Chi phí lãi vay vẫn đang đè nặng doanh nghiệp bất động sản

Dư nợ vay tài chính lớn, tiền lãi từ lâu đã là một chỉ số quan trọng trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Novaland (NVL) đang có gần 59.000 tỷ đồng nợ vay tài chính, trong 9 tháng đầu năm đã tốn gần 530 tỷ đồng chi phí lãi vay, tương đương 2 tỷ đồng mỗi ngày.

Nếu xét tiền lãi vay đã trả trên bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ, con số thực tế tăng thêm đáng kể. Theo đó, Novaland đã trả hơn 3.350 tỷ đồng tiền lãi vay trong 9 tháng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp này lỗ 958 tỷ đồng sau 3 quý.

Các doanh nghiệp khác như Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG) cũng tốn hàng trăm tỷ đồng để trả lãi trong 9 tháng đầu năm khiến lợi nhuận teo tóp.

Câu chuyện mỗi ngày phải trả hàng tỷ đồng tiền lãi vay đồng thời xuất hiện ở nhóm xây dựng. Vinaconex (VCG) trong 9 tháng tốn 638 tỷ đồng cho chi phí này, còn Hòa Bình (HBG) phải chi hơn 418 tỷ đồng, đều tăng hai chữ số so với cùng kỳ 2022. Chi phí lãi vay của Ricons thấp hơn, khoảng 31 tỷ đồng nhưng đã tăng 2,6 lần so cùng kỳ năm ngoái.

Từ tháng 3, Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất điều hành nhiều lần, lãi suất huy động cũng hạ về mức trước dịch. Tuy nhiên, lãi suất cho vay đang có độ trễ và vẫn neo ở mức cao. Ghi nhận của VnExpress tại nhiều ngân hàng cho thấy lãi suất thấp 7-9% chỉ dành cho các khoản vay mới, còn các khoản vay cũ vẫn giữ quanh 10-13% một năm.

Nguyên nhân được cho là các nhà băng chưa thoát cảnh gánh chịu một phần chi phí huy động cao từ cuối năm ngoái. Ngoài ra, việc giảm lãi suất tùy thuộc vào chính sách từng ngân hàng, nhưng cần tính đến độ trễ của việc điều chỉnh giá vốn trong hoạt động.

Cập nhật ngày 4/11/2022: Lãi vay tăng cao, doanh nghiệp bất động sản lại lao đao

Việc cả 2 kênh huy động vốn quan trọng là trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng cùng bị siết chặt trong thời gian dài khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản cạn kiệt dòng tiền, buộc phải tính kế xoay vốn, đảo nợ.

Đầu tuần qua, Ngân hàng Nhà nước đã nâng trần lãi suất tiền gửi từ 1 tháng đến dưới 6 tháng thêm 1%/năm, lên mức 6%/năm, đồng thời tăng hàng loạt lãi suất điều hành. Sau khi lãi suất huy động thiết lập mặt bằng mới, lãi suất cho vay cũng tăng theo.

Với khối ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, lãi suất cho vay doanh nghiệp tăng 0,1-0,5%/năm, lãi suất cho vay cá nhân tăng dưới 1%/năm. Tại khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất cho vay doanh nghiệp tăng 0,5-1%/năm và có thể tiếp tục đi lên trong thời gian tới. Riêng lãi suất cho vay cá nhân tăng tới 2-4%/năm so với đầu năm, chủ yếu là cho vay mua nhà, mua xe và cho vay tiêu dùng.

Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo ổn định mặt bằng lãi suất cho vay, song chỉ áp dụng với lĩnh vực ưu tiên và nhóm “Big 4” (gồm BIDV, VietinBank, Vietcombank và Agribank) đang thực hiện khá tốt nhiệm vụ này. Với cho vay tiêu dùng, người dân phải chấp nhận mặt bằng lãi suất cao hơn nên phải cân nhắc thật kỹ nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ, nhất là vay mua nhà.

Việc tăng lãi suất cho vay luôn gây bất lợi cho bất động sản, bởi tổ chức kinh doanh bất động sản thường phải vay tiền ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có vốn thực hiện dự án. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì lãi suất trái phiếu cũng tăng, kéo chi phí vốn tăng theo, từ đó giá bất động sản cũng tăng lên và gây bất lợi cho thị trường.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn. Thông thường, ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số mà họ dùng tiền trả nợ cho ngân hàng mỗi tháng cả gốc và lãi chia cho thu nhập của khách hàng trong tháng đó, với tỷ lệ tốt là 50%, còn 70% là quá cao và 80% là nguy hiểm. Nếu tỷ lệ vay càng cao thì khách hàng càng khó có khả năng trả nợ và có thể sẽ không vay được tiền ngân hàng, dẫn đến thanh khoản thị trường chậm lại.

Do vậy, xác suất các nhà kinh doanh bất động sản dùng đòn bẩy tài chính phải bán tháo tài sản để trả nợ ngày càng cao. Đòn bẩy này không chỉ là tín dụng ngân hàng, mà cả nợ từ trái phiếu. Khi gặp khó khăn trong việc bán bất động sản hoặc sử dụng bất động sản với mục đích cho thuê, thu nhập của các nhà kinh doanh bị ảnh hưởng, trong khi chi phí tăng lên do lãi suất tăng, sẽ khiến nhà kinh doanh bất động sản đối mặt với tình trạng vỡ nợ.

Thực tế, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, từ việc dòng vốn vào thị trường bị siết chặt, pháp lý dự án chậm được gỡ vướng, đến các chi phí đầu vào như chi phí lãi vay, chi phí nguyên vật liệu… đều tăng.

Cập nhật ngày 10/5/2022: Thị trường bất động sản có dấu hiệu đáng ngại sau khi bị siết tín dụng

Tại hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp diễn ra sáng 11/8, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - vừa chỉ ra một số dấu hiệu đáng ngại của thị trường bất động sản.

"Thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Riêng quý I và tháng 7, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào.", chủ tịch hiệp hội nêu.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn kiều hối sụt giảm cũng sẽ làm giảm đầu tư bất động sản, bởi trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào ngành này.

Ông Châu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát thị trường nhà đất.

Theo Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng, việc tiếp cận tín dụng, huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh vẫn là một trong những khó khăn lớn của doanh nghiệp.

Thêm vào đó, một số vướng mắc, rào cản về pháp lý tồn tại từ lâu chưa được giải quyết triệt để gây cản trở, làm tắc nghẽn hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh, trong khi quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang còn nhiều bất cập do sự chồng chéo, chưa rõ ràng, thiếu tính thực tiễn của một số văn bản quy phạm pháp luật.

Cập nhật ngày 10/5/2022: Phó Thống đốc NHNN khẳng định Không siết tín dụng cho vay bất động sản

Tại cuộc họp báo Chính phủ tháng 5, chiều 4/6, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh “kiểm soát chặt tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn trong bất động sản, chứ không “siết hay cắt” tín dụng vào các lĩnh vực này”. 

Cụ thể, các khu vực bất động sản cả đầu tư và kinh doanh tiềm ẩn rủi ro, như bất động sản xây dựng resort, nghỉ dưỡng… Đây là các lĩnh vực mang tính đầu cơ, lũng đoạn giá nên cần kiểm soát chặt tín dụng rót vào khu vực này. Còn tín dụng vào các phân khúc như xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ… vẫn được khuyến khích rót vốn. Gần đây còn có thêm chương trình hỗ trợ lãi suất 2% thông qua các ngân hàng thương mại cho vay ở phân khúc này. 

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin thêm, tín dụng “chảy” vào bất động sản vẫn tăng, và điều này là bình thường. Tới giữa tháng 4, dư nợ bất động sản tăng 10,19% so với năm 2021, đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng. Tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 19,2% tổng tín dụng nền kinh tế; còn dư nợ lĩnh vực này chiếm khoảng một phần ba dư nợ nền kinh tế. 

Thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… Do đó, việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản là giải pháp quan trọng nhằm khới thông nguồn vốn giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường. 

Cập nhật ngày 10/5/2022: Các ngân hàng đang cho vay bất động sản thế nào?

Từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính liên tục có các chỉ đạo về việc theo dõi, kiểm soát chặt chẽ hoạt động cấp tín dụng, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tránh rủi ro.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối quý I/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vào khoảng 784.000 tỷ đồng, tăng 84.000 tỷ so với cuối năm 2021 và chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng. Nếu tính cả dư nợ của các khoản vay cá nhân mua nhà để ở, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản hiện vào khoảng 2,09 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hiện nay là Techcombank với khoảng 27,6% tổng dư nợ. Tuy nhiên, so với một năm trước, tỷ trọng này đã giảm hơn 5,3 điểm %. Nếu xét theo số tuyệt đối, Techcombank cũng là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất với hơn 95.900 tỷ đồng, tăng 4.500 tỷ so với cuối năm 2020.

 

Hai nhà băng khác cùng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên 20% tổng dư nợ là Eximbank và VietBank với tỷ lệ lần lượt 25% và 21,6%. Trong đó, Eximbank đến cuối năm 2021 có tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt gần 114.700 tỷ đồng và gần 28.700 tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản. So với cuối năm 2020, số dư cho vay lĩnh vực này của Eximbank đã tăng gần 1.900 tỷ, nhưng tỷ trọng lại giảm gần 1,6 điểm %. VietBank có dư nợ cho vay khách hàng khoảng 50.530 tỷ đồng vào cuối năm 2021 và khoảng 10.900 tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản. Tương tự Eximbank, dù số dư cho vay kinh doanh bất động sản của VietBank tăng lên trong năm qua, nhưng tỷ trọng cho vay lĩnh vực này đã giảm gần 1 điểm %.

Ngoài 3 nhà băng kể trên, tính đến cuối năm 2021, một số ngân hàng đang có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên 10% tổng dư nợ là Vietcapital Bank với 15,7% (7.300 tỷ); VPBank với khoảng 12% (42.600 tỷ) và MSB với tỷ lệ 11,95%, tương đương 12.100 tỷ đồng.

Với nhóm ngân hàng quốc doanh, đến cuối năm 2021, BIDV có tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt trên 1,354 triệu tỷ đồng, trong đó, gần 31.900 tỷ là cho vay kinh doanh bất động sản, tương đương 2,35%. So với năm trước, tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tại BIDV đã giảm 0,1 điểm %.

Cùng thời gian, Agribank có khoảng 17.900 tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản, cũng chỉ chiếm 1,36% tổng dư nợ cho vay khách hàng (1,314 triệu tỷ). So với năm liền trước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại nhà băng này tăng khoảng 1.500 tỷ, tương đương 0,1 điểm %.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính cho biết ngoài các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, hiện hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng với lĩnh vực này còn thông qua các khoản cho vay mua nhà để ở và đây mới là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao.

Như tại VPBank, bên cạnh gần 42.600 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, chiếm 12% tổng dư nợ cuối năm 2021, ngân hàng còn xấp xỉ 54.350 tỷ đồng cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở, chiếm 15,3%. Nếu gộp cả 2 lĩnh vực nói trên, tổng dư nợ cho vay khách hàng liên quan bất động sản tại VPBank hiện vào khoảng 96.900 tỷ đồng, tương đương 27,3% tổng dư nợ cuối năm 2021.

Tương tự, ông Đào Mạnh Kháng, Chủ tịch ABBank, cho biết bên cạnh 6% dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, ABBank hiện có 17% dư nợ là cho vay cá nhân mua nhà để ở. Như vậy, dư nợ cho vay liên quan bất động sản tại nhà băng này vào khoảng 23%, tương đương 15.800 tỷ đồng.

Tại Sacombank, CEO Nguyễn Đức Thạch Diễm cũng cho biết tỷ lệ cho vay liên quan bất động sản trên tổng dư nợ ngân hàng hiện vào khoảng 22%, tương đương hơn 85.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoảng 60% trong số này là các khoản vay cá nhân mua nhà để ở.

Vẫn tiếp tục cho vay

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại tại Hà Nội cho biết nếu gộp cả các khoản cho vay mua nhà, tỷ trọng cho vay bất động sản tại hầu hết ngân hàng hiện đều đạt trên 20%. Tuy nhiên, đây vẫn là tỷ lệ được cơ quan quản lý đánh giá ở mức an toàn, trừ một số trường hợp phải dừng cho vay bất động sản gần đây.

Vị CEO cho biết việc một số ngân hàng dừng cho vay bất động sản thời gian qua là do tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức cao. Ông cho biết thêm các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản được NHNN kiểm soát hàng ngày, nên những ngân hàng có tỷ trọng cho vay quá lớn sẽ bị đưa vào nhóm cảnh báo và buộc phải hạn chế cho vay mới.

Ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Techcombank, lý giải việc hạn chế cho vay bất động sản thời gian qua của ngân hàng là để tuân thủ quy định chung của NHNN, với các khách hàng, dự án tốt, Techcombank vẫn tham gia tài trợ.

Vị chủ tịch ngân hàng đánh giá trong những năm qua, Techcombank đã làm rất tốt ở mảng cho vay bất động sản. Trong đó, các dự án mà ngân hàng đầu tư đều có chủ đầu tư, lãnh đạo uy tín. Các khoản cho vay cũng tập trung nhiều vào nhóm người mua nhà để ở, hạn chế cho vay khu đất, hoặc dạng có khả năng đầu cơ, không mang lại giá trị thặng dư. “Tôi không nghĩ Techcombank sẽ thay đổi chiến lược dài hạn với lĩnh vực bất động sản”, ông Hồ Hùng Anh khẳng định.

Dù các cơ quan quản lý liên tục phát đi thông điệp siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhưng nhiều ngân hàng cho biết vẫn duy trì quan điểm tiếp tục mở rộng tín dụng trong lĩnh vực này.

“Nhiều ngân hàng vừa qua có chủ trương không tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay mua nhà để ở, nhưng ABBank chưa có định hướng này”, ông Đào Mạnh Kháng chia sẻ.

Năm 2021 vừa qua, ABBank là một trong những ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng dương, bao gồm cả kinh doanh bất động sản, xây lắp và cho vay mua nhà để ở. Chủ tịch ABBank cho biết thực tế này xuất phát từ nhu cầu vay mua nhà của khách hàng tăng trong năm 2021. Tuy nhiên, ông cho biết tỷ trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản của ngân hàng vẫn ở mức an toàn.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, đánh giá chính sách siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khi thị trường này tăng trưởng nóng là điều cần thiết. Tuy nhiên, ông cho rằng bất động sản đã, đang và sẽ là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, đặc biệt là với hệ thống ngân hàng thương mại. Với VPBank, bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu cho vay và sẽ tiếp tục được duy trì, thúc đẩy.

 

Cập nhật ngày 27/7/2021: Ngân hàng muốn giảm cho vay mua nhà

Đây là thông tin được nhiều ngân hàng cho biết trong cuộc điều tra xu hướng tín dụng nửa cuối năm do Vụ Dự báo, thống kê của Ngân hàng Nhà nước thực hiện với 95% tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo cơ quan nghiên cứu của NHNN, nửa đầu năm nay, rủi ro tín dụng được các nhà băng nhận định tăng nhưng chậm hơn 6 tháng cuối năm 2020 ở tất cả lĩnh vực, trừ các khoản vay thuộc lĩnh vực kinh doanh tài chính, ngân hàng và bảo hiểm; chứng khoán và du lịch được đánh giá rủi ro tăng mạnh hơn.

Trong đó, mức độ rủi ro của các khoản vay kinh doanh du lịch tiếp tục được nhiều nhà băng đánh giá tăng cao thứ 2 chỉ sau vay đầu tư, kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này. Điều này có nguyên nhân chính từ việc ngành du lịch vẫn chịu ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh Covid-19.

Trước tác động khó lường của dịch, rủi ro tín dụng cũng được dự báo tăng mạnh hơn trong nửa cuối năm nay và sẽ giảm nhẹ vào năm 2022.

Các ngân hàng sẽ thắt chặt tiêu chuẩn cho vay mua nhà để ở trong nửa cuối năm nay. Ảnh: Nam Khánh.

Mặt bằng rủi ro ghi nhận tăng trong nửa đầu năm nay nhưng nhóm 17 ngân hàng thương mại trọng yếu (70% quy mô hệ thống ngân hàng) cho biết vẫn có xu hướng nới lỏng hơn tiêu chuẩn tín dụng đối với các khách hàng doanh nghiệp và giữ nguyên tiêu chuẩn với khách hàng cá nhân.

Về cuối năm, các ngân hàng dự kiến nới lỏng hơn tiêu chuẩn tín dụng đối với hầu hết nhóm khách hàng. Trong đó, ưu tiên nới lỏng đối với nhóm khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhỏ và vừa, áp dụng với hầu hết lĩnh vực, ngành nghề ưu tiên.

Trong khi đó, dòng vốn tín dụng ngân hàng dự kiến vẫn thắt chặt với lĩnh vực đầu tư kinh doanh chứng khoán; kinh doanh bất động sản; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm; và đầu tư kinh doanh du lịch.

Lãnh đạo các ngân hàng cho biết cơ sở để nới lỏng nhẹ tiêu chuẩn tín dụng nửa cuối năm nay với một số khách hàng là nhờ triển vọng kinh tế vĩ mô khả quan và chính sách, định hướng của Chính phủ, NHNN cùng với năng lực tài chính của các ngân hàng được cải thiện.

Ngoài nhóm lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các ngân hàng cũng dự kiến thắt chặt hơn đối với hoạt động cho vay mua bất động sản để ở.

Ngược lại, các khoản vay trong lĩnh vực tiêu dùng dự kiến được nới lỏng hơn trong nửa cuối năm nay và giữ ổn định với hoạt động cho vay qua thẻ tín dụng.

Chia sẻ về cơ cấu tín dụng, các ngân hàng cho biết lĩnh vực bán buôn, bán lẻ; xuất, nhập khẩu và cho vay phục vụ nhu cầu đời sống là 3 lĩnh vực chính tạo động lực tăng trưởng tín dụng của hệ thống nửa đầu năm nay, cũng như dự kiến cả năm nay và năm 2022.

Cũng trong báo cáo của cơ quan dự báo thống kê NHNN, các ngân hàng đều cho rằng nhu cầu tín dụng tổng thể của khách hàng đã tăng trong nửa đầu năm nay và dự báo tiếp tục tăng trong nửa cuối năm ở tất cả đối tượng, loại tiền, kỳ hạn và lĩnh vực, ngoại trừ nhu cầu tín dụng cho đầu tư, kinh doanh du lịch giảm.