thượng, Song Phương, An Thượng, An Khánh, khu vực từng có những cơn sốt đất theo thông tin quy hoạch Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đất nền đã giảm giá từ cuối năm ngoái khi tình hình thanh khoản lao dốc. Tại xã Đức Thượng, các lô đất mặt đường trung tâm xã, gần Quốc lộ 32 được rao bán 50-60 triệu đồng mỗi m2, giảm 30% so với hơn một năm trước.

Đất nền gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 tại các huyện vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn, Thường Tín... cùng chung tình trạng ảm đạm, giá giảm từ 20-40%, trái ngược với bức tranh tăng nóng gần hai năm trước.

Tại huyện Đan Phượng, đất mặt đường Tây Thăng Long thuộc xã Tân Hội từng được rao bán 70-90 triệu đồng mỗi m2 từ hơn một năm trước, nay mỗi m2 giảm khoảng 20 triệu đồng. Nhiều lô giáp đường 422 Tân Lập giá rao hiện còn 40-50 triệu đồng mỗi m2, giảm trung bình 30% so với cuối năm 2021.

Tại Mê Linh, một số lô đất ven Quốc lộ 23 tại xã Đại Thịnh được chào 35-45 triệu đồng mỗi m2. Trong khi giá trung bình cuối năm 2021 khu vực này là 50 triệu đồng, các lô gần khu trung tâm hành chính huyện có thời điểm tới 70 triệu đồng. Mức giá hiện giảm khoảng 30-35%. Bất động sản huyện Mê Linh cũng từng "nóng" với đất đấu giá hơn một năm trước. Nhiều lô nằm trong khu vực quy hoạch Vành đai 4 như tại xã Thanh Lâm hay xã Tiền Phong trúng đấu giá cao gấp hai đến ba lần mức khởi điểm.

Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội dài 112 km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Trong đó đoạn qua Hà Nội 58,2 km, đoạn qua Hưng Yên hơn 19 km, đoạn qua Bắc Ninh trên 25 km và tuyến nối dài 9,7 km. Dự án khởi động từ năm 2022, khởi công trong tháng 6 này, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Thực tế đường Vành đai 4 mang tính chất liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Vì đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này.

Về phân khúc bất động sản có tiềm năng phát triển theo đường Vành đai 4, chuyên gia cho rằng đó là bất động sản công nghiệp và logistic. Bởi tuyến đường này đi qua các tỉnh có thế mạnh phát triển công nghiệp là Hưng Yên, Bắc Ninh.

Cập nhật ngày 23/8/2021: Sau đề xuất vành đai 4 Thủ Đô, bất động sản vùng ven sẽ tích cực

Dự kiến dự án đầu tư đường vành đai 4 sẽ có chiều dài hơn 110 km với tổng vốn đầu tư 90.4 nghìn tỷ đồng, được Thủ tướng phê duyệt năm 2011.

Dự án qua 3 tỉnh gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh trong đó 2 tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên có tốc độ đô thị hóa cao và tập trung nhiều khu công nghiệp.

Dự án được thực hiện bằng nguồn vốn xã hội (PPP), trong khi đây là khu vực ven đô thị lớn, lưu lượng xe lớn nên sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tham dự.

Thêm 1 dự án hạ tầng lớn được triển khai thể hiện xu hướng xuyên suốt về đầu tư công trong chiến lược đến năm 2030 là tập trung cho cơ sở hạ tầng. Hạ tầng cải thiện bất động sản vùng ven triển vọng tích cực.

Với dự án này, bất động sản Hưng Yên và Bắc Ninh có triển vọng tốt. Nhà đầu tư có thể chú ý đến các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất ở 2 tỉnh này.