Đánh giá cổ phiếu IDC (Idico): Triển vọng lợi nhuận tích cực nhờ lượng backlog đáng kể

Chúng tôi đã tham dự cuộc họp NĐT của Tổng Công ty IDICO (IDC) vào ngày 07/05 và dưới đây là những ghi nhận chính:

* Doanh số cho thuê đất KCN: Trong quý 1/2024, doanh số cho thuê đất KCN của IDC đạt 26,2 ha thông qua các hợp đồng đã ký kết và các biên bản ghi nhớ (so với dự báo năm 2024 của chúng tôi là 145ha). Doanh số cho thuê đất tại các KCN Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Phú Mỹ 2 đạt lần lượt 12,1 ha, 12 ha và 2 ha trong quý 1/2024.

Trong khi đó, doanh số cho thuê đất tại các KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Cầu Nghìn ở mức tối thiểu trong quý vì IDC vẫn đang đàm phán với các khách hàng tiềm năng. Công ty kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN sẽ tăng trong các quý tiếp theo và vẫn tự tin sẽ đạt được mức doanh số cho thuê đất KCN mục tiêu cho năm 2024 của công ty là 145 ha.  

* Bàn giao đất KCN: IDC đã bàn giao 34 ha trong quý 1/2024, trong đó bao gồm (1) 30 ha từ doanh số cho thuê đất KCN đạt được trong năm 2023 và (2) 4 ha từ các hợp đồng mới trong quý 1/2024.

Ước tính lượng backlog chưa ghi nhận tính đến cuối quý 1/2024 là khoảng 118 ha (96 ha từ các hợp đồng/biên bản ghi nhớ trong năm 2023 và 22 ha từ hợp đồng/biên bản ghi nhớ trong quý 1/2024), hỗ trợ triển vọng lợi nhuận trong các quý tiếp theo.

* Giá cho thuê: Giá cho thuê bình quân tăng nhẹ từ mức ~129 USD/m2 vào cuối năm 2023 lên ~134 USD/m2 vào cuối quý 1/2024. Trong đó, giá cho thuê tại KCN Hựu Thạnh và Quế Võ 2 đã lần lượt tăng thêm khoảng 5% và 14%, đạt ~156 USD/m2 và ~136 USD/m2.

Ngoài ra, giá cho thuê tại KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, và Cầu Nghìn nhìn chung vẫn duy trì ổn định lần lượt ở mức ~124 USD/m2, ~126 USD/m2 và ~78 USD/m2.

* KCN Tân Phước 1: KCN này (tổng diện tích là 470 ha; tỉnh Tiền Giang) đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết và đang đợi phê duyệt chủ trương đầu tư cuối cùng từ Thủ Tướng. Tại ĐHCĐ vào tháng 04/2024, ban lãnh đạo đã lên kế hoạch cho KCN Tân Phước 1 bắt đầu phát triển trong năm 2024 sau khi dự án này được phê duyệt chủ trương đầu tư và bắt đầu mở bán từ quý 3/2025. Kỳ vọng KCN này sẽ đóng góp vào triển vọng doanh số của IDC bắt đầu từ năm 2026.

* CTCK Bản Việt cho rằng có thể tiếp tục kỳ vọng lượng backlog chưa ghi nhận sẽ hỗ trợ cho triển vọng lợi nhuận của IDC trong khi dự báo doanh số cho thuê đất KCN sẽ tăng trong các quý tiếp theo.

Thành viên cập nhật ngày 2/2/2024: Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận năm 2024 khá tích cực

Chúng tôi đã tham dự cuộc họp NĐT vào ngày 02/02 của IDC, những điểm chính của cuộc họp như sau: 

* Cho thuê đất KCN: Trong năm 2023, IDC đã đạt được doanh số cho thuê đất KCN theo hợp đồng và Biên bản ghi nhớ là 170 ha (vượt dự báo của chúng tôi là 138 ha và vượt mục tiêu năm 2023 của IDC là 128 ha). Trong 170 ha đất KCN cho thuê, doanh số cho thuê tại các KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2, Quế Võ 2, Cầu Nghìn, Phú Mỹ 2 mở rộng và KCN Mỹ Xuân A lần lượt đạt 62 ha, 54 ha, 19 ha, 18 ha, 14 ha và 3 ha. Các khách hàng FDI lớn đã ký Biên bản ghi nhớ/hợp đồng với IDC trong năm 2023 bao gồm Hyosung và PepsiCo.  

* Ghi nhận bàn giao KCN: IDC đã ghi nhận doanh thu bàn giao 106 ha đất KCN vào năm 2023, bao gồm (1) 73 ha từ doanh số bàn gian đất từ hợp đồng được ký trong năm 2022 và 2023, và (2) 33 ha từ việc ghi nhận doanh thu hồi tố KCN tại KCN Quế Võ 2. Do đó, chúng tôi ước tính lượng backlog chưa ghi nhận vào cuối năm 2023 lên tới 156 ha (hơn 30 ha từ các Biên bản ghi nhớ trong năm 2022 và 126 ha từ các hợp đồng/Biên bản ghi nhớ trong năm 2023). 

* Giá thuê: Giá cho thuê trung bình tại thời điểm cuối năm 2023 tại các khu công nghiệp Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn tăng lần lượt 6%, 3% và 18% YoY, lên lần lượt hơn 148 USD/m2, 119 USD/m2 và 77 USD/m2. Trong khi đó, giá cho thuê của các KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng nhìn chung vẫn giữ nguyên ở mức lần lượt là hơn 124 USD/m2 và 126 USD/m2.  

* Gia tăng quỹ đất KCN: IDC có kế hoạch mở rộng tổng diện tích quỹ đất thêm 2.430 tới 2.820 ha trong 5 năm tới. Trong đó, công ty đang chờ phê duyệt đầu tư cuối cùng cho KCN Tân Phước 1 (470 ha, tại tỉnh Tiền Giang) và dự kiến sẽ được phê duyệt đầu tư trong đầu năm 2024 – phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Tại cuộc họp NĐT, công ty cũng cho biết, KCN Vinh Quang (Hải Phòng) đã hoàn thành quy hoạch 1/2000 và dự kiến sẽ được phê duyệt đầu tư trong năm 2025. Chúng tôi chưa đưa dự án KCN Vinh Quang vào định giá.  

* Nhìn chung, doanh số cho thuê và bàn giao đất KCN của IDC trong năm 2023 vượt kỳ vọng của chúng tôi. Chúng tôi nhận thấy tiềm năng tăng trưởng đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 của chúng tôi (dù cần thêm đánh giá chi tiết) vì lượng backlog có thể ghi nhận vào cuối năm 2023 (khoảng 156 ha) cao hơn dự báo trước đây của chúng tôi là 98 ha. Kế hoạch lợi nhuận và doanh số cho thuê đất KCN năm 2024 chưa được công bố.

Thành viên cập nhật ngày 12/7/2023: lợi thế từ quỹ đất lớn giá rẻ, giá mục tiêu 48.200 đồng/cp

KBSV dự báo trong năm 2023: (1) Diện tích KCN cho thuê mới đạt 90ha (-32%YoY) do dòng vốn FDI đang chậm lại. Doanh thu mảng KCN đạt 3,200 tỷ VND (-4%YoY) chủ yếu đến từ các hợp đồng đã ký trong năm 2022; (2) Doanh thu mảng Năng lượng đạt 3,017 tỷ VND (+5%YoY) và (3) Mảng Kinh doanh BĐS đạt 440 tỷ VND (+412%YoY) từ chuyển nhượng dự án cho Aeon. LNST của cổ đông công ty mẹ ước đạt 1,890 tỷ VND (+7%YoY).

Quỹ đất lớn giá rẻ đảm bảo cho tăng trưởng của IDC trong trung hạn

Trong năm 2022, IDC đã cho thuê được 131.8ha đất KCN (+29%YoY), đóng góp lớn nhất từ KCN Hựu Thạnh và KCN Phú Mỹ 2 với diện tích cho thuê đạt lần lượt 60,2ha và 47,1ha. Tính tới cuối năm 2022, diện tích cho thuê còn lại của IDC là 751ha (chiếm 54% diện tích đất thương phẩm) tại các KCN Cầu Nghìn, Hựu Thạnh, Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và Quế Võ 2. Do vậy, IDC có lợi thế khi sở hữu quỹ đất lớn so với các doanh nghiệp cùng ngành.

KBSV đánh giá cao quỹ đất KCN của IDC cả về khả năng cho thuê cũng như tiềm năng tăng giá do (1) Quỹ đất đã được đền bù và GPMB sẵn sàng cho thuê lớn, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung đất KCN hạn chế do thủ tục hành chính kéo dài và khâu GPMB gặp nhiều khó khăn và (2) Các KCN nằm tại phía Nam là Phú Mỹ, Phú Mỹ mở rộng và Hựu Thạnh được thừa hưởng lợi thế về cơ sở hạ tầng kết nối liên vùng được đầu tư xây dựng mạnh mẽ tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

Trong 5 tháng đầu năm, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của NĐT nước ngoài đạt gần 10.9 tỷ USD (-7.3%YoY). Chúng tôi cho rằng dòng vốn đầu tư vào Việt Nam bị ảnh hưởng do (1) Lo ngại rủi ro suy thoái kinh tế toàn cầu gia tăng khiến các nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn trong kế hoạch đầu tư và mở rộng sản xuất và (2) Áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu với thuế suất 15% từ năm 2024 có thể giảm hiệu quả các chính sách ưu đãi, thu hút FDI của Việt Nam. Do vậy, cho năm 2023, ước tính diện tích cho thuê mới của IDC đạt 90ha (-32%YoY).

Về kế hoạch phát triển quỹ đất, tại khu vực phía Bắc, bên cạnh hai dự án tại Bắc Ninh và Thái Bình, IDC sẽ tìm kiếm quỹ đất tại các tỉnh thành khác như Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình với quy mô quỹ đất dự kiến tầm 1,000- 1,200ha.

Tại khu vực phía Nam, IDC dự kiến sẽ sở hữu thêm 1,000-1,500ha, trong đó, IDC dự kiến sẽ nhận được phê duyệt cho KCN Tân Phước tại tỉnh Tiền Giang trong quý nửa cuối năm 2023 với tổng diện tích 470ha. Chúng tôi kỳ vọng dự án này có thể bắt đầu cho thuê và đóng góp vào doanh thu cho thuê đất KCN của IDC từ năm 2025.

Hoạt động BOT mang lại doanh thu hàng năm khoảng 300-420 tỷ VND cho IDC

IDC vận hành hai dự án BOT: — Dự án BOT Quốc lộ 1A đoạn An Sương – An Lạc (HCMC) — Dự án BOT Quốc lộ 51 – Dự án mở rộng (Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu) Dự án BOT Quốc lộ 51 – Dự án mở rộng đã dừng thu phí từ ngày 13/01/2023.

Trong năm 2022, IDC đã ghi nhận khoản lỗ 124 tỷ trong công ty liên kết khoản đầu tư vào CTCP Phát triển đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu (BVEC). KBSV ước tính hoạt động BOT mang lại doanh thu ổn định khoảng 300-420 tỷ VND hàng năm cho IDC với biên lợi nhuận gộp khoảng 45-55%.

Dự báo mảng năng lượng trong năm 2023 đóng góp hơn 3,000 tỷ (+5%YoY)

IDC đang vận hành 2 nhà máy thủy điện là Đak Mi 3 với công suất 63MW và Srok Phu Miêng với công suất 51 MW. Năm 2022, các nhà máy thủy điện cung cấp 369 triệu kWh (+43%YoY) nhờ điều kiện thủy văn thuận lợi và nhà máy thủy điện Đak Mi 3 đã phát điện trở lại từ tháng 10 sau khi tạm dừng phát điện do bị ảnh hưởng bởi mưa lũ.

Hoạt động truyền tải và phân phối điện cho khách hàng tại các KCN Nhơn Trạch 1,5 và Hựu Thạnh mang lại nguồn thu ổn định hàng năm cho IDC vào khoảng 2,500-2,700 tỷ VND. Sản lượng điện phân phối năm 2022 đạt 1,499 triệu kWh (+3,2%YoY) đóng góp khoảng hơn 2,500 tỷ VND. KBSV dự báo sản lượng thủy điện của IDC đạt khoảng 380 triệu kWh trong năm 2023, tăng nhẹ 3%YoY do điều kiện thủy văn không còn thuận lợi, đóng góp gần 400 tỷ VND. Trong khi đó, hoạt động cung cấp điện đóng góp khoảng 2,623 tỷ VND vào doanh thu năm 2023.

Tại ĐHCĐ 2023, IDC đặt mục tiêu: — Trả cổ tức tiền mặt là 4,000VND/cp, tương đương với tỷ suất cổ tức là 9%. Công ty sẽ duy trì tỷ lệ cổ tức tiền mặt 30-40% hoặc cổ phiếu trong các năm tới. — Diện tích cho thuê đất KCN năm 2023 đạt 127.9ha, giảm nhẹ 3% so với diện tích KCN đã cho thuê trong năm 2022.

Khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu IDC với mức giá mục tiêu là 48,200VND/cổ phiếu

Sử dụng phương pháp định giá từng phần SOTP, KBSV đưa ra mức giá mục tiêu là 48,200VND/cổ phiếu.

Mảng BĐS KCN: sử dụng phương pháp định giá lại giá trị tài sản ròng (RNAV) để đánh giá lại các dự án KCN của IDC dựa trên diện tích cho thuê còn lại. Trên quan điểm thận trọng trước những rủi ro về tiến độ triển khai cũng như cho thuê của các KCN, KBSV chiết khấu 10% giá trị ước tính.

Mảng BĐS nhà ở: sử dụng phương pháp định giá lại giá trị tài sản ròng (RNAV) để đánh giá lại các dự án KDC của IDC. Mô hình định giá chỉ bao gồm các dự án đã có thông tin rõ ràng về kế hoạch triển khai.

Mảng Năng lượng: Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá P/E để ước tính giá trị hợp lý với mức P/E mục tiêu cho mảng thủy điện và kinh doanh điện là 8x và 10x.

Mảng BOT: sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF cho dự án BOT Quốc lộ 1A, KBSV đánh giá tích cực đối với cổ phiếu IDC nhờ (1) Quỹ đất KCN lớn và kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và phát triển KCN. Các KCN đang triển khai như KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với vị trí thuận lợi sẽ nhanh chóng được lấp đầy trong các năm tới với giá cho thuê tăng trưởng tốt giúp cải thiện biên lợi nhuận; (2) Tỷ suất cổ tức hấp dẫn và (3) Dòng tiền ổn định từ hoạt động Năng lượng và BOT.

Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, KBSV khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu IDC.

Cập nhật ngày 10/5/2023: quỹ đất KCN lớn thứ ba cả nước, giá mục tiêu 42.600 đồng/cp

IDC sở hữu quỹ đất khu công nghiệp (KCN) cho thuê còn lại lớn thứ ba (751ha) so với các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành, nằm tại các vị trí chiến lược của Việt Nam.

Có nhiều thách thức hơn đối với DN phát triển BĐS KCN trong hai năm tới do quá trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, điều này có thể là cơ hội cho các DN có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC.

Dự phóng doanh thu KCN 2023-24 sẽ lần lượt giảm 14,8%/13,4% svck do mức nền cao năm 2022. Tuy nhiên, chúng tôi ước tính doanh thu KCN 2025 sẽ tăng trở lại 36,2% svck nhờ triển khai thêm dự án KCN Tân Phước 1 (470ha).

Mở rộng quy mô mảng năng lượng để tăng tốc

IDC là một trong số ít DN phát triển BĐS KCN tại Việt nam được phép phân phối điện trực tiếp đến khách thuê tại các KCN Nhơn Trạch. Ngoài ra, IDC dự kiến sẽ vận hành các trạm biến áp 189MVA tại KCN Hựu Thạnh trước 2026, giúp thúc đẩy sản lượng phân phối điện của IDC đạt tăng trưởng kép hàng năm 7,2% giai đoạn 2023-2030.

Bên cạnh đó, công ty đã khởi công xây dựng dự án điện mặt trời áp mái đầu tiên với công suất lắp đặt 1,1MWp vào Q3/22 và kì vọng sẽ nâng cao công suất lên 120MW đến 2026. Cùng với sự phục hồi của sản lượng thủy điện lên mức 440 triệu kWh (+19% svck) trong 2023 khi dự án Đăk Mi 3 hoạt động trở lại, chúng tôi dự phóng doanh thu từ năng lượng sẽ đạt tăng trưởng kép 12,6% giai đoạn 2023-2025.

LN ròng giảm trong 2023-24 nhưng sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025

Chúng tôi dự phóng LN ròng 2023-24 giảm lần lượt 11,1%/17,9% svck còn 1.571 tỷ đồng/1.290 tỷ đồng do thiếu các khoản hoàn nhập từ KCN đã lấp đầy. IDC có thể sẽ đưa vào khai thác KCN mới Tân Phước 1 (470ha) tại Tiền Giang, giúp diện tích cho thuê của IDC tăng lên 30-40% svck và thúc đẩy doanh thu 2025. Ước tính LN ròng 2025 của IDC sẽ phục hồi mạnh mẽ 37,9% svck lên 1.867 tỷ đồng.

Báo cáo lần đầu với khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 42.600 đồng/cp

VNDirect khuyến nghị Khả quan bởi (1) sức khỏe tài chính lành mạnh với dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro do thắt chặt tín dụng; (2) định giá hấp dẫn với mức tăng 18%. Các yếu tố thúc đẩy tăng giá: 1) diện tích và giá cho thuê cao hơn dự kiến; 2) dự án mới khai thác sớm hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá: 1) doanh thu cho thuê đất KCN thấp hơn dự kiến, 2) việc cấp phép cho dự án mở bán mới chậm hơn dự kiến.

VNDirect khuyến nghị giá mục tiêu 42.600 đồng/cp cho IDC (Idico). 

Cập nhật ngày 27/7/2021: Quỹ đất khu công nghiệp lớn, giá hợp lý 42.000 đ/cp

Trong DHCD 2021, IDC trình DHCD kế hoạch tái cấu trúc với định hướng sắp xếp các công ty, xác định lĩnh vực kinh doanh trọng điểm là KCN, khu đô thị và dịch vụ hỗ trợ KCN, năng lượng và xây lắp. Trong đó, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp là mảng kinh doanh chủ đạo của IDC. Các khu công nghiệp lớn mà IDC đang triển khai có thể kể đến Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hữu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ...với tổng diện tích thương phẩm 794ha.

Khu công nghiệp nhiều tiềm năng với quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi

Với việc xác định bất động sản KCN là mảng kinh doanh chính đầu tiên, ban điều hành IDC cho thấy tiềm năng trong dài hạn của KCN là rất lớn. Công ty Chứng khoán Bảo Việt - BVSC đánh giá cao quỹ đất KCN mà IDC đang sở hữu. Tổng quỹ đất sạch thương phẩm có thể kinh doanh ước tính khoảng 794ha.

Căn cứ trên quỹ đất thương phẩm hiện tại, BVSC ước tính giá trị doanh thu quỹ đất là khoảng 21.000 tỷ. Thời gian khai thác hết quỹ đất này trong 2021-2025, tương đương trung bình 160ha/năm.

Năng lượng, thu phí BOT mang lại lợi nhuận gộp ổn định 500 tỷ mỗi năm

Các hoạt động này đi vào hoạt động ổn định trong thời gian qua. Mặc dù, các mảng ít có tiềm năng gia tăng trong tương lai. Tuy nhiên, bù lại, nhu cầu bổ sung vốn cho các hoạt động này hầu như ở mức thấp nên dòng tiền thu ròng, đảm bảo cho chi phí lãi vay, quản lý chung. Năm 2020, lợi nhuận gộp ghi nhận từ các hoạt động này là 542 tỷ đồng.

Mặc dù, câu chuyện ngành khu công nghiệp và quỹ đất của IDC là khá hấp dẫn, Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp có thể chưa phản ánh những yếu tố đó thông qua lợi nhuận ghi nhận. Phương thức hạch toán chia đều cho thời gian thuê là nguyên nhân chủ đạo. Đây là cách hạch toán mà các công ty có vốn nhà nước thường lựa chọn để duy trì lợi nhuận ổn định.

Do đó, BVSC chưa kỳ vọng nhiều vào sự đột biến trong 2021. Trên cở sở hạch toán theo phương pháp cũ, dự phóng doanh thu 2021 là 4.663 tỷ, tăng 3% yoy. Lợi nhuận sau thuế trừ thiểu số là 391 tỷ, tăng 27% yoy. EPS 2021 là 1.305 VND/cp.

Định giá

BVSC đánh giá cao về tiềm năng trong dài hạn của IDC với quỹ đất lớn để phát triển KCN mà Công ty đang sở hữu. Sự thay đổi trong cơ cấu cổ đông sau khi Bộ Xây dựng và Bitexco thoái vốn giúp cho cấu trúc cổ đông tập trung hơn.

Điều này giúp hoạt động của IDC sẽ quyết liệt, để khai thác tối ưu quỹ đất lớn đang sở hữu. Theo đó, dòng tiền trong 2021-2025 dự báo sẽ gia tăng mạnh khi các quỹ đất công nghiệp được kinh doanh. Kết quả kinh doanh trong 2021 dù chưa thay đổi lớn, nhưng vẫn có cơ hội cho 2022, nếu công ty thay đổi chính sách ghi nhận.

Với kết quả định giá theo phương pháp từng phần, giá trị hợp lý cho mỗi cổ phần của IDC là 42.000 đồng/cp. BVSC khuyến nghị OUTPERFORM cho IDC với mức lợi nhuận kỳ vọng trên 30%, thời gian nắm giữ 6-12 tháng.