Sau China Evergrande, đến lượt Country Garden đứng trên bờ vực vỡ nợ

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc ngày càng trầm trọng, ngày càng có lo ngại rằng nạn nhân tiếp theo có thể là Country Garden Holdings, nhà phát triển chuyên phân khúc nhà ở tại các thành phố cấp ba và cấp bốn.

Tại Trung Quốc nhiều năm qua, Country Garden là hãng địa ốc lớn nhất trong top 100 nhà phát triển bất động sản tính theo doanh số bán hàng, theo China Real Estate Information. Cách đây chưa đầy một năm, Country Garden vẫn được các nhà đầu tư coi là một trong những người hưởng lợi lớn nhất từ một loạt các biện pháp hỗ trợ mà chính quyền Trung Quốc triển khai để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản.

Nhà phát triển này có các dự án khu dân cư ở nhiều thành phố kém thịnh vượng hơn của đất nước và báo cáo số giao dịch toàn quốc tương đương khoảng 50 tỷ USD. Tuy nhiên, nửa đầu 2023, công ty đã rơi xuống vị trí thứ 6 trong top 100.

Được dẫn dắt bởi Chủ tịch kiêm CEO Yang Huiyan, trước đây là người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc, công ty có trụ sở tại Quảng Đông đã không thanh toán được khoản lãi tổng cộng 45 triệu USD cho hai trái phiếu đáo hạn hôm 7/8. Nhà phát triển bất động sản này vẫn có 30 ngày ân hạn trước khi bị dán nhãn "vỡ nợ".

Sandra Chow, Đồng trưởng bộ phận Nghiên cứu Châu Á-Thái Bình Dương tại CreditSights, cho rằng Country Garden đang phải vật lộn để thanh toán lãi, thay vì trả toàn bộ tiền gốc trái phiếu, cho thấy thanh khoản rất eo hẹp.

Country Garden không công bố quy mô của khoản lỗ dự kiến trong nửa đầu năm, nhưng sụt giảm doanh số bán nhà ở cho thấy con số sẽ ở mức đáng kể. Hồ sơ giao dịch chứng khoán tiết lộ doanh số bán hàng của công ty 6 tháng qua đã giảm 30% so với cùng kỳ, xuống còn 128,8 tỷ nhân dân tệ (gần 18 tỷ USD).

Đến hôm 8/8, cổ phiếu của công ty tiếp tục giảm và đóng cửa ở mức 1,13 đôla Hong Kong (14 cent). Giá trái phiếu trong và ngoài nước do Country Garden phát hành cũng lao dốc trong khi lợi suất tăng lên vì lo ngại về rủi ro thanh toán của công ty ngày càng cao.

Theo một phát ngôn viên của Country Garden, công ty không thể thực hiện các khoản thanh toán lãi do doanh số bán hàng gần đây giảm sút và tình trạng thiếu vốn khả dụng.

Iris Chen, nhà phân tích tại Nomura đánh giá việc hoãn thanh toán lãi cho thấy tình hình thanh khoản tồi tệ hơn dự kiến. Country Garden sẽ phải thực hiện các khoản thanh toán trái phiếu khác vào tháng tới. Iris Chen dự đoán họ sẽ yêu cầu các trái chủ cho thêm thời gian để thanh toán nhằm ngăn chặn tình trạng vỡ nợ.

Giống như nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc bùng nổ trước khi các cơ quan quản lý áp đặt các hạn chế với nguồn tài chính thông qua chính sách "3 lằn ranh đỏ", Country Garden phát triển mạnh những năm qua nhờ tiền vay. Trong hơn một thập kỷ cho đến năm 2019, họ dễ dàng huy động vốn hàng năm để trả nợ đáo hạn và chi tiêu cho các hoạt động của mình.

Nhưng chính sách "3 lằn ranh đỏ" nhằm hạn chế rủi ro với các nhà phát triển sử dụng đòn bẩy quá cao đã chấm dứt mô hình cấp vốn đó của Country Garden. Dòng tiền từ hoạt động tài chính của công ty chuyển sang âm vào năm 2020, khiến họ phải phụ thuộc vào tiền bán hàng.

Sự suy thoái của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2021 khi Trung Quốc chống chọi với đại dịch Covid đồng nghĩa với việc dòng tiền từ hoạt động bán nhà mới cũng bắt đầu suy giảm. Doanh số của Country Garden đặc biệt tệ do công ty tập trung vào nhà ở các thành phố cấp ba và cấp bốn, nơi mà sự sụp đổ của thị trường nghiêm trọng hơn ở các thành phố cấp một và cấp hai.

Sự sụt giảm doanh số bán nhà tồi tệ hơn ở các thành phố hạng ba và hạng bốn, nơi tình trạng xây dựng quá mức diễn ra tràn lan và cung vượt cầu đang nghiêm trọng nhất. Điều đó có nghĩa Country Garden sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thúc đẩy doanh số bán hàng, làm dấy lên mối lo ngại rằng công ty cuối cùng sẽ vỡ nợ trái phiếu.

Theo thống kê của Bloomberg, Country Garden và hai công ty con sẽ phải trả hơn 18,5 tỷ nhân dân tệ (2,5 tỷ USD) trái phiếu trong nước đáo hạn vào cuối năm nay, bao gồm 7,3 tỷ nhân dân tệ (một tỷ USD) đáo hạn vào tháng 9.  

Vào cuối năm 2022, gã khổng lồ bất động sản này có tổng tài sản là 1.700 tỷ nhân dân tệ (265 tỷ USD) và tổng nợ phải trả là 1.400 tỷ nhân dân tệ (219 tỷ USD), bao gồm 271,3 tỷ nhân dân tệ (95 tỷ USD) nợ lãi. Ngoài ra, khoản nợ ngoại bảng có thể lên tới 200 tỷ nhân dân tệ, theo một nguồn tin có quan hệ với nhà phát triển. Nguồn tin cho biết nếu Country Garden vỡ nợ, tác động có thể nghiêm trọng như China Evergrande Group.

Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã tiết lộ vào tháng 7 rằng tổng nợ phải trả của họ lên tới 2.400 tỷ nhân dân tệ (375 tỷ USD) tính đến tháng 12/2022, bao gồm khoản vay 612,4 tỷ nhân dân tệ (95 tỷ USD). Họ đang cố gắng cơ cấu lại các khoản nợ, bao gồm 19 tỷ USD trái phiếu nước ngoài.

Country Garden cho biết "sẽ tích cực xem xét thực hiện các biện pháp khác nhau để đảm bảo an toàn cho dòng tiền, bao gồm giảm chi phí hoạt động, đẩy nhanh các thỏa thuận thu hồi nợ, mở rộng các kênh tài chính cũng như quản lý và tối ưu hóa các thỏa thuận trả nợ". Công ty cũng nói rằng sẽ tích cực tìm kiếm hướng dẫn và hỗ trợ từ chính phủ và cơ quan quản lý.

Trong khi vẫn chưa chính thức vỡ nợ trái phiếu, Country Garden vẫn có thể vay ngân hàng và phát hành trái phiếu mới. Nhưng một nguồn tin trong ngành tài chính cho biết, họ vẫn sẽ không thể huy động đủ tiền để lấp đầy khoảng trống do doanh thu bán nhà giảm. Có nguồn tin cho biết họ thực sự đang xem xét việc phát hành cổ phiếu, nhưng thời điểm chưa phù hợp và đang chờ cơ hội tốt hơn.

Country Garden đã thành lập ba đội đặc nhiệm để thúc đẩy doanh số bán hàng. Công ty cũng giảm mua đất và sa thải nhân sự để tiết kiệm chi phí. Một nguồn tin cho biết thậm chí họ còn tiết kiệm chi phí cho các buổi lễ ra mắt dự án mới.

Cuối cùng, nhà phát triển này sẽ phải cố gắng kéo dài thời gian đáo hạn của các khoản nợ hoặc nhận được sự bảo lãnh từ chính quyền địa phương để có thể phát hành thêm trái phiếu. Nhưng với doanh số bán hàng vẫn chậm chạp, ngay cả việc phát hành trái phiếu có bảo lãnh cũng không giải quyết được các vấn đề tài chính, theo một chuyên gia từ tổ chức tài chính có trụ sở tại Quảng Đông.

Cập nhật ngày 28/9/2021: Khủng hoảng của tập đoàn bất động sản China Evergrande có thể lan ra thế giới

China Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc - đang chạy đua với thời gian để thanh toán cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong quý IV/2021, công ty sẽ phải trả 1,8 tỷ USD sản phẩm đầu tư lãi suất cao.

Tuần trước, Chủ tịch China Evergrande Hứa Gia Ấn cũng khẳng định sẽ hoàn trả các sản phẩm đầu tư của tập đoàn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, số tiền phải trả của tập đoàn đã lên tới 300 tỷ USD. Dòng tiền của China Evergrande cũng dần cạn kiệt. Không rõ tỷ phú Hứa sẽ thực hiện lời hứa bằng cách nào.

Hôm 23/9, tập đoàn không thể trả 84 triệu USD lãi trái phiếu coupon cho các trái chủ. Khoản lãi 47,5 triệu USD của một trái phiếu khác cũng sẽ đến hạn thanh toán vào tuần tới.

Giới chức Trung Quốc muốn China Evergrande ưu tiên sử dụng tiền mặt để hoàn thành các dự án nhà ở, thay vì trả tiền cho trái chủ. Do đó, tài khoản ngân hàng của tập đoàn cũng có thể đối mặt với những hạn chế gia tăng.

Theo trang The National, Tập đoàn China Evergrande là doanh nghiệp bất động sản có doanh thu lớn thứ 2 Trung Quốc. Trong những tháng gần đây, Evergrande đang đối mặt với cuộc khủng hoảng thanh khoản trầm trọng xuất phát từ nợ quá hạn.

Với tổng cộng 300 tỉ USD nợ quá hạn, khả năng sụp đổ của Evergrande cũng đe dọa kích hoạt các chuỗi phản ứng liên tiếp ở Trung Quốc và các thị trường nước ngoài. Khoảng 67% khối nợ của Evergrande là nợ tiền mặt, do khách hàng trả trước cho các dự án bất động sản chưa xây xong.

Hôm 20-9, giá cổ phiếu của Evergrande đã giảm 17% trên chỉ số Hang Seng chuẩn của sàn giao dịch Hong Kong. Giá trị thị trường của tập đoàn này cũng giảm thấp kỷ lục còn 3,54 tỉ USD. Trong ngày 21-9, cổ phiếu của Evergrande tại Hong Kong tiếp tục giảm hơn 2%.

Vào ngày 23-9 tới đây, Evergrande sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu ở nước ngoài.

Theo Đài CNBC, dù lo lắng, một số chuyên gia cũng cho rằng chính quyền Trung Quốc sẽ giải quyết vấn đề này trước khi quá muộn và cuộc khủng hoảng Evergrande sẽ không ảnh hưởng đến thị trường tài chính toàn cầu.

Câu hỏi lớn nhất hiện nay đối với giới đầu tư là bao giờ Bắc Kinh sẽ can thiệp và can thiệp bằng cách nào, cũng như họ có quyết định tái cấu trúc Tập đoàn Evergrande hay không.

Một số người cũng lo lắng về khả năng Bắc Kinh quyết định để Evergrande sụp đổ, làm tổn thương cổ đông và người mua trái phiếu trong nước.

Ông Jimmy Chang - giám đốc đầu tư của Quỹ Rockefeller Global Family Office - cho biết "mọi người đều chờ đợi chính phủ sẽ có giải pháp nào đó vì Evergrande là một doanh nghiệp quan trọng" trong hệ thống kinh tế.

“Doanh nghiệp này đang có 300 tỉ USD nợ quá hạn. Nếu tình hình của China Evergrande không được giải quyết, cuộc khủng hoảng có thể lan rộng. Tôi cho rằng một số doanh nghiệp quốc doanh có hầu bao rủng rỉnh cuối cùng sẽ tiếp quản lại công ty này”, ông Chang dự đoán.

Những chuyên gia lạc quan không cho rằng Evergrande sẽ kích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính tiếp theo, nhưng cho rằng sự kiện này sẽ khiến thị trường chịu nhiều biến động hơn.

Theo ông Rick Rieder - giám đốc đầu tư tại hãng đầu tư BlackRock, rất khó để hiểu rõ động thái của Trung Quốc bởi vì hệ thống vận hành kinh tế ở Trung Quốc rất khó giải thích.

"Hệ thống (kinh tế) không rõ ràng của Trung Quốc khiến chúng ta gặp khó khăn khi muốn hiểu rõ về đất nước này. Chúng ta thường không thể đoán được đáp án trước khi nó xuất hiện” - ông Rieder nói.

Ông Rieder cho rằng giới đầu tư sẽ thận trọng hơn trước các công ty bất động sản và các công ty đa ngành của Trung Quốc trong một khoảng thời gian.